蒸菜馆连锁:《四川省物业服务收费管理细则》 川价费[2003]294号

                                                                                    四川省物价局
                                                                                    四川省建设厅
                                                                              二OO三年十二月二十五日

                                       四川省物业服务收费管理细则

                                             第一章　总 则

    第一条　为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》特制定本管理细则。

    第二条　本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

    第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

                                    第二章　物业服务收费管理

    第四条　四川省人民政府价格主管部门会同建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。市（州）、县（市）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

    第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

    第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案。

    第七条　政府指导价由市、州（或者授权县）政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定和调整，并定期公布。各地应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费政府指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

    第八条　前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

                                    第三章　物业服务收费计费形式

    第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用（包括政府指导价和市场调节价）。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

    第十条　物业服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费）。一般按每月、每平方米计收。除另有约定外，不得提前累积预收。

                                    第四章　物业服务收费形成

    第十一条　实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照本细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报当地价格主管部门备案。

    第十二条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
    1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
    2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
    3、物业管理区域清洁卫生费用；　　
    4、物业管理区域绿化养护费用；
    5、物业管理区域秩序维护费用；
    6、办公费用；
    7、物业管理企业固定资产折旧；
    8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
    9、经业主同意的其它费用。
    第十三条　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
    第十四条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
    物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。
    业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

                                            第五章　实 施

    第十五条　物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

    第十六条　业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业也可以依法追缴。
 
    第十七条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

    第十八条　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

                                  第六章　相关价格、收费的管理

    第十九条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。

    第二十条　利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用。

    第二十一条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

    第二十二条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

                                          第七章　监督与检查

    第二十三条　物业服务收费按规定实行明码标价。物业管理企业应当将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量在物业管理区域内的显著位置进行公示。

    第二十四条　物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

    第二十五条　各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由各级政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

                                                 第八章　其 他

    第二十六条　各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门可依据本细则制定、调整物业服务指导价收费标准，并报省物价局、省建设厅备案。

    第二十七条　本细则由省物价局会同省建设厅负责解释。

据了解，随着近期房价飙升，一些小区车位价格也被爆炒，同时使得车位物管费收费混乱，有的还与停车保管服务费重复收取。

 “车位物管费和停车保管费是两种不同类型的收费。”广东省物价局有关负责人解释道，业主自有产权的车位，属于业主的物业，享受了物业服务企业一定的服务，为此，业主应当缴纳一定的车位物业服务费。而小区内经营的机动车停放保管服务费，则属于车主支付车辆停放保管的费用，带有租金的性质，相关服务费用已全部在停放保管服务费中体现，因此，不得另外再收取车位物业服务费。

 《办法》还规定“业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费，实行政府指导价。”这样一来，物业服务企业不能自行定价，以切实解决车库物管收费混乱、标准过高的现象。政府指导价定为多少据悉，各地将根据不同的物业类型、不同服务内容制定相关收费标准，实行差别定价，鼓励物业服务企业提供优质的服务。目前，广东省正在推行深圳等地实行的“菜单式”收费模式，即将物业服务的五大主要内容细化并对应一定的收费标准，以供参考。

 同时，别墅和业主大会成立之后的住宅物管收费仍实行市场调节价，由业主和物业服务企业协商约定。

　　据新一佳附近某中介公司的工作人员介绍，以前，家居、家电、水电气是出租房的老三样，现如今，一些高档住宅小区的出租房已经出现了带车位、宽带甚至物管费等“装备”了。房东通常都希望通过这些“增值配置”，将房屋出租给企业高管或外籍人士。

　　有了新三样还要看地段

　　刘女士在汽车东站附近有一套50平方米的小户型，买房的同时还花8万元购买了一个标准车位。上周一，喜迁新居的刘女士打算把房子挂到中介出租，“除了带车位，我之前还交满了一年的物管费和宽带费，我想这样的房子应该比较好出租，当然房租也会适当高一些。”刘女士以为像她这样“武装”全面的出租房很少见，结果到中介公司一问才知道，现在车位、宽带、物管费已经成为高档出租物业中必不可少的“增值品”了。

　
　“原本以为带的东西很全，会租个好价钱，但仔细算下来，和普通出租房租价差不多。”刘女士给成都商报记者算了笔账，在相同楼盘相同户型的房子，如果不带这些“新三样”房租是800元/月，而带了“新三样”的房租则最多可以租到1200～1600元/月。“其实就是把这些费用平摊到了房租里了。”刘女士说感觉颇有些无奈。

　　据中介公司人员解释到，出现此情况是由于年末租客较少，另外刘女士的房屋属于“高端租赁”房，适合出租给对生活品质要求较高的高端人士，但由于房屋所处的位置不属于高端人士的聚集区，所以遇到“租不起价”的情况也在所难免。

　　“目前配备了车位、宽带等设施的房屋在湘潭还是比较多，比如建鑫国际社区、新景家园等，这些楼盘已经形成了高端租赁口碑，因此价格也比普通出租房高很多倍。”工作人员表示。

　　高端人士青睐“新三样”

　　据了解，这种带“新三样”的房屋由于租金较高，因此区域性也相对较强。“主要看地段。在河西，同一个社区里120平方米的房子，如果配备了车位和宽带，房租至少比普通住房高500～1000元/月。但在其他区域，可能就要差一些了。”

　　 近两年，由于湘潭外籍人士和高端人群的增多，不少企业高管或经济实力较强的外籍人士在湘潭的租房比例在不断攀升，而他们对房屋的要求也比普通人高。“除了精装修带家电外，如车位、宽带或者小区内是否有WIFI都是这部分人群关注的重点，甚至有些外籍人士由于有语言障碍，还会要求房东提前支付好一年的物管费。