衡阳南湖公园野炊电话:高房价不是经济问题：房地产市场的非经济学分析--圆梦轩辕·湖南第一师范学院陆明涛的博客

高房价不是经济问题
房地产市场的非经济学分析

陆明涛

从经济学角度分析房价问题，已在本博《房地产市场的经济学分析》一文（以下简称前文）中进行了解答。但在与很多朋友讨论的时候，他们觉得难以理解。既然房价是市场自然形成的，为什么还要反对高房价，政府要如何控制房价呢？那我们就不妨再展开一点说吧。

一、 房地产需求背后的非经济学因素

前文所述，房地产热像是有充足的需求做背景的。北京的房价是这么多北漂寻梦者、留京大学生、山西煤老板、包括如长沙等全国各地有钱人推动的，是全国有钱、有权、有地位、有追求的人推动的，长沙房价是湖南进城务工者、留长进长大学生、包括如邵阳等湖南各地大老板推动的，是全省有钱、有权、有地位、有追求的人推动的，同理，邵阳的房价是邵阳地区有钱、有权、有地位、有追求的人推动的，长阳铺（湖南一小镇）的房价是该镇有钱、有权、有地位、有追求的人推动的。

这一需求再合理不过，我小的时候，希望父母亲能把家搬到长阳铺镇，因为镇上有更多的商店，读书以后，希望能把家搬到邵阳市，因为邵阳市有更大的商场，读大学以后，希望能在省城安家，因为长沙有更好的就业和发展平台，工作并成家之后，希望今后能进京，因为我小孩在北京考一个名牌大学，应该比在长沙考一个二本还要轻松。因此，农村空心化、城镇扩大化、大小城市飞跃式发展，都是在一个个理性的经济人的迁徙中推动的。没有人强迫谁，既有意愿、也有能力，完全符合经济学的供需法则。

从经济学的角度来看，炒房这种对于住房的间接需求是完全合理的。炒房户绝不是傻蛋，他们不用经济学家告诉他房价一定会涨，中国城市化进程摆在这里，势不可挡的城市化必将维持数十年以上，而土地是稀缺的，住房是稀缺的，房价不可能下跌。前文所讲的道理，估计所有炒房的明白，政府也明白，所有人都明白，只是没有人愿意相信而已。炒房的成本，迟早会通过房租、出售等方式赚回来。

那么，既然房地产热度是需求支持的，而高房价又是不合理的，问题到底出在哪里呢？很容易看出，这个旺盛的房地产需求本身就是问题。在美国等发达国家，生活在乡村的人并不十分羡慕城市，生活在小城市的人并不会努力争取迁徙到大城市，要不然没有户口的限制，美国人都会集中到纽约等几个大城市去了。这个旺盛的对于城市、特别是大城市的住房需求，本身就是重大的社会问题。

城市住房，对于中国人而言，远远超过了居住本身。很多城市人耗尽几代人的积蓄在城市买一套住房，并不是看中了住在那套住房的居住功能。住房的背后，承载了户口所在地、学区、社保等全套城市管理与福利内容。长沙某著名小学只向有周边户口的居民招生，使得该校对面的某楼盘房价居高不下，以超高的容积率、四不靠的地理位置，卖出了极高的价格。长沙四大著名中学一旦宣布在某地兴建新校区，便立即拉动周边地价和房价上升。人们清楚得很，长沙四大名校一个班的重点本科上线人数，比湖南多数县市上线总人数都要多。教育如此，医保、社保等也不例外。

因此，高房价背后的火热需求，隐藏的是资源分配的不均衡。北京人享受了中国最优质的教育资源和基础设施，长沙人享受了湖南省最优质的教育资源和基础设施，邵阳人享受了邵阳地区最优质的教育资源和基础设施。生活在同一片国土，缴纳同样比例的税收（或许还要高），谁不会选择资源和设施更好的地方呢？所以，要治房价，如不治资源分配不均，无异于扬汤止沸。

二、 房地产供给背后的非经济学因素

再来看高房价引发的社会问题，为什么在印度、拉丁美洲等发展中国家和地区没有出现呢？主要问题就是房地产供给。在印度和拉丁美洲，城市化进程也将很多农村人卷入了城市，但这种城市化问题并没有带来高房价。印度和拉丁美洲的城市化问题主要是贫民窟及伴随而来的治安和社会动荡问题。

