蔡琳有孩子吗:买房 "六部曲",选到中意房子

　　

　　 一、购房合同注意啥

　　 广告、楼书等应签入补充协议

　　目前地产广告中，往往会在其中对小区的绿化、学校、游泳池、车位、超市等配套设施进行表述，但对于这

　　种承诺又不写在合同里。而当交房时，若出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通时间延后

　　等情况，买房人的合法权益就失去了一个法律保证。因此，广告中包括楼书、沙盘上表述的产品内容，应在与开

　　发商签订购房合同时，签订补充协议。

　　 “五证”是否齐全

　　一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用

　　权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》；

　　“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。因此，在与开发商

　　签订购房合同前，应落实其是否“五证”齐全。

　　 仔细核对合同条款

　　签订《商品房买卖合同》时，一般情况下，开发商会给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有

　　些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已

　　注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处或许就会为日后埋下隐患。因此，在签订购房合同时，购房

　　者应严谨核对合同中每条条款。唯有此，才有可能较好地维护自己的合法权益。

　　 二、咋防止售楼小姐忽悠

　　张先生去年看中某楼盘一套3居户型，在售楼小姐竭力推荐下，张先生购买了某楼栋第2层的该户型，小区建

　　成交房一看，张先生这个单元北侧道路对面15米不到紧挨着垃圾收集站，装修完入住正直夏季，垃圾站散发的气

　　味和蚊虫困扰让张先生一家根本没法南北通风，新房入住的喜悦也变成了无奈！

　　每个小区的规划都会因周围现状和规划条件限制导致楼栋存在有利和不利位置之分，购房者在选择楼栋位置

　　时要从小区的总体规划平面来综合判断。

　　几点最为实用的解读户型位置优劣的方法，掌握了这几个要点，再去挑选楼栋就会心中有数，不会被售楼人

　　员轻易忽悠！

　　 第一：了解清楚小区的一些必备配套设施房的位置。

　　每个小区都有一套相应的配套设施，如：餐饮、商店、变配电站、泵房、地下车库汽车出入口、垃圾站、风

　　机地面排风口等，这些用房是小区建成运转必不可少的部分，规划合理的小区一般对住户影响范围小，但受到影

　　响的住户可能因其噪音、空气污染深受困扰，甚至危害住户健康，购房者了解到这些用房的位置，尽量避开选购。

　　 第二：了解楼栋的交通便利情况。

　　交通便利包括：步行出入小区是否方便，小汽车、搬运车能否直达单元门口，单元到楼层是否有电梯和无障

　　碍通道。前面两点就不用多说了，值得提醒的一点就是无障碍通道，家里总会有小孩，将来自己也总会有老的一

　　天，如果没有电梯或者光有电梯而楼道和单元出口没有坡道只有踏步，那么小孩的推车、老人的轮椅经过时都要

　　搬上搬下，会给生活带来很多不便，日积月累也不可小觑。

　　 第三：户型的朝向、位置与通风、日照的关系。

　　户型南北向或者近似南北向是最为理想的，采光最充足，通风最好。东西向住宅的主要缺点就是日照不均匀，

　　通风也不如南北向好。户型仅仅满足南北向还不够，要注意户型所在位置是不是被长排的板式住宅遮挡，尤其是

　　“口”字型围合式布局，即使是位于北侧的南北向户型通风和采光效果也不是很理想，尤其是在南方的话就夏天

　　就更闷热。一般选择楼栋单元尽可能选择所处位置周围透气性好，日照遮挡少的单元。

　　选择楼层层数要看前面一排楼对本楼栋的日照遮挡如何。一般位于4层、5层以上的住宅受前一排楼日照遮挡

　　的影响基本可以忽略，楼层越往下，冬天日照的影响越明显，虽然国家对住宅每一户最低日照标准有严格要求

　　（根据地方差异，一般最低日照标准为每户至少一个或者二个居室满窗日照时间1小时或2小时以上），但是这个

　　最低日照标准与人们常常希望的充足日照标准还是有很大距离，所以开发商售楼也多在春夏秋季开盘，这个季节

