九乡新闻网英文名著3000部:律师提示
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/01 11:33:35
律师提示 律师教你如何应对房产纠纷问题
中国建材网 2010-08-04 10:26:00 王忠新 刘江浩
案例1 房价上涨卖方违约
2009年11月，李女士在海口市坡巷村购买了一套二手房。面积为35.4平方米，付了全部房款14万余元，其中定金1万元。双方约定，卖方在房产证出具之日必须配合买方做公证委托，并办理过户手续，否则视为违约。今年2月李女士要求办理过户手续时，遭卖方拒绝。近日，李女士向海口市龙华区法院起诉，要求卖方赵小姐办理过户手续。卖方则称愿承担违约责任，赔偿李女士双倍定金共2万元。
律师解读
解除所签购房合同有严格条件限制
冯桦律师说，今年年初海南房价持续攀升，房产买卖过程中违约现象时有发生。根据我国《合同法》有关规定，解除合同有严格的条件限制，并非只要支付违约金就可以解除合同。冯桦建议，在面对卖方提出解除购房合同的情况时，应首先要求对方继续履行购房合同。
案例2 售房不备案不办证
今年5月中旬，文昌文城镇某新楼盘的业主张先生说，“开发商没有到房管部门给我们登记备案，房产证久拖不办，开发商把一些卖给业主的房子，偷偷拿去和个人甚至银行等抵押贷款，拿这些贷款再开发二期项目。”
白沙女子阿芳2005年在海口文明东路购买一套房子，在2008年她所购买的房子被查封。因为阿芳所购买的房子没有在房管部门登记备案，也没有办理房产证。由于开发商的债务纠纷，该房子最后被法院查封。
律师解读
造成损失购房者可起诉开发商索赔
冯桦律师指出，根据我国《物权法》的有关规定，不动产的移转以登记作为法定要件。购房者居住的房产因未办理登记而仍属于开发商的财产，法院根据开发商的债权人请求依法查封债务人财产并无不当。购房者因查封造成的损失，可起诉开发商索赔。因故未办理过户手续和房屋产权凭证，应及时防范或补救。
案例3 妻子卖房丈夫反对
廖女士从外省来海口经商，去年12月经房地产中介公司介绍，她在海口买下一套二手房。按合同约定，她支付了2万元购房定金。今年1月，准备付全款的廖女士却被告知，卖方张女士不配合过户，待售房产的房产证登记名字为张女士个人。今年1月，廖女士向法院起诉卖方，要求继续履行购房合同。随后，张女士的丈夫也诉至法院，称妻子“擅自销售夫妻共同财产”，他本人不同意，要求确认购房合同无效。
律师解读
购房要看房产是否为卖方夫妻共有
任爱民律师认为，夫妻在婚姻关系存续期间所购买的房屋，一般为夫妻共同财产。处分夫妻共同财产须经夫妻双方一致同意方可。否则，擅自处分一方即为侵权。另一方有权要求确认该处分行为无效。本案中，签约收定金售房的张女士由于自身原因未能履行合同，因此已构成违约。
案例4 “二手房东”一房多租
海口大同路三里有一栋建筑面积为120平方米的两层小楼。该楼的主人罗先生怎么也没有想到，他对外出租小楼的3年时间竟生出一大堆乱子。租他房子的林晓施将小楼先后3次整体或部分转租，并引发纠纷甚至打斗。近日，罗先生将“二手房东”林晓施起诉至龙华区法院，法院一审判决解除林晓施和罗先生之间的房屋租赁合同。
律师解读
未经房屋所有权人同意，转租行为无效
任爱民律师介绍，房屋租赁纠纷案件不断在增加，案情也越来越复杂。最高法通过的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日起施行。
转租房屋未经房屋所有权人同意，其转租行为应属于无效。房屋租赁，是指承租人基于租赁关系获得不动产的使用权并向出租人支付租金的一种法律关系。承租人能否将承租的房屋再行转租，依承租人与房屋所有权人签订的合同内容有无约定而论。如有约定转租须经所有权人同意，则承租人在未经所有权人同意的情况下，转租房屋的行为应属无效。
任爱民律师提醒，在签订房屋租赁合同时必须注意：一、出租人是否房屋所有权人?有无产权证?租房时为防范“二手房东”，最好直接核对房产证、购房发票等资料，到物业公司咨询房主信息。二、如果出租人是承租人，那么他是否取得了所有权人的同意及书面授权?三、签订合同后务必到房产部门办理备案手续。
入住两年办不了产权证 房子被抵押百住户蒙鼓里
四川在线 2011-01-11 11:14:35 曹实秋 黄瑶
销售公司称对抵押不知情，并已制定赔偿方案 我们辛苦攒钱买的房子，说不定会成为别人的！”昨日，一环路北四段102号北城记的业主集聚在成都嘉好房地产置换有限公司门前讨要说法：住了两年的房子，迟迟办不下来产权证。 业主们表示，该楼盘上百户业主购买的房屋，竟然被出卖人拿去抵押给了他人，目前房屋仍在抵押期内。
律师说法 先卖房后抵押涉嫌欺诈行为 四川毫达律师事务所孙顺发律师认为：北城记项目的买卖性质房屋属于二手房买卖，出卖人应该按照合同要求，如期为购房者办理分户产权证。而出卖人在房屋出售后再次将房屋产权进行抵押的行为，涉嫌欺诈。购买人可以按照合同相关的违约规定，以故意欺诈违约索赔双倍违约金。 市民遭遇： 办理产权证才知房子被抵押 “自己花钱买的房子，却一直办不了产权证，而且我们最近才知道，我们交房入住后，房子却被出卖人抵押给了他人。”家住一环路北四段102号北城记的许女士说，这种荒唐事，让她很恼火。“2007年9月购买了北城记的房子，2008年11月底入住。该项目的产权人为华茂泽，对外推广和销售是成都嘉好房地产置换有限公司。买房时，嘉好房产承诺交房后180日办理产权证等手续，并进行了公证，但后来一直以各种理由推脱。”许女士拿着收据和购房合同说，但至今，华茂泽未将办理房屋所有权属需要由出卖人提供的资料交到相关部门。 在多次催促无效下，2010年3月，该楼盘部分业主联名向金牛区法院提交了诉讼材料。 在提起诉讼时，业主调查发现：他们购买的房屋，分别于2009年1月和2010年5月25日被华茂泽以私人名义进行了抵押。业主出具的一份成都市房管局调出的房屋信息上显示：2010年5月25日，华茂泽以2000万元的总额，将一环路北四段102号共4451平方米产权面积分别抵押给他人，该抵押到期时间为2011年5月25日。“如果不是来办产权证，我们还一直蒙在鼓里。”许女士说。 代理机构： 可赔偿 对抵押一事不知情 成都嘉好房地产置换有限公司客户部兼法务部主管龚倩解释说，由于该项目是拍卖所得烂尾楼改建后进行出售，办理产权过户涉及到整个项目的面积审批，所以耽误了一些时间。 目前，公司已制定了相应的赔偿方案。公司已经给业主承诺，会在2011年5月31日陆续为业主办理产权证。 而对于业主质疑房屋被抵押一事，龚倩表示，嘉好房产只是委托代理机构，对于房屋被抵押一事并不清楚，“如果真是被抵押了，还要了解是什么原因被抵押，才能给业主答复。” 天府早报记者曹实秋摄影黄瑶 赔偿方案 第一，业主可以按照合同约定进行退房；第二，不愿意退房的业主，可以按照合同约定违约金的20%进行索赔。 如果业主觉得有问题，可以选择走司法途径解决此事。 延期交房普遍存在 如何向延期交房说不？
中国广播网 2011-01-11 10:38:20
据经济之声《天天315》报道，从最初信誓旦旦的承诺交房，到后来的“不能交付”。在房产行业，延期交房普遍存在，购房者有苦难言，开发商却理直气壮。天天315本期权威调查：向延期交房说不。 新闻背景 现在有能力买房，本来是一件高兴的事儿，但是在买房的过程当中，似乎总是难免出现这样或者那样的问题。严重一点的情况有房款被骗、房屋有质量缺陷、房屋结构被改等等，与这些问题相比，开放商延期交房看起来似乎无关紧要。但是，咱们有句俗话，说这牙痛不是病，痛起来真要命。这延迟交房就像是牙痛，表面上看起来似乎无关紧要，但是如果遇上了，实际上也会让人饱受困扰。尤其是对那些买房等着结婚的人来说，这延期交房可能就会影响他们的幸福计划。
