外媒：中国地产黄金期或结束

2011-3-21 -

 

 

　　【欧洲时报网】一年一度的“上海之春”房产展示交易于3月17日至20日在上海展览中心举行。作为上海楼市开春第一展，每年开发商纷纷借此机会推出新盘、展开全年推介。但据介绍，今年确定参展的房地产企业仅有40多家，参展楼盘约60个，与去年200家开发商、300多个楼盘参展的热闹相比，今年的参展量大幅缩水，而且多家知名房企纷纷缺席。

　　主办方首次推出50家开发商参与的海外置业展，展出面积近1000平米，来自澳洲、新西兰、美国、加拿大、瑞士、英国、法国、西班牙、新加坡、日本、韩国、马来西亚、香港等13个国家及地区的近50家展商参与，其中大部分是开发商亲自参与，近7成的楼盘和开发商都是首次亮相国内，借此聚揽人气。
　　距离1月26日出台的“新国八条”已满50天。50天里，各地楼市的成交量出现了直线下降的态势。楼市降价虽然尚未成“潮”，但暗流已经汹涌。
　　根据数据显示，半数受访者预测2011年房价将下跌，以观望为主。大多受访者表示，房地产“黄金十年”已结束，房价可能下跌一段时间。逾六成受访者表示，期望房价下跌20%到30%。         中国国家统计局18日公布的2月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，2月新建商品住宅价格环比下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。新建商品住宅价格环比下降的城市有8个，持平的有6个。与1月份相比，环比价格下降的城市个数增加5个，价格上涨的减少4个。2月环比价格涨幅超过1%的城市有7个，比1月减少12个；环比价格涨幅比1月缩小的城市有44个。与去年同月比，70个大中城市中，价格下降的有1个，涨幅回落的有31个。
　　二手住宅价格环比下降的城市有4个，持平的有16个。与1月份相比，环比价格持平和下降的城市个数增加10个，价格上涨的减少10个。2月环比价格涨幅超过1%的城市有5个，比1月减少9个。与去年同月比，价格下降的有3个城市，涨幅回落的有22个。
　　截至3月15日，北京商品房期房住宅成交量为4000套，现房住宅成交量为588套，二手房住宅成交量为8675套，较上月总成交量26606套环比下跌了50.2%。在成交量大跌之下，开发商策略性降价者增多。
　　然而与国内市场的冷清相比，华人在海外置业却是热火朝天。3月5日，悉尼推出一个名为MetroResidencesChatswood的公寓项目，由总部位于悉尼的GalileoGroup与澳大利亚最大的非上市房地产基金公司ISPT联手开发，整个项目由三座摩天大楼组成，此次面向市场销售的是其中的公寓，共有292套，在悉尼、新加坡和香港同时开盘销售。在开盘后一天的时间里，292套公寓几乎全部售出。“这个项目没有到中国大陆做宣传，目前我们跟踪到的数据是30%的买家来自中国。”世邦魏理仕国际项目营销部亚洲区执行董事Darien Brad-shaw说。         据了解，这个项目每套公寓的面积从66平方米至247平方米不等，价格相应为48.8万澳元至172.5万澳元(约合人民币314万元至1110万元)。
　　在国际投资活跃的伦敦市，亚洲投资者的表现，也是如此。根据世邦魏理仕的统计数据，从2009年6月至2010年6月一年的时间里，在伦敦200万英镑以上的房产交易中，亚洲投资者在海外投资者中，占据了8.8%的份额。在两年前，这个数字只有1%。
　　“如何挑选目的市场，有两个重要的因素，一是当地的投资机会如何，二是交易能否达成。”世邦魏理仕住宅部亚洲区执行董事AntonEilers说，例如美国，各州的税法复杂，市场情况也更加复杂，交易往往难以达成，伦敦市对房产的购买没有任何限制。
　　海外房产购买以后，持有成本也是需要考虑的部分。Anton Eilers说，目前除了中国大陆以外，其他地方都有物业税，不同的地区税率不同，大部分地区在1%以内，香港是2%，澳大利亚是2%-4%。
　　“例如伦敦物业税的征收比例，为0.5%-1%，持有成本并不高。”AntonEilers说。而如何看待投资机会，房价上涨和租金是一个重要方面。根据世邦魏理仕提供的数据，2010年，伦敦房价上涨了7.5%，悉尼房价上涨了10%，而这两个城市的租金回报率都为6%。如果以租金回报率来对比，这个回报率并不低，香港地区和新加坡租金回报率都为4%，而在北京、上海，租金回报率一直处于较低水平，在2%左右。          而伦敦的房地产市场供应量却在一个较低的水平。 2009年8月左右，伦敦的新增供应量达到顶峰，随后开始直线下降，在当年11月左右达到谷底，此后，供应量虽在2010年初所有上升，但在3月份左右又开始回落。 “正常情况下，伦敦每年能成交3万套住宅，而最近几年，每年的供应量只有5000套左右，供应非常稀缺。”Anton Eilers表示。
　　Darien Bradshaw认为，综合各方面因素，伦敦、悉尼是较为理想的海外投资市场。据了解，如果中国人购买伦敦的房产，需要以英镑结算。“在伦敦买房的华人，主要有几种人，一是在国外有生意的，一是孩子在当地上学。他们一般会通过公司或者家人的关系，来进行结算。”AntonEilers说。
　　汇率的问题，也成为国外置业一个比较重要的方面。 Darien Bradshaw表示，英镑汇率的走低，对中国购买者来说相当于房价的折扣。随着人民币升值，人民币对英镑的汇率，目前约为10：1，与三年前相比，升值了30%左右。即使房价不变，人民币转换成英镑结算，相当于房价打了7折。
　　“而且目前英国的开发商面临一些困难，开发商售房给当地的购房者，但是购房者没那么容易申请到银行贷款，如果最后申请不到贷款，那前期交给开发商的定金就损失了。”Anton Eilers说，亚洲的买家很多可以一次性付款，由此能避免申请银行贷款带来的麻烦，这是当地开发商比较看重的因素。