观众 杨丞琳:高房价和高房租是中国经济的最大隐患

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高房价和高房租是中国经济的最大隐患

作者：杨帆 2011-3-31 11:36:49 发表于：博客中国  

基本经济形势：中国式的“停滞膨胀”

2011年，美国经济有所恢复，美元继续增发，欧洲金融危机还可能扩散，黄金想跌但跌不下来，粮价上涨。中东发生的一系列动乱促使石油价格猛涨，打乱了世界价格体系，各国中产阶级都在萎缩，影响政局，世界进入更加不稳定的时期。中国只要能够保持稳定，就可以相对受益，美国没有力量返回亚洲了。 当然中国应抓紧解决内部存在的问题，这是最终保持稳定的根本。 所谓“停滞”，是指经济增长率逐年下降。中国经济增长率2007年为历史最高，从钢产量达到5亿吨来看，应大大超过公布的11。7%，以后逐年下降，5年之内可保持在8----9%。重化工业化没有完成，经济速度不可能一下子降下来，“以钢为钢”还要维持7年左右，同时积极推动经济结构的转换，实现产业升级和环境保护。7年以后人口老化储蓄率降低，经济增长率将进一步下降。这种预期将在某种时刻变成金融冲击，这是很大隐患，必须提前消除房地产泡沫。 所谓“膨胀”，指CPI逐年上升。工资，水电，食品，油料价格都在上升，特别是房价与房租。把物价控制在6%以下很不容易。从紧的货币政策，积极的财政政策，人民币升值与人民币出境，以抵消通货膨胀压力，但垄断价格不是压缩总需求可以解决的。 我在2010年预测，人民币在3年之内升值到 1：6.2，为均衡水平，对出口不会有太大影响。前几年加工贸易比重不仅没下降，反而大幅提高，说明中国企业引进了更多的先进设备和原材料，加工出口技术含量提高了。人民币升值只影响一般贸易，不影响加工贸易，不能低估中国企业技术进步的因素。 在中国经济持续高速增长，贸易顺差，货币升值， 国际资本持续流入的情况下，最危险的就是资产泡沫。理论上说，如果没有国家正确并且强有力的干预，资产泡沫必定发生。经济学所假设的“均衡市场”，主要指商品市场上的“负反馈”：供求关系决定价格，价格调节供求关系；供不应求的时候价格上升，高价格抑制需求刺激供给；供大于求的时候价格下降，低价格刺激需求限制供给。价格机制可自动达到供求平衡，因此政府不应过多干预市场。 在金融市场上恰恰相反，价格与数量的关系是追涨杀跌的“正反馈”。由于垄断和预期的作用，资产价格越高，大家越买，风险积累一直到达最高点，高房价和涨价预期迫使中产阶级以高价买房，侵吞大部分收入，并把产业资本引入投机，影响实体经济和技术进步。等通货膨胀出现，政府提高利率，资本外流，泡沫崩盘下来一直到最低点，殃及银行和整个金融业。社会财富被无情蒸发，经济发展进程被打断，得好处的只是一小撮人，社会矛盾将空前加剧。 在金融市场上是没有均衡点的，房地产泡沫比股市泡沫更危险，它没有促进技术进步的功能，纯粹就是炒地皮。一涨一跌十几年过去，人口老化，就再也恢复不了，因此国家必须控制经济泡沫的发生。 以综合手段有效降低房价 宏观调控：货币是软刀子，财政是硬刀子。货币政策调节经济总量，时间长，效果慢，不改变股市趋势。如果是牛市趋势，那么每一次提高利率，股市低开高走。如果是熊市，每降低一次利率，股市拉高出货。如希望货币政策在控制通货膨胀和资产泡沫方面起作用，需要连续提高利率，或直接进行货币数量控制，而有其他政策配合才能有效。 财政政策包括税收和政府支出，它不是针对经济总量的，而是针对经济结构，更加直接有效，比如一增印花税，股市应声而跌。目前对房产增税，即使只是对增量征，也会比货币政策更有效果。对房产征税，主要目标是限制投机，就是买了房子不住也不出租，而是等到价格上升以后买出的行为，这与买了股票不为分红而去炒作是同样性质。 最好的方法是对商品房交易的利润征收个人累进所得税。现在的试点，是对新购买的住宅征收房产税， 提高房屋持有成本，从而遏制投机需求。对于投资需求，包括买房出租和自住，也有一定遏止作用，想买大房子的，可能就买了小房子。但房产税只对新增商品房征收，老人老办法，新人新办法，不涉及存量，效果有限，需要进一步加大政策力度，使用包括行政和法律手段在内的综合手段，按照囤积居奇投机倒把罪抓他几个，房价就下来了。 房价水平，一线城市房价跌回2007年底的水平是正常的。以北京为例，2010年商品房平均销售价格是每平方米4919元，2003年因SARS下降5.9%，为4764元；2004，2005年基本没涨，为5053元。2006年涨 34%，为6788元；2007年涨22%，为8280元；2008年涨39。5%，为 11553 元，比2006年上升 6500 元，上升幅度接近 130%。2009年因为宏观控制，上升了 7．5%，为12418元，有人说调控目标已达标，房价不可能下降，只要降低上升速度就可以。这样的说法削弱了政府政策，目标越低越不能达到效果。结果呢？2010年北京又上升43.2%，为历史最高幅度，达到每平方米17782元。上海上升75%，重庆上升53%。如2011年不能有效降低房价，那么2012年又会猛涨，政府政策宣告失败，权威扫地，泡沫经济就不可控制。 