　　购房者不能直观的感受日照的明显影响，所以购房者尤其在北方购房时要充分考虑这一点，千万不可等入住到了

　　寒冷的冬天再“望阳心叹”。

　　 第四：户型与小区景观、周边道路的关系。

　　小区在规划设计上一般都会设计有集中绿地、主题景观、庭院绿化等，能完全置身于这些景观中最好地享受

　　到这些景观绿化的楼栋当然是我们的首选。

　　其次是南北向户型的山墙侧面临街，因为山墙侧面开窗较少，主要景观面仍然是南北向，噪音景观影响都不

　　大；

　　再次之的情况是楼栋南向朝向庭院景观、北向临街的楼栋，这类楼栋在户型设计时一般都会把主卧、客厅等

　　重要房间布置在南侧面像小区内部景观，而把厨房、卫生间、楼梯间等次要空间布置在北侧，即使临街也不会太

　　影响居住感受。

　　最不利的情况是主要居室空间都面向且紧临街面，临街面车辆噪音、商业噪音、灰尘等直接影响住户的日常

　　起居，能避免当然就要尽量避免买这种位置的户型。

　　 三、房子朝向的学问

　　正南向日照存放时间是9：00—15：00，西南偏西76—90度的只有13：30—15：00

　　房子是朝东西还是朝南北，关乎日后的居住生活的质量问题，一旦房子未来要脱手，许多买家也很在意。因

　　此，一个拥有良好朝向的房子，也是房子保值的重要因素。那么到底哪个朝向好，如何判别？空气流通指数，阳

　　光照射指数等你听过吗？本期为你一一解析房子的朝向有多大的学问。

　　房屋的朝向将直接影响日后居住的舒适程度，选错朝向，甚至意味着可能跟阳光和通风说再见。

　　房间要保持空气清新，取决于建筑的朝向和开窗。购房者在选择二手房时首先应看客厅的朝向。客厅使用频

　　率最高，使用人数最多，其空间质量尤为重要。一般以朝南为最佳，这样在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又有凉

　　风习习。其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，购房者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室

　　一般有二、三间，应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。若

　　是西向外墙，室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。厨房、卫生间的朝向

　　相对次要些，卫生间只要能直接采光、通风就行，但最好还是避免选择西向的卫生间。厨房一般来说不选北向为

　　宜，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。

　　 厨房避免西向

　　房间的朝向不同，各季节房间内的光线变化规律将不一样，在一天内光线的变化也不一样。在一般的住宅建

　　筑中，购房者对光线变化的要求不会太高。一般来说，一天之内阳光能射入房间2~3小时，对于消除房间内湿气、

　　杀灭细菌、调节室内温度、加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以

　　南向或偏南方向为佳。

　　对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受

　　一定的阳光照射为宜，因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好有两个阳

　　台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。

　　“朝向与户型同样也有关联，”专家称，“二手房住宅为一梯二户型的，一套只有二个方向通风、采光。而

　　这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的，购房者在挑选时，就要看设计者是否将较次

　　要的房间放在北向。对于一梯三户，一梯四户，由于套数较多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户

　　的朝向很难完美，有时候会出现有较大缺陷的朝向。购房者在挑选这种类型二手房住宅的时候，一定要考虑到时

　　间变化和季节变化。”

