藻类植物的孢子在哪:华侨城2010年业绩说明会纪要

华侨城2010年业绩说明会纪要

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华侨城2010年业绩说明会纪要

                                    华泰联合鱼晋华

时间：2010年3月8日

出席人员：华侨城总裁刘春平，副总裁王晓雯，证代李珂辉等

一．华侨城2010年年报情况介绍（全部为公司年报内容）

10年收入：旅游综合加地产和纸包装业务合计实现营业收入173亿元，比上年增长58%，其中旅游综合收入95亿元。公司实现净利润30亿元，同比增长78%，基本每股收益0.978元，同比增长77.5%，10年收入按业务分类，旅游综合收入占55%，地产占41%，纸包装占4%，按区域分类，华南地区占69%，其他地区占31%。公司整体上市完成后，资产规模大幅度提升，净资产收益率25.71%。泰州华侨城于4月份建成开业，当年实现盈利。年中获取天津华侨城项目，年底青岛华侨城项目正式成立。

11年规划：现阶段公司希望实现旅游综合业务全国最强，文化演艺全国第一，城市现代服务业成片综合开发全国领先。地产方面，公司将积极顺应国家的政策变化，按照销售为先，以变应变，以快制胜的方式进行，重点提升产品标准化。充分挖掘境内外融资平台，

土地储备：截止 2010 年末，公司旅游综合业务配套地产储备面积 662.80 万平方米，房地产业务储备面积 233.76 万平方米。

开工计划：2011 年度，公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积为 143 万平方，预计可售面积为151万平米。11年上海苏河湾项目将按照上海城市地标的标准建设，部分产品将在年内进入市场，武汉华侨城欢乐谷将在12年5月开业，云南华侨城将在今年部分产品进入市场，深圳欢乐海岸目前招商工作正在积极推进，11年7月份开始试营业，天津华侨城配套地产项目争取2011年进入销售。

二、提问环节：

Q1：年报中提到的旅游行业收入倍增计划将如何展开？

A1：第一个问题提旅游让我们很宽心，因为旅游的估值远高于地产。我们认为中国旅游产业具有阶段性的特点，目前并没有现代化、产业化的运作，最根本的原因是我国的经济水平。根据国际上的经验，人均GDP为3000-5000美元阶段，为旅游产业的爆发性增长期。我国在98年达到3000美元，10年接近4000美元，根据国际经验，3000-4000美元期间为快速增长期，4000-5000美元间为爆发增长期。近些年，高速公路修建，带薪休假，合家出游的出现，将为旅游行业爆发提供条件，旅游产业将发生变化，迪斯尼进入中国，也说明他们通过调查后对中国旅游市场的认可，因此公司进入旅游业。公司从锦绣中华和世界之窗开始，98年从欢乐谷开始把旅游当做产业，公司全国布局，占领市场高地的中心城市，根据市场设计产品，到今天已在中心城市完成基本布点。

具体倍增计划背景：1、目前旅游市场容量庞大，上海欢乐谷收入可观，北京如果剔除冬季过于寒冷的4个月，收入超过上海，现有市场容量很大。

2、通过技术手段，改进娱乐方式和方法，利用多元化和新产品，原有产品升级换代。例如日本大阪环球影城，只有公园，面积与北京欢乐谷相当，但一年可接纳800万游客，取得55亿人民币收入，而北京欢乐谷目前只有4亿元收入。因此差距很大，需要大幅提升公园旅游的单位面积产出能力。

3、产业规模。国际标准主题公园土地可承载翻倍的游客量，由于固定成本不变，业务具有平衡点，收入倍增后利润增长更多，因此倍增计划的基点是提价能力。

因此公司提出倍增计划的基点是，公司已完成布局布点，占领市场，接下来将开始内涵式增长，提升新投资产品的产出能力。争取在该领域内全国第一，在国际品牌进入中国后保持竞争力。

