苹果7对比华为mate7:住宅投资 回报稳健 - 事业规划 - 世界经理人网站

住宅投资 回报稳健

    “我们现在所购置的住宅物业中，每年的投资回报都能达到10%-15%，这样一套房的成本一般在10年之类就能收回来。”王先生对自己的投资效果颇为满意。但是，大多数经理人对房产投资并不精通，而且也没有太多时间来研究。他们应该遵循那些原则？

理性投资策略

    事实上，房产投资属于个人理财的一个分支。和其他投资品种，如股票、基金和债券相比，房产投资回报周期更长，但风险系数小，更适合追求稳定回报的经理人。那些已经完成一次置业、手中尚有积蓄的经理人，投资房产成了他们的一大选择。比如北京高档住宅——新城国际的置业者中，只有25%是自己居住，其他都是全部或部分用来出租。

    王先生以往在股票市场驰骋几年，但很不成功，后来逐步转向房产投资。在该领域他却是如鱼得水，业务一帆风顺。这更增添了他加大投入的信心。这些得益于他多年来培养的“项目实施经验”——周密调研、稳健操作和一切基于实实在在的数据。

    “在购买任何物业前，你必须清楚你的目标客户是谁，这样才能有选择性地购买，而不是凭一时的兴致。”他建议，将购房投资当作一个项目来实施，首先要进行全方位的项目可行性调研，可能的话需制作一份详尽的报告，避免盲目冲动。

    王先生在北京投资的几处物业，全部瞄准来京工作外籍人士。王解释说，自己本身就在跨国企业工作多年，对这类人群打交道很多。他们非常讲求信誉，付款信任度高，支付能力强，而且除非特别原因，他们也不会更换住宅。加上自己没时间、也不太愿意解决很多细节性的问题和纠纷，因此他选择了这类人群作为客户，在选择物业时，首选是外企集中的地段。

比如他在北京东北郊购置的一套200多平米的独立式住宅，由于定位准确，目前已经获得了可观的投资回报（参见副栏）。今年初他又在新城国际分别购置了面积分别为200多和300多平米的两套大型住宅。

    发展商的诚信度对购买者非常重要。搜房资讯（深圳）有限公司总经理许晓波女士介绍，目前中国的房地产市场投诉反映的问题主要在六个方面：一、房屋质量；二、广告夸大、虚假，误导消费者；三、合同违约，承诺不兑现；四、面积任意“缩水”、“涨水”。多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积；五、产权证难办理；六、物业管理问题严重。所有这些问题，都和发展商的信誉有直接关系。发展商的诚信度，成为日后经理人购房投资保值、增值的重要依据。

    由于住宅购买时往往只是“期货”，除了对地段、发展商乃至物业管理进行调研之外，购买之前还需要对周边现有楼盘的租赁价格进行了解，作为计算投资回报的重要参考。了解的途径很简单——自己扮成租户看房进行实地考察。如能了解周边的总体发展规划最好，毕竟是片区开发一个动态的过程。

避免四大误区

    在理性投资的基础上，经理人在进行住宅投资时，还需要避免以下几个误区。

    档次越高越好并非所有的住宅都得瞄准高档消费群体。经理人在购房投资时，应根据自己的资金实力和本地的实际情况，选择合适的目标客户。最重要的一点，是要选择那些容易出租、升值潜力较大的住宅。

    北京的楼市有“东富西贵，南穷北贱”之说，高档物业市场看好，但中低档也不差。资金实力是一个投资的决定因素，便宜的物业不一定回报就不好，主要是看性价比的高低。在深圳等很多暂住人口比例大或者是消费能力不高的片区，中低挡、小户型更受人们的欢迎。

    忽视物业管理住房的建筑是实实在在的，在项目完成后你可以马上看得出建筑质量的好坏。但物业管理却是一个长期而隐性的问题，而这个问题上往往被购房者忽视。物业管理公司直接决定了今后小区的绿化、环境规划、安全等多种服务水平的高低，物业管理也是决定今后住宅是否升值的一大因素！近期物业管理公司和业主之间冲突的消息不时见诸报端，才让部分购房者开始了解并重视这个问题。

    王先生也认为，管理水平是决定住房以后出租率的重要因素。尤其是外籍人士，他们对服务的敏感程度超过价格，因此需要对开发商和物业管理公司的背景了如指掌。“在北京，有很多宣称以外籍高层经理为目标客户的楼盘，地点很好，建筑本身也不错，但几年过后，出租价格却一落千丈，少人问津，一个重要因素就是物业管理水平太差。这种情况我们见到的太多。”王先生称，近期购买新城国际的楼盘，除了认可其地理位置之外，更重要的是看中了发展商——香港置地和物业管理公司——第一太平洋戴维斯的国际背景。尽管现在尚未入住，但王先生对以后的回报充满信心。

    片区配套环境任何楼盘都不是独立的，它需要相关的设施，如购物场所、交通运输、文化教育、会所服务、体育运动和娱乐设施等。配套成熟的片区对以后的出租有直接的关系。搜房网对深圳白领居住状况做过一次调查，他们普遍的居住状态是赁屋而居。这部分群体在租房时，对交通和生活的配套情况关注度非常高，这是经理人在购房投资时的重要考虑依据。

    错失最佳购房时机无论对谁来说，购置物业毕竟是一笔不小的开支。另外既然是投资，也就是利用最少的投资，获取最高的回报。一般一个房地产项目在不同的销售时期，有不同的价位，把握好这个销售时机，对购房投资也非常重要。

利用房屋银行

    对日理万机的经理人来说，购房之后的招租和收租是个大问题。首先需要通过各种渠道将信息发布出去，随后还要面对看房、洽谈价格、每月收租、管理等一大堆细节的问题。如果租户拖欠租金或者更换频繁的话，管理起来将更加麻烦。所以需要中介公司的服务。