2010年的3月15日，沈阳市民张先生就在一处没有竣工的工地上举办了自己非常简单的婚礼，张先生说他没有作秀的意思，他只是想通过这种方式给延时交房的开发商施加一些压力。听起来，这婚礼的确有些悲壮，当然也是张先生的无奈之举。其实，据了解，很多楼盘在交房的过程中都会存在延时交房的情况，甚至有一种说法，说延时交房就是交房过程中的小感冒，非常普遍。那么，开发商为什么会延期交房？购房人在延期交房的维权之路上面临哪些难题？购房人该如何更有效的维护自己的权利？ 记者调查 上个星期五(1月7日)，天天315节目组收到北京王女士来信。在信里，王女士就说到了她所遭遇到的延期交房的问题。2007年8月份，王女士从北京红森投资有限公司买了一套居室的房子，面积99.14平方米，每平方米8000多元，以首付50%的方式与公司签订了购买合同，合同约定，房子会在2008年12月份前交付使用，但是，离约定的交房日期已经过去了两年，开发商却一拖再拖到现在还没有交房，甚至都没有给出一个交房的确定时间，王女士越等越着急。 一个房子拖了两年多还没有交房，实在让人挺着急。接到王女士的投诉之后，记者也马上联系到了开发商北京红森投资有限公司的副总经理王经理。按照王经理的说法，有三个主要原因造成交房延期：第一，奥运施工对工程整体有一些耽误；第二，开发商与建筑方之间的资金矛盾，与周边小区协调的矛盾造成工程耽误；第三，相关审批过程到底需要多长时间他们无法确定。 律师答疑 那么，这些是否能成为延期交房的理由呢？购房人遭遇延时交房应该通过什么途径来维权，怎么维权？节目组请到了北京朝阳律师事务所的郑传锴律师，请他来给我们进行分析： 问题一：在房屋买卖的过程当中，类似这样的延时交房的情况多吗？ 郑律师：这个问题是比较常见的，期房买卖往往存在开发商的计划(承诺)与实际操作存在偏差的情况。 问题二：遇到延时交房，开发商总是会给出各种各样拖延的理由。按照我们国家的相关规定，开发商应该什么时候交房是依据什么来确定？ 郑律师：根据目前的状况，交房时间往往是根据实际完工及开发商相关手续的办理进度确定的。 问题三：开发商王经理给出了很多的理由，大概是三个。我们知道，如果是不可抗力引起的延时交房是合理的。那么，在这三个原因当中(第一、奥运施工对工程整体有一些耽误；第二、开发商与建筑方之间的资金矛盾，与周边小区协调的矛盾造成工程耽误；第三、相关审批过程到底需要多长时间他们无法确定。)是否有合理原因？按照规定，如果属于合理的延时理由，延长多长时间是不是也应该有所规定，总不能无限制的延长下去吧？ 郑律师：合理与否是一个见仁见智的问题，每个人依据个人经验和视角不同，的出的结论也不同。至少我个人认为以上几个理由不属于法律上的不可抗力。 《合同法》第一百一十七条 【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 上述三个理由，我认为不能定义为不可抗力。 记者调查 开发商以种种理由延时交房，但是，除去一些不可抗力是可以有一定时间的延时，其他理由都不成立。不过在平常的房屋买卖中，延时交房的情况并不少见。为了维护购房人的利益，我们也看到，现在的商品房购买合同里关于延时赔偿的问题也做了相关的规定，不过，真正能够按照合同上的规定拿到补偿的购房人不多，这赔偿的维权之路也充满艰辛。 北京王女士说她的合同上写明了延时交房有违约金，而且白纸黑字写得非常清楚。记者算了一笔账如果按照违约金算下来，王女士现在的违约金高达11万6800元.按照合同计算，仅仅王女士一家，现在的违约金就高达11万6800元，多延长交房一天，开发商就要多付违约金160元，这并不是个小数目。但是，节目组电话采访了开发商，从对方答复可以听得出来，开发商对如此高额的违约金似乎并不在意，并不着急。 据记者了解，在延时交房的案例当中，开发商最后按照合同赔付违约金的只是少数，大多数都以种种理由拖延甚至到最后都不了了之。关于违约赔偿的问题，郑律师也做了解答。 律师答疑 问题一：违约金依据的标准是什么？ 郑律师：第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。【特别提示】：继续履行合同与请求违约金并不冲突，也就是说房屋的买房在要求开发商交房的同时，也可以向其主张违约金。(应注意不要超过诉讼时效) 第一百一十五条 【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。(定金不得超过合同总价款的20%，超出的部分无效，并且注意必须是“定”字，才能适用定金法则) 问题二：我们看到，现在的房屋买卖合同对于开发商的约束力似乎并不大，比如赔偿并没有形成威慑力。这当中的原因是什么？ 郑律师：我认为主要是源于合同法第一百一十四条 【违约金】第二款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二款的规定，也就是说约定的违约金超过实际损失的可以请求降低，而买房人的实际损失又很难举证。 问题三：遇到延时交房的问题，购房者还可以通过哪些途径来维护自己的权益呢？ 郑律师：招数1事先考察不可忽视。在看房之初，就要对是否有可能发生延迟交房的情形进行甄别，以便尽早采取应对措施；招数2违约责任事先定，虽然目前执行的格式合同版本中已涉及到延迟交房的违约责任，但这仍然需要购房者留意。招数3尝试加大震慑力度，加大索赔力度，或者多留下一些尾款，并直截了当提出就是为了防止对方延迟交房，这无形中会增加震慑力度；招数4及时留存相关证据。 问题四：我们知道，我们购买一般的消费品都可以通过消费者权益保护法来维护自己的权益，但是房产问题暂时还不适用于消法。在讨论消法修改问题的时候，有很多提出，要将房产列入新消法的范围当中，更有利于维护购房者权益，也有利于促进房产市场的健康发展，对这个问题，您怎么看？ 郑律师：我认为这是一个比较复杂的问题，涉及立法和司法实践等多方面因素。我认为司法本身具有一定的保守性和滞后性是正常的，也有利于维护社会稳定。 公益提示 在房屋买卖当中，一般情况下，司法机关往往会根据合同的约定来处理纠纷案件，因此事先详细约定违约责任，产生纠纷之后处理起来也能做到有据可依。不过目前有部分人在签订房产买卖合同过程中忽略了这个问题，因此一旦出现意外往往会让自己陷入被动境地。
父母付首付 儿女还贷款 房屋的产权该归谁？
城市晚报 2010-12-09 13:57:45
自新《婚姻法》规定出台之后，很多准新人在购置房屋时对产权证上究竟要写上谁的名字而犯了难。吉林省华港律师事务所专家顾问林长宇律师在接受采访时表示：自新《婚姻法》规定出台之后，来咨询相关问题的年轻人突然增多。不难理解，年轻人结婚都想拥有一套自己的新房，但如今高昂的房价令大多数新人无法完全靠自己的力量来达成这个愿望，即使是贷款也交不起首付。所以大多数人新婚购房的首付都是由父母支付，他们婚后再慢慢还贷。但这样就不可避免地遇到一个现实且有争议的问题，就是用这么多人的力量来支付新婚夫妇的房子，最后房产证上要写谁的名字