　　另外，朝向不好的房子还会影响到日后的出售，增值潜力也会不如朝向好的房子，所以，从优化投资的角度

　　来看，选对朝向确实也很重要。

　　 四、购房如何选择好地段

　　李嘉诚那句“地段，地段，还是地段”已经成为了地产界的金科玉律。其实，无论是从开发房地产还是购买

　　房子的角度，地段都是第一号的指标。当然，地段的好与坏，在商业地产上可能表现的更清晰些。而具体到住宅

　　上，则很大程度与购房者本身的居住习惯有关。当然，由于房地产开发本身具有很强的不确定式前瞻性，在购买

　　城市新区域的房地产上，需要反复的揣度才行。我的朋友里，青年时代买了套房，现在翻了一两倍的也不少。有

　　些靠运气，也有些要靠眼光。

　　打个比方，在北京一般性居住的购房者，可能觉得中关村附近不错，大学多高技术企业多等等。也有人觉得

　　CBD不错，大公司多，未来发展前景好。而我就觉得通州区不错，远离城市喧嚣，但交通成本也不高，一小时怎么

　　都到公司了。而在上海，可能有人觉得住在浦东很好，也有人觉得闸北或者肇家浜不错。而说到南宁，可能有人

　　觉得青秀不错，有人觉得西大附近不错，有人觉得北湖不错。当然，更多的年轻人其实是因为自己的钱包问题，

　　被迫去选择一些地段稍差但居住性还不错的房子。在这种情况下，怎么去选择一个未来生活还算舒适，投资性也

　　还可以的过度性住房呢？

　　一般，做房地产开发的土地在出让前，国土局会根据当地实际情况，为地块划分出土地评级，主要指标就是

　　地段。通常有一级、二级、三级，少数大城市还有四级甚至五级等。比如，在北京地段的划分可以靠环线比较容

　　易的看出来，所谓一环一个价就是这么来的。其实，很多当年有城墙格局的老城市都可以这样划分。当然，也有

　　特例，就是北京南三四环外相比东、北、西来说价值略低，这有一定的历史原因。而在上海这种城市区域划分很

　　不规则的地区，则就要从繁华程度上来衡量了，相对复杂些。下面，是我按照我的标准来进行的一个划分，供购

　　房者参考。

　　闹市中心区：所谓闹市，也就是一个城市内最繁华的区域，小城也许就一个，大城市则可能有多个。通常，

　　这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社

　　区狭小等问题，一般也不是城市内的最高价地区。对于青年人来说，这样的地段偶尔会成为租房时的选择，但购

　　买居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上也多以小户型为主，主要用途多在投资。对年轻人而言，在

　　这种区域居住的生活成本是个很让人头痛的问题。

　　次繁华生活区：靠近闹市，又有一定（几站地）距离的地段。相对闹市，这个区域的商业味道大大降低，生

　　活味道渐浓，多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。一般来说新房供应量不大，偶尔会有些老二手房转

　　手。与闹市类似，其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市，个别中型项目具有一定的社区规模，但都容

