英雄联盟疾风剑豪天赋:甘肃省物业服务收费管理实施办法

省物价局、省建设厅关于发布《甘肃省物业服务收费管理实施办法》的通知
甘价服务[2006]383号
各市、州物价局、房管局（建委）、建设局：
    为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条例》，国家发展改革委、建设部下发的《物业服务收费管理办法》以及省政府印发的《甘肃省物业管理暂行办法》，我们制定了《甘肃省物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请贯彻执行。

                                           二○○六年十二月二十二日

甘肃省物业服务收费管理实施办法
    第一条 为规范物业服务收费行为，保障物业管理企业和业主、物业使用人的合法权益，促进我省物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条例》，国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》和《甘肃省物业管理暂行办法》，结合我省实际，制定本实施办法。
    第二条  凡在我省行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业,业主和物业使用人以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门,均应遵守本实施办法。
    第三条  本实施办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
    第四条 政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈等不正当价格行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
    第五条  物业服务收费实行分级管理。
    省政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作,并具体负责对持有一、二级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作。
    市(州)政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本市(州)各区(市)持有三级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作，并接受省政府价格主管部门和房地产行政主管部门的指导和监督。
    县级（不含县级市、区）政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责所在地持有三级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作，并接受市(州)政府价格主管部门和房地产行政主管部门的指导和监督。
    第六条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
    第七条  物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅及同一物业管理区域内的非住宅物业服务收费实行政府指导价；其他商业、工业、办公写字楼、别墅等物业服务收费实行市场调节价，价格主管部门应给予规范指导。                                  
    第八条  实行政府指导价的物业服务收费，由省政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定物业服务等级标准、基准价和浮动幅度等，并定期公布。
    成立了业主委员会的物业小区物业服务收费实行备案制。物业管理企业与业主委员会按照物业服务等级标准和基准价，结合小区的物业服务实际情况，在政府价格主管部门会同房地产行政主管部门规定的幅度内协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定，同时，自签订物业服务合同之日起30个工作日内按管理权限到政府价格主管部门备案。确因特殊情况双方协商不一致的，可由物业管理企业或业主委员会提请价格主管部门协调仲裁。
    未成立业主委员会的物业小区和物业管理企业提供的前期物业服务收费标准，物业管理企业应按管理权限向政府价格主管部门申请核定指导价。
    申请核定时应提交物业服务收费的申请报告、企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、物业服务合同、小区物业管理的具体实施方案、服务内容及成本核算等资料。
    第九条  实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
    第十条  物业服务收费按房屋建筑面积计费,按月收取。经业主同意，也可按季收取。
   第十一条  物业服务收费实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，按照政府价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、收费依据、服务内容等进行公示。各物业管理企业的公示内容应按管理权限报经政府价格主管部门审查监制。
   第十二条  业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
   包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
   酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
   第十三条  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当按本实施办法相关规定约定物业管理的服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
   第十四条  实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
   实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
   物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
   物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的大修、中修和设备更换，应由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。
   第十五条  实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
   物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
   业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
   第十六条  物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
   第十七条  物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
   第十八条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
   业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
   物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
   第十九条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
   已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。业主或者物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过三个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。
   第二十条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收费用的，双方应当签订委托协议，可向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。未收费到户产生的损耗由供应单位承担。
   第二十一条   物业小区二次供电管理费、二次供水设施运行费等按省政府价格主管部门规定加价标准核定。
   第二十二条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
   第二十三条  物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
   第二十四条  对住宅小区实施物业管理过程中涉及的装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定，并在委托协议中约定。
   第二十五条  各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条例》和《价格违法行为行政处罚规定》等予以处罚。
   第二十六条 本办法由省物价局会同省建设厅负责解释。
   第二十七条  本实施办法自2007年1月1日起执行。
   第二十八条  原甘肃省物价局、甘肃省建设委员会《关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费实施办法（试行）〉的通知》（甘价房地[1996]200号）自本实施办法执行之日起废止。  发布部门: 国家发展改革委
发布文号: 发改价格[2004]893号

第一章　总则
第二章　收费标准的申请和受理
第三章　收费的调查和论证
第四章　收费标准的公布和追踪调查
第五章　附则
 

第一章　总则



    第一条 为了加强和改进国家行政机关和事业单位的收费管理，规范价格主管部门对收费标准的管理行为，提高收费决策的科学性和透明度，根据《中华人民共和国价格法》及国家其它有关规定，结合收费管理实际，制定本规定。

    关联法规：    

    第二条 本规定所称收费，是指由政府管理的国家行政机关和事业单位的收费。

    第三条 政府价格主管部门在会同有关部门管理收费标准、涉及价格主管部门职能时，受理申请、调查、论证、审核、决策、公布、公示、追踪调查和定期审核等环节的公务活动，适用本规定。
　　价格主管部门会同有关部门管理收费标准，有关部门意见与本规定不一致的，价格主管部门可依据本规定予以协商解决。