林长宇律师列举了一个案例：冯先生和女朋友准备结婚，父母出首付给他俩买了套房子，但由小两口自己还贷款。马上要办房产证了，应该写谁的名字，冯先生有点头疼。写父母或者写男方名字，怕未来老婆不高兴，写老婆的名字又怕父母不高兴。 林律师表示：房产证写谁的名字问题其实就是房屋的产权问题。这里分几种情况，明确告之写谁的名字分别将对应什么样的法律后果，以供参考。 写“新人”的名字 如果采用这种方案，房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有；若出现离异，父母也无权索回出资钱款。 如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也视为双方的共同债务。但对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。如双方没有结婚，父母有权索回出资的钱款。 写父母的名字 如采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，可要求父母返还并平均分割。 写男方及其父母的名字 这种做法也较为普遍，往往是因为男方的父母出了全部的首付款，未来还贷也主要依靠男方的收入，这婚房应算是男方家的财产。 若采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，根据《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋产权，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求男方及其父母返还并平均分割。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是如此。 只写男方或女方的名字 在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有房款的情况下，为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦，很多恋人选择了这种方案。 这种情况需从两个角度进行分析：其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人;其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。
没及时过户 付清房款也白搭
云南信息报 2010-12-09 13:50:17
二手房过户手续怠于办理，到手的房子飞走了。近期，张女士就遇到了这样的麻烦事。“房子属于全额一次性付款，收据、合同都在，法院怎么能强制执行呢？”张女士不解，打进维权热线0871-4155246进行咨询。 【事件回放】 签订了买卖合同 未办过户交易手续 张女士在澳大利亚工作，为了改善父母的居住环境，在2007年回国期间，看中了一套二手房，和房东陈先生确定了房屋价格等内容后，双方签订了房屋买卖合同。此后，张女士一次性付清所有房款并办理交房手续后，便公证授权委托其父亲办理后续过户交易手续，随即便匆忙返回澳大利亚。可不久后，便接到父亲突发疾病辞世的噩耗，房屋过户的事情就此搁浅，其母也一直住在该房屋相安无事。可不久前，张女士得知该房屋要被法院执行拍卖，才知道房东陈先生在与其签订合同后不久，便以该套房产作为抵押物，为朋友向银行贷款40万元作了担保，而后未能还款被法院强制执行。
【律师解答】 买卖合同有效 但抵押财产无法办理过户手续 “该房屋买卖系双方真实意思表示，内容符合法律规定，买受人已按照约定支付完所有房价款，出卖人亦对该房屋进行了交付，且买受人在房屋交付后长期居住并使用该房屋至今，故该买卖合同为有效合同。”云南正昱律师事务所王枫认为。 但同时王枫也表示，虽然该合同有效，但并未进行登记，不具有公示公信力，外人无法得知买卖事实，只能以登记情况为准，现阶段要求对方履行办理过户义务也不能实现，而因为不动产所有权的转移以登记为生效要件，故其不能产生物权变动的法律效力，此时第三人的担保物权，也就是本案中的抵押权优先于双方基于买卖合同产生的债权的法律效力。根据《物权法》《担保法》之相关规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续，除非张女士代为偿还债务或债务人自己清偿债务。 【律师提醒】 房地产买卖是高风险交易行为 加强法律风险防范意识 王枫提醒，房地产买卖是一个涉及高标的、高风险、高专业的一种综合交易行为，购房者一定要对买卖中存在的法律风险进行预防，并要有足够的法律风险防范意识，对交易的各个过程及环节要及时进行了解咨询和跟踪，或提前聘请律师进行房屋全程陪购避免风险，任何侥幸的行为都有可能造成重大经济损失。 【举案说法】 一房两卖 并非先买者先得 案例：孙小姐看中了一套二手房，和房主说好价钱后签订了房屋买卖合同，孙小姐也支付了购房款，原房主将房子交给了她，并允诺尽快为其办理房屋登记手续。然而某日，有一位姓张的先生说，房子是他的。孙小姐经过打听得知，原来原房主将该房卖给她之后又卖给了张先生。 孙小姐想：明明是自己先签订的房屋买卖合同，先买先得，于是一纸诉状将房主告上了法庭，要求立即办理房屋登记手续。然而，法院的判决却让孙小姐傻眼：房屋产权由张先生取得，原房主返还孙小姐的购房款。 律师说法：房子过户完 才能产生转让效力 “不动产买卖需要办理过户手续后才能发生转让效力，这是符合我国物权法规定的，即使购房人签订了房屋买卖合同，但如果不及时办理房屋过户手续，房屋产权还是不能发生转移。在这种情况下卖方再次转让房屋，并办理过户手续，买方就只能要求返还购房款，并赔偿损失。”王枫提醒，房屋属于不动产，物权的变动需要履行产权登记手续，房屋买卖合同产生的只是合同相对人之间的债权，而物权却没有发生变动。因此，购房者在购买房屋的时候，切记一定要去房地产相关部门亲自办理相关手续，免得日后发生纠纷。 【律师帮忙】 本期嘉宾：云南正昱律师事务所王枫律师 交房时是否应交齐其他费用 张女士：最近，我买的房子交房了，但开发商要求我们必须要先缴纳契税、公共维修基金和产权证代办费，才能拿到钥匙，这样是否合理？ 答：根据新的《商品房买卖合同》示范文本，开发商可以与购房人在《商品房买卖合同》中约定购房过程中税费的代缴纳。如果购房人已经和开发商事先在《商品房买卖合同》中有约定，则应当按照约定履行；如果双方没有约定的，按照法定执行，契税的交纳时间，法律规定应当在办理转移登记时缴纳。 婚后买房要成为男方的单方财产怎么办？ 苏女士：儿子已经在去年结婚，现在，我们打算为其买一套住房，但又不希望房产证上有儿媳的名字，我们该怎么办？ 答：婚后父母出资为儿子买房，并赠与儿子，不赠与儿媳。房款是父母出的，房产证办理时候也直接办儿子的名字，订立赠与协议时注明父母的意愿是只赠与儿子一人，不作为儿子与儿媳的共有财产。 交付面积与合约不符 业主该如何应对
齐鲁晚报 2010-11-25 15:50:32
案例回放 近期，有部分市民反映，所购买的房屋实际交付时房屋面积与商品房买卖合同约定的面积不符，部分差额较大，不知如何处理？根据市民反映，目前出现此类事情主要有三种情形：
1、双方约定按实测面积计算； 2、双方对差异面积没有约定或约定不明； 3、双方约定实测面积与约定面积不符时房款总额不变。 律师说法： 山东平和律师事务所孙法朋律师： 双方约定按实测面积计算的。如该约定是双方真实意思表示，符合自愿原则，且不违背法律、行政法规，应当按照合同约定履行，按照实测面积计算价款。 双方没有约定出现面积差异如何处理或约定不明的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算；面积误差比绝对值超出3%，买受人可以要求请求解除合同，同时有权要求出卖人返还已付购房款及利息的，买受人也可以要求继续履行合同，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 双方约定交付面积与约定面积不符时房款总额不变。如果该合同条款是出卖方自行拟定的格式条款，交付面积明显小于约定面积时，买受人可根据《中华人民共和国合同法》第40条的规定要求法院确认该条款无效；如果双方协商达成一致的条款，符合自愿原则，但面积相差太大，显示公平，双方可根据《中华人民共和国合同法》度54条的规定申请撤销或变更，但应当在知道面积差异时起一年内申请，逾期视为放弃该项权利；如果是双方协商达成一致的条款，符合资源原则，且面积相差不大，双方应当按照合同约定履行。 业主被迫交“公共设置费” 律师称不合法
