蜜烤香蕉:房地产开发企业所得税新旧政策的不同

项目
国税发[2003]83号
国税发[2006]31号
预售销售
开发产品
按预售收入计算预计利润额并入当期应纳税所得额；预售收入的利润率不得低于15％（含15％）。
预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额；预计计税毛利率不得低于20%、15%、10%、3%
开发产品
完工标准
未规定。
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
开发产品
完工处理
按规定计算已实现的销售收入，结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
1．确认实际销售收入，结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额，将与预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度应纳税所得额。
2．凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整。
3．开发企业应于年度纳税申报前将完工情况报告主管税务机关。出具有关机构对差异调整情况的税务鉴定报告和有关资料。
代收代缴
款项处理
未规定。
凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
销售收入确认原则
一次性
全额收款
实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）之日
未变化。
分期收款
销售合同或协议约定的价款和付款日。付款方提前付款的，在实际付款日。
未变化。
银行按揭贷款方式
首付款于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入。
应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，时间未变化。
委托方式
支付
手续费
方式
按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入。
按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入。
视同买断方式
按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入。
如果开发企业与购房者签订合同，按合同价和买断价孰高原则确认收入；如果开发企业未与购房者签订合同，按买断价。
基价
+超
基价
分成
方式
按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入。
如果开发企业与购房者签订合同，按合同价和基价孰高原则确认收入；如果开发企业未与购房者签订合同，按基价+分成。
包销
方式
按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入。
包销期内：如果开发企业与购房者签订合同，按合同价和包销价孰高原则确认收入；如果开发企业未与购房者签订合同，按包销价。
包销期满后：包销价。
销售收入确认原
则
开发产品先出租
再出售
1．将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再按销售资产确认收入。
2．将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再按销售开发产品确认收入。
凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
视同销售
1．将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；2．将开发产品转作经营性资产；
3．将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；4．以开发产品抵偿债务；5．以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
开发企业将开发产品
1．转作固定资产；
2．捐赠、赞助、职工福利、奖励；
3．对外投资、分配给股东或投资人；
4．抵偿债务；
5．换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。
视同销售收入确认时间、方法和顺序未变化。
代建工程
提供劳务
收入确认
不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入。
未变化。
成本和费用
必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。
必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。
必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。计算分配方法未变化。
开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。
开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
维修费用
维修基金
已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
维修费用：对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
共用部位、共用设施设备维修基金：已计入销售收入按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的不得扣除。
借款费用
房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
1、开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
2、开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
土地闲置费
因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
未变化。
成本对象
报废毁损
损失
成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
未变化。
广告费
业务宣传费
业务招待费
新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。