当然，我们并不认为贫民窟问题优于高房价问题。但中国的高房价问题也暴露出中国住房市场供给的高度垄断性质。当居民住房来源只能从房地产开发企业购买这一条途径获得且对于房地产企业监管缺位时，必将造成房地产企业的垄断。这一道理已被经济学家证明，恕不赘述。

倘若居民住房可以有廉租房、自建房、商品房等多种渠道获得，商品房存在多种替代品，则房地产公司无法获得垄断地位。房价自然会回归理性位置。

有人说政府对于住房的监管，是为了保证住房的质量。很难说政府的监管是有效的，从政府对于安全生产的监管、食品卫生监管、环境质量监管等多项内容监管的执行情况来看，政府是无法胜任住房安全质量监管的，要不然就不会出现楼歪歪、楼房俯卧撑了。

三、 房地产均衡价格背后的非经济学因素

房地产的价格到底是如何确定的，如果按照供需均衡，就自然不会出现问题。但要实现供需均衡，隐含的条件是市场监管到位，供需双方不存在操纵价格行为。然而这一假定在现实并不成立，其中最大的影响因素是政府对于房价的直接干预。

政府一看到房地产市场火热，就认定是房价过低造成的，于是乎，出台了很多调控政策，其中有很大一部分是冲着价格来的。在调控之前，针对房产开征的税收已经有土地增值税、耕地占用税、所得税、营业税及其附加、契税等，据测算，总的税负比例占到房地产价格的20%以上。此外，有学者认为，我国现行的房地产税费制度存在着税制繁复、税负不公平等弊端。在土地使用权的出让和房地产开发、转让等诸多环节，存在征收税种的功能和作用重复的问题，无形中加重了税负。为了切实落实“国六条”的调控措施, 2006年、2007年国税总局提高房产开发企业所得税，提高土地保有环节税负与土地使用税税率。2009年以后，房地产行业一路凯歌猛进，房价迅速回升到金融危机以前，政府迅速结束之前的救市举措，再次通过税收政策打压房价。

政府对于房价的态度是复杂的，不仅是因为高房价不仅支撑着GDP，通过税收、关联投资、关联消费等大幅拉动经济增长，但高房价印发的民怨造成社会潜在不安定因素、对于耕地从而粮食安全等问题的威胁等又让政府不得不认真对付，而且中央政府和地方政府往往具有不同的利益目标，从而有着不同的态度，中央政府必须考虑政权的稳定和民众的支持希望维持房价稳定，地方政府则完全可以抛开这个顾虑追求财政收入增速、GDP增速等目标而支持房价上涨。这种复杂的态度，不仅使得政府在短短几年内就经历了支持房地产发展、打压房价、救市和支持、再打压的政策循环，也使得民众对于房价的投机更加狂热：原来房价低的话，政府是会鼎力救市的，所以房价一定不会跌。有了这个预期，投机风潮就难以降温了。

四、 打压房价的非经济学弊病

在我看来，打压房价的各种政策，无论出于何种冠冕堂皇的理由，采取何种花里胡哨的形式，都将产生一些严重的后果。

其一是破坏私有产权。根据经济学家张五常的定义，产权并非指对物件的拥有权，而是包含以下的三项权利：自由转让权(Right to transfer)：你可以把你拥有产权的东西转让予他人。独立收入享受权(exclusive right to derive income)：你可以将你拥有产权的东西所产生的收入归为己有。私人使用权(exclusive use right)：你可以决定你拥有产权的东西怎样使用、供谁使用。

打击空置住房，是对房主对于住房的产权中的任意处置权的干涉。居民作为消费者或投资者购买自住房或投资用商品房，合同关系一经确立，购买者就获得了包括对该住房的转让、使用、处置的一整套权利，其中就包括空置该住房的权利。在市场经济中，政府对于私有产权的破坏是对市场秩序和经济发展非常致命的损害。这是因为，政府可以不允许你空置，开始干涉你的私人使用权，就可以干涉你的自由转让权、独立收入享受权，政府就可以随时征收甚至没收你的财产。政府可以干涉你的住房产权，就可以干涉你的店铺、你的工厂、你的公司和你所有的资本产权。这样，政府就将亲手毁掉从1978年以来逐步建立的私人产权制度，就将使得所有投资者失去投资的信心。