合肥在线－合肥晚报 2010-11-25 15:37:16 任自灵
刚拿到新房钥匙准备入住，物业公司却告知要先交纳“公共设置费”，为的是垫付小区水、电等运行费用。“对于这个费用，多数业主都是一头雾水，可不交的话就拿不到钥匙。”谈到自己的经历，公园道1号一期业主王先生气愤不已。而对此，法律人士则认为，让业主垫付这个费用的方式并不合法。
业主：还没使用凭啥先交费 位于长江西路上的公园道1号小区一期建设完毕，并于近日开始交房。11月16日，被告知可以拿房子，购买了小区13栋一住房的王先生则兴高采烈地带着家人来到小区物业拿新房钥匙。尽管房子钥匙最终拿到了，可对于自己所交的一笔糊涂费用，王先生则耿耿于怀。 王先生说，自己拿钥匙的时候，物业公司的人要求先交半年180元的“公共设置费”，要不然就不能拿钥匙。可能是拿房心切，多数业主都交了这笔费用。“本来都还以为是物业费，可后来听他们解释说是为了预付小区电梯运行费、照明费等，每个月30元，半年总共180元。可我从来没有听说过还有这个费用，问其他的业主，他们也都不知道，而且就算是电梯运行费，那也是使用过后再由业主平摊支付的，怎么会还没使用，就开始预付了?”王先生疑惑道。 物业：不预交费用怎么运行 昨天下午，记者来到了公园道一号小区物业安徽省长城物业管理有限公司。在物业公司临时设立的办公点，陆续有业主前来交钱拿新房钥匙，物业公司工作人员在收了“公共设置费”之后，便将钥匙交给了业主。据了解，截止到昨天下午5点，已经有近600户业主前来拿了钥匙，并交纳了180元“公共设置费”，而一期住户则共有1100户。 对于所收取的“公共设置费”，物业公司一不愿具名的工作人员说，这个费用并不是物业费，而是小区电梯电费、小区内照明费、小区内绿化以及景观用水费用等，收这些费用的目的是为了积累资金，然后交给供电、供水部门，从而让小区内部公共设施正常运转。“每个月小区的这些公共设施费用加一起近3万元，加上我们员工的工资，要是全部由物业公司垫付的话，那将是一件非常吃力的事情，正因为这样，才让业主们预交半年的费用，到时多退少补。” 律师：让业主垫付不合法 究竟小区水电费用是否要业主提前预付，安徽金晟律师事务所律师付晓艳认为，让业主垫付这个费用是不合法的，从法律角度来说，物业公司、业主以及供水、供电部门都是独立的主体，物业公司与供水、供电部门签订的协议与业主其实无关，具体怎样支付费用，应该由物业公司去解决，而不是将这份费用转嫁给业主，通过让业主提前预付的方式来解决问题并不合法。 对此，合肥市物价局房价处的一张姓负责人则明确表示，并不存在“公共设置费”的说法，而且与提前预交物业费不同，电梯用电、小区照明等费用不允许提前要求业主预付，这个费用必需要等费用产生过后，再根据按实分摊的方式进行收取。该负责人建议广大业主，可以拨打物价局价格投诉受理中心举报电话12358，积极维护自身权益。 租房纠纷律师支招教您维权
东北新闻网 2010-11-25 15:26:39
青海新闻网讯 近日，市民王先生拨打本报96369热线反映，自己因押金问题与房东产生了纠纷，不知如何是好。随后记者在采访中发现，省城租房市场中存在肆意涨租金、与“二房东”产生纠纷等问题。就此，记者走访了马存宝律师。
口说无凭 “就租几个月，租金也不多，签合同多麻烦，我们楼里四十多家租房户都没有签租房合同。”已经在省城北区祁家城村租住了两年的打工青年小朱说，他的说法有一定的普遍性。记者采访发现，城中村房东和租房户几乎都不签合同，一些人认为就算有合同，维权成本可能比租金还高，还不如口头约定。然而，因房东乱收水、电、暖等费用，小朱曾几次和房东发生争执。据了解，租房纠纷多为房东租期内单方涨价，出租前承诺装修、改善设施等，但事后却不予兑现。 律师点评：房东是强势一方，出现纠纷后让步的通常是房客。由于双方没有合同，承租人维权受到很大的限制，因此提醒承租人一定要签订完备的租赁合同，并要一一明确相关违约责任。 转租变卦 记者在律师事务所采访时，正好碰到市民小李前来咨询。经房东同意，小李从承租人手中转租了一处门面房，为期3年。但现在承租人与房东解除了租赁合同，房东也就不让小李再租了，中断了正常经营，给小李造成了较大的损失。 律师点评：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人知道或应知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，而以承租人擅自转租为由解除合同的，法院不予支持。因此，小李的房东行为不妥，小李可依法维权。 冒充房东 去年12月，一名打工青年从一名男子手中租了城中区玉井巷的一套房子，一次性预付了一年的租金。入住两个多月后，突然又有个女房东上门催缴电费，经询问，原来男子是“二房东”，他是从女房东手中租的房，而且房子下个月就到期。经多方联系，男子虽然承认自己不是房东，但却迟迟不肯出面解决此事。 律师点评：近几年，冒充房东诈骗房租的案例不在少数，依据《中华人民共和国合同法》规定，房屋转租应经出租人同意，从“二房东”手中租房权益无法保障。因此，提醒租房人一定要核实房东身份，事先查验房产证等权属证明，还可通过查看水电费交费凭证、走访邻居、物业等方式，从侧面核实。(作者：吴亚春) 中国首例集体退房诉讼案判决
亿房网 2010-11-25 15:23:33
中国首例集体退房诉讼案判决 “开发商做决策的时候，不仅要注意到房地产系统内的风险，同时还要注意到房地产系统外的风险，如房产新政，包括税收、还有加息等金融手段的风险。”上海市跃平律师事务所主任杜跃平表示，“要做好风险的模型分析。就像交通阻塞模型分析一样，要‘空转’，各种情形都要估计到。”
杜跃平讲这番话不是无的放矢。杜跃平代理了87户“水岸蓝桥”业主针对开发商大华集团的诉讼，另有3位律师共代理了10户业主。两个原告的诉请基本相同：要求法院确认解除购房合约。法院采取的是分别立案、合并审理。 9月11日，上海市宝山区法院做出该案的第一例判决：准许解除预售合同；购房者除依照条款承担总房价款3%的赔偿外，承担因合同解除产生的一切相关费用。 这是中国第一例集体诉讼退房案。法院将在10月1日前把其他涉及该案的各户业主诉讼全部做出判决。“水岸蓝桥”的开发商大华集团也表示将按判决退还房款。据估计，败诉的大华集团将退还约1.5亿元购房款。 补充条款惹的祸 如果不是购房合同“补充条款第三条”，“水岸蓝桥”团退案的89位原告业主或许就没有退房、胜诉的可能。 89位业主多是在2005年春节前后买的房，当时单价约13000元/平方米，后来最低跌到约8000元/平方米，现在不到10000元/平方米，大致相当于降价30%。这批购房者的预售合同中有个“补充条款第三条”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。” 