九乡新闻网西安市物业协会:商业规划十忌
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/30 23:10:32
一、因地制宜原则：众所周知，一个商业项目的载体和服务对象时所处的地域和城市，该城市的发展规模和确切数据指标是规划之际项目不容忽视的基础。同时，开发商实力、有效市场资源、消费能力、市场综合条件以及竞争因素是规划末个项目的基础参考。
二、实事求是原则：商业规划设计的逻辑性不仅仅体现在规划过程，更重要的是要体现在后期的实操过程中和运营过程中。如果剧本不考虑演员和观众的反应和需求，那么作者不如改行。
三、把握共性准则规律，实践个性特色。张总文中提到“主观是商业管理工作的大忌”，并以鲜明的论点论据驳斥了“经验论”。同时指出任何一个项目都要以市场为准则。因此，确定规划商业项目以市场为导向尤为重要。本文所指把握共性准则规律，是指某个商业项目定位必须符合该定位业态共性规律和准则。比如一个项目定位为购物中心，那商业规划就要遵循购物中心一般共性或准则来规划设计。我以前在铜锣湾的一家购物中心工作过，由于其规划与后期运营存在着脱节，即购物中心的定位，品牌却类似大卖场，再加上其他原因最后导致失败。
四、明白项目是为功能服务的：目前很多地产项目的开发者都要从商，即将物业用作商业用途。这里要问，您是如何定位您的项目？我们接触到不少都是先有物业后定义用途。开发者物业所有者不理解的是建筑设计和商业设计之间的关系，注重建筑设计轻视商业设计的人也大有人在。随着一些开发者日渐成熟，“订单式”地产将成为迷茫者效仿的对象。
五、平衡利益合作关系：商业项目开发的目的是实现自身价值的最大化。在是否前就“主力店”的问题上，就要平衡利益合作者的关系。例如：麦当劳一家四百平米的市商业开在了呼和浩特中山西路某购物中心的底商门市房里，年租金45万左右，十年合同不递涨，不允许同类店（比如：肯德基）在与加方签订合同。甲方这块地皮据说已炒到了两千万，岂不吃了大亏。因此，结合最优化来实现最大化，是规划项目必须注意的问题。
六、要有长远的战略，和切实可行的计划：一个商业项目，不同于短线投资。由于市场的动态和竞争的复杂性，使得项目本身具有一定的风险。商业项目如何获得长期稳定的经营效益业绩和增值空间，必须结合实际，有长远的战略规划和切实可行的计划。
七、点、线、面三位一体：商业项目规划不仅仅是宏观物业的形象设计、功能设计，应该荣从全方位，多角度考虑各种因素和细节，从而才能规避后期的运营拆改风险。
八、注重“软设计”：商业项目要有超前性的设计、规划，而这种设计不单单是物业本身，要充分考虑到企业的发展，因此企业文化、发展目标、社会环境、政策法规、竞争因素都应该考虑到如何应对。
九、注重效益测算与评估，定制切实可行的运营政策及招商政策：
俗话说，帐算三遍精。张总在文中有个生动地比喻“商业地产设计，就像居家过日子”，应该精打细算，但是精打细算不等于“省事省钱”。因此，如何规划设计运营才是难点和关键。
十、分清主次，勿因小失大：
商业项目的设计和规划最终都要接受市场的洗礼和考验，商业项目的完美是体现在生存和发展之后的，因此静态的“博物馆”或“皇宫”再完美也抵挡不住动态市场和多变竞争的冲击。因此规划设计不能因噎废食，一叶障目，不见泰山。
二、实事求是原则：商业规划设计的逻辑性不仅仅体现在规划过程，更重要的是要体现在后期的实操过程中和运营过程中。如果剧本不考虑演员和观众的反应和需求，那么作者不如改行。
三、把握共性准则规律，实践个性特色。张总文中提到“主观是商业管理工作的大忌”，并以鲜明的论点论据驳斥了“经验论”。同时指出任何一个项目都要以市场为准则。因此，确定规划商业项目以市场为导向尤为重要。本文所指把握共性准则规律，是指某个商业项目定位必须符合该定位业态共性规律和准则。比如一个项目定位为购物中心，那商业规划就要遵循购物中心一般共性或准则来规划设计。我以前在铜锣湾的一家购物中心工作过，由于其规划与后期运营存在着脱节，即购物中心的定位，品牌却类似大卖场，再加上其他原因最后导致失败。
四、明白项目是为功能服务的：目前很多地产项目的开发者都要从商，即将物业用作商业用途。这里要问，您是如何定位您的项目？我们接触到不少都是先有物业后定义用途。开发者物业所有者不理解的是建筑设计和商业设计之间的关系，注重建筑设计轻视商业设计的人也大有人在。随着一些开发者日渐成熟，“订单式”地产将成为迷茫者效仿的对象。
五、平衡利益合作关系：商业项目开发的目的是实现自身价值的最大化。在是否前就“主力店”的问题上，就要平衡利益合作者的关系。例如：麦当劳一家四百平米的市商业开在了呼和浩特中山西路某购物中心的底商门市房里，年租金45万左右，十年合同不递涨，不允许同类店（比如：肯德基）在与加方签订合同。甲方这块地皮据说已炒到了两千万，岂不吃了大亏。因此，结合最优化来实现最大化，是规划项目必须注意的问题。
六、要有长远的战略，和切实可行的计划：一个商业项目，不同于短线投资。由于市场的动态和竞争的复杂性，使得项目本身具有一定的风险。商业项目如何获得长期稳定的经营效益业绩和增值空间，必须结合实际，有长远的战略规划和切实可行的计划。
七、点、线、面三位一体：商业项目规划不仅仅是宏观物业的形象设计、功能设计，应该荣从全方位，多角度考虑各种因素和细节，从而才能规避后期的运营拆改风险。
八、注重“软设计”：商业项目要有超前性的设计、规划，而这种设计不单单是物业本身，要充分考虑到企业的发展，因此企业文化、发展目标、社会环境、政策法规、竞争因素都应该考虑到如何应对。
九、注重效益测算与评估，定制切实可行的运营政策及招商政策：
俗话说，帐算三遍精。张总在文中有个生动地比喻“商业地产设计，就像居家过日子”，应该精打细算，但是精打细算不等于“省事省钱”。因此，如何规划设计运营才是难点和关键。
十、分清主次，勿因小失大：
商业项目的设计和规划最终都要接受市场的洗礼和考验，商业项目的完美是体现在生存和发展之后的，因此静态的“博物馆”或“皇宫”再完美也抵挡不住动态市场和多变竞争的冲击。因此规划设计不能因噎废食，一叶障目，不见泰山。
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