九乡新闻网袖手姻缘男主娈童:房价租金比：衡量住宅投资价值的标尺
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/17 04:19:45
合理回报率在6%左右
大多投资者愿意将资金投入到房地产市场，无非因为是看到房屋的年租金收入超过了社会平均资本收益比。据了解，目前我国10年期国债票面利率是4.44%，7年期国债的票面利率大约在3.4%左右，长期国债利率是社会资本平均收益的最好参照物，因此普遍认为4%是目前社会资本平均收益率。
从这个角度看，只要一套房屋的年租金收益超过4%，该套房屋就具备初步的投资价值。但因为投资者要考虑按揭风险、出租税、房屋空置期等因素，因此, 对投资者来说真正合理的购买点应是租金收益约在6%左右。换言之，房价相对于月租金收入比例约在150-200倍之间，是一个衡量的临界点。然而，对于部分投资者来说，买房是为短期获利回报，因此只看房价增速，上述临界点很少考虑到。
自住者亦须考虑房价租金比
实际上，这个临界点不但对于投资者有参考意义，对于自住买家来说同样具有实际影响。这是因为购房自住本身具有潜在的投资性。市民选择买房就是通过一次性购房“投资”，来避免日后租金支出，但是目前大多数置业者都是按揭购房，因此购房自住的“投资回报率”不应低于商业房贷利率，但也不能超过太多，否则出租获利过大，大家都将房子出租，租盘资源多会使得租金回落。根据房贷利率计算，我国目前合理的房价租金比也应为150～200之间。
可据此判断房价有无泡沫
房价租金比除了用作衡量房屋的投资回报外，不少专家也指出，该数字可以作为衡量房价泡沫的简易标尺。因为理论上房价应该等于未来租金的折现，假设房屋租赁市场发达，并且当前的房屋租赁市场也没有受到突发性短期因素的重大影响，那么用房价租金比来间接衡量房价是否虚高和存在市场泡沫，就是可行的。据了解，1997年香港房地产泡沫爆破前，每月房贷成本跟每月租金的比例约为2.2：1，而去年上海房价到达峰值时该比例达2:1的水平。(每月房贷成本与房价直接关联，因此该数字与房价租金比能说明同样问题)