藏甲 抗菌喷剂:苏州新版限购令一周显威 商品房成交量大缩水

http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2011/3/11 8:31:31

提要：3月3日，苏州新版限购令“一声令下”，当天日成交就跌破百套。一周时间过去了，新版限购令给苏州楼市带来了多少影响?让昨天最新出炉的数据说话。据数据显示：限购令实施一周以来，苏州楼市呈现量跌齐跌。
3月3日，苏州新版限购令“一声令下”，当天日成交就跌破百套。一周时间过去了，新版限购令给苏州楼市带来了多少影响?让昨天最新出炉的数据说话。据数据显示：限购令实施一周以来，苏州楼市呈现量跌齐跌。3月3日-3月9日，七天全市住宅商品房共计成交561套，环比减少865套，降幅为60.65%;成交均价为10328.83元/平米，环比减少350.87元/平米，降幅3.29%。
□商报记者 陆嵘
全市 3.3-3.9(限购令一周) 2.24-3.2(前一周) 变化量 变化幅度
住宅销售总套数 561套 1426套 降865套 -60.65%
住宅销售面积(m2) 57416.28㎡ 167887.74㎡ 降110471.46㎡ -65.80%
住宅销售均价(元/m2) 10328.83元/㎡ 10679.7元/㎡ 降350.87元/㎡ -3.29%
(数据来源：苏州房产信息网)
行情综述——
限购令实施后，成交量的减少可谓立竿见影，成交量环比下降60.65%。限购令前后楼市开盘情况也发生大逆转，限购令颁布后，仅恒达中环百汇广场、旭辉朗香郡、城南印象生活广场3盘试水。开发商在限购令之前一波抢先开盘之后，基本都选择了观望市场。上周末，房产商也基本是以活动答谢客户的方式暖场，少有开盘举动。
而购房者由于受到限购令的限制，有部分人无法购房，而还有购房机会的购房者主要分为两类：首置刚需族和本地改善族。首置刚需族，因没有受到限制，成为下一阶段的购房主力军，有适合刚需项目推出的开发商或许会动足脑筋来吸引这部分购房者的购买;另一部分没有受限的是本地1套房的拥有者，对于满足改善性需求购房者的项目多半是靠这部分人群来支撑购买。而价格方面，限购令后均价下探至万元水平线，主要是受到保障性住房成交的影响，商品房价格依旧坚挺。
探楼指标之一：成 交 篇
限购令一出 成交量大幅缩水
先看限购令出台前十天来的苏州楼市成交情况。由于抢搭末班车的效应太过强烈，日成交量最少一天也有144套，最多一天即2月28日达到308套，创春节后新高;2月23至26日，连续四天成交突破200套。这股突然激发的购房热也成为苏州楼市新年来一道别样的景象。
这一热闹景象中止的日子，就是新版限购令 “降临”苏州楼市的那一天——3月3日。最直观的影响就体现在了成交量上。当天，苏州市区商品住宅成交85套，较前一统计日减少69套，减少44.81%。日成交量直接从三位数跌入两位数。新版限购令出台的这一周，成交量就在百套与不满百套之间徘徊。成交的缩水，一方面体现在购买力的退潮。限或不限，购买力都悄悄撤离了楼市;而另外一方面，开发商也放缓了推盘的节奏，周末以活动答谢客户等方式维持自我宣传。
某楼盘案场专案表示，“苏州限购令出台后，很多投资型购房者有资金却没资格，看房的人明显减少，市场观望气氛浓厚，销售量下降也是预料之中的事情，但是短期内价格不会有下降的趋势。 ”
探楼指标之二：成 交 价
均价微跌万元水平线波动
成交量跌了，更多人的关注自然落到了房价上。据数据显示：3月3日-3月9日，苏州市区住宅类房源成交均价为10328.83元/平米，较上周减少 350.87元/平米，降幅3.29%。沧浪区、园区、吴中区、相城区的成交均价有不同程度的下降，成交均价在万元以上的有园区、高新区。从数据上看，跌势确实存在。但是细究，由于古城区保障性住房成交均价颇低，也拉低了整个成交的均价。单看商品房价格，其实还没有多大动静，至少还维持了去年年末的价格水平。
“限购对房价的影响，还不会那么快显现，但是影响已经客观存在。 ”一主打中高端楼盘的营销经理坦言：“限购一出，他们预约的客户中被限的就刷掉了一半，而剩下的一半中也有动摇的可能，所以我们要得好好筹划一下才能开盘。”不难发现，如果中高端楼盘受限购影响，没有那么集中入市、成交，那么成交均价就不会被拉高。
限购令对苏州房地产市场影响还需要一些时日才能更明朗，尤其是资金链趋紧让开发商倍感压力，增添了市场变数。随着限购令传导效应扩展，市场观望情绪会加大，短期内成交量将更加萎缩，但房价不会有太大的变化，后期在各楼盘阵痛下开发商或增加较大的优惠。而从3月推盘量讲，在限购令的冲击下，开发商将放缓开盘速度，很多推盘计划将押后。
探楼指标之三：楼 市 板 块
刚需楼盘各区“撑场面”
从苏州各区域的成交套数来看，3.3-3.9七天全市住宅商品房共计成交561套，各区成交套数排名从高到低依次是：园区211套、吴中区128套、沧浪区103套、相城区55套、新区36套、金阊区22套、平江区6套。苏州市区日均成交约80套，平均单套成交面积约102平方米。
园区，始终还是成交最集中的地方，刚需项目支撑销量，高端项目影响明显。相城区的活力岛依旧是成交的重点区域，主力支撑该区的成交。不过限购后一周受到中低端房源的影响，均价有所降低。吴中区成交项目主要集中在南苏州邵昂路板块，限购令实施后成交量明显减少。古城区成交主要集中在沧浪新城项目和保障性住房上。不难发现，各区成交也多为单一的刚需楼盘。别墅、花园洋房等大于144平米的房子，成交有限，而这类房产的购买力恰恰是被限的那一族。
微型调查——
近半数受访者购房计划延后
围绕房价，开发商与购房者之间一直在博弈。那么在苏州限购令细则出台后，开发商与购房者之间博弈的中心——房价能降否?此时的购房者是买还是不买?商报调查显示，49.8%的购房者表示自己的置业计划将调整、延后，41.6%的购房者表示自己的置业计划不会受到限购令的影响，只有8.6%的购房者表示对此不好说。
“本来今年是想换一个大一点的户型，但是限购令出台了，换房的打算暂时搁置，楼市走势不明朗的情况下，在苏州本地人除了现有房产，目前只能再买一套的情况下，换房选房就更加谨慎了，思前想后决定还是观察一段时间再决定。 ”张先生换房的念头起伏，相信很多人也都动过了。
政策的出台会影响购房者心态，会促使一些购房者观望市场，这也是显而易见的。当然也有购房者选择跑在政策前面，立即购房。有的购房者面对变幻莫测的房地产市场不知所措，干脆选择取消购房计划。苏州限购令出台后，围绕苏州房价的高还是不高、房价降还是不降的问题?不同的购房者对此有不同的理解，在目前市场继续博弈的情况下，买卖双方都还是继续“忐忑”观望。
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