    第四条 收费标准的制定应遵循以下原则：
　　（一）公平、公正、效率的原则；
　　（二）管理或服务成本与社会承受能力相结合的原则；
　　（三）促进资源保护、有效利用和可持续发展的原则；
　　（四）符合国际惯例和遵循国际对等的原则。

    第五条 收费标准实行定价目录管理。

第二章　收费标准的申请和受理



    第六条 列入中央定价目录的收费标准，由国务院有关部门向国家发展改革委提出书面申请。
　　列入地方定价目录的收费标准，由省、自治区、直辖市人民政府有关部门或地级市人民政府或其有关部门向省、自治区、直辖市价格主管部门提出书面申请。

    第七条 申请和调整收费标准应提供以下材料：
　　（一）相关的法律、法规、规章和政策依据；
　　（二）收费单位的有关情况：包括收费单位性质、职能设置、人员配备、经费来源等；
　　（三）申请收费的标准或现行收费标准及拟调整的理由、幅度、收费范围，以及年度收费额和调整后的收费增减额；
　　（四）成本核算的相关资料，包括前三年的财务报表或财务预算情况；
　　（五）国外或省外的相关情况材料；
　　（六）对相关收费对象的影响；
　　（七）其他相关材料。
　　申请人所提供材料应当真实、有效。

    第八条 价格主管部门接到申请后，应对申请材料是否齐备进行初步审查，申请材料不齐备的，应通知申请人限期补齐有关材料。

    第九条 具有下列情形之一的，价格主管部门可以不予受理：
　　（一）申请依据与现行法律、法规、规章有抵触的；
　　（二）收费标准调整理由不充分或明显不合理的；
　　（三）提供虚假情况的；
　　（四）超出价格主管部门管辖权限的。
　　价格主管部门对不予受理的申请，应在接到申请之日起15个工作日内正式通知申请人，并说明理由。

第三章　收费的调查和论证



    第十条 价格主管部门在收到收费标准申请后，应根据具体情况开展以下工作：
　　（一）审查是否符合国家有关法律、法规、规章和政策的规定；
　　（二）审查申请材料是否真实、可靠；
　　（三）对收费实施的操作性、社会承受能力及相关事宜进行调查研究；
　　（四）对提供的成本及费用进行调查、审查和测算，其中，对情况复杂、工作量大的成本及费用的调查、测算工作，可委托中介机构或指定相关的专业机构进行。

    第十一条 价格主管部门可以采用召开座谈会、论证会、听证会或书面征求意见等形式，征求社会有关方面的意见。

    第十二条 制定或调整列入政府价格决策听证目录及政府价格主管部门认为需要听证的收费标准，应按照《政府价格决策听证办法》的有关规定执行。

    关联法规：    

    第十三条 对技术含量高、专业性强的收费标准应进行专家论证。

    第十四条 在审批收费标准时应明确具体收费主体、收费性质、收费对象、收费范围、计费（量）单位、收费频次、减免范围、执行期限等。

    第十五条 收费标准的方案形成后，对收费总额较大、影响较广的收费标准应实行集体审议制度。
　　提交集体审议的材料包括：
　　（一）收费的相关法律、法规、规章和政策依据；
　　（二）收费标准的初步方案和测算资料；
　　（三）收费标准对执收单位和收费对象的影响；
　　（四）申请方对拟定收费标准的意见；
　　（五）社会其它有关方面对方案的意见和建议；
　　（六）经过听证或专家论证的，还应当提交听证会纪要或专家论证会会议纪要。

    第十六条 价格主管部门在受理收费标准申请后，应根据不同情况，在规定时限内作出决定。
　　（一）对不需要召开论证会、听证会的收费标准，应在45个工作日内作出决策。
　　（二）对需要召开论证会的收费标准，应在90个工作日内作出决定。
　　（三）对需要召开听证会的收费标准，应在130日内作出决定。
　　对在规定时限内不能按时作出决定的收费标准，应及时向申请人作出说明。

    第十七条 根据收费的不同种类、内容、对收费标准实行分类审核。具体按《收费标准审核办法》（见附件）执行。

第四章　收费标准的公布和追踪调查



    第十八条 除涉及国家秘密外，价格主管部门应及时将批准的收费标准通知申请人，并向社会公布。

    第十九条 实施收费的单位应在收费地点的显著位置公示收费项目、收费标准和收费依据，并遵守收费许可证制度。

    第二十条 价格主管部门应对收费标准执行情况进行监测和追踪调查，对情况发生变化的，应对收费政策及收费标准及时进行调整。

    第二十一条 追踪调查的内容包括：
　　（一）国家行政机关、事业单位收费标准的执行情况；
　　（二）收费部门和收费单位的性质是否发生变化；
　　（三）收费依据是否发生变化；
　　（四）国家行政机关、事业单位的收支情况、被收费的公民、法人和其他组织的反映；
　　（五）政府制定收费的标准、形式和方法是否符合变化的实际情况。

