苹果笔记本几个系列:青岛版限购令出台

    自“十二条”下发至今年年底，在本市市区（市辖七区，下同）实行住房限购措施：对已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

    为将“限购”政策落到实处，借鉴已实行“限购”政策城市的工作经验，《意见》设定了买卖双方和中介机构的义务，明确规定，购房人购房时应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》，并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明；提供虚假信息骗购商品住房的，应承担相应法律责任；房地产开发企业、经纪机构应严格执行有关“限购”政策规定，如有违反依法严肃查处，并可暂停其网上签约资格。

    青岛版“狠”过济南

    限购令规定，拥有1套住房的本地居民家庭可再购1套房，但国务院最近出台的“国八条”规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，此外，不足5年的普通住房要全额征收营业税。

    对此，青房置换有关负责人表示：“新政对打击投资投机性需求确实将发挥较大的影响，但在我们的交易中发现，很多的二套房并非是投机性的，而是改善型需求，上调二套房贷在一定程度上会灼伤市场的正常需求。”二十二世纪不动产的王女士说，我市出台的限购令不光限新房，还包括二手房，这比济南版的限购令严厉得多。

    今年市区至少开建2万套

    “国八条”要求：加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

    青岛落实：全面实施新一轮住房保障发展规划，充分发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用。坚定不移地实施配建制度，确保政策性住房的规模和进度，发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用。2011年，市区计划开工建设保障性住房和限价商品住房不少于20000套，确保6月底前开工建设。按照市政府办公厅《关于加强保障性住房和限价商品住房建筹工作的通知》（青政办字〔2010〕165号），严格落实保障性住房配建政策，凡是规划为住宅的建设项目，均应按照市政府规定比例配建保障性住房。

    市区供应500公顷以上

    “国八条”要求：严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

    青岛落实：落实住房用地供应总量和结构比例，加快中低价位、中小套型住房供应。考虑到市场需求情况和土地利用强度，在2010年住房用地大幅增加的基础上，2011年全市住房建设用地供应总量继续保持在1500公顷以上，其中，市区供应500公顷以上。重点落实保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房配置比例。加快住房建设项目审批，加快住房项目的供地、建设和上市，尽快形成各类住房的有效供应，稳定市场预期。

    将重点打击“阴阳合同”

    三部委要求：住建部、发改委、人保部近日联合出台《房地产经纪管理办法》，将于4月1日起实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。《办法》强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。

    青岛落实：我市将严格房地产经纪机构管理。针对问题较多的中介环节提出了要求，明确规定代理商品住房销售的房地产经纪机构，须向市国土资源房管局申请办理销售代理备案。重点打击经纪机构未取得销售代理备案证明即代理销售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为，一经查实，市国土资源房管局要记入房地产经纪信用档案，不予办理销售代理备案，并停止其房屋交易合同网上签约代理资格。

    “国八条”要求：未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告。

    青岛落实：健全完善住房工作责任制，建立考核问责机制。要求各区、市政府及有关部门要结合实际，建立完善住房工作责任制，确保本区、市年度新建住房价格控制目标、保障性住房和限价商品住房建设，以及个人住房信息系统建设等工作落实到位。没有完成年度新建住房价格控制目标、保障性住房和限价商品住房建设目标任务，以及个人住房信息系统建设滞后的区、市政府，要向市政府作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

    售不足5年房全额征营业税

    “国八条”要求：调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

    青岛落实：根据1月27日财政部、国家税务总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税（2011）12号文，我市已于1月28日起正式实施营业税全额征收规定，具体如下：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

    个人住房信息10月全国联网

    鉴于房屋预售和预约、预订出现的新问题，《意见》中特别强调，房地产开发企业在取得商品房预售许可证前，不得以任何形式接受房屋预约、预订，变相预售，包括认购、预订、认筹、排号、招募会员、发放VIP卡或要求意向购房人在指定银行存款等形式。在本意见发布前已预约、预订的，应当协商解决，协商不成的，应诉请人民法院依法处理。依法严肃查处未批先售、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，维护房地产市场秩序。严格商品房预售许可审批，把握好预售许可审批的总量、速度和时序，保持房地产市场平稳发展。加快个人住房信息系统建设，确保10月底前达到住房城乡建设部关于全国40个大中城市个人住房信息系统实现联网的要求。

    有意购房的，都说再等等看

    开发商表示限购令在短期内会给市场带来较大影响 本来准备购房的一些市民选择观望

    昨日，青岛版“限购令”终于尘埃落定，从12项措施中也可以看出，我市全面贯彻执行“国八条”。

    对此，购房者、中介、开发商等交易各方又有何反应呢，交易价格、交易量是否会在多重政策叠加影响下出现大幅下降？随着住宅受限，商业地产是否会迎来春天？新政对投资投机行为杀伤力够大，是不是也压制住了正常的改善型需求？记者就此展开了调查。

    希望尽快出台限购令细则

    在某事业单位工作的李女士家中有一套小房子，上个月看好了一套新房，已经网签了，还计划给父母买套房子。“我那套已经网签了，那是不是意味着我有两套房了，再买的话就不可以了？还是说我只有拿到房产证，才能算有两套房了呢？”李女士有点疑惑。对此，昨日新闻发布会上，市国土资源房管局副局长王咸宁说，相关细则还在进一步拟定当中，近日将公布。

