韩国写真女明星画报:洪维：商品房市场即将迎来大萧条时代(经济评论)

洪维：商品房市场即将迎来大萧条时代(经济评论)

洪维

近期，大量号称“市场收费价格最低”的贷款公司人士活跃在地产行业间，专门为地产开发商量身提供各个开发阶段的项目融资渠道，并强调“正常经营的单位可拿到数亿的项目融资贷款。”除此之外，其它数量众多、规模不等的公司，也在以各种合作方式吸引资金匮乏的开发商。“事实上，这些贷款机构已经成为很多中小开发商赖以生存的融资渠道。”(华西都市报2011年09月08日)

去年是银行追着开发商放贷，今年是开发商追着银行借钱。不到两年，开发商的心情就如坐了一趟过山车，从极享优越感的波峰坠到了谷底。目前洽谈大额贷款的公司，基本都是开发商，贷款额度从百万至数亿不等。不光借贷业务量在猛增，借贷利率更是在水涨船高。来自纯民间资金的房贷，无抵押贷款利率更高得吓人，年息累计大都超过五成，就是高利贷了。最多只能提供百万元贷款，无抵押贷款月息可做到4%，采用‘利滚利’的计利法。这已经是目前市场最低无抵押贷款利息了。

除了一些“资本大鳄”的介入，不少借贷机构以“委托投资理财”的名义吸纳民间资金，在股市黯淡、不动产投资受限的大背景下，许以高额回报是这些理财机构募集大量社会闲散资金的有效手段。除此之外，为了追求民间高利贷的诱人利率，部分企业甚至铤而走险，利用自己的信用从银行贷款，转而投入民间借贷。而一旦资金链断裂，民间借贷的风险将转嫁到银行业。

著名民间经济学家刘军洛先生向来以大胆而又准确的预言著称。他的第一部作品《被绑架的中国经济》2010年出版时一时洛阳纸贵。此次他的新书《中国经济大萧条还有多远》将于2011年8月底上市。针对一年来世界经济局势的变化，基于严密的分析论证，刘军洛再次大胆做出预测。而其中最重要的预测则是，“2011 年四季度到2012年一季度将爆发第三次世界性大萧条”。

刘军洛特别强调了高利贷。目前中国经济体内货币存量为80 万亿人民币，2011 年初中国市场的货币交易价格将会进入年收益率上升到15%~25%周期，也就是大家熟悉的高利贷交易周期。如果有20%~30%的货币存量在一年时间里用年收益率15%~25%定价，那中国市场从2011 年四季度到2012 年一季度就需要用3 万亿~6 万亿人民币进行债务成本结算。而目前中国经济规模为40 万亿人民币，一年最佳增长才创造4 万亿人民币财富。

被称为“房地产业的凶事预言家”罗伯特·希勒教授的畅销书《非理性繁荣》在中国也很受读者欢迎。若干年前，他在《非理性繁荣》一书中所预言的股票市场崩溃成为现实。在该书的第二版中，他又将相同的分析应用于美国当时过热的房地产市场上，批评当时的房产价格不合理、不理智。他预言称，在未来的20年内，不动产价格将会下跌40%。此外，他还发出警告：房地产泡沫的破灭很可能会导致一场经济大萧条。

英国皇家特许测量师学会的首席经济专家米兰·卡特瑞也表示：20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。到了上世纪90年代日本房地产业全面崩溃时，东京的决策者未能成功地、迅速大地削减利率，无法实现经济的“软着陆”。此后，大量私房屋主拖欠房屋贷款、银行停止办理新的贷款手续。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。英国几乎在同一时期也经历了同样的房地产泡沫破灭问题，当时英国在不到一年的时间内进行了两次大幅加息，最终导致了房地产崩溃。

在目前中国的大城市其实也有类似的问题，只不过没有变成全面性的现象，在新的经济模式没有成熟前，旧的不要轻易丢弃，目前中国也处在经济转轨期，从劳动力密集向技术密集转变，所以慢慢地变化是对的，要软着陆，一个时期内多种经济形式并存，而不要大家一窝蜂做一个模式。

拨开层层楼市乱象，猛然发觉，部分开发商称自己资金宽裕已成为“过去式”。而所谓民间房产高利贷的异军突起证明：开发商资金短缺，正在变成一种具有普遍性的事实，而降价甩货基本成为开发商唯一渠道。种种迹象表明，一场大幅楼市实质性降价的变局正在貌似平静的行业中间酝酿。

问题是。近日各银行已陆续收到《中国人民银行关于将保证金存款纳入存款准备金交存范围的通知》。并且将于9月份正式实施，目前该通知已经发到银行总部，应该很快会到各家分行。这意味着大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。从百姓的房贷到地产商的资金链间接收紧。从交易量的大幅下滑到成交价格的调整等等，这无疑会给观望中的楼市再燃上一把火。

北京房地产交易管理网近日发布统计数据显示，8月份北京新房住宅签约套数为5261套，二手房住宅签约套数为7782套，合计签约1.3万套，环比下降26.4%，创下3年以来的新低。“金九银十”本应是北京房地产行业最热闹的时节，如今却在限购、限贷、限价等房产调控政策之下持续低迷，引发了公众对房价下行的预期。最糟糕的是，降价只能救个别房产企业的急，却救不了房地产业的急。

大萧条的背景，是二十世纪美国经济的空前繁荣。在1890年，美国仅有六千三百万人口；到1930年时，人口已经翻倍，到达一亿二千三百万。1920年，美国的城市人口首次超出了农村人口；在接下来的十年，又有六百万左右的人口离开农村而进入城市。如今中国也在快速城市化。

历史似乎又在进行一个新的循环，世界正面临着大萧条以来最大的经济危机，许多现象也是似曾相识。不过此前，全世界都在担心一个问题，就是各国相继投入巨额资金救市，这种救急的办法要适可而止，因为市场上货币太多将不可避免地导致高通胀，甚至是恶性通胀。财富分配的不均，也许是金融风暴和大萧条最本质的祸根。在商品房市场走向饱和的同时，畸形的非正常市场在官商合谋中使地产公司的赢利不停地飙长。中国少数人的腰包越来越鼓，暴富的钱靠少数人的消费是根本花不完的，于是就都投到了房市中谋求暴利，从此走向地狱，却可以为走进财富不断升值的天堂。在此背景下，中国商品房市场终于即将迎来大萧条时代。