金字塔 股票:万亿资金屯兵商业地产

　　万亿资金屯兵商业地产

　　商用地块热卖 京深“地王”再现

　　住宅市场在调控下成交清淡，商业地产却在资金追捧下异军突起，近期多地诞生的“地王”均与商业地产有关。住宅开发商、保险公司、银行等纷纷瞄上商业地产，上半年一线城市商业用地市场快速升温，大量资金投入商业地产开发。

　　据不完全统计，京、沪、广、深四个一线城市上半年商业用地成交金额已达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。业内人士分析，从目前情况来看，预计今年商业地产开发投资增速将明显高于去年。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元，即使按照去年的增长速度保守估算，今年商业地产开发投资总额也将接近一万亿元，商业地产呈现风生水起之势。

　　商业用地备受追捧

　　6月27日，北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地拍卖，引来苏宁、新世界 (600628)地产、广州丰璟等15家企业参战，经过33轮激烈竞买，广州市丰璟房地产开发有限公司出手阔绰，以总价7.1亿元拿下该地块。该地块楼面地价高达4.32万元/平方米，成为近年来北京新的单价地王，溢价率高达140%。令人惊讶的是，该地块的楼面地价已经是此前拍卖的同类型最贵地块——CBD最高楼面地价2.14万元/平方米的两倍。

　　重金拿下该地块的广州丰璟房地产被指是合景泰富旗下子公司，合景泰富是一家在香港上市的华南地产公司，崇文门商业金融用地成为其在北京的首个商业地产项目。

　　借着商业用地热卖的机会，北京市将在7月集中推出多宗地块，CBD的9宗地块将在7月6日拍卖，其中就包括部分商业用地，首创、远洋、中信、万通在内的多家知名房企将参与竞标。此外，建筑规模8.51万平方米的王府井 (600859)大街西侧商业金融用地也将在7月底招标出让。

　　6月30日，深圳也诞生了土地拍卖的总价“地王”，位于南山区蛇口太子湾的一宗地块，被招商局蛇口工业区以64.39亿元的底价拿下。该地块总用地面积69.764万平方米，规划建筑面积170万平方米，楼面地价约3788元/平方米，成为2001年以来深圳政府单宗出让的土地中最大的一宗地块。

　　招商局不惜重金将太子湾地块收入囊中，深圳地产业界并未感到吃惊。该地块为商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地和居住用地的综合体，极有可能成为招商局将要打造的太子湾邮轮母港项目所在地。

　　去年，招商局就宣布将再造新蛇口，包括三大重点工程：太子湾邮轮母港、海上世界综合体和蛇口网谷。按照规划，太子湾片区将通过功能调整和改造升级，打造成为客运、商务和海滨休闲活动于一体的综合功能片区。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在住宅市场遭遇调控之后，商业地产相对升温，特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘，商业类地块受关注程度明显增加。

　　房企转战商业地产

　　亚豪机构副总经理高姗认为，对住宅市场的调控，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。

　　今年各家开发商纷纷加大商业地产开发力度。绿城和上海华彬投资有限公司联合体以总价24.3亿元拿下了上海普陀区长风10号北地块，折合楼板价为10768元/平方米，成为上半年上海成交总价最高的一宗商办用地。SOHO中国上半年也在上海商业地产市场频频出手，斥资88.04亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目。

　　绿地集团近期与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立全面战略合作关系，从单一型开发商向商业地产全程营运商转变。

　　6月底，万科也对外公布了其在深圳区域的商业地产策略。未来两年内，万科在深圳将建设3个总计30万平方米的地标性购物中心，还有约34万平方米的社区商业，以及40万平方米的写字楼开发，计划两年内达到100万平方米的商业物业开发体量。

　　除深圳万科外，北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器 (002024 )、万宁、屈臣氏等25个品牌商户签署了战略联盟协议。除了在一线城市进行商业地产投资外，万科还在其他城市也投入了大量资金运作商业地产项目，如东莞长安项目、西安曲江新区国际会展产业园区，以及与君澜酒店联手在武汉建设高端商务酒店。