以我的小区为例，2003年SARS期间期房是没平方米5000元，年底以7100元宣告买光。2006年囤积的房子以20000元一平方米的投机价格卖出，已有暴利。2008年涨到35000元，2010年45000元，标价而已，我相信没有多少成交，因没有空房源。整天有房地产中介打电话来问：听说你要卖房子啊？手机上无数推销房子的广告，也说明按照2007年以后的价格，是基本没有什么成交的。 没有成交的价格是无效价格。银行说房价下跌30%就全面亏损，理由是，房屋抵押贷款抵押率为70%。其实抵押的真实价格不超过2007年价格，跌回2007年底的水平不会从根本上影响银行。 “未来供求关系”并不紧张 房价也不由它所决定 是什么力量在支持房价走高，使中央政府数年控制失效？第一是垄断的力量，就是地方政府，银行和房地产公司联合形成的利益集团，高房价是他们的利益所在。第二是舆论理论误导，制造的涨价预期。最大的理论误导，是以未来供求关系紧张为由，论证房价只涨不跌。首先要澄清的是，未来供求关系并不紧张。 住宅有以下几种需求： 第一，奢侈需求。暴富阶层钱多得话不完，完全不考虑回收期。这样的豪宅可以继续大幅度涨价，政府应该征收高额税收。 第二，投机需求。买了房子之后等待其增殖以后再出售，是国家政策严厉打击的对象。 第三，投资需求。就是买了房子出租。三年以来购买了高价住宅的投资者，依靠收取房租在20年以内是收不回投资的。他们之所以还在大力购买，是因为 有涨价预期，他们想要的是不仅是投资收益，还有涨价以后的投机收益。很可惜，如果房价下跌，就什么也没有了。第四．买房自住。在性质上不是消费而是投资，是自己买了以后，自己交给自己房租。这种需求受到高房价的压制，只有房价下降，才能被启动。 第五，真正的消费需求是租房，完全受制于租房人收入。非常不乐观的是，虽然农民工的收入有所提高，但总不能被房租完全吃掉，而且大城市年轻白领阶层的收入在大幅度下降。如果房价不跌，房租就要上涨，以满足二十比一的投资回收规律。再提高房租，这一阶层的承受能力就达到极限，很可能出现社会抗议。因此我相信房租涨不上来。那么投资人就必定亏损，亏损的结果是殃及银行和金融体系。 中国人自有住房面积为 80%，10年以后中国人口老化了，住宅供求关系会宽裕而不是紧张。未来时期城市居民改善住房需求，农民进城需求，都已经被高房价所压制，有支付能力的需求是没有的。因此，未来供求关系并不紧张，目前主要是投机需求，包括包含在投资行为里面的投机需求。只要打击投机，需求就会大幅度下降。 必须要说清楚的是，房地产价格的核心是地价，其属性是金融而不是商品。房地产价格作为金融价格而不是一般商品价格，不是由供求关系决定的，而是由未来时期收入的贴现，就是把预期20年的股息或房租，除以预期每年的利率，贴现为现值。房价作为资产价格，其金融性质早已包含了未来供求关系并大大超额。因此可以肯定，中国的房地产泡沫已经非常严重。只要持续提高利率，提高了存款收益的预期，就是对高房价釜底抽薪，加上有力的措施打击垄断，房价自然会跌。 不要让福利房拖垮财政 廉租房的推出会进一步促使房价下跌，其中重庆力度最大，准备3年推出 3000万平方米，比北京上还都要多。因为重庆政府掌握许多土地，没有被投机资本所控制。有了廉价土地，就必须控制建设价格，坚决清除各种非法的回扣。 有人说政府管保障房，市场管商品房，似乎两个市场没有联系，这是错误的。两个市场的联系就是房价和房租的联系。廉租房降低了房租，必然降低房价。 但是，由政府包廉租房的想法是危险的，长期下来会拖垮财政。因此首先要做的就是降低廉租房成本。 北京廉租房成本太高，没盖完就告亏损，房地产商要求财政补贴，或作为商品房出售一部分。政府建廉租房必须降低标准，一室一厅35平方米足以，可有单独的厨房和淋浴，难以配置单独卫生间。地段只能在郊区，坐城铁上下班。要严格限制建造中的腐败与回扣。 象北京上海这样的大城市，郊区十分发达，市政府主要力量应该修好城铁，设置发达的郊区公共汽车线路，让在城里上班的穷人能够自由租用郊区农民的房子。同时，应该允许单位与个人建立住宅合作社，自己建房。这就是以市场经济的思路来解决廉租房问题，绝对不能由政府大包大揽。有没有这样一种可能，就是房地产价格下跌控制不住，引起崩盘？我认为可能性不大。地方政府可以控制土地供应，以维持房地产市场稳定。关键在于房价下跌什么程度，才能够启动真实需求？ 前几年房租比房价上升的幅度要慢得多，如果今年不能有效降低房价，房租就有补涨要求。对于住宅问题，绝对不可掉以轻心。如果一个大城市，连农民工，大学生，研究生都租不起房子，那么社会能够稳定吗？在互联网时代闹事的，主要就是这些在大城市的小白领。因此目前“维稳”首要任务就是减低房价，稳定房租，这和稳定粮价同样重要。 今年上半年，房价应迅速跌到2007年底水平，此时可望止跌回稳。降价预期消失，真实需求涌现，成交量放大，房地产市场繁荣，调控就算成功。过几年涨高了再调控。在居民收入没有大幅度提高之前，我不认为未来数年房价应超过目前水平。 目前经济形势尚稳定，经济发展还有潜力，居民储蓄大于投资，应在房地产泡沫尚未完全形成的时候，下决心把房地产价格降下来。   
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