　　积率很高，基本都是高层。这种区域的中小户型，价格与闹市差别不大，但居住性上略强。未来入住后的生活成

　　本相比闹市略低，个别单位二手房的甚至不需要负担物业及停车位费用。

　　CBD区域：北京的CBD、上海的浦东、南宁的琅东及东盟区，商务功能大于居住。这些昔日很不被人看好的区

　　域，会在短短几年内就完全的变了一个面貌，这就是所谓的城市新兴区。由于城市人口增加及规划发展上的原因，

　　一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸时式建设的。通常，只要发展成熟，这种区

　　域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但在没有发展之前，其房价也会处于相对比较低的一个程度

　　上。对于有眼光的青年人们而言，能够准确预测出城市发展方向，及早入手的话，这种地段的房子是兼有居住及

　　很强投资性的。当然，目前而言，二三线城市这种机会更大些。

　　CLD区域：与CBD临近，同在城市发展方向轴线上稍远的地区。比如北京的京通快速及八通轻轨沿线，上海浦

　　东往机场方向，南宁凤岭方向。通常情况下，这种区域按比较时髦的划分被称为CLD，即地方居住区。因为临近

　　CBD，这种区域的房价通常也比较高，多为城市内品质楼盘的集中放量区。对于年轻购房群体而言，这种区域的

　　房价都是比较恐怖的，充其量也就是能在这个区域内买套小户型而已。与CBD区域类似，如果能早期入手这种区

　　域的房产，未来升值空间还是很高的。但一旦发展成型，投资性就会大大降低。

　　好环境老城区：在各城市里，都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久，多以老式单

　　位福利房及原著民自建房产为主，小区比例高。原著民比例通常比较高，居住氛围好，生活成本相对不高。这种

　　区域最大的优势就是交通便利，配套完备，综合生活成本比较低。但是，同样在这种区域新房放量较少，而且价

　　格不低。入市的产品，多为10年以上二手房。个人以为，对于纯粹居住需求而言，这种区域的二手房是首选。住

　　几年之后，转手也容易，出租也可以。

　　差环境老城区：一个城市里面，老城区通常也有贫富之分。这种，通常为自建房比例高，小区比例少的区域。

　　其实从单纯居住上来看，优点与好环境老城区区别不大。比较明显的缺点就是视觉环境比较差，破街烂巷。通常，

　　也是在城市内打工的外来人流比较集中的区域，治安环境上略差。这种区域内，旧城改造的力度大的话会有一定

　　的新房放量。对于年轻购房人群而言，这种区域的房价相对不高，但生活比较方便，从节约生活成本及方便性上

　　考虑，是个不错的选择。

　　城乡结合部：即城市建设的边缘，城市与乡镇结合的区域。这种区域，相对来说低端生活配套还是很齐备的，

　　但缺乏中高端生活配套。由于这种区域内低价出租屋很多，也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域，

