九乡新闻网西甲赛程表20142015:《公租房是一段历史的破冰点》（2011年） - 尹鸿伟记者的日志 - 网易博客
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《公租房是一段历史的破冰点》（2011年）
中国国内报道 2011-03-30 22:48:44 阅读7665 评论21 字号：大中小 订阅
公租房是一段历史的破冰点
尹鸿伟
一簇崭新的高层楼盘正在重庆市机场路中段崛起，醒目的广告提醒着不停穿梭的车流：“建好公租房，造福老百姓。”国家副主席习近平于2010年12月6日至8日到重庆调研期间，也专程前往这处在建的“民心佳园”公租房视察，并指出“像这样的利民惠民实事要多办、办好”。
3月2日晚，在重庆市公证处、公租房申请人代表、物业管理代表等组成监督团的注视下，首批公租房“摇号配对”顺利完成，15281套公租房有了幸运的新主人。随后官方媒体骄傲地宣称：“公租房是重庆人的新宠儿。”
“中国已经足够富裕，各地政府的公租房工作其实已经搞晚了，所以应该在数量和速度上加大力度，避免出现更大的社会危机。”作为重庆市政府特邀的决策顾问，重庆大学的知名经济学者蒲勇健对公租房现象有着自己的看法。
“重庆市在此项工作上拔了头筹。”蒲勇健说，“与之前重庆‘唱红打黑’、‘户籍改革’等工作备受争议的情况不一样，公租房工作得到的更多是赞许，说明重庆领导人的胆略和远见不一般。虽然也有评论说他们在‘作秀’，而我却愿意他们把这种对老百姓有利的工作多‘秀’一些。”
在此前30多年市场经济洗礼过程中，许多普通民众的民生需求一度被忽略，而现在政府重新将其摆到前列，希望能够共享经济社会发展成果。按照中央政府的部署，未来五年全国计划新建保障性住房3600万套，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%～8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭和新就业大学生住房困难问题。
从近期的情况来看，住房保障工作已经从“政府责任”被提升到了“政治任务”的高度。
历史的记忆
新中国的历史道路复杂而曲折，从住房的供给方式可见一斑。在上世纪70年代末改革开放前，中国人基本都由各自的“单位”解忧，还包括医疗和退休金，不过这些制度性的福利随着改革进程渐渐被取消了。很多人一直在追问：上个世纪80年代末农村居民都是自己建房，90年代末城市居民都是集资建房，为什么现在不可以了？
在相当长的一段时间里，政府希望市场经济的力量能够解决所有因为改革带来的矛盾和问题，但是事与愿违。随着教育、医疗和住房的压力越来越大，普通民众的生存痛感越来越明显，社会中各种利益争执和危机不断出现。
中国地产界的“意见领袖”任志强在2011年3月撰文说：全球没有一个国家可以实现全民的住房财富拥有的目标，即使是世界上经济最发达的美国和德国也无能力实现这种梦想，许多国家都分别用商品市场、租赁市场和政府保障的不同方式较好的解决了公民在居住权利问题。一向颇有争议的“任大炮”这次说出了一个基本事实。
“想租房，政府没有那么多可供租的房子；想买政府手中的廉价房，也没有那么多钱，对商品房更是望尘莫及了。这些问题迫使中央高层一直在思考，如何解决好普通民众的需求，因此许多新政策不断被推出。”蒲勇健说。
新政策的一个重要取向就是要更多买不起商品房的民众住进公租房。此前，在民众巨浪一般对高房价的声讨中，各地政府曾经也推出“经济适用房”、“廉祖房”等方式，但事与愿违，两项措施非但没有带来预期的效果，相反滋生了腐败、不公平等问题，引发了更多的矛盾。尤其饱受争议的经济适用房正在淡出政府保障房政策组合，温家宝总理从去年年底开始在多个场合提出要加大保障房建设力度，强调了公租房、廉租房和棚户区改造，但未提及经适房。改经济适用房和廉租房为公租房，是住房保障体系的一次观念变革。
“在香港，一般人都会因为自己住在政府提供的公屋而羞愧，觉得占着公共住房是一种没有能力的体现，这样的情况与内地不同。”香港居民麦先生表示，“即使自己买不起商品房，也会尽量考虑去租条件更好的民间房屋，总之租便宜公屋是最差的选择。”
在日本，许多人之所以不买昂贵的商品房，首先是民众迁徙非常自由，到处都有政府提供的公租房；其次是国家政策制约着商品房转售基本不赚钱；再者是公租房与商品房的建造质量、管理服务都一样，“住什么房子都差不多”。