    除了限购令外，营业税、利率的调整也打乱了很多人的购房计划。年轻白领王勇是首次购房，已经洽谈好了一套约60平方米的房产，东挪西凑，终于把首付款付给了房东，正等着过户。由于这套房产转让期不足5年，按合同约定，他必须替房东缴纳差额营业税。房产新政出台后，不满5年房产转让要按全额征收营业税。“正准备过户，突然下发了新政，按全额缴纳营业税，又要多付几万元，去哪儿凑钱呀！”王勇很纠结。“我们这几天也碰到几个这样的情况，被新政‘卡’住了，没办法，这是不可抗力，只能按照规定来，否则只能退房。”太平洋房屋总经理孙先生说。

    记者从交易中心了解到，根据国务院出台的楼市调控新政，1月27日财政部、国家税务总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税（2011）12号文，我市已于1月28日起正式实施营业税全额征收规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。

    举例来说，一套110平方米的房子，当时买进来的总价为60万元，现在总价100万元，新政出台前卖房子要缴2.2万元的营业税款，现在则要缴5.5万元的税款。按照房地产交易惯例，这些税费都会转嫁到买家头上，这无疑也是大大增加了交易成本。

    政策叠加致交易量回落

    面对接踵而至的调控政策，连日来交易量也跌入了冰点。昨日下午，记者来到了位于南京路的市房地产交易中心市北交易处大厅。在大厅玻璃门，贴着一张温馨提醒通知：由于近日天气寒冷，市北交易处足以满足市民办理业务的需求，不需长时间排队等候，因此提醒市民不要早起排队，正常营业时间到交易大厅便可以顺利办理。

    大厅保安告诉记者，这几天办理业务的市民非常少，但仍有市民早上七八点就过来排队，天寒地冻实在没有必要。“去年12月份的时候人比较多，今年1月中旬那几天人也不少，但自10天前开始人少了很多，现在根本不用排队。”记者看到，大厅很多窗口处于空闲状态。

    “上周传出青岛要出限购令的消息后，一些想出手的加快了步子，办理各种手续，所以上周网签的量确实挺高的。现在，青岛版限购令正式出台，肯定会对买卖双方心理带来较大影响，市场看来要进入观望期，交易量肯定会出现回落，但房价很难说会下降，房东惜售的心理特别重。”21世纪不动产分析师张斌说。 

    拿地会更加谨慎

    听闻我市出台的限购令范围不仅仅局限于市内四区，而是市辖七区，主要在青岛三区开发项目的一央企地产营销负责人叹了口气，“该来的还是来了，好在我们提前做好了准备，提前在市区拿地，建商品房的同时开建保障房，这也是以后的大势，我们公司已做了相应的战略调整。”他坦言，我市正式出台的限购令将在短期内对市场带来较大影响，姑且不谈实质性影响有多大，但购房者的心理预期肯定是会受到极大的动摇，不再有以前那么强烈的购房冲动。

    当记者询问 “今年是否继续拿地”时，这名负责人表示，“巧妇难为无米之炊，地肯定是要拿的，但今年肯定会更加谨慎。”

    观望一段然后再说

    去年下半年新添置了一套改善型住房的市民陈先生得知限购令颁布后，暗自为自己提前成功购房庆幸，“我第一套房在崂山区，去年买的这套在市北区，虽说是第二套，但我办手续时，在房产系统中却显示我名下无房，所以我仍然按照第一套房的首付和利率标准买下了这套房。我感觉政府的信息系统要全面联网还有一个过程，这也是我个人比较担忧的一点，没有系统的联网，限购令的执行恐怕就要打个折扣。”陈先生接受记者采访时说。“限购令一出，房地产市场下行，估计一些小开发商的日子会很难过，大型的有实力的开发商就会抢占更多的市场，这样有可能会加剧垄断，房价要降就更难了。”喜欢研究岛城楼市的市民杨先生表达了自己的看法。而有买房打算的26岁男青年小王则表示，新政策看上去很猛，自己要等等看。

    商业地产或迎来春天

    “新政策对住宅市场是短期利空，对商业地产却是利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。”一名不愿意透露姓名的业内人士说。

    以往商业地产因为风险大，一直不是开发主力，但现在住宅市场被频繁调控，银行贷款收紧并压缩，而商业地产因价格稳定、银行贷款相对宽松，反倒成了规避政策风险的一种方式。据了解，目前金融机构对于商业项目提供的信贷政策不变，5成首付，利率维持以往指标，由于回报率高于住宅，商业地产走热成趋势。事实上，近一两年来我市涌现出多个商业地产项目，并已渐成气候，在香港中路商圈、李村商圈就有不少。

    记者注意到，在商业项目如雨后春笋般涌现的背后，是房地产开发企业在悄悄战略转型，甚至包括已在住宅市场形成规模的地产“龙头”万科和保利，“以往万科主打住宅产品，现在也调整产品路线，商业地产将占到其开发量的20%-30%。保利地产也表示在未来3年内，公司持有的商用物业面积将增加到300万平方米，成为整个企业全新的利润增长点。”我市一地产界观察人士指出。(撰稿 孙静芳)