　　治安也是最差的。对于一些手头比较拮据的年轻人而言，这种区域也是一个考虑选择的方向。而且，随着城市扩

　　大化，这种区域远期环境还是比较看好的。借用前段的话说，未来有可能是一个新的城市新兴区域。

　　交通好郊区：即从交通上来说，随然离城市核心区比较远，但依靠快速交通干线使得居住者进入城市内的时

　　间并不长。很典型的区域比如北京的通州、天通苑、大兴甚至河北燕郊等。虽然离城市都有几十公里的距离，但

　　很多人上下班时间都能控制在一个半小时内。这种区域，房价相对都是比较低廉的，对于青年购房群体而言，是

　　相当不错的选择。当然，缺点是交通成本通常较高，如果晚上有应酬或者娱乐活动不太方便。在配套上，中低端

　　生活配套一般都不错，但中高端配套少。

　　交通差郊区：交通差的郊区，在城市不断扩大的趋势下，也逐步有一些房地产项目在开发放量。这种区域的

　　房地产最大的卖点就是价格低廉，但无论生活配套以及交通都比较差。购买这种区域的房子，青年人难免要算一

　　笔帐。一套房子省下十万八万，买辆小排量汽车作为代步工具，但要承受每月的房贷及养车费用，随着油价的不

　　断上涨，压力也不小。

　　如上是关于地段的划分，通过对照这种划分标准，青年人们就可以根据自身的经济状况及工作地性质等，大

　　致构思出自己所能承受及合适的一些购房地段了。当然，由于年轻人们的工作具有一定的不确定性，我的个人建

　　议是，在自己经济承受力之下去选择，给自己的腰包留点缓冲才是上策。不然，无论是现在这种经济低潮期的裁

　　员或收入降级，及其他的职务工作变动等等，都会给自己造成很大的压力。那时候，也许你就会觉得，这套房子

　　买都不如不买了。

　　 五、如何选择楼层

　　楼层的选择有两方面的意义，一是实际居住方面的意义，居住方便、舒适，符合自己的实际需求，二是在经

　　济上的意义，不同楼层之间存在价格上的差别，三是视野上的意义，住得越高，看得越广越多，风景尽收眼底。

　　 楼层的居住差别

　　楼层在居住上的差别依据每个家庭的实际需求和偏好而定，并没有特别确定的规则，比如老年人最好住一层，

　　免去上下的不便，有些年轻人喜欢住顶层，特别喜爱那种“独上高楼，望断天涯路”的感觉，所以自己的需求和

　　爱好是第一位的。这就是我们常说的“以人为本”，房子是买来自己住，关键要自己喜欢，其他的说法只能当作

　　参考。下面我们就来说一些参考因素。

　　楼房的1层一般不为人喜欢，主要的缺点是：视野比较差，没有住楼房的独特感觉，容易受小区内的噪音影

　　响，门前户后容易弄脏，这些缺点是1层所独有的。但是上面说过，l层进出方便，比较适合老年人。还有不少小

　　区为了促进1层的销售，将贴近1层的部分绿地赠送作为1层业主的私家花园，这对于那些比较闲暇的业主也是非

　　常合适的。

　　楼房的2～6层属于俯视景观的楼层，可以俯瞰位于楼下社区的绿化景观。越是偏上的楼层越能欣赏到整个社

　　区的花园绿地，对社区的整体设计获得最好的感受。不过没有电梯的多层住宅中，5～6层有上下的不便，尤其在

　　装修的时候搬运东西比较困难。

　　6～17之间的楼层，很多已经看不到小区内的景观，虽然人在高处，但是有没有好的视野还得看每个楼盘的

　　实际情况，许多楼盘往往只能看到对面的楼房，景观自然就会差很多。如果是现房，最好亲自体验一下，如果是

　　期房，最好仔细看一下小区的整体规划以及了解周边的规划，尤其是阳台一侧的前面有没有高楼。可能当时觉得

　　问题不大，但住的时间长了，如果每天的视野都对着一栋了无生趣的高楼，感觉会非常压抑，长此以往对人的情

　　绪有很大影响，生活质量当然会因此降低。

　　17层以上的高层，一般视野上不会有大的问题，景观非常开阔。但越往高层受风力的影响越大，尤其在冬天，

　　如果阳台朝北，因为风力的影响，阳台的实际使用会大打折扣，有许多房子甚至冬季根本没法在阳台上呆。对于

　　这些问题，应该向开发商询问是否已经采取了措施来降低影响，并且考察这些措施是否真正具有作用。

　　6层以上的楼层还有一个上下楼的问题，高层住宅一般装有电梯，因此上下的不便可以减轻，但是对于家中

　　的老人来说，乘坐电梯还是有一定的麻烦，同时电梯在长期使用中的维护、维修以及将来的更换都与小区物业的

　　管理质量和小区内业主的共同配合有很大关系。在选择高层的时候一定要对电梯问题充分关注，电梯数量是否够，

　　电梯质量如何，维护是否到位，将来的更换如何解决，这些问题落实不好，住在高层就会有无穷的烦恼。另外，

　　邻近电梯的房间会受到电梯噪音的影响，购房者最好也引起注意。

　　 楼层的价格差别

　　楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的，但是不同楼

　　盘在定价的时候，对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。总之，价格有

　　差别是一定的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较。这里我们只能

　　介绍一些一般性的规则。

　　在7层以下的多层住宅中，一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格，7层的楼房第5层可能

　　基准价的基础上加1％（也就是实际上没有按基准价出售的楼层），第1层的价格一般是在基准价的基础上减

　　3％～5％，第2层的价格是在基准价的基础上加1％～2％，第3层的价格是在基准价的基础上加3％～5％，第4层

　　的价格是在基准价的基础上加4%～6％，第6层的价格是在基准价的基础上减2％～4％，第7层的价格是在基准价

　　的基

　　础上减5％～10％。这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的，各个楼盘在确定价

