萝卜啥意思:恰恰是地方政府推动房价一路飙升

 恰恰是地方政府推动房价一路飙升 
《华尔街电讯》WSwire.COM ( 日期：2006-05-10 09:18)

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【wswire编者按】在当前的宏观调控中，要明确政府、市场和法律的边界。同时，要充分认识三者的重要性，忽视任何一个方面都会犯错误。 

邹平座：中国人民银行博士后，现任职于中国人民银行研究局，为本报特约供稿人。主要研究方向是价值理论、金融理论与实践。对价值理论，特别是自然主义价值论的研究有重要突破。这一理论被有效地运用于对中国经济金融实践的分析，有丰硕成果。著有《金融监管学》《中国经济改革理论争鸣》《科学发展观的经济学原理》等著作。

看点一

●地方政府在现有的考核、激励和约束机制下，希望在任期内实现收益最大化，往往无视资源利用效率，最大限度地使用基础资源。因此，在一届任期内，政府有内在动机把能够使用的土地、矿产等资源尽可能地用完，而取得短期内的最大回报。有些地方政府为了取得税收，不惜把土地零地价出售给外商或房地产开发商

●一些城市房价疯涨，可以说与地方政府的主导和直接参与密不可分。现在，土地的增值收益已成为地方政府增加财政收入的重要渠道，楼市“繁荣”，还可以提高GDP数据、提升官员政绩。正是这种内在的利益关系，使得一些地方政府在政策托市方面手法不断翻新，使炒楼之风盛行。地方政府的行为偏差，推动了城市房价一路飙升

●房地产市场调控失败的一个重要原因是，大多数地方政府不仅没有积极抑制房价上涨，反而推动房价上涨。上世纪90年代以来，地方政府在土地交易与房地产市场上的利益越来越大。例如，政府通过廉价向农民征地，转手再以高出十几倍、几十倍的价格出让建设使用权，从中获得大笔财政收入

●2005年， 北京楼市的销售额已占到GDP的32%左右，另据估计，中国现有在建房地产的市场价值占到GDP的1/3。因而，地方政府绝不愿意看到本地房地产业的增长势头逆转

看点二

●中国经济的短期化有多种表现，比如，各经济主体，包括地方政府、企业、银行和个人都有明显的短期化行为特征。而在空间上，经济在市场、社会和自然三个不同的空间不连续，给社会、经济和自然的统筹发展造成困难，并在经济发展中暴露出人与自然、经济与社会不和谐等突出矛盾。在时间上，经济出现三个断点：一是从基础资源到生产力的断点，出现了经济发展过程中的“资源瓶颈”；二是从生产力到总产出的断点，形成了宏观和微观的脱节；三是从总产出到基础资源的断点，形成经济“滞胀”，并可能发生需求管理型经济危机。

●中国经济中的短期化问题来自于微观的利润最大化和效用最大化的行为与社会价值目标的对立和冲突，来源于转轨时期市场的失灵和市场与生俱来的局限性，以及市场与自然、社会的内在矛盾。

主持人： 本报记者 邹民生 乐嘉春

一、中国经济正在从许多方面为短期化付出代价

记者：那么，经济短期化有哪些表现，对国民经济有怎样的影响呢？

邹平座：中国经济的短期化有多种表现，比如，各经济主体，包括地方政府、企业、银行和个人都有明显的短期化行为特征。而在空间上，经济在市场、社会和自然三个不同的空间不连续，给社会、经济和自然的统筹发展造成困难，并在经济发展中暴露出人与自然、经济与社会不和谐等突出矛盾。在时间上，经济出现三个断点：一是从基础资源到生产力的断点，出现了经济发展过程中的“资源瓶颈”；二是从生产力到总产出的断点，形成了宏观和微观的脱节；三是从总产出到基础资源的断点，形成经济“滞胀”，并可能发生需求管理型经济危机。