该条款在房价高涨时有利于避免购房者频繁退房，但没有考虑到房价暴跌后的反作用：在相关业主看来，既然购房合同赋予了他们单方面解除合同的权利。提出退房符合合同规定，不属于“无理由退房”。由于合同没有约定“自身原因”，因此退房时无需向开发商说明理由。 从2005年6月起购房者开始“找说法”。在数度交涉无果的情况下，2005年11月，“水岸蓝桥”51名业主联合声明：要求解除购房合约，并称暂缓缴纳按揭月供。此举当时引起了社会各界的高度关注，被称为“团退风潮”；2005年12月，购房者于交房期限前向开发商递交了解约书面通知，并陆续恢复了银行按揭还款，寻求与开发商争议的司法解决。 蹊跷的是，开发商没有利用合同赋予的救济手段。在收到解除合同书面通知的30日内，开发商并未向法院提起诉讼，要求判令解除合同无效。按照合同，此举即视为对此无异议。开发商存在的程序失误被购房者拿来证明其接受合约解除的事实。 当然，开发商也不是那么不动脑筋。据了解，后来“水岸蓝桥”合同里的“补充条款第三条”悄然消失了。 被告解释“霸王合同” 今年4月的庭审过程中，原告与被告先就大华集团是否正式得到了解除合同的书面通知展开了争辩，随后转入法庭辩论。法官提问：“根据补充条款第三条，原告是否有权解除合同？被告没有起诉，是否意味着自动解除？” 开发商的代理律师对该条款提出了独特的解释：“‘补充条款第三条’是对购房人因自身原因提出解除合同的限制型约定，事关‘违约条件和违约责任的承担’，而合同解除的权利或继续履行合同的权利在我公司。” 换言之，如今购房人无论因何原因均不可提出解除合同。如果提出，即为单方面违约；提出解约而违约的原告在赔钱后，还有继续履行合同的义务。并称合同已“最大程度维护了原告在合同中的权利”。 胡钦福律师是上海市政府律师资源团的成员，在信访办接待了水岸蓝桥业主之后成了八户人家的代理律师。他认为购房合同已经解除，因此，诉请不是法院判令解除购房合同，而是就此向大华讨要退款及利息。他报出的数字预先扣除了3%的总房价款。 “当事人行使了解约权，就要承担相应的违约责任。”胡钦福表示。 “该条款并没有说提出解除合同即有权解除，仅仅是说承担赔偿责任，赔钱。”大华代理律师、集天成律师事务所的崔鸿祥称。他承认“合同对当事人违约采取了比较严格的做法，限制当事人不要轻易违约。” 而原告律师则认为：被告方签订的是其制定好的合同，没考虑到房价下跌时的风险；况且，法律上没有“提出权”的概念。既要赔又要继续履约，这样解释是“霸王合同”。 大华方面在庭审中还表示：“自身原因”要讲个明白，但对一位原告介绍的“自身原因”则以“没有相应的事实依据”而拒绝接受。 法院判决余波未了 如今法院判决的退房程序是：购房者在判决生效日起15日内办理注销所购房屋的抵押登记；办妥注销当日，大华公司返还购房款(扣除3%的赔偿)。此外，案件受理费双方各付一半。 这引起了原告方的异议。“解除合约应该从2005年11月起算，之后的巨额银行利息是大华方面拖延退房造成的，为什么让我们承担？”一位业主告诉记者，他们将就利息损失、诉讼费等与开发商继续讨说法。按照一套房子贷款七成来算，每月银行利息要四五千，算来这笔钱也在五万元上下。 按照当前判决，退房者们除了要交房价3%的罚金，纠纷期间每套房子平均4万多元的按揭利息、一半诉讼费、律师费、资金占用的损失……每套房子的成本达到10余万元，还不算上一年奔波、四处活动的精力。这表明，诉讼不是解决此类纠纷成本最低的办法。 “退房有三种：一种是合同有约定，由法院、仲裁委来判，我们是第一例；第二种是合同没有约定的，无理由退房，那是不对的。”杜跃平表示，“但协商解决是最好的。金地集团某楼盘、还有嘉定新城某楼盘，遇到类似情况就是和购房者协商解决的。开发商前期有利润，让利于民也是应该的。” 在他看来，大华集团在去年6月份刚开始跟购房者协商的时候，没有利用当时房价下跌有限的机会做到这一点。
女儿暗自将父母房产卖给他人 “败诉”判决帮老人讨回房子
北京晚报 2010-09-16 11:46:51
女儿将父母房卖干妈 陈运来夫妇是北京一对普普通通的中年人，2005年1月，陈运来夫妇下定决心，在顺义区购买了一套130多平方米、价值40多万元的商品房。由于夫妇俩当时都是“奔五”的人了，可获得银行贷款的年限很短，为了取得更长的按揭贷款，夫妇俩决定让21岁的女儿与开发商签订购房合同，用女儿的名义贷款买房。 随后，夫妇俩向朋友徐先生借5万元钱，再加上自己的积蓄，交纳了8万元首付款和相关费用。收房之后，一家人搬进了新房。之后陈运来夫妇也按月偿还月供。
女儿陈惠2004年7月职高毕业后一直没有稳定的工作和收入，但手上却办了几十张银行信用卡和各类消费卡、贵宾卡，养成了花钱大手大脚的习惯。2009年6月，银行委派的讨债公司开始找上门来向陈惠索要信用卡透支款，甚至表示，如果不还钱，就要将这套房子作为陈惠的财产查封拍卖。 夫妇俩合计着，不让房子被拍卖的唯一办法就是将剩下的30万元贷款立即还清，拿回抵押的房产证，将房子过户到他们名下。夫妇俩咬牙卖掉老房子凑钱。陈惠自知拖累了父母，答应配合父母办过户。所幸的是，老房子卖了34万元。陈运来立即提前还清了贷款，剩下4万元还了买房时借的外债。 可是，陈运来和女儿相约一起去银行取房产证回来办过户手续时，女儿却爽约了。 当年9月5日，一个陌生男子敲开了陈运来的家门，声称来看房子。夫妇俩这才知道，女儿陈惠在他们提前还贷后偷偷从银行拿回了房产证，第二天就将房子过户到了干妈张素兰名下。现在，张素兰通过中介转手卖出这套房子。 干妈起诉亲爹妈腾房 一周之后，张素兰一纸诉状将陈运来一家告上法院，要求他们腾房。夫妇俩犹如遭遇晴天霹雳，新房易主，老房也卖了，眼看一家人就要流落街头，陈运来夫妇这会儿真的急疯了。他们该如何应诉，来保卫房子呢？夫妇俩托人找到了律师代理诉讼。 “这个案子的突破口在于能否透过现象审查实质，深入审查购房资金来源、房屋实际权属等客观情况，明确房屋的实际出资人或权利人，以公平原则保护其合法权益。由于物权法保护善意第三人的交易权益，要想讨回房子，还要证明张素兰不是善意取得房产。”代理律师在接受记者采访时如是说道。 明确了这个诉讼策略之后，陈运来夫妇委托律师向法院提起诉讼，状告女儿陈惠及张素兰，请求法院依法确认他们对于房屋的所有权。 拿败诉判决当关键证据 在陈运来购房时，曾向朋友徐先生借了5万元，但是陈运来只还了4万，现在徐先生也赶来要账。律师听说后，告诉陈运来让徐先生必须起诉解决此事。法院经审理后，确认陈运来因买房借款，判决陈运来偿还1万元本金及利息。 代理律师解释，在陈运来夫妇起诉确权的案子中，最关键的就是证明夫妇俩是涉诉房产的实际出资人，而徐先生的欠款案正好用法院判决的方式确认了陈运来夫妇举债交首付及提前还贷款的事实。一份败诉判决却成为了本案的关键证据。 除了欠款的判决之外，陈运来夫妇还出具了当时老两口买房的合同原件、首付款票据、每次还款的银行凭条、陈惠亲笔书写的情况说明。代理律师说，这些证据组成了一个完整的证据链，能够证明陈运来夫妇是实际出资人。 此外，张素兰也不能构成善意取得。代理律师请曾到陈运来家看房的买房人出庭作证，证明张素兰以90万的报价卖房，价格还可以商量。哪个人会高价买来房子平价甚至低价出售？ 法院支持实际出资人 在此案一审宣判时，法官在判决书中一项项采纳了原告陈运来夫妇提交的证据，法院认为，购房时陈惠刚刚参加工作，其收入不能满足其日常开支，还背着很多外债，其没有能力支付数额如此巨大的购房款。她自称付房款也没有提供证据。而从陈云来夫妇提供的证据能够认定他们是涉案房屋的实际出资人。陈惠并非真正意义上的房屋权利人。鉴于陈惠没有处分房屋的权利，陈运来夫妇又不同意其出卖房屋，那么她与张素兰签订的合同应被确认为自始无效合同。 在张素兰是否构成善意取得的问题上，法院判决认为，张素兰明知陈惠的家庭成员情况，且明知陈惠的父母在此房屋居住，并且对陈惠卖房一事毫不知情。陈惠本人也明确告知张素兰，所出售房屋不为自己所有。张素兰在没有看过房屋的格局、设施的情况下就购房，在取得房产证后又急于以较低的价格转售，不能认定张素兰购买房屋的行为是善意的。此外，陈惠与张素兰在房管部门登记的合同价只有47万元，陈惠又曾经表示张素兰只给了她30万元。价格明显低于市场价格。法院认为不能确定陈惠以合理价格转让房屋，张素兰不是善意取得房屋。因此判决陈运来夫妇享有涉案房屋所有权。 截至记者发稿时，此案仍在上诉期内。 （文中当事人为化名）（据《北京晚报》报道） 母购房产赠女儿附赡养协议 不尽孝收回房子
