落星飞鸿那个五行好:房地产利润情况：售价与楼面价相差80倍

2011年03月03日

来源：每日经济新闻 作者：杨羚强 叶书利 朱玲 胡廷鸿

2月27日上午，国务院总理温家宝通过中国政府网、新华网和网友聊房价时，对开发商提出告诫：“在这里我也想说一点对房地产商的话，我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”

一位开发商之后通过自己的博客披露行业利润内幕：“房价高涨的时候利润达到了多少自己心里最清楚，有的利润翻了一番还多，有的效益成倍增长，在较短的时间内，把房价提高到令人目瞪口呆的程度。”

房地产业的利润究竟有多少？销售单价达五六万元，甚至十几万元的楼盘，真正的成本又有多少？本周，《每日经济新闻》记者在北京、上海、广州、深圳四个一线城市进行了调查，试图根据公开信息盘点部分高价楼盘的利润。

北京楼盘

◎中海紫御公馆

单价首期1.8万如今4万

2月16日北京出台的 “京15条”指出，将加强对土地增值税清算情况的监督和检查。在政策严厉打击下，中海地产旗下的北京中海紫御公馆有些显眼。

据公开资料显示，中海紫御公馆4号楼预计本月中旬开盘，开盘价将达4万元/平方米。在2月16日之前，该楼盘前期项目还以3.2万元/平方米向外进行促销。巧合的是，正在“京15条”出台之际，该楼盘4号楼开盘价却上涨至4万元/平方米。

该楼盘于2008年年底首期开盘时，销售均价仅1.8万元/平方米，时至如今，销售均价已上涨近120%。记者注意到，目前该楼盘周边的楼盘“前门前”在售均价仅为2.9万元/平方米。

中海地产财报显示，中海地产2003年拿下这块地时，楼面均价仅500元/平方米，与本月预计的销售均价4万元/平方米相比，两者价差高达80倍。

一位业内人士分析，由于开发商早在2003年便拿下该楼盘所在地块，因此目前待售楼盘的开发建设成本与前面以1.8万元销售时的成本相差不大，售价上涨，是土地增值与房价整体上扬所致。

《每日经济新闻》记者欲就该楼盘的成本、利润等数据与该楼盘开发商进行沟通，但对方售楼处一位女性工作人员称不方便回应。

◎合生·霄云路8号

去年4月以来均价翻番

自去年4月楼市新政以来，合生创展旗下的北京高端楼盘合生·霄云路8号不仅未停止涨价的步伐，还越调越高。

《每日经济新闻》记者注意到，去年4月新政前，该楼盘的销售均价为6.8万元/平方米，仅比该楼盘2009年1月首次开盘时的6.5万元/平方米小幅上涨近3000元/平方米。但“4·17新政”后的5月，均价不但未降，反而大幅上调1.4万元至8.2万元/平方米。此后，在去年9月楼市反弹潮中，该楼盘顺势再涨至8.5万元/平方米；9月底二次调控后的10月，该楼盘销售均价冲至9万元/平方米，此后价格相对稳定。

在今年2月16日“京15条”出台的前一天，该楼盘第三栋楼的均价逆势飙升至12万元/平方米，第五栋楼均价升至13万元/平方米。粗略计算，自去年4月新政以来，该楼盘的销售均价已上涨近一倍。

与周边楼盘售价相比，合生·霄云路8号的定价也显得高耸入云，如目前三元国际公寓的销售均价为4万元/平方米，世茂·工三的销售均价为4.9万元/平方米。

对于合生·霄云路8号一路上升的房价，一位业内人士将主要原因归结为CPI高企与政策调控背景下高端楼盘保值增值功能凸显的体现。

《每日经济新闻》记者欲就楼盘房价问题采访该楼盘高管，但未得到对方回应。

◎钓鱼台七号院

售价或为楼面价7倍

与合生·霄云路8号类似，北京曾经的豪宅王钓鱼台七号院，一路走来也是涨声不断。

公开资料显示，去年4月新政时，该楼盘的销售均价为9万元/平方米，去年7月份销售均价上调至10万元/平方米，11月时已变成10.5万元/平方米，在“新国八条”面世前后，销售均价再次上涨至11万元/平方米。2009年7月，该楼盘首期项目的销售均价还停留在7万元/平方米。