日本名古屋的居民南云一雄说：“如果一定要找出区别，则是购买的商品房可以自行装修改造一番，而公租房却不能随便动。当然，许多日本人并不愿意再装修房子上去折腾，因为政府提前把很多事情都做得很好了。”
1996年，到香港中文大学讲学的蒲勇健参观了当地的公租房，为房屋的漂亮而惊叹，觉得“香港政府很了不起”。由于当时内地的房屋供给情况还处于过渡期，许多与商品房有关的矛盾还没有体现出来，他当时没有及时对这些问题进行深思，更没有料到中国的房地产状况最后会演变得“罪恶罄竹难书”。
重庆市的一名房地产商人透露，近几年来许多行业的投资都转向了房地产，其几乎成为唯一不会亏损的投资行业，“尤其在2007年以前商品房要卖个好价格，商家还需要千方百计提供增质服务，而2008年以后什么都不需要了，直接在内部开个会决定提价就行，不愁卖不掉”。
公平的分配
和全国许多房价居高不下的地区一样，“公租房”自开建以来就一直牵动着许多重庆人的心弦，同时吸引了国内多个城市、境外多国元首和政要前来“取经”。从2011年初起，重庆旅游部门正式将公租房辟为“重庆特色游”线路之一。重庆的公租房对户籍没有任何要求，凡在本市无住房或人均低于13平米家庭，大中专院校毕业后的就业人员以及进城务工的无住房人员均可申请。
重庆市公共租赁房管理局的一名负责人介绍，首批符合条件的申请有22317件，其中的15281件申请配对成功，余下的9736件申请将流入第二轮摇号中去，摇号的举行与房屋建设的速度相对应。值得一提的是，为了保证公租房要摇号的公信度，解决更多居民的住房困难问题，现在重庆公租房摇号暂时不允许公务员参加。
重庆市委书记薄熙来对公租房建设成效的解释是，“重庆的公租房呼啦一下就起来了，在全国带了个好头，这其中关键是重庆过去攒了些地，所以能一下拿出两三万亩地建公租房；不是天上掉馅饼忽然就来的，那真是有一个积累的过程”。
“到2009年，10%的富人占有80%的资源，富裕家庭和贫困家庭收入相差近40倍。”这是中国人民大学校长纪宝成在“两会”期间接受记者采访时公开的研究报告结论。2010年12月，中国社会科学院在2011年《社会蓝皮书》中指出：基尼系数达到0.5意味着收入分配不均衡已经成为极其危险的社会问题。
“2001至2010年，土地价格上涨的指数约为房价上涨的一倍多，可见土地因素占了主导地位，目前政府限房价不限地价的方式值得商榷。在财政需求的压力下，地方政府经营土地是推高房价的根源，房地产商人在其中的责任是其次的，这是近10多年以来积累的危机，而房子的价格将社会的贫富差距显现出来了。”蒲勇健说，“买不同价格的房子，居住在不同的社区，在近几年里很刺激中国人的神经，房子的镜像功能超过了其他任何的物品。”
他认为，本来国家大力推进商品房项目可以拉动内需，但没有料到房价会越来越高，尤其富人们都想办法把钱变成了房子，换句话说就是土地多被富人占有了，穷人没有了地方住。许多发达国家在开发商品房的同时，一般都会同时推出各种各样的公租房，就是力图避免有些人没有房住而产生社会矛盾，“矛盾积累多了也就是社会危机了，最后会冲击着执政者的合法性”。在西方发达国家，由于人数众多的穷人拥有的选票更多，所以政府为了获得选票，往往会主动去想办法解决许多民生问题，尤其是住房问题。
如果政府早点推出各种保障房，许多矛盾就不会这么突出了。“随着农村进城的人越来越多，如果政府不能提前做好这些准备，将出现大量的‘贫民窟’，成为一种难以排解的城市病、社会病”。在蒲勇健看来，其实中央政府也很着急，之所以会出现“限购“商品房这样在其他市场经济、法治国家看起来不可思议的事情，正是因为政府希望尽快消除这些矛盾。
根据中央政府的部署，在此前已经开始建设580万套保障房的基础上，2011年将完成开工建设1000万套的任务。对具体执行任务的各地政府来而言，必须面对“数量”和“质量”的双重考验。
“各地方政府的政策制定水平和服务与管理能力一直令人揪心，虽然有好的初衷，却无法保证好的结果，之前一些城市在建设保障房过程中已经走过不少弯路。”清华大学经济体制改革研究会高级研究员郭宇宽说，“很多人都在担心，好政策如果没有好的落实，保障房这块蛋糕就很难做大做好。既要防止不按期完成，也要防止一建了之，更要防止分配上缺乏公平公正。”
值得注意的是，目前包括北京、上海在内的保障房建设集中区域，廉租房、公租房更多是采用配建方式进行，即在出让商品住宅用地时，政府要求开发企业配建一定比例的保障房，很少有地方采用集中兴建廉租房或公租房的做法。