楚天都市报 2010-09-16 11:37:12
荆楚网消息 (楚天都市报) （记者聂丽娟 通讯员李慧）家住汉口红旗渠横路的君小姐，近日因为一纸赡养协议跟母亲闹得很不开心。
君小姐是家中独女，29岁，未婚，在一家公司当文员。虽然工资只有千元，但她家境富裕：母亲自办公司，家中有200多平米的豪宅一套和两辆10多万的车子代步。
9月8日，君小姐的离异独身多年的母亲提出再购一套房子。就在签购房合同的前晚，君小姐的母亲对她很郑重的说：小曼（君小姐的小名），这套房子的名字我准备写你一个人的名字。“小曼听了很是感动，因为家中之前买的房子和车子，都写的是母亲和自己两个人的名字，而这套近百万的房子，母亲却只写她一个人的名字。
紧接着，君小姐的母亲半开玩笑半认真的说：跟你签订个赡养合同如何，我老了，如果你不孝顺，那我可要把房子收回来哦。”小曼以为母亲只是说说，两人也没有再继续这个话题。
第二天，小曼起床后，发现母亲上班去了，客厅桌上留有一张纸，是一份“赡养协议”。令小曼觉得刺眼的是，协议中明确写着：“如果今后对母亲不尽赡养义务，母亲有权收回所有房产。”
昨日，小曼告诉记者说“这个赡养协议，我觉得很别扭，母亲怎么能把房子作为孝敬父母的条件，感觉母子之间没有信任感，我不想签这个协议。”
随后，记者以朋友身份拨通小曼母亲方女士的电话，她在那头听了很反感，“这是家事不便多说，再说了，这一纸赡养合同其实也是可有可无，如果女儿对我孝顺，这协议就是一张废纸。”
律师说法
协议目的难达到
湖北今天律师事务所王万雄律师称，房子一旦经房产部门登记在君小姐的名下，按照法律规定，该房产就是君小姐的个人房产，即使君小姐以后没有履行协议，到时候她的母亲也无法收回房产。
王万雄律师还强调，子女赡养父母是法定应尽的义务，即使是父母没有给子女留下任何财产。
换个方式赠财产
律师建议，不妨换一种赠送财产的方式。老人可以选用立遗嘱或签订遗赠抚养协议并经公证的形式，因为它们对于财产的转移都是在老人过世后才执行的，而且无论是遗嘱还是遗赠公证，老人生前都有权解除或撤销。这样，老年人既可按照自己的意愿妥善安排财产，又可避免因过早地处分了自己的财产而引发矛盾，一举两得。 未拿房产证想卖房怎么办
信息时报 2010-09-03 11:36:05
去年3月，陈小姐在千灯湖板块某楼盘购买了一套商品房，签订买卖合同时因开发商相关手续问题，该小区买主未能办理产权登记取得该房屋的产权证。陈小姐与开发商签订的购房合同约定，开发商在两年内为其办理产权证。
今年4月收楼后不久，陈小姐与家人商量决定卖出这套房子，并很快通过中介公司找到了买家杨先生。双方签订房屋买卖合同约定李先生支付2万元定金，取得钥匙并装修房屋以便居住。首期房款将在陈小姐拿到产权证时支付，剩余款项在办理过户手续时支付。但由于该房屋还没有办理产权证，无法办理过户登记，李先生十分担心房屋的产权证能否如期办理，他什么时候能够办理过户手续并成为这套房屋的真正所有人；万一这套房屋的产权证不能办理，他所支付的定金和装修费用该如何处理。 而作为卖方的陈小姐同样担心由于没有产权证而只收取2万定金便将房屋交给买方装修使用，会产生什么样的后患。如果开发商真的不能如期办理产权证，她应当如何保护自己权益，又将会承担什么责任。杨先生出于自身的担忧，要求同陈小姐签订了一份租赁合同，约定由陈小姐免费将属于自己的房屋租给李先生两年，在陈小姐拿到产权证后再办理过户登记。 律师支招 双方可签补充协议 广东亚泰律师事务所刘峰律师认为，商品房预售中，买方在向开发商支付房款后却未能取得产权证的情况十分普遍。本案双方当事人就同一套房产同时签订了买卖合同和租赁合同的做法不当。一旦发生纠纷，在处理权利义务时将找不到依据。实际上，本案双方的真正目的是就该房产达成买卖合同法律关系。 根据我国法律规定，陈小姐因未能取得产权证，也不是所有权人，只是准房东。但在实践中，这并不妨碍陈小姐再同他人签订买卖合同。刘峰律师建议双方可以通过签订补充协议的方式予以解决。作为买方，应该要求卖方承诺明确办理过户的期限，以及逾期还不能办理过户的违约责任，比如双倍返还定金以及赔偿装修损失。作为卖方，在买方不愿意支付首期房款的情况下可以将定金适当提高，比如6万元，同时延长承诺办理产权过户的期限，比如5年，以应对可能发生的开发商延迟办理产权证的可能。同时，刘律师还建议，卖方也应该为买方设定违约责任。假如买方在5年期限内反悔不愿意购买房产，可以没收定金，对买方因装修造成的损失不予赔偿。 这样一来，不管哪一方违约，另一方的权益都能得到充分保障。
合同违约纠纷中律师费谁承担?现行法律未明确规定
大连晚报 2010-09-03 11:32:58 李秀峰
违约如果走上法庭，由谁承担律师费用成为了经济纠纷中的新型焦点问题，对于合同违约纠纷中的律师费承担，目前我国现行法律和最高人民法院的司法解释均未明确规定。相关律师指出，如果纠纷双方在合同中就此形成书面约定的话，实践中，往往会得到法院的支持。 合同约定律师费让人犯愁 近日，大连市民刘先生遇到一个头痛的问题，他的企业正在与浙江省一企业商谈签订货物买卖合同，而对方提供的合同样本中，有一条写明：如果因刘先生的公司违约，对方起诉所产生的律师费由刘先生一方承担。这让刘先生感到不能理解，“我认为这是一个不公平的约定，如果对方违约了呢?我自己查询了多部法律，却没找到这方面的解释。假如将来真的发生诉讼，法院是否会承认这一条款的效力?”刘先生疑惑了。
无独有偶，市民曲先生最近也遇到了类似的问题，与我市一家大型企业签订商品货单时，对方提出曲先生所承包的这部分产品必须在一个月内加工完，如果超出期限，则视为违约，起诉所产生的律师费由曲先生一方承担。“我签订了很多份合同，均没有遇到这样的事情，我感觉这属于不公平的合同。”曲先生说。 现行法律未明确规定 那么，类似的合同及约定是否真的有效呢?昨日上午，记者就此问题咨询了辽宁诚事律师事务所主任任厚诚律师。 任厚诚指出，对于谁承担合同违约纠纷中的律师费问题，目前我国现行法律和最高人民法院的司法解释均未明确规定，但若是像刘先生遇到的情况，双方在合同中就此形成书面约定的话，实践中往往会得到法院的支持。而在现实中，很多企业都遇到了这样的问题，也有部分企业为此闹上法庭，律师费由谁承担，也成了合同双方争执的焦点问题。 任律师告诉记者，按照《合同法》，在合同中写明律师费如何承担，甚至详细列明律师费的承担方式、承担标准，都是可以的。这样一旦发生纠纷诉至法院，律师费承担就有了合同条款作为依据，从而避免了法律无明文规定的风险。“在违约之诉中，守约方为维护其权益支付的律师代理费用，其性质应为对方的违约行为所造成的费用支出，属于当事人的财产损失。在我国 《合同法》规定的违约损害赔偿中，以赔偿当事人实际遭受的全部损害为原则。由于诉讼的专业性和复杂性，当事人为进行诉讼往往需要聘请律师，所以把律师代理费用作为财产损失列入违约责任的赔偿范围，合乎情理。”他说。 “合同明确约定由违约方承担守约方的律师费，从而增加违约方的违约代价、降低守约方维护自身权益的成本，有利于保护合同的履行与合同目的的实现。”任厚诚说，“但需要注意的是，律师费用应以守约方聘请的律师事务所所在地的省级司法行政部门所作的收费规定为参照标准，超出收费幅度上限的部分无法得到保护。” 以刘先生等人所遇到的问题为例，任厚诚说，刘先生等人应在合同中约定对方也承担相同的责任，如果因对方违约，刘先生的公司起诉所产生的律师费也将由对方承担。 社会发展导致部分法律法规滞后 昨日下午，知名学者、社会学家赵秀山谈到此问题时认为，随着社会经济的发展，很多新型的经济纠纷也随之体现出来，部分法律法规的滞后，使一些新问题面临“无法可依”。如想解决这一问题，则希望有关部门能从实际出发，制订新的法律法规等，以解决部分法律法规的滞后性问题。