首先，短期化使投资增长过快，特别是房地产投资迅速扩张，经济的基础资源浪费严重。经济可持续发展的一个重要前提条件是基础资源的集约化管理，并且在经济循环过程中，不断增加。基础资源包括人力资源、知识与技术资源和自然资源。所有商品都是由这三个基础资源构成，并由此形成了经济的价值管理基础。当前中国经济的短期化，已使基础资源出现了利用不善，并在一定程度上可能枯竭的危险信号。

举例来说，地方政府在现有的考核、激励和约束机制下，希望在任期内实现收益最大化，往往无视资源利用效率，最大限度地使用基础资源。因此，在一届任期内，政府有内在动机把能够使用的土地、矿产等资源尽可能地用完，而取得短期内的最大回报。有些地方政府为了取得税收，不惜把土地零地价出售给外商或房地产开发商。这种成本和收益的非对称性以及政府的短期目标特征，形成了政府行为短期化的内在动机，是宏观调控无法解决的。

近两年，一些城市房价疯涨，可以说与地方政府的主导和直接参与密不可分。现在，土地的增值收益已成为地方政府增加财政收入的重要渠道，楼市“繁荣”，还可以提高GDP数据、提升官员政绩。正是这种内在的利益关系，使得一些地方政府在政策托市方面手法不断翻新，使炒楼之风盛行。地方政府的行为偏差，推动了城市房价一路飙升，不少普通居民买不起房子。而高房价还产生了“挤出效应”，使居民其他消费萎缩。同时，还使不少城市商务成本、投资成本上升，大大削弱了区域经济竞争力。

记者：短期化在经济主体的行为上，又有哪些表现和危害呢？

邹平座：这是我要说的第二个方面，即短期化使包括企业和个人在内的市场主体行为偏离正常轨道，容易诱发供给管理型的经济危机。这体现为：

1、企业行为短期化。处于初期成长阶段的中国企业，在实力较弱和市场不确定性很大的情况下，生存对于它们是最重要的，很多企业做一单是一单，利润最大化是它们的经营目标，不考虑信用和可持续发展，具有鲜明的行为短期化特征。由此产生了社会信用缺失的问题，及金融生态趋于恶化。而中国企业在近阶段还不可能形成价值管理的思想，这就使企业的短期化行为日益盛行。

2、银行行为短期化。目前，在巨大的流动性压迫下，银行的短期化特征也日益严重。银行行为短期化使诸如房地产之类的行业过度膨胀。银行把大量资金投向房地产业，没有耐心面对中小企业，更缺少耐心培养农村优质客户，使得信贷市场一方面有大量资金结余，另一方面很多中小企业又短缺资金，农村金融也供给不足。这种情况不但导致金融对经济的支持扭曲，而且银行把大量资金集中在当前价格较高、有利可图的资产上，也助推了资产泡沫，为金融风险埋下了祸根。

3、个人行为短期化。在市场机制的作用下，人们的个人行为也具有较强的短期化特征。

这种短期化损害人的身心健康，导致自然环境和自然资源被严重破坏，资源利用效率不高，支撑经济可持续发展的基础资源不能够形成最优的生产力，引起宏观经济的供给管理失调，经济结构不合理，最终可能形成供给管理型的经济危机。

二、中国经济有短期化挤压下的失调危险

记者：平座，你好。“五一”长假刚过，大家刚上班，可能还沉浸在假期轻松快乐的余绪中，还不想、也没有心思关注一个沉重的话题，即中国宏观经济将会往哪里去，下一步宏观调控会选择怎样的手段与措施，而与此相关的深层次问题，也许更少有人关心了。

不过，节前听你讲过一个思路，就是宏观调控和中国经济短期化问题。对此，你已经想了很久。我们也知道你在节日里为此花了不少时间。那么，现在有什么发现呢？

邹平座：正如两位所说，对经济短期化和宏观调控的效果与着力点的关系问题，我已经想了很久。“五一”之前你们来人民银行的时候，我们实际上已经做过交流。这个假期，我回家一趟，把这个问题又系统地梳理了一次，已经有了头绪。虽然假期过得不轻松，但现在有了思路，反而轻松多了。