其二是破坏市场机制。禁止购买2套以上住房，是对市场交易行为的粗暴干涉，是对市场不歧视市场交易主体这一市场经济原则的破坏。在正常的市场经济中，政府应当做的是维护市场秩序，保护私有产权，处理各种争端，至于市场购买价格、数量等均应由购买双方协商自愿进行，政府绝不应干涉，这是市场经济应有的一个原则。
市场经济相对于计划经济或其他资源配置方法的第二个原则是匿名性。即在购买时仅以购买力即货币为唯一的判断标准，也就是俗称“认钱不认人”。因为在市场经济的理论假设中，货币是作为选票让购买者发送对于某种商品的强烈兴趣的信号，因此，从市场效率来说，市场交易与消费者的个人信息以及过去的消费记录等都无关，否则就会产生价格信号扭曲的危险。

但在目前的打压房价政策推动下，住房市场机制就收到了严重破坏。强买强卖是市场经济中不应当出现的对市场秩序破坏的不法行为，而政策不允许卖方向买方出售产品，则是政府对于市场规则的一种恶意破坏。不允许卖方向买房出售产品，就是制度性的、变相的强买强卖，是违背了买卖双方自愿交换的原则。同时，清查买房户购房记录，根据购房记录情况决定是否允许购买，则是对于市场匿名性的严重破坏。这样，住房市场就从供求双方自愿购买的市场经济转向了政府控制的缺乏自主性的配额市场经济，这是一个半市场半计划的经济，这是与社会主义市场经济建设宏伟目标背道而驰的。

其三是破坏政府信用。违背市场经济规律操纵、打压房价，但房价必定在打压后反弹并持续增长，如此循环往复，政府信用透支严重，人们对于政府的政策持观望态度。中国政府打压房价已经经过数轮了，最近的一轮是最有喜剧色彩的。2008年左右房价上涨势头很快，中央政府严厉控制房价，推出各种政策冷却房地产行业，取得一定效果，一时间，各大中城市房价纷纷跳水。随着美国次贷危机引发的国际金融危机袭来，政府为保证经济增长率，不仅停止调控政策，各地方政府纷纷上马项目、号召买房，大力倡导“买房爱国”论、公务员强制买房、加大货币补贴等政策拼命救市，谁料这一救上去就又发热了，只好又用重拳出击。

且不说中国居民都是理性的经济人，能计算出房价的基本面和走势，就是按照最简单的适应性预期也能推导得出结论，认为房价就算政府在短期内能够打压下去，长期也是会涨的。这样，政府的政策就是一个短期行为，只要能有办法熬过这一次调控，到时候还是马照跑、舞照跳。如果这一预期已被绝大多数居民所接受，政府政策的可行性、严肃性和科学性都会遭到质疑，今后政府出台任何政策都不再能够得到群众的认可，群众也都会预期政府的政策是短命的、欺骗性的。

五、 治理高房价的非经济学处方

说到这里，问题应该是比较清楚了。对了症，处方就好开了。我们也很容易看出，打压房价、清查空置率、征税、禁止买第二套或第三套房等调控政策，绝不是治理问题的方法。总结全文，解决这一问题的根本思路在于以下几点。

1. 加强社会公平，将房产承载的社会福利、教育、户口管理等所有非经济功能全部松绑，让房产交易回归纯经济功能。

2. 对于政府控制的各种资源，要实行比较均衡的资源分配。大城市相对小城市（如北京相对于长沙）、城市相对农村的全部教育、医疗资源分配不均必须清除，使得中国土地上的每一个公民，都能享受相近水平（如果短期不能做到相同的话）的教育与医疗资源。

3. 政府减少干预经济，让市场的事情回归市场，让政府的事情真正落实到政府，少一点越俎代庖，少一点推诿踢皮球，集中精力加强法治建设，维护市场秩序，这样才能建立社会主义市场经济。