房子登记在子女名下好不好？
台州晚报 2010-08-26 10:39:58 肖梅梅
最近，椒江百家苑小区的赵先生新买了一套住房，准备进行房产登记时，夫妻俩犯了难：房产应该登记在自己名下还是儿子名下呢？儿子现在还未成年，以他的名义买房会不会有什么不便？将来结婚成家，这套房产的产权分配会不会有什么变化？ 和赵先生一样，眼看近年来房价不断上涨，一些家庭条件宽裕的父母，开始准备为子女购房，甚至住房直接登记在子女名下。那么，这样登记到底好不好？存在什么利弊？记者近日就此走访了相关部门和律师。 未成年子女房产，父母动不得 “作为市民最关心的不动产，物权法等法律法规对房子作出了很多规定，可以作为我们处理住房所有权的重要依据。”浙江华顶律师事务所律师林兴在接受记者采访时说，像赵先生这样的情况，在决定住房，尤其是第二套住房是否登记在子女名下，是否让该住房的物权全部或部分归子女所有，应该具体问题具体分析。
“尤其是如果子女尚未成年，父母在登记前应当考虑更多一些。”林律师告诉记者，按《民法通则》的规定：“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”也就是说，法定代理人可以代为购房，却无权随意处理被监护人的房屋，譬如房屋买卖、转让、抵押，以及离婚时财产分割等。“根据相关法律规定，监护人必须是完全为了未成年人的利益才能处理其房屋，而在这一点上提供证明是比较麻烦的。” “现在未成年人的房产是不能办理出售手续的。”市房地产管理处的工作人员也明确表示，按照规定，在子女年满18周岁以前，父母是不能对其名下的房屋进行出卖或抵押等处理行为。 此外，记者还采访了解到，房产完全登记在孩子名下，公积金贷款往往也不能用。因为根据相关规定，用公积金贷款买房的须是公积金的缴存人或其配偶。同户直系血亲如不是房屋产权人，也不能提取住房公积金。 最后，林律师还提出，《物权法》实施后，对房屋产权作了更明确的保护。“如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母到时想收回房屋，将会有很大的法律障碍。” 房子“买给”子女，可减轻税负 那么，把房产直接登记在子女名下又有哪些好处呢？记者在采访中发现，这主要是涉及到一些税费的问题。 根据相关规定，二手房过户要缴纳契税、营业税、个人所得税、登记费等费用。而根据物权法不动产登记生效制度，房子登记在谁名下就归谁所有。如果父母将所购房屋无偿登记在未成年子女名下，不动产经过办理登记即为实际交付履行，那就是子女的住房，将来不用买卖“过户”，自然也就不会再次产生契税和登记费等费用。 至于尚未出台的遗产税，如果子女自身就是住房的所有权人，当然谈不上遗产，也谈不上继承问题，即使开征遗产税，对子女也没有影响。 同时，记者还从市房地产管理处了解到，市民如果要办理父母一方或双方与子女共同登记住房，住房共有人也可约定各自所占的份额。这时父母就可以跟子女约定，子女所占份额尽可能大些，父母所占份额尽可能少些。“这样，即使将来要开征有关税种，子女的税负也将大大减轻。”林律师认为，这样的做法，是符合物权法等有关法律规定的，也不违背社会道德规范。 单方婚前买房，婚后不共有 “如今年轻人的婚姻关系似乎越来越不稳定，万一将来闹离婚，先买房子会不会吃亏？”玉环石井小区的郑先生目前也和赵先生一样举棋不定：儿子三年前大学毕业，女朋友谈了两年了，现在准备买婚房，但究竟是先买房后领结婚证好，还是先领结婚证后买房好呢？ “根据现行物权法和婚姻法规定，住房等不动产，登记在谁名下，就归谁所有，但夫妻关系存续期间的除外。夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。”林律师认为，因此，在结婚前父母为子女所买的婚房，只要登记在子女名下，就属于一方的婚前财产，应归子女一人所有，而不是夫妻共有财产。 另一方面，郑先生还有一点疑问：“如果我花了60万元为儿子买了婚房，并完全登记在儿子名下。婚后这套房子如果升值到100万元，升值的40万元是不是属于夫妻共有财产呢？” 对此，林律师指出，根据物权法，不动产的所有权人享有对不动产的占有、使用、收益、处分“四大权能”。郑先生的儿子是这套房子的所有权人，理所当然地对该房子享有上述四大权利，房子在婚姻关系存续期间升值20万元，属于不动产的“收益”，也应该归郑先生的儿子一人所有，而不是夫妻双方共有财产。
未激活信用卡却欠费
新安晚报 2010-09-03 11:30:20
办了张信用卡，自己从未激活过，却突然被告知欠银行钱，而且，可能因此被拉入银行“黑名单”。长丰县居民葛女士日前遭遇了这么一件郁闷事。 读者投诉 信用卡未激活却欠费 据葛女士介绍，今年1月，某银行人员向她推销信用卡。“推销人员说只要办卡，就能获赠食用油。他还说信用卡只要不激活，就不会产生费用。”50多岁的葛女士想到不激活就不用缴费，遂就办了张卡。签合同时，葛女士选择了“参与70元购价值100元手机充值卡的优惠活动”。
今年5月，葛女士意外收到银行寄来的一张100元额度的话费充值卡。“当时觉得奇怪，自己没激活信用卡，怎么就收到充值卡了？”葛女士称留了个心眼，一直没使用充值卡。但她没想到，随后，她接连收到银行的账单通知，前几日，她更接到银行方面的电话，称若不还清欠款，她将被拉进银行系统的“黑名单”。葛女士感到事态严重。不过，她从未激活过信用卡，怎么会欠银行钱呢？ 银行回应 用户信用卡已被激活 昨天，记者致电该银行客服热线。工作人员在查阅过电子账单后表示，葛女士信用卡的发卡日期为今年1月8日，激活日期则为1月26日。从5月份起的随后4个月，每月应扣除一期电话充值卡分期付款10元钱(共7期)。但由于葛女士一直没缴这40元钱，加上7月、8月这两个月共40元滞纳金，还有利息，总共欠款80.48元。 对于葛女士未激活卡的说法，银行零售部李经理表示，信用卡必须由用户本人手机打电话或发短信激活开通，银行不可能擅自为其开通。若葛女士没激活卡，即便签合同时选择参加优惠活动，系统也会默认选择无效。 律师说法 可打印通话详单举证 安徽国运律师事务所吴定兵律师表示，纠纷的关键是谁激活了葛女士的信用卡。“谁激活的，谁埋单。按照‘谁主张、谁举证’的原则，葛女士质疑信用卡费用，应当由葛女士出具证据证明，这张卡并非由她本人开通。”吴律师建议，既然信用卡开通于1月26日，这张卡又只有葛女士本人的手机拨打电话或发短信才能激活，那么，葛女士可将手机1月份的通话详单打印出来作为证据。“若通话记录显示，她的手机在1月份没拨打过该银行激活卡的电话，就可以证明她本人并未激活卡。”(孟洋)
商铺被盗物业被判赔三成
辽沈晚报 2010-08-23 10:32:29 王莹