由于该楼盘紧邻北京钓鱼台国宾馆，地理位置优越，曾为北京最贵豪宅。目前，虽然该桂冠已被其他楼盘夺去，但售价仍高居北京豪宅售价的前列，与周边楼盘相比，其高售价也极为扎眼。

《每日经济新闻》记者调查发现，由于该楼盘所在地块属于协议转让，且开发商中赫置地投资控股有限公司为非上市公司，因此从公开资料处无法查到开发商拿地时的地价成本。但有开发商人士和多位中介人士向记者透露，2006年中赫置地以协议转让的方式拿到该地时，楼面价低于1.6万元/平方米。如这个数字属实，该楼盘售价为楼面价的7倍。

记者曾欲就钓鱼台七号院的拿地地价、开发成本等信息致电该楼盘售楼处，但截至发稿时，未得到正面回应。

深圳楼盘

◎中信红树湾

开盘至今售价涨逾6倍

深圳红树湾被誉为深圳最后一个“富人区”，如今，这里的住宅楼均价每平方米达已达5万~6万元。

2001年，在深圳湾填海区首场土地使用权拍卖会上，深圳泰华房地产公司以14.55亿的价格拍得深圳红树湾地块。深圳泰华房地产公司掌舵人罗瑞希去世后，该地块辗转到了中信（华南）集团手中。据知情人士向《每日经济新闻》记者透露，当时的地价为3000元/平方米左右。

中信地产凭借红树湾项目一举奠定了自己在房地产行业的地位。截至2008年上半年，中信红树湾项目的前三期基本售罄，项目第五期于2009年上半年完工。

近日，记者来到红树湾销售中心，销售人员表示，现在所有的楼盘都已卖完。据透露，2010年8月，中心红树湾五期均价一度达到58000元/平方米。公开资料显示，中信红树湾2004年首期开盘起价仅为8000元/平方米，前后售价相差6倍。

中信红树湾开发周期长达6年，总建筑面积为65万平方米，总投资约为65亿元，开发商的每平方米的投资成本在10000元左右。除去运营费用、拿地成本、税收、房价上涨等因素，即便按照浮动的房价计算，中信红树湾的毛利润也高出成本好几倍。

随后，记者致电中信地产深圳公司表明采访意图，但工作人员以不方便透露相关信息为由拒绝答复。

记者从周边中原地产等中介调查得知，同为海景洋房、高尔夫观景房的楼盘现在的售价均低于中信红树湾。如红树西岸大约在4万元~5万元/平方米，世纪村在3.3万元/平方米左右，瑞河耶纳在3.6万元/平方米左右，御景东方约4.4万元/平方米。

广州楼盘

◎正佳万豪金殿

5万元单价创公寓最高

楼市走牛，市场上搁置十余年的地产烂尾项目从无人要变成了香饽饽。广州天河商圈内，成功实现华丽变身的烂尾项目正佳广场，当前正推出的正佳万豪金殿公寓产品，售价高达5万元/平方米，几乎是广州市场上单价最高的公寓。

据悉，该公寓为正佳广场的西塔项目，共41层，其中1~25层为酒店，26层以上为公寓，总价都在300万元以上。该楼盘销售中心工作人员告诉记者，“这个价靠的就是地段好。”

广州市房管局数据显示，1月份广州市天河区一手住宅网签均价在2.5万元/平方米，号称广州房价最高的珠江新城板块，住宅式公寓价也就在3万元/平方米左右，正佳广场5万元/平方米的售价令人咋舌。

正佳广场是正佳2000年从泰国正大集团接手的一个烂尾项目，当年遭遇亚洲金融风暴，正大集团以12亿元将仅挖了一个大坑的项目转让给正佳。公开报道显示，整个项目（包括酒店）的投入为37亿元，项目总体量为42万平方米，平均成本为8809元/平方米，不到公寓售价的1/5。