　　金地集团 (600383)则在2010年就明确商业地产是集团重点发展的方向，到2015年，金地商业地产资产将达到600亿。而在今后的五年内，金地计划每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。金地已在2010年9月成立商业地产公司，相关商业资产已转移至商业公司旗下，包括北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等。

　　对于传统住宅开发商大举转做商业地产的现象，中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平认为，转型是公司自身发展的需要，企业为了寻求多方面的增长点，开始进入受政策影响较小的商业地产领域;同时，商业地产能够拉动地方经济，因此地方政府在对土地进行规划时，有意提高了商业用地比例。

　　热情不减投资料增

　　中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，分别增长34.2%和31.2%;相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年以来，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头。

　　截至6月27日，北京市土地整理储备中心数据显示，上半年北京土地出让总数为113块，总面积1031万平方米，成交总值为324.8亿元，相比去年同期下滑48.6%。而住宅用地出让金仅为120.3亿元，大幅下滑了75.4%。与此同时，商业类地块异军突起，上半年已签约的商业类地块合计21块，总建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，供应量和楼面地价均超过了住宅地块。

　　上海上半年的商业用地成交达到105.17亿元，占全部土地成交金额超过两成。占比明显上升。上半年上海共成交了土地104幅，共计500.36万平方米，成交金额为454.44亿元。以土地性质来看，商品住宅用地38幅，计205.88万平方米，商业用地41幅，计122.78万平方米，保障房用地25幅，计174.68万平方米。

　　今年广州土地出让计划总计将达到12.72平方公里，其中包括3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商业服务用地，以及7.15平方公里的产业用地。6月8日，推出的12宗商业服务业用地被富力、保利、绿地等房企看中，现场成功签约，意向地价总金额达到64亿元。

　　而深圳市今年上半年出让的经营性用地仅有6宗，总出让金额为87.14亿元。其中，商业办公用地就有4块，出让金额达到74.98亿元，占总出让金额的86.05%。

　　据不完全统计，今年上半年北京、上海、广州、深圳四个一线城市商业类用地出让金额达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。

　　对于土地市场的走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，上半年各地推出的土地较少，预计下半年将会放量。现阶段商业用地拍卖出现高溢价，其所受压力较小，地方政府在商业用地拍卖价格方面受到的限制较小，因此推出商业用地的积极性逐步提高。

　　多数业内人士认为，由于商业地产受调控影响较小，许多住宅开发商，甚至保险公司、银行等都将目光聚焦至商业地产，商业金融用地成交量增长明显，下半年商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅料将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，而即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近一万亿元。

　　项目资源与经验不足掣肘投资步伐

　　商业地产正成为各路资金的避风港。自去年险资投资不动产的闸门放开之后，保险机构在商业地产领域的身影愈加活跃。不过，目前险企出手商业地产使用的多是自有资本金，投资模式以“自用+租赁”为主。由于项目资源有限和自身经验不足，保险资金大规模进军商业地产的情形还未出现。

　　“自用+租赁”模式为主

　　保险机构对商业地产的青睐由来已久。早在2006年前后，泰康保险就开始组建自己的房地产投资团队，而国寿、平安、人保、太保等机构也早以购买自用办公楼等形式介入商业地产领域。

　　2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》(以下简称《办法》)正式下发，这为保险资金介入商业地产指明了路径。而在去年下半年，保险机构身影也频现各地核心商业地段，保险机构投资商业地产进入了集中爆发期。

　　去年8月，成都新行政中心“天府国际金融中心”吸引了众多保险公司。中国人寿 (601628 股吧,行情,资讯,主力买卖)以6.46亿元价格买下该楼群的5号楼，安邦财险则以4.92亿元的价格购入1号楼和2号楼。8月国寿以25.9亿元在杭州江干区拿下商业金融用地。平安在7月末以6.13亿元价格购得深圳福田中心区南区一商业地块。12月，中国人保集团及旗下子公司以总交易金额37.44亿元拿下北京西长安街八十八号原首都时代广场写字楼。也在该月，在被称为“史上最庞大的土地投标”——北京中服地块中的6块地买家中，安邦财险、健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块，建筑面积12万平方米，楼面价高达2.1万元/平方米，除上述公司外，还有泰康人寿、生命人寿、阳光保险等共8家险企亮相竞标现场。