　　格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。另外，许多开发商为了对1层、顶层进行

　　促销，会有一定的优惠措施作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求。

　　7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房12～13层是基准价。基准层以下

　　的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。各个楼层的价差是

　　根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基

　　准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时，价差系数是正数，也就是要加价。楼层价

　　差系数也是通过一个公式来得出的，这里介绍一种：

　　第一步，得出标准的价差系数M，M＝K／N。N是总楼层数，K是楼层价格差异的最大系数，这是开发商事先确

　　定的一个数，一般在10％～15％之间，K／N得出一个标准的价差系数M，比如24层的楼房，最大系数是15％，那

　　么M＝0.625％。

　　第二步，根据标准系数来换算各楼层的价差系数，最简单的一种方式是单向加减，也就是基准层以下每下降

　　一个楼层，就下降一个标准系数，每上升一个楼层就增加一个标准系数，设楼层数为X，那么计算公式就是：

　　基准层以下的楼层价差系数=-（N／2－X＋l）×M

　　基准层以上的楼层价差系数=+（N／2－N＋X）×M

　　那么24层的楼房：

　　第一层的价差系数=-（24／2－l＋l）×0.625％＝-7.5%

　　第二十三层的价差系数=+（24/2－24+23）×0.625%=+7.5%

　　之所以说这是最简单的一种换算方式，是因为开发商在实际定价的时候，还会考虑其他因素，比如：楼层的

　　价差不一定是每层都有，可能每两层一档，同时楼层的定价还会受实际销售状况的影响和竞争对手的销售价格的

　　影响而进行调整，以及对于本来应该低定价的楼层如1层、顶层进行特殊处理，如赠送花园、赠送阁楼等来拉高

　　价格。因此，楼层之间的实际价差不是绝对的。购房者对此有所了解，主要是可以在价格谈判时作为一个谈判工

　　具来使用，同时也可以对不同楼盘的不同楼层的价格差异有一个基本评估和比较。

　　还有一点需要特别注意，如果您选中的楼房受到另外一栋较低楼房的遮挡，那么在那栋楼房的最高层处上下，

　　本栋楼的楼层系数会有一个很大的跳跃。也就是假如您选中的楼房是24层，对面有一栋18层的楼房，那么您选中

　　楼房的18层以下与18层以上的价格差别应该是很大的，这种价格差别主要与视野和采光受影响有关，同一楼层之

　　间不同朝向的套间受影响不同，价格还会有差异。如果您选中的楼房被另外一栋还要高的楼房遮挡，那就不是楼

　　层价差问题了，而是整栋楼房的价格都应该随之下降。

　　 六、如何挑选户型

　　在众多楼盘中，每一位购房者都希望能买到一套称心如意的房子，在选房过程中也会有许多要考虑的问题，

　　其中对于户型的选择最为重要，本次搜房网特地为您罗列出一些挑选户型的技巧和注意点，让您买房更省心。

　　户型选择从大的方面来说要做到四点：一要动静分区：客厅、餐厅和卫生间、厨房间是需要日夜使用的，活

　　动频繁，列为“动” 区；用于工作学习和休息的书房、卧室则归为“静”区，而卧室是“静区”的核心，因此

　　“前厅 后卧”是一种典型的户型结构。二要污洁分区：卫生间和厨房要经常用水、排弃废污水，是供水和排水

　　的集中空间即“污”区；起居、就寝范围是相对干净的“洁”区。因此要注意解决客厅与卧室之间的过往，办法

　　是用2-3平方米的过渡空间连接厅与卧室。客厅里的采光要充足，如果有7平方米以上的地方无法采光，那这个客

　　厅就有点交待不过去了。三是要注意私密性：一是对外的私密性，即卧室、卫生间应处于与客厅相对分离的位置，

　　如客人去往客厅还要经过大卧室、卫生间，就多有不便了。二是对内的私密性，即大人和小孩的卧室要拉开距离，

　　两代人应各有各的空间。四是要注意勿出现危险区域：简单来说就是几个房间的门不能凑在一起，如果这个房间

　　的人刚好出来，相邻房间的人也正出来，一开门很可能发生撞伤。

　　 从小的方面来说，各功能空间也有不同的需要注意的细节：

　　1、客厅：客厅应该方正、宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1／7。由

　　于客厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够的空间摆放家具。客厅宜做成长方形，其宽度不应小

　　于3.3米，深宽比不宜大于2米。入户应有一条门厅过道，以增加户内私密性，同时也要兼具使用功能，但过道不

　　要太长，否则在装修时如何处理长过道也将是一件麻烦事。

　　2、卧室：主卧室最好朝南，宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米。大面积户型的主卧室应带有一个专用

　　卫生间。若户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。如果有次卧，那么次卧室的面积最好不大于10

　　平方米。次卧朝向不做特别要求，但采光好、光照足总是好的。客厅与卧室的朝向是十分重要的，最好是朝南不

　　宜朝西，客厅朝西主卧朝北可谓是最差的户型。

　　3、餐厅：餐厅和客厅空间最好相对独立，既有关系又有分隔，可以在视觉上扩大客厅空间。餐厅如果是独

　　立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。

