荡口古镇逃票攻略:200亿资金投向商业地产 万科静悄悄转身难言华丽

　　11月4日，万科在上海的首个纯商业项目进入第二轮环评公示。

　　仅仅在两周前，万科于10月20日以11.5亿元收购了北京赢嘉中心。而在不久后的12月份，万科在上海的首个高端商务办公项目万科VMO将要上市。

　　当千亿版万科正无限逼近，今年以来的一系列举措被视为万科进军商业地产的关键性标志。但业内人士认为，商业地产的运作更加复杂，万科进军商业地产仍面临诸多挑战。而万科在接受《第一财经日报》采访时则强调，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变。

　　投资密集度空前

　　如果不是上海环境热线网公布的环评公示，外界依然无法获悉这个名为“上海万科七宝53#地块”的项目何时动工。早在此前的2003年8月，万科通过招拍挂方式以7900万元的低价拿下七宝53#地块，后因动迁问题一直无法开工。

　　万科向本报表示，七宝53#地块属于纯商业项目，计划在明年上半年开工建设，届时将建设成为一个包括商场、影院及餐饮、展示等服务，并能提供购物、休闲娱乐、文化教育等全方位一站式大型购物中心。这也是万科在上海的首个纯商业地产项目。

　　此前的8月，万科集团执行副总裁、上海区域总经理刘爱明曾在公开场合表示，到目前为止万科集团开发的商业房地产面积已有300万平方米，其中上海约占60万平方米。刘爱明称，今年年底，除了其上海6万平方米的写字楼项目将上市外，万科还将在全国开工15万平方米的地铁上盖商业物业。

　　但事实证明，万科在商业地产的动作远远超越“小打小闹”程度，万科正在以令人咋舌的速度进入这一领域，并且尽力做到悄无声息。

　　继7月万科在北京的首个写字楼项目——万科五号公社推出后，10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署了战略合作协议，以11.5亿元收购北京赢嘉中心。位于北京CBD核心区域的赢嘉中心经过四次易主之后，最终被万科收归囊中，被视为万科在北京进军商业地产的标志性一步。

　　更让同行诧异的是万科在东莞和西安的“非常”举动。

　　3月26日，万科在东莞长安与12家竞争对手经历136次激烈争夺，以溢出底价一倍的高价拿下75653平方米的地块。这个总建筑面积为25万平方米的项目，将建成一座约60层的地标性商业建筑，该建筑高度在东莞仅次于台商大厦和虎门一号，这也是迄今为止万科在全国所建的最高建筑。

　　此后的4月8日，万科又与西安市曲江新区管委会签约，将在曲江投资80亿元建设占地4872亩的以商务办公、酒店公寓、物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区，以及周边商务办公、酒店公寓等综合开发。

　　5月26日，武汉万科与来自杭州的国内本土品牌酒店航母君澜酒店集团签订协议，将斥巨资在万科城项目内建设高端商务酒店。

　　而在万科总部所在地的深圳，万科在6月9日宣布首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中，在明年和后年分别投产两家酒店，将签约威培斯酒店管理集团，管理旗下万科中心酒店项目。万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示：“深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化的业态经营。”

　　合作开发实现快速扩张

　　年初至今，万科在商业地产领域的布局已经涉及到北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市。有业内人士经过粗略统计称，加上部分附带性商业项目，目前万科在商业地产领域的投资远远超过200亿元。

　　在2009年年底，万科总裁郁亮曾明确表示，2010年万科将进军商业地产，万科除80%的开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，万科的商业地产计划包括正在计划之中的深圳5个酒店，以及2010年将落地的以服务为主的养老物业，同时，预计未来三年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。

　　为万科东莞商业地产项目提供顾问服务的华夏柏欣深圳分公司副总经理戴曙华向本报表示，虽然万科在住宅市场上成绩斐然，但随着竞争加剧和政策调控的持续，住宅市场未来发展的不确定性正在增加，万科加大对具有长期稳定收益的商业地产的投入，既是无奈之举，也是战略需要。

　　一批住宅开发商向商业地产进军，也在很大程度上逼迫万科直面竞争。目前，保利、华润、富力、龙湖地产、恒大地产、金地集团等大型房企也纷纷在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。

　　一系列举动也证明，此前业界盛传的万科内部关于到底要不要做商业地产的争论，已经达成某种一致。曾一直坚持专业化发展道路的万科董事局主席王石，在3月的投资者推介会上表示，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变，但将尝试与住宅相配套的其他物业类型。

　　万科向本报提供的资料显示，近年来新出让项目中商业配套的比重普遍呈现上升趋势，公司在该领域的竞争能力一定程度上将影响到未来的项目获取；如何对住宅项目中的商业配套物业进行有效管理，以提升项目价值和客户居住品质，也是公司所面临的一项挑战。

　　实际上，为了进军商业地产，郁亮团队对万科的管理模式、业务模式进行了系列调整，在住宅业务基础上兼做商业地产的构想，令万科完全打破一直以来“专注住宅”的形象。

　　作为一种更加稳妥的方式，万科在商业地产上仍部分沿用了一贯坚持的合作开发方式。七宝53#地块的购物中心项目，就是万科与复地合作开发的。万科集团副总裁袁伯银向本报表示，合作开发模式在一定程度上让万科实现了低风险快速扩张。