第五章　附则



    第二十二条 国家司法机关、党的工作部门等其他非行政部门的收费标准的管理，可以参照本规定执行。

    第二十三条 事业单位根据市场需要，开展非强制性有偿服务的收费不适用本规定。

    第二十四条 本规定由国家发展和改革委员会负责解释。

    第二十五条 本规定从二00四年六月一日起执行。

附件：收费标准审核办法



    第一条 为提高收费决策的科学性，根据《收费标准管理规定（试行）》制定本办法。

    第二条 根据收费的不同性质、种类、内容，对收费标准实行分类审核。

    第三条 证照类收费，收费标准按证照制作、发放的直接成本（包括制证、运输、仓储及合理损耗）审核。
　　证照收费标准＝（证照印制费用总额＋证照运杂费）／印制总数量（1－证照损耗率）。
　　证照损耗率不超过10％。
　　除法律、法规和政府规章规定外，长期有效的证照在正常情况下只能收费一次；短期有效的证照的更换最低不得少于三年；证照的制作应本着节俭、适用的原则。
　　统一制作，分散发放的证照，可明确各级发证部门的结算标准。

    第四条 审批类收费，包括注册费、登记费、手续费、审验费、审查费、签证费等，收费标准按照办理审批手续工作过程中实际发生的合理成本审核。
　　成本包括直接从事办理审批手续工作中发生的应分摊的日常公用支出中的办公费、专业材料购置费、专项业务费、劳务费、水电费、邮寄费、电话通讯费、取暖费、物业管理费、交通费、差旅费、维修费、会议费和其他费用。不包括人员工资支出、个人和家庭补助支出、固定资产购建和大修理费用支出。

    第五条 资源类收费，包括无线电频率占用费、水资源费、矿山资源费、土地资源费、土地有偿使用费、耕地闲置费和特许权等无形资产使用费，收费标准按照资源、资产的价值或其稀缺性、不可再生性因素并考虑经营使用者预期的经济收益情况和承受能力审核。

    第六条 补偿和治理类收费，包括排污费、占道费、挖掘费、人防异地建设费、耕地开垦费、土地复垦费、水土流失防治费、公路路产补偿费、绿化费、社会抚养费等，收费标准按照治理恢复设施、环境所需费用或耗费资源的价值量等合理审核。

    第七条 鉴定类收费，包括检验费、检测费、鉴定费、检定费、认证费、检疫费等，收费标准按照鉴定的合理成本审核。成本包括基本工资、补助工资、其他工资、职工福利费、社会保障费、公务费、业务费（含检测过程中原材料及辅助材料的消耗）、设备购置费、修缮费及其他费用。

    第八条 管理费，收费标准按照管理过程中发生的成本审核。
　　管理成本包括直接管理工作人员的基本工资、津贴、奖金、福利费、社会保障费和其他费用；日常公用支出中办公费、专业材料购置费、专项业务费、劳务费、水电费、邮寄费、电话通讯费、取暖费、物业管理费、交通费、差旅费、维修费、租赁费、会议费和其他费用；固定资产购建和大修理费中的专业设备购置费、交通工具购置费。

    第九条 涉外收费，包括出入境签证费、涉外认证费等，收费标准按照国际对等原则审核。

    第十条 公办学历教育收费。学杂费按有关规定执行。住宿费：
　　普通学生住宿费收费标准按照补偿合理成本的原则审核。成本主要包括：水电费、取暖费、修缮费和宿舍管理费用等。
　　学生公寓住宿费收费标准按照补偿合理成本的原则审核。成本主要包括公寓折旧费、水电费、取暖费、床位、桌椅、电器等必要设施的设备折旧费和公寓管理费等。各省、自治区、直辖市应制定学生公寓建设、管理及收费管理办法，根据不同类型确定不同档次的公寓的收费标准。

    第十一条 考试费，收费标准按照组织报名考试的成本审核。
　　成本包括报名考试工作中的工作人员及监考人员工资支出、命题费、题库建设费、试卷印制费、纸张表格印制费、邮寄费、交通运输费、保密保管费、通讯费、考场租赁费、阅卷费等费用。实际操作考试还应包括专业设备购置或租赁费、材料消耗费等费用。
　　统一组织的考试收取的考务费在考试费中按实际工作量的一定的数额或比例确定。

    第十二条 培训费，收费标准按照培训工作的社会平均成本审核。根据培训的门类、科目、等级核定统一的培训课时的分类收费标准，并按照培训课时的设置情况，分别审核具体的收费标准。
　　社会平均成本包括工作人员及教师人员经费、设备购置费、教舍修建费或租赁费、修缮费、资料费、通讯费、差旅费、邮寄费、水电费、劳务费、实际操作材料费和其他费用。确需自行编印的辅导性材料另行计收成本费。

    第十三条 上述收费标准的成本测算项目有合法经费来源的均应扣除，包括财政拨款、赞助等经费。

    第十四条 上述收费标准，法律、法规有明确规定的，从其规定。

    第十五条 其他未列收费项目的收费标准，参照以上相同类别核定。