短期化的经济学含义是指经济仅存在一种短期均衡，而不存在长期均衡。表现为各经济主体行为呈现出一种短期化特征，使经济发展从长期看不可持续。中国经济的短期化问题，最早是由已故著名经济学家董辅礽于1990年代末提出的。他当时预言中国经济可能会为短期化付出沉重代价。时至今日，经济现实被他不幸言中。

作出这种判断，是基于对中国经济从宏观到微观，从市场到社会，从企业到个人，以及经济运行过程中出现的种种问题的系统分析而得出的。对于中国经济中出现的长期与短期矛盾，我们可以诊断为是短期化挤压下的经济失调。而宏观经济失调中的一个突出问题在于国家资产投资需求增长过快，而与此同时消费需求增长乏力，从而使总供求关系的结构性矛盾突出，严重影响着经济运行的均衡和宏观经济政策的选择。

我们以最近的数据为例，今年一季度末，经济又有过热的苗头，GDP增长10.2%，固定资产投资增长27.7%，银行贷款增加14.7%，占全年计划的50%，金融机构各项存款增长19.6%，比去年高3.7个百分点。如果这种增长是长期可持续的，倒无可厚非。问题是当前经济中存在严重的短期化行为，产生的短期化结果与经济可持续发展是背道而驰的。

而经济中出现的短期化趋势恰恰又是由市场的内在动力促成的，这就为用市场化手段进行的宏观调控增加了难度。更进一步讲，弄不好采取市场化手段的宏观调控还会加剧这种趋势。所以现在要高度重视中国经济中出现的各种各样的短期化问题。

记者：市场功能的短期化和一些地方政府角色移位，其危害也是不可忽视的吧？

邹平座：这正是我要讲的第三方面内容，短期化使市场的价值取向和投资者的投资行为发生异化，而政府的功能与作用也偏离了本位，很容易产生经济泡沫，引发周期性经济不良波动。这体现为：

1、市场目标短期化。以资本市场为例，市场目标的短期化有方方面面的表现。典型的如上市公司经营短期化、机构投资者投资行为短期化等等。而形成这种短期化的原因也是多种多样的，政策的迅速改变和调整，市场的不确定性等，都对市场建设有很大干扰，造成市场扑朔迷离，投机盛行，进而大大降低了市场效率。

2、投资者行为短期化。投资者行为短期化的最明显表现是资金向一些投机性强的资产集中，资本市场和房地产市场。

3、政府行为短期化。近年来，业绩考核的偏差，使地方政府片面追求GDP增长，不择手段扩大投资、增加出口，这是当前投资和出口强劲增长的重要原因。在政府行为短期化的作用下，很多投资是重复建设，引进项目也是低水平重复，由此造成一些行业出现严重的产能过剩。这种增长造成了一种表面的虚假繁荣，而遗留的问题则很难根治，而宏观调控也往往鞭长莫及。

三、短期化的根源在市场的内在动力，而宏观调控难以在市场内求解

记者：事实上，中国的经济短期化问题并非一朝一夕的事，其特征非常明显。问题是哪些因素导致了这种局面？

邹平座：从深层次分析，中国经济中的短期化问题，来自于微观的利润最大化和效用最大化的行为与社会价值目标的对立和冲突，来源于转轨时期市场的失灵和市场与生俱来的局限性，以及市场与自然、社会的内在矛盾。

目前，中国的市场化水平不高、短期化盛行，集中体现在两个方面，一是市场失灵引起的短期化，二是由于市场与生俱来的局限性引起的短期化。这种特殊时期的短期化问题，对宏观调控的着力点和有效性构成了很大挑战。这主要体现在以下几个方面：