　　4、厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具摆放位置应按洗、切、烧的

　　顺序合理布置，厨房宜带一服务阳台。

　　5、卫生间：带浴缸的卫生间净宽度不得小于1．6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生

　　间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。

　　6、阳台：为了保证客厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，其实体部位栏板应为850至900毫米(上加

　　横栏杆)，或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。客厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。如果有可能，

　　最好选择有两个阳台的户型，既可以满足日常生活需要又不会影响舒适度，否侧一个阳台就完全变成晾衣台了。

　　7、储藏间：可不对外采光通风，虽然并不是所有户型都要配有储藏间，但是对于面积标准较高的户型应设

　　储藏室才算得上是优秀户型。

　　总之，在选择户型时要结合自己的实际需要和个人喜好，也不能完全人云亦云。对于户型的选择还要注重空

　　间利用率和布局的改良，不浪费每一寸面积，在今后的居住中可以根据需要进行空间的调整。

　　挑选户型应注意以下几个方面：

　　1、在100平方米左右的房子户型设计中，两居室一般是80-90平方米，三居室是110-120平方米。

　　两居室中，起居室的面宽最低在3.8-4米，厅要大于20平方米，主卧要大于12平方米，面宽在3米左右，另一个卧

　　室要大于10平方米，面宽也在3米左右。厨房要大于3平方米。三居室的起居室面宽大于4米，面积要大于24平方

　　米。

　　2、对于板楼而言，进深要比较短，一般在12-13米，面宽则在6米左右。 基本元素包括采光，热，隔音，降

　　噪和通风。对于采光和通风，一般面宽比上进深在1：1.5比较合适。在这方面板楼比塔楼有优势。

　　3、具体空间上，厨房一定要有，而且应该是中式的 。尽管可能使用比较少，但一定要能开火。餐厅可以相

　　对小一些。储物间一定要有，非常重要，中等衣帽间大小即可，两平方米左右，非常实用。

　　4、功能分区要明确，流线设计要合理。

　　 挑选户型八大忌

　　1、忌大而无当：大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整

　　体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从

　　我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。

　　2、忌一览无余：许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感，卧

　　室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计，前者会

　　多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起

　　到丰富内涵的作用。

　　3、忌厨厕扎堆：不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计

　　应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起

　　居室最好不直接看到卫生间的房门，通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相

　　连，可以设在靠近户门的位置。

　　4、忌厅内多门：起居室(厅)内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一

　　点，

　　在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上

　　家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。

　　5、忌光线暗淡：在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。

　　6、忌动静相扰：所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求，卧

　　室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另

　　外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离，以免

　　互相干扰。

　　7、忌厨房深藏不露：厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另

　　外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间是一种不可取的设计。

　　8、忌房屋通透性差：房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否的一个重要

　　标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保

　　指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。