◎凯旋新世界

不到10年最高涨了9倍

近期，新世界地产旗下位于广州珠江新城板块的凯旋新世界项目正在推售二期临江单位，对外报价4.5万元/平方米，最高价甚至达8万元。

尽管处于调控期，但该项目价格却持续走牛，拉动该区域价格上扬。广州房管局1月抽样调查数据显示，广州天河猎德街道的均价已飙升至4万多元/平方米，创下历史新高。

公开资料显示，2003年凯旋新世界刚推出市场时，价格仅为7000~8000元/平方米，不到10年时间，其价格已涨了9倍多。

据悉，凯旋新世界项目占地近11万平方米，广州地产专家邓浩志指出，2002年期间，新世界地产仅以楼面价2800元/平方米的价格拿下。

“2005年之前拿地，地价都相对便宜，若是现在依然在售的话，那收益相当可观。”邓浩志表示，广州中心城区，5年前拿下的地块项目，建筑成本不到售价的30%。

针对项目的楼面价为2800元/平方米这一说法，新世界地产华南区相关人士对记者表示，由于拿地太久，不太清楚相关数据，要到成本部核实。该人士表示，不同产品和区位有不同的价位，当前土地在增值，前期投入也在增值，不能单以价格来衡量。

◎大学馨园

高出区域均价一倍

广州大学城板块近年来地王频出，导致该区域不少楼盘见风涨价。位于广物地产下面的大学馨园项目，或将于今年4月向市场推出大户型房源，报价已达2.5万元~2.8万元/平方米。

据悉，该地块由广物地产旗下公司广州奥力房地产开发有限公司2008年年底以底价1.11亿元竞得，折合楼面地价3000元/平方米。2009年，趁市场回暖，大学城板块拍出多块地王，楼面价一举飙升至9000多元/平方米，带动了当地楼价的飙升。

方圆地产在附近开发的大学时光，是该区最早进入市场销售的项目之一。2007年，该项目以约2500元/平方米的楼面价拿下，目前产品进入市场的均价约1.3万元/平方米。

后继进入市场的大学馨园，1期产品毛坯价格就达2万元/方米，而新开2期产品高达2.8万元/平方米的报价，比大学时光高出了1.5万元。

据了解，大学馨园所处的广州番禺区1月均价仅为1.3万元/平方米。广物地产营销中心人士表示，“我们是跟市场走，目前大学城地价达到9000多元/平方米，项目价格还未确定。”

上海楼盘

◎白金湾府邸

单价从七八千涨到8万元

上海黄浦江两岸一直是高价楼盘最集中的区域。在以往，北外滩地区从没有过超高价楼盘销售，直到白金湾府邸的出现。

鲜为人知的是，这个楼盘同一地块前期建造的项目每平方米售价仅为七八千元，如今的报价却高达8万元到14万元，房价的上涨幅度超过了十倍。

价格呈十倍的增长，那么开发商利润达到了多少呢？

2005年4月13日，上海某媒体曾刊登了一份报道，称鹏欣集团有意收购新外滩花苑三期。报道引用知情人士的话说，开发商的出价是11亿元。而当时，该楼盘的二手房均价不过3万元/平方米，个别江景楼盘的均价是4万元/平方米。

随后，鹏欣如愿得到了该项目。上海市外滩航运服务集聚区建设发展办公室的资料显示，北外滩鹏欣新外滩花苑三期、四期（A、E、F楼）由鹏欣集团开发建设，用地面积17840平方米，地上建筑面积81247平方米。上述新外滩花园，便是白金湾府邸。

如果报道的11亿元的收购总价属实，那么鹏欣集团该项目未开发用地成本为13538.96元/平方米。

国土资源部土地利用司主办的土地估价机构和人员执业信息公示系统公布的信息显示，白金湾府邸的项目公司曾在2006年抵押过地块的5352平方米宗地，并为此作了估价。

当年12月12日完成的估价报告中，土地估价师给出的估价是4.06亿元。按照白金湾府邸4.55的容积率，楼板价大约为1.67万元/平方米。

中原地产通州分行经理王建华向《每日经济新闻》记者确认了项目初始售价大概是七八千元/平方米，白金湾府邸的建设材料投入比地块一期——新外滩花苑增加了3000元/平方米以上，不会超过1万元/平方米。

按照上述信息，假设新外滩花苑一期开发商没有任何利润，白金湾府邸建材成本投入增加1万元/平方米，土地报价按2006年12月12日的1.67万元/平方米计算，开发商的建筑和土地成本不过3.5万元/平方米，与目前最低8万元/平方米的报价相比，仍有较大的差距。

