九乡新闻网蓝月传奇不花钱能玩吗:万科总裁郁亮：游戏规则改变了 ( 2 ) - 前沿思维 - 知行经理人之家
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 15:08:21
万科总裁郁亮：游戏规则改变了
摘要: 房地产行业过去的赢利模式，依靠高负债周转、依赖土地自然升值获利、寄望通货膨胀预期提升销售额等等的想法，已经迫切需要转型。房地产业将变成一个利润平均化的行业，就像制造业那样，赚钱不再那么容易。
减少对金融的依赖是好事
《21世纪》：在接下来的十年里面，中国宏观经济和产业结构将发生很大的改变，不再像过去那样依赖房地产业，金融机构对地产业的支持可能也不会那么大。短期来看，资本市场融资也很难重启，地产业的整体资金杠杆率在降低。对此你怎么看？
郁亮：减少对金融的依赖，对地产行业不是好事情吗？
《21世纪》：对于万科来说，不依赖融资的发展如何进行？年增长20%-30%如何实现？
郁亮：过去三年万科在资本市场没有融一分钱，但实现了千亿销售额，我们依赖于合作来实现更多的市场份额。我对明年资本市场没做任何预期，100亿算是巨额融资，万科今年所创造的利润也是这个数量级了，现金都回来了，哪怕有监管，也还可以用这个钱。再有合作来扩大业务范围，明年保持20%-30%的增长，我还是有信心的。
《21世纪》：万科合作的对象一般有哪些？
郁亮：这个行业受到各种资源的支持，合作应该更彻底。目前万科有更多更广泛的合作，央企，民营，个人，国内外，大、小公司都有，股权1/2可以，1/3、1/4都可以，以前有人说万科发展靠圈钱，出于功利的目的去找合作伙伴，能做好吗？我们不依赖于资本规模扩张，不依赖于股东给钱扩张，在一些地方政府谈判中，我们也不会去压低土地价格，刻意获取优惠。
合作的障碍在于信任感，而万科在行业中信任度最高，最透明，即使不相识也没问题，我们所有账目都是公开的，合作方愿意派财务总监没关系，我们的要求只有一个，按章纳税。所以跟万科合作，交易成本最低。
《21世纪》：从去年和今年来看，地产公司业绩的增长，是与流动性充裕以及通货膨胀预期同步进行的。在未来的规划中，万科是否考虑到这类因素对于业绩的影响？
郁亮：货币、通货膨胀预期对行业的影响，是市场送的礼物，别当真，它是可以收走的。房地产行业需要重建，房企的赢利模式、生意模式也需要重塑。不要去赌通胀预期这个事情，行业受这个影响越小越好。我反而会担心，担心我们对策略的坚持会动摇，行业更加地波动。
向制造业学习
《21世纪》：当前的大变局中，保障房迅速上位，双轨统筹已是必然。你如何看待保障房建设对地产业的影响？
郁亮：保障房是对行业最大的保护。过去12年房改中保障房不力，行业问题特别严重。未来保障房比例是否提高，是衡量宏观调控能否成功的标志，这意味着解决了更多低收入人群的居住问题。万科虽然会受到一些影响，但服务的对象不同，万科并不是特别担心。满足自住所需的普通商品房，仍是政府所鼓励的，万科的策略不需要调整。
《21世纪》：我曾经跟其他地产商有过交流，他们似乎很抗拒保障房计划？
郁亮：香港超过100平米的房子总量只占2%，公屋的面积90%都在70平米以内，内地明年要建1000万套保障房，是历史高位，我希望实现这件事情。如果这件事情干不下去，我们的灾难刚开始。
对于企业来说，有变化才有机会，有变化就是游戏规则改了，你顺应它就能发展。企业应该学会在变革中寻找新的市场机会，而不是害怕或阻止变革；万科把对行业的好的事情看成最大的利益，因为行业好了才有饭吃。
《21世纪》：你提出地产业要向制造业学习，学习什么？
郁亮：跟制造业比起来，地产业多么幸福。对制造业来说，赚钱是很不容易的事情。他们对客户的态度、质量管理、生产手段、如何提升性价比等等很多地方，地产业都要学。
房地产业的外部环境已经发生了变化，保障房将加快建设，这是地产行业健康发展的保证；行业的资金杠杆率在下降，过去依赖资本扩张的方式已不可用；房地产业将变成一个利润平均化的行业，就像制造业那样，赚钱不再那么容易。
《21世纪》：变成制造业，是否意味着行业的边际利润会递减？
郁亮：边际利润递减，是行业应该做的事情。现在有土地资源的限制，如果农村集体土地可以流转，那变成制造业就确定无疑了。现在土地转让方式有很多变化，比如旧城改造、地票等，都是很好的尝试。
地方供地方式多元化、土地税费制度改革，地产业向制造业转变的路径将加快。住宅工业化、上下游产业链整合也已提上日程。