　　不过，目前险企出手的商业地产多以自用为主，而《办法》明确规定，保险公司投资购置自用性不动产，应当运用资本金。因此，真正意义上的保险资金投资不动产案例目前仍是空白。

　　事实上，纵观目前险资投资的自用办公楼，很大一部分都远远超出自用规模，大部分都租赁给外界，进而赚取不菲的租金。“自用+租赁”的模式是目前险企介入商业地产的主要模式。

　　项目有限制约险资步伐

　　根据去年保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》规定，保险资金投资于不动产的账面余额，不高于保险公司上季末总资产的10%。数据显示，2010年保险业总资产达5万亿元，按此测算，可投向商业地产领域的最大资金量为5000亿元。

　　这一数字着实诱人，但限于投资经验和监管规定，目前险企在商业地产领域的动作只能算是“牛刀小试”。

　　有保险资产管理公司人士表示，现在商业地产投资已经从购买独栋写字楼发展为经营复合型的商业综合体，但保险公司在商业地产的管理和开发方面，存在经验不足和模式不清晰等诸多缺点，要想进行大规模的商业地产交易还有段距离。

　　一位保险业人士表示，监管部门实际上对险资投资不动产管理严格，险资可投项目十分有限。“监管办法中圈定了一个比较小的投资范围，没写进办法的就不能投，按此操作的话，很难找到合适的投资对象。”

　　尽管如此，险资也并未停止继续探索的步伐。在保险公司内部，地产投资平台的搭建引人注目。2009年12月，国寿投资控股有限公司受让外方力华发展有限公司(香港)股份，将旗下北京中保信房地产开发有限公司变为全资子公司，并更名为国寿地产。而中国人保亦在搭建专营地产的子公司，据称，已搭建起人保投控投资平台，并已经储备了一定规模的项目资源。

　　业内人士介绍，在国外一些商业地产项目经营成熟后，可以卖给保险公司或退休基金，由后者长期持有。

　　今年以来，商业地产逐渐受到投资者的追捧，呈现出“量价齐升”的局面。在商铺热销之后，写字楼或将在房地产市场掀起新一轮投资高潮，北京等一线城市写字楼市场可能供不应求。业内人士认为，预计下半年商业地块的成交、商业地产的租售都将持续火爆，但商业地产并不会对商品住宅市场产生太大冲击。

　　CBD商业地产受热捧

　　据北京市土地整理储备中心的经营性用地出让公告显示，CBD九宗地块将于7月6日入市，王府井大街西侧商业金融用地将于7月29日招标出让，北京商业地产将迎来集中发力的高峰。

　　中国证券报记者走访时发现，本次CBD核心地块的入市对CBD核心区周边写字楼租金产生了较大的上涨预期。根据房讯网数据统计，CBD核心区目前在租的写字楼项目有15个，其中2011年第二季度出现租金上涨的项目有7个，涨幅最大的为北京IFC大厦，涨幅高达66%。15个写字楼在4月至6月期间，平均租金上涨了8.38%。

　　一位国贸周边的商业地产中介小李表示：“最近几个月，CBD地区的商业地产明显受到热捧，租金也出现大幅上涨，而且部分写字楼和商铺是供不应求状态。包括像阳光100这种商住两用的小区，现在挂牌售价也没有低于40000元/平方米，价位较低的户型也基本售罄。”他表示，随着7月6日北京市CBD地区最后九宗地块的入市，未来CBD核心区写字楼租金或将进一步提升。

　　业内人士指出，由于商业物业投入大、回报慢、风险高，许多投资客一般不愿意涉足，但随着“限购令”等措施出台，许多投资客被挤压出了住宅市场，而不限购、不限贷的商业物业可能会成为新投资热点。

　　戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成指出，今年仅京沪大宗物业投资额就预计可超600亿元，超过去年水平。这其中，外资主导的大宗收购将占据很大比例。戴德梁行统计数据显示，2011年1-6月，北京、上海已成交大宗物业总金额约250亿元。