市场失灵会产生地方政府的短期化行为。由于地方政府管理与考核机制的短期化特征，中长期的经济措施具有很强的外部性，中长期目标的受益者往往是下一届甚至是下几届政府，而实施中长期可持续发展目标的人在任期内的政绩上就不如短期化有效。这样的机制倒逼地方政府只顾当前利益。但是，由于短期投机产生的道德风险，如低价出让政府土地、弄虚作假等确实使一些地方政府受益很多，而事后发现问题缺少问责制，更没有长期发展所需的法律制度安排，这就形成了由道德风险产生的政府短期化问题。房地产市场调控失败的一个重要原因是，大多数地方政府不仅没有积极抑制房价上涨，反而推动房价上涨。上世纪90年代以来，地方政府在土地交易与房地产市场上的利益越来越大。例如，政府通过廉价向农民征地，转手再以高出十几倍、几十倍的价格出让建设使用权，从中获得大笔财政收入。另外，政府官员考核几乎以GDP增长率为惟一指标，而房地产开发是所有行业中最能立竿见影地创造GDP值的，因而，地方政府完全有理由不计成本地推动房地产业发展。2005年， 北京楼市的销售额已占到GDP的32%左右，另据估计，中国现有在建房地产的市场价值占到GDP的1/3。因而，地方政府绝不愿意看到本地房地产业的增长势头逆转。

市场失灵产生企业的短期行为。以房地产行业为例，信息不对称问题存在于房地产业链条的各个环节。在供应环节，土地价格是如何确定的？各种材料价格是多少？消费者都难以知道。特别是土地，可以说房地产商发的就是土地财，没有土地问题的信息不对称问题，房地产不可能有暴利。土地中的“租金”问题，对于地方政府、官员和房地产开发商而言，可以说是万恶之源。在消费环节，房地产企业与消费者之间的不对称，房地产企业与银行之间的信息不对称。房地产金融风险是险在房地产资金链条的“高杠率”。统计资料显示，房地产开发商的自有资金率很低，通过利用 “滚动开发”、贷款按揭、房屋预售、租赁、基金、抵押等各种形式，从供产销三个环节不同渠道取得资金，使得房地产业可能产值利润率不高，但是，资本利润率非常高，有的高达500%以上。这种高杠率极容易产生金融风险。

市场失灵产生银行的行为短期化。信息不对称是导致中小企业融资难的重要原因。由于金融市场效率较低，社会信用环境不好，银行在收集中小企业信息上要花费很大的成本，即使有的银行花费这种成本，这种信息又会被其他银行通过搭便车所使用，又反过来使任何银行都不愿最先投入这些成本。银行在信贷投入上，总是趋向于投向一些比较成熟的项目，如目前商业银行的贷款大量流向了由地方政府直接或隐形担保形成的建设项目。事实上，在大量实体经济缺乏资金的同时，银行却一直为流动性过剩而担忧，货币增量多流向虚拟经济领域，推高资产价格。

市场失灵产生消费者和投资者的短期行为。由于国家对市场的救助，产生了所谓的“老实人吃亏”的逆向选择效应，如有时也把国有银行贷款视为一种公共物品，这主要是由于政府多次对不良贷款的核销，使一些人确实占了很多便宜。公有制国家的初始利益分配确实不具有同等价值禀赋性质，这种竞争起点的异质性，存在严重的社会不公平，由此形成了各种经济利益主体，利用市场失灵形成的便利，取得自身的好处。这是转轨国家经济发展初期的通病。

除了上述所说的市场失灵对短期化的突出影响外，市场与生俱来的局限性则是经济短期化行为的又一个根源，这种根源不是经济转轨国家所特有的，有市场的地方就存在这种情况。因此，在一定程度上，由市场固有的局限性所形成的短期化，引起了经济与社会、人与自然的不和谐，这是市场的一个重要特征。

当然，对于市场失灵造成的短期化，通常可以通过不断完善市场的方式加以解决。对于市场局限造成的短期化，采取宏观调控的方式是无法消除的。就长期而言，必须利用法律手段来调整，就短期而言，则可以通过强化科学管理来治理。

采取五大措施力克短期化顽症

□邹平座

对于经济短期化问题，我想不用做太多解释，大家都能感受得到。一句话，就是急功近利，不计长远，不管后代。然而研究不研究对问题的认识程度是不一样的。中国经济发展很快，矛盾不少，问题也不少，但症结在哪里，一直有各种各样的说法。而短期化问题是大家都感受得到，却又说得不多，研究得不够的一大要害问题。从邹平座的研究看，这个问题与宏观经济政策关系十分密切。短期化顽症不治理，要想取得宏观调控的实际效用，实现调控目标是有难度的。