“保障房”的本意是能够间接地提供非暴利房，但无论“行政保障”还是“资金保障”在现实中最容易失守或被攻破，成为难以坚守的“青春承诺”。国土资源部部长徐绍史在2011年3月全国两会期间表示，国土部已经启动了问责制，对于保障房土地供应不力的，谁的责任就查处谁。
（大批量的公租房正在重庆崛起，住房保障工作已经从“政府责任”被提升到了“政治任务”的高度。）（尹鸿伟/摄）
保障的远见
就目前的情况而言，外来务工人员、刚毕业的大学生将成为公租房的主要追求者。而随着重庆市本身的传统魅力，以及“两江新区”的不断发展，从管理层的金领、白领到最底层的工人……越来越多的人将被吸引前来，这也意味着越来越大的住房需求量。具体数据还需要科学的计算得出。
2011年，重庆市还要再开工建设1300多万平方米公租房，计划3年内总计建设4000万平方米，大概能满足200万居民的住房需求。重庆市市长黄奇帆表示，重庆的公租房大概需要1000亿的建设资金：一是政府投入300亿元，主要包括储备的土地、新发生的土地出让金、房产税以及一部分预算内的财政收入；二是向银行、保险公司、信托公司融资700亿元。
未来，重庆市计划从“公租房的租金”、“公租房的各类配套商业用房”、“按经济适用房价格出售部分公租房”等方法来偿还这些庞大的投资。目前，重庆公租房建设由重庆建工和中冶建工两家国资委下属企业负责，政府还不允许私企参与。黄奇帆认为，重庆的公租房建设模式完全可以在全国推开。
目前，政府拿出一部分土地建盖公租房，开发商的土地就必然减少，这是一种合理的推理。由此，似乎可以达到三个方面的效果：一是解决收入分配不均；二是强调了社会公平；三是迫使房地产项目向城市外扩展。
蒲勇健的解释是，政府现在开始建盖公租房，其土地、资金其实还是“羊毛出在羊身上”，即一切来源都还是归结在土地上。如果把已经高价购买了商品房的人称为“富人”，那么就意味着他们的钱将有一部分用在了公租房上，即让买不起房的“穷人”得到了好处。随着各种保障性住房的到位，购买商品房的人数会渐渐趋于稳定，未来的商品房肯定不会再供不应求，其竞争不会再停留在建成上而在品质上，即开发商放弃低端商品房的可能性很大。
重庆的公租房其实趣事也不少，质疑和反对的声音也不少见。无论是网络上，还是现实中，重庆人对公租房的议论一直不断，尤其对租金、物业费等细则有一些非议，认为比一般出租房贵。“建盖的档次太高了，每月每平方米10元左右的租金，不像是提供给普通人住的”、“交通和配套等根本无法跟上，上下班才成本太高”、“住房困难户多是城市的中低收入家庭，公租房相反增加他们的经济负担”。
“公租房不能盖得太差，那是政府诚意与实力的体现，更是一种脸面。”重庆市政府的一名官员表示，“如果公租房建盖在市中区，则无论成本和房租都会太高，没有必要做这样的选择，至于交通等配套问题也需要一步步解决。”
对于许多人的抱怨，蒲勇健认为关键问题是房屋数量还不够，只能随着建盖速度分批解决，以后数量足够并形成规模了，房租自然会趋于合理：“建盖公租房政府肯定赚不了钱，比如把土地交给开发商盖成商品房政府更有利益，但是政府不是以经济指标为重的商人，它应该兼顾各方面的利益，尤其不能让社会出现动荡。”
“公租房不是经济适用房，不是廉租房，它的房租不会是有些人想象的那么低。”有网友在重庆本地论坛上表示，公租房比民间出租房有“安全感”，因为后者经常出现房东随意提高房价，赶租客走等情况，而租住公租房则稳定得多，毕竟是政府定价，会考虑承受力。但一些地方政府会不会以此为借口，把许多本属于民间自由的东西管制起来，重新回到“大政府、小社会“的尴尬局面？
目前，住房缺乏主要是大城市和中心城市压力大，常住人口少、流动人口少的小城市则不突出。随着国家西部大开发政策的推进，除了大量的劳动力不再出门打工而选择留在本地就业，还将会有大量的人才来到西部创业，公租房肯定会成为他们的首选。蒲勇健认为，无论是重庆还是其他人口量大的城市，当政府的公租房等保障性住房达到一定数量后，民间的出租房肯定会被迫降价，或者将被迫提高居住质量，其最大的损失是必须重新投资装修、升级，“但民间出租房仍然有优势，比如位于城市中心，生活配套方便等，它们的客源仍然是不会少的，其将与公租房并存，甚至会有一些竞争”。
中国人是否将迎来租房时代？3月9日，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠在北京表示，在政策及市场需求的推动下，租房市场的供应格局将由单纯的个人提供各类出租房，转变成为政府提供廉租房、政府及企业共同提供公租房、个人提供中高端租赁房的供应格局。