为了弄清开发商的利润究竟有多高，《每日经济新闻》记者于3月1日就新外滩府邸花园的收购价格以及相应的建材材料的成本采访了项目的营销负责人沈小姐，但她在否认了上述数据后，却不愿意提供确切的成本。

◎华润橡树湾

两年价格上涨70%

区别于其他很多项目，华润置地在上海的项目——华润橡树湾2006年才得到上述地块，获取土地的时间并不长。由于获取上述地块时，上海已经全面实施了土地招拍挂制度，华润橡树湾所在的新江湾城又连续有地块出让，所以通过这一楼盘的比较，更容易知道一个项目的利润增长幅度。

华润橡树湾目前公寓房的销售均价在44000元/平方米左右。上海搜房网价格记录显示，2008年9月该盘的报价是18000元~23000元/平方米，而网上房地产则显示华润橡树湾在2008年9月首次推出公寓房的销售均价为25000元/平方米。

中原地产新江湾分行经理张卓成说，华润橡树湾这一期新推房源和上一批的房源间品质没有太大的差异，仅是装修标准高了一些，这一批的装修标准为6000元/平方米，而上一期装修标准为2000元/平方米。

和周边在售的九龙仓玺园、仁恒怡庭等盘相比，华润橡树湾的售价并不高。

九龙仓玺园的销售人员介绍说，该楼盘售价为55000元/平方米的，装修标准为10000元/平方米；仁恒怡庭的销售均价约69000元/平方米，也属于精装修房。

与上述两个楼盘相比，华润橡树湾的售价不高，但利润未必低。张卓成说，华润橡树湾的利润优势，可能更多地体现在土地成本上。

2006年年末，华润置地以15.4亿元拿下14.4万平方米的C2地块，楼板均价仅为6670元/平方米。2007年6月22日，绿城在新江湾以12.6亿元拿地，此时楼板价已高达12059元/平方米。同年11月，上海新江湾城D3地块被新加坡仁恒置地以13.01亿元的价格拿下，楼面地价高达20000元/平方米。

如果如张卓成所言，华润橡树湾2008年推出的公寓房和现在的这批公寓房的品质差异不大的话，扣除本期项目多出的4000元/平方米的装修费用，两期房源价差约15000元。

《每日经济新闻》记者为此向华润置地上海公司公共关系负责人求证上述信息是否正确，但截至记者发稿，对方未予回应。

◎瑞虹新城

10年售价最高涨6倍

十多年前，上海有一个非常流行的电视节目叫 《智力大冲浪》，当时最吸引力的栏目叫 “七八七八奖平方”，这一节目是由瑞虹新城赞助的。当时，上海大部分楼盘的售价不过三四千元/平方米。

十多年后的今天，瑞虹新城仍在销售。该项目第三期瑞虹新城铭庭的售楼员昨日告诉 《每日经济新闻》记者，目前这一期房源的售价尚未确定，均价应该在4万多元/平方米左右。

搜房网的价格记录反映了瑞虹新城近10年来的房价增长过程。2001年1月3日，瑞虹新城报价为5000~8000元/平方米，2009年已达30000元/平方米，2011年2月28日的报价是35000~40000元/平方米。

瑞虹新城开发商瑞安集团曾于2001年6月13日公布过瑞虹新城二期的投资计划，计划投入资金为14亿元，总建筑面积230000平方米，折合每平方米投资额6086.96元。网上房地产显示，2006年该项目出售完毕时，售价已达15000元/平方米。

中原地产瑞虹分行区域经理胡君说，瑞虹新城铭庭和瑞虹新城一期的区别仅是外立面由面砖换成了大理石，另外增加了步行街。但他表示，这些新增投入应该不会很大。据上海一家装潢公司的总经理王晨介绍，面砖和大理石的价格不会超过1000元/平方米。

但是，由于瑞虹铭庭所处的地块涉及动迁，且对于协议出让项目来说，动迁安置费用占总成本比例通常较高，记者选择了瑞虹新城二期的开盘价格和最终售价进行比较。根据搜房网和网上房地产的统计，二期在2003年推出时的均价为8000元/平方米，2006年售完时的均价为15000元/平方米。

记者向瑞安房地产上海公司公关部门相关负责人发出电子邮件，询问价格信息和瑞虹新城一期和三期的销售差价，但对方回复称，“目前我们公司处于静默期，不适合对任何有关公司业务的事宜做评论。”