要保持中国经济的可持续发展，必须消除经济运行中可能出现的时间与空间断点，通过完善社会主义市场经济的法律体系、采用科学的管理方法以及创新改革政治体制等措施，完善总需求管理和总供给管理，以此来实现社会经济的和谐与可持续发展。

措施之一：采用渐进的改革模式，不断改善市场生态环境，消除市场失灵和市场局限性对经济的影响，建立有效的社会主义市场经济制度。这是保证宏观调控有效性的基础。

对于当前的宏观经济，难以熨平经济周期的波动是一种损失，而更大的损失在于，市场无法建立起一个自足均衡的系统，因为企业无法通过现行的法律与经济政策形成明确的预期，因而导致经济行为的短期化与无效率。但是，市场建设是一个自发的、时间较长的过程，不会在短期内起作用。认为当前的宏观调控仅用市场手段就可以解决的想法，在理论上是站不住脚的，在实践上也是行不通的。除了市场建设之外，还可以采取有效的供给管理措施，通过法律手段和政府科学管制手段来消除市场的短期化问题。

措施之二：采取总供给管理措施消除短期化问题，建立经济发展的长效机制。

首先，这一轮经济过热以及信贷大增，是一种结构性过热而非全面过热。因而，结构性调整具有重要意义。不仅要调整需求结构，还要深入强化供给管理。其次，要调整国家的税收政策，确保财税制度从广泛意义上能实现一种更加公平的收入分配格局。如对那些资源粗放型的企业、占有垄断利润的房地产企业课以重税是合理的。对房价实行累进税率，以及实现国税和地税并轨，消除地方政府在税收方面的短期化行为等。再次，用财政政策来调节在市场存在严重失灵情况下的种种短期化行为。通过税收政策和财政支付政策可以对产业结构和企业结构进行优化，增加经济的自主创新动力，提高出口效率。通过建设良好的财政收支制度可以很好地消除地方政府的短期化行为。

措施之三：运用科学的政府管制措施，建立针对市场短期化问题的快速反应系统。

第一，对房地产实行较为严格的价格管制，这是符合市场经济规律的，因为现实中的房地产市场是不可能实现软着陆目标的。否则的话，房地产泡沫越来越大，后果堪忧。第二，从投资准入限制、淘汰落后产能和信贷的窗口指导等方面入手，调控那些不符合节能环保标准以及产能过剩的行业。第三，政府应动用管制机制中的援助措施，通过扶持政策如利用政府的转移支付功能，通过高税率抑制重复建设、垄断企业、污染环境的企业及房地产企业，把这部分资金用于支持老百姓的购房补助，以此来扩大消费、提高社会劳动生产率。

措施之四：建立与社会主义市场经济相适应的法律体系，为经济可持续发展提供法律保证。

尽管完善公平的法制建设要有一个过程，但在宏观调控中应当通过法律手段来解决那些凡是牵涉到产权或利益调整的问题。当然，法律制度要实现与市场化水平之间的均衡，法律要不断地、动态地跟踪改革开放中的各种问题，对于市场环境的变化做出迅速的调整。

措施之五：创新政治体制，消除政府的短期化行为。

政府要加快建立社会保障体系，只有良好的社会保障体系，才能从制度上消除短期化的根源。同样，转变地方政府的观念和职能是消除短期化问题的重要前提之一，即要加快政府职能的转变，尽快由主导建设型政府转向公共服务型政府。当然，还应当理顺中央和地方政府之间关系，以科学发展观为指南，创新政治体制，完善对地方政府和政府官员的考核体系。

总之，在当前的宏观调控中，要明确政府、市场和法律的边界。同时，要充分认识三者的重要性，忽视任何一个方面都会犯错误。只要我们以科学发展观为指导，真正领会科学发展观的内涵，建立社会主义经济制度的市场、法律和政府科学管制的“铁三角”架构，坚持以自然稳定机制为基础，实现文化稳定机制和发展稳定机制的均衡，就会有效地克服当前经济中的短期化问题，实现经济的可持续发展。