具体怎么做：

1、  提升接待能力和容量，中国市场淡旺季，节庆市场分明，需要对市场进行培养和组织

2、  保持特色和吸引力，尤其是对家庭游客，使他们接受公司产品

3、  连锁，联动，管理更有序

4、  与渠道商合作

5、  改进服务理念和沟通渠道

旅游收入倍增计划将是公司在十二五期间非常重要的工作。

Q2：公司各项业务5年的发展方向？文化产业的发展方向？海南国际旅游岛公司是否会参与建设？

A2：公司五年方向就是文化旅游产业全国第一，城市现代服务业全国领跑，文化演艺打造航空母舰。

文化产业：最近看到宋城股份发行时PE70多倍，而我们目前只有15倍，其实公司文化演艺应该为全国第一，我们目前正准备把业务独立运作，与市场更好接轨，建立平台。

:海南：海南是个好地方，我们曾经也有机会进入，当由于种种原因没去，公司需要稳妥。

Q3：公司旅游和文化的收入和利润分别是多少？对地产业务的公司不开放融资，公司对资本运作有什么想法？

A3：公司是综合类公司，商业模式带来业务的综合性，你看迪斯尼的报表，也只有4项业务，度假业务还包括其他业务。投资者需要看商业模式，投资者都很赞赏我们的商业模式。如果分来，地产的收入将远大于旅游，因为这是两种商品，地产销售的是终端商品，旅游销售的是服务，是可以维持40年的收入。深圳欢乐谷每年有4亿元收入，1亿元利润。不可能旅游收入超过地产，但公司将尽可能提高效益，提高文化产业收入在整体收入中的比例。

资本市场的问题，我们认为不公平，公司会为了控制风险，控制资产结构，避免盲目扩张。如果政策有松动，就利用资本市场。

Q4：旅游收入倍增是靠接待人数还是人均消费？目前我们的收入主要是门票，而迪斯尼是先有文化产业，再有相关消费公园，公司在文化这块怎么想？

A4:既要靠门票也要靠接待，核心是增加客量和实际人次，当然也要涨价，因为通胀使员工工资等支出增加。

说迪斯尼门票收入只占总收入的六成，这个说法并不准确，因为总收入包括了景区外的以及酒店收入。当然我们的最大短板是门票外收入比例太低，缺乏从源头上构建文化，但不是每个人都可以走迪斯尼的路。我们也可以通过购买和加大研发投入来改善。

Q5:年报的两个风险点1、地产销售，可售量增加后的销售情况，是什么预期2、11年未支付地价很高，公司净负债率提升，公司现金不是非常充裕，公司有什么应对方式？酒店业务09年收入高但利润低，是因为在建设周期，10年和11年的趋势如何?

A5：地产销售：地产销售会受到调控影响，但预期政策不是长期政策，公司地产业务将按原定计划实施，商业模式将使公司相对更有优势，利润空间也更大。

资金：股份公司10年负债上升了，合并负债率在70%，但公司并不忧虑，忧虑的是11-12年房地产和货币政策持续紧缩。11年负债率希望将向10年看齐，11-13年按既定节奏进行，公司最关注的是每个月销售否如期进行，这是健康现金流的保障，目前的融资安排将更有保障力。目前短债和长债的比例为25:75,11-12年若政策持续，将把债务调整为15:85。

酒店：酒店业务是08年经济危机后恢复最快的业务，由于深圳的高星级酒店和以东部华侨城休闲度假酒店群表现最好，因此收入小幅上升，超过上年同期。但真的高峰会在13年将有新酒店进入，分布在天津、武汉、上海和云南。

Q6：二级市场估值的问题，市场对公司大旅游的预期很混乱，因为地产和旅游板块估值差异很大，公司是否可以分板块披露，2010年公司纯旅游收入到底有多少？

A6：无法分开披露，希望投资者看公司的成长性，公司是以旅游为先导，利用边际效应带动地产。酒店收入大概10亿元，旅游收入可以用入园人数2000万人乘以人均门票150元计算，大约30亿元，门票收入占旅游收入的75%，因此旅游收入大致为40亿元，大家可以自己算一算。

Q7：近10年R0E大致在24%-25%之间，对于旅游行业的爆发式增长，为何ROE没怎么提升？我自己算了一下，09年纯旅游收入增长100%，10年仅增长33%，入园人数增长，但收入增速回落，是什么原因?

A7:应该是因为资本的扩张速度造成ROE比较稳定，而且没有整体上市的时候公司要小很多。

增速下降，但绝对值还是很可观的，入园人数从1500万人增长到2000万人，也是增长32%左右。

私下调研：

公司11年计划开工143万平米，截止3月份已全部开工，大部分可进入今年推盘。11年上下半年推盘占比3:7.，销售均价约为25000元/平方米。推盘市场主要为深圳，上海和成都，推盘产品全部为大户型产品。