　　对住宅市场冲击不大

　　业内人士表示，今年上半年北京、上海、广州等一线城市的商业地产市场非常火爆，但这种局面不会对商品住宅市场产生冲击。尽管在调控政策下，房地产开发企业的住宅开发利润被不断挤压，但是与商业地产开发3%至5%的平均利润率相比，住宅开发利润仍然比较可观。因此，多数房地产开发企业仍旧倾向于做住宅市场的业务。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，从长期来看，商品房住宅市场仍将是整个房地产市场的主流，商品房供给不会受到实质性的影响。

　　郭毅指出，虽然目前商业地块的需求量在不断增加，但是在商业地产的供给增加方面，仍需要较长时间才能实现。“虽然许多开发商增加了商业地产的相关业务，但是和住宅业务不同的是，商业地产需要更专业的规划、更多的人才积累等。开发商短期内有想法，可是具体规划和施工还有一个很长的周期。”而且，从目前的土地出让情况来看，地方政府都希望多出让近郊新城的土地作为商业用地，但是房地产开发商还是希望能在诸如CBD这样的核心区域做商业地产，所以短期内出现商业地产供给“井喷”的可能性不大。

　　上月末，崇文门附近的一个商业地产项目土地成交价刷新了近年来北京“地王”(按楼面地价计算)的纪录。依照一般人的理解，开发商在住宅市场受到严厉的政策调控后，他们的投资转向是必然的。其内在逻辑是，握有大量资金的炒房客多已退出住宅类房产投资领域，对于开发商来说，不多的选项之一，就是进入现在还未受到政策限制的商业房地产领域。

　　对于个人投资者来说，眼下投资商业地产固然不受限购令的制约，但商业地产与住宅房产，两者的投资理念是不大一样的。住宅投资如果不考虑其增值因素，租金回报并不是很高。例如，在北京地区以目前的房价水平测算，投资住宅的年租金回报率不会超出3%，而商业房产(写字楼、商铺)年租金收益率达到6-8%并不困难，中国民间历来有“一铺养三代”之说。但商业地产投资的一个“短板”就是流动性较差。在大城市中住宅类房产中介公司随处可见，而商业房产中介却是凤毛麟角。这是因为商业地产的市场容量比住宅市场的容量要小得多。接盘二手商业房产的人一般多是终端用户，他们评估商业地产的价值往往根据自身使用需求，看重的是租售比。这与证券市场中流动性较差的冷门股会有一定折价的道理相似。而住宅类房产投资由于市场流动性好，几年内就可获取不菲的升值空间。商业房产还有一个难以被“热炒”的原因是，我国的商业房地产整体上是供给过量的。据中国房地产指数研究院副院长陈晟介绍，中国人均商业占有面积2平方米，而国际上只有1.5平方米，我国商业地产已出现整体过量。

　　那么，目前投资商业地产的前景如何呢?中国房地产指数研究院前不久发布的《中国商业地产白皮书》披露，2011年商业地产经理人十大预测中，商业地产市场供求变化将呈现供需两旺，但需求的增速将低于供给的增速，空置率将进一步增加。

　　尽管市场预期并不十分乐观，A股上市的“招保万金”四大地产公司，却均表示适度增加商业地产的开发比重。“适度增加”对于有的地产商来说，或是无奈之举。万科总裁郁亮曾坦言，万科本身不想做商业地产，是为了做好住宅而去做商业地产，和其它公司看好而做商业地产不一样。目前土地出让中一般均有20%-40%是非住宅用地，因此如果不会做商业地产，连住宅也做不好。与万科被动型投资商业地产形成较大反差的是，SOHO中国掌门潘石屹认为，政府密集出台一系列针对住宅市场的紧缩政策，对房地产企业贷款进行严格审核，部分房企银根紧缩。与饱受考验的住宅市场相比，商业地产则一枝独秀，几乎没有受到政策的限制。这种相对较低的政策性风险估计将吸引大量投资性资金流入，今年商业地产会有更多机会。

　　开发商对商业地产的不同看法，本是见仁见智之事，无所谓对错。但商业地产的开发应与各城市的经济发展相匹配，前几年不少商业地产项目的空置客观上造成了土地资源的浪费。如何在确保民众居者有其屋的前提下，进行适度的商业地产开发，是地方政府规划部门须认真考虑的重大课题之一。