在如今的沈城，越来越多的商业楼盘开始将自己沿街的一、二层建设为商业网点，有些业主在买下这些网点后，或自己经营或出租给别人，这些网点都红红火火地做起了生意。最近有些业主向本报咨询这些网点由于临街，又是面向园区外，它们的安全是否在物业安保服务的范围之内，如果发生盗窃，物业公司是否承担责任呢？ 辽宁同格律师所范书领律师介绍了不久之前发生在甘肃省白银市的一起商业网点盗窃案，范律师认为，此案的审理过程与最终判决都很有代表性，值得沈阳地区的广大网点业主参考。
案件回放 2009年10月，魏强将其购买的商铺出租给张顺，张顺承租该商铺后一直从事电缆销售业务。今年4月20日，张顺发现自己的商铺卷闸门被人撬坏，铺子里价值89849.92元的电缆被盗，遂向公安机关报案，此案目前正在侦查过程中。 同时，张顺认为物业公司没有履行安保义务，是导致案件发生的主要原因，物业公司应当承担违约责任，赔偿自己的全部损失，遂将物业公司告上法庭。 法院最终判决，物业公司赔偿张顺财产损失26954.97元，对其承担的赔偿额，物业公司享有向财产加害人优先追偿的权利。 律师点评 第一：承租人不是业主，是否可以直接起诉物业公司？ 辽宁同格律师所范书领律师认为，本案涉及三个焦点问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 张顺出示的《物业管理服务合同》及《业主公约》中均约定：本合约对实际使用人继续有效。张顺承租魏强的商铺，系该商铺的实际使用人，依照上述司法解释的规定及合同的约定，该两项合约对实际使用人张顺继续有效。即物业公司对张顺的商铺负有安保义务，张顺虽不是业主，但有权依法对物业公司提起诉讼。 第二：物业公司是否尽到了安保义务？ 该小区《物业管理服务合同》中约定：物业公司对物业区域内提供保安服务，协助公安机关做好治安防范工作。此外，物业公司在其保安岗位职责中承诺：主出、入口24小时必须有人值守；次出、入口封闭，门卫必须要有交接班记录，每天不少于8小时站岗，设立巡岗制度，每30分钟巡逻一次。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 可见，物业公司的保安岗位职责应视为物业合同的内容，物业公司违反约定，未做到按时巡岗及认真盘问清查，另外，在摄像头出现故障的情况下，没有及时修复，均系管理疏漏，防范不严，没有尽到安保义务，应负相应的赔偿责任。 第三：物业公司是否应当承担全部赔偿责任？ 在盗窃案件尚未侦破的情况下，鉴于财产被盗的实际情况和张顺的财产损失，法院酌情判决物业公司承担30%的赔偿责任，同时阐明了物业公司的优先追偿权，体现了公平原则。物业公司虽然存在管理上的过错，但这毕竟不是导致本案发生的直接原因，是财产加害人的盗窃行为致使张顺的财产受到了损失，因此，待案件侦破后，物业公司得以依据判决书向财产加害人优先追偿其已经向张顺支付的赔偿款。
业主称服务差拒交物业费成被告
海南特区报 2010-08-23 10:44:49 王忠新
海口市秀英区比华利山庄小区的10多位业主怎么也没想到，他们会被小区物业告上法院。
小区物业公司认为，他们将业主告上法院是有理有据的,因为这些业主长期拖欠物业费。按照双方的物业管理服务合同，业主已经违约。业主则认为，他们欠缴物业费是因为该物业公司不具备物业管理资质且服务质量极差，在业主多次提出要求改进的情况下拒不改进。
由于物业,业主各执一词,双方相持不下。8月20日上午，该案在海口市秀英区法院一审开庭审理，法庭未当庭宣判。
物业：业主长期拖欠物业费
业主邱林在海口上班，三年前他看好比华利山庄的一线地段和配套设施，就拿出积蓄买下该小区一套房。今年6月的一天，邱林突然接到一张法院传票，他被物业公司告上法院了。原来，因为邱林和家人不满意物业的服务质量，在多次协商未果后，邱林一家拖欠了几个月的物业费，想以此要求物业改善服务。
今年6月，小区新×物业管理服务公司海南分公司向秀英区法院起诉12户业主，要求众业主支付拖欠的物业管理服务费（下称“物业费”）及滞纳金。物业要求邱林偿还物业费用及滞纳金3300余元。
物业当庭诉称，其与邱林在2008年3月签订了《前期物业管理服务合同》（下称《物业合同》），约定物业为邱林所购买的住房提供物业服务，从去年到今年5月，业主累计拖欠物业费及欠费导致的滞纳金共计3300余元。物业多次书面及口头通知，邱林仍拒不按照《物业合同》约定向物业支付所拖欠的物业费用。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”物业认为，业主无正当理由拒不履行合同，属于违约行为。物业有权要求业主补交物业费及缴纳滞纳金。
业主：公司无物业管理资质
邱林辩称，小区物业公司未经招标确定，开发商自行选聘物业作为服务企业，违反了《物业管理条例》。物业与业主签的《物业合同》为无效合同。《物业管理条例》第32条规定，“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”但小区物业公司不具备独立法人的资格，更无从事物业管理的资质，不能从事物业管理活动。
邱林认为，小区物业收费未经物价部门备案，收费明显高于同类小区。
业主洪先生说，“最糟糕的是物业服务质量不好，收费与服务不相符。”洪先生作为被告当庭提出，2006年12月至今年5月31日，小区水管爆裂125次，停水害苦了业主。小区游泳池、网球场至今未开放。小区安全隐患突出，近年来，至少10户业主家中被盗，一别墅被盗损失近20万元。 据业主代表介绍，比华利山庄小区约有436户住户，而有百余户业主因不满物业服务质量拖欠着物业费。
业主认为，物业公司无物业管理资质，不能从事物业管理活动。违反《物业管理条例》规定，未取得资质证书从事物业管理，应接受罚款。目前物业不应向业主收物业费，更不能收取滞纳金。此案法庭未当庭宣判。（文中人物为化名）
律师点评
业主应理性依法维权
冯桦律师认为，根据合同法及司法解释的精神，当合同具备：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的效力性强制性规定，这五种情况时合同可以认定无效。
本案中，业主提出的物业公司违反《物业管理条例》的情况属不属于合同无效所指的“法律、行政法规的效力性强制性规定”在法学界有较大争论。
冯律师建议，物业公司应该从企业管理入手，把提高物业管理质量作为经营的中心，毕竟物业公司是“服务”公司不是“追债”公司。而作为业主，应该在日常的积极参与到日常的物业管理活动中，积极提醒物业公司业主的物业服务需要，不必采取消极的不缴费，这不符合构建合谐社会的要求，也不利于双方矛盾的解决。另外，业主也可成立业主委员会，理性依法维权，向物业主张权利。
原房主隐瞒二手房漏水 律师：可要求补偿
东南早报 2010-08-16 10:21:02
原房主隐瞒二手房漏水
律师：可要求酌情补偿；若中介串通原房主，可要求退还中介费
辛苦了大半辈子，阿俊(化名)买了一套二手房，却发现，套房的天花板老是漏水。他找原房主要退房，得到的答复是“钱都交了，还退什么退。”
几个月前，阿俊在中介的介绍下向阿豪(化名)买了一套二手房。那天，刚好是晴天，阿俊看了房屋，感觉户型不错，价格也可以接受，就将房子买了下来。“我一个打工的，一下子掏出全部积蓄，20多万元呢。”阿俊说，他很想拥有一套属于自己的房子。
付了钱办理了过户手续，阿俊搬进了房屋。刚搬进去时，阿俊没感觉有什么异样。但一场大雨，彻底浇烦了阿俊。他发现，天花板开始渗水，直接滴落在地上了。阿俊不仅用掉了家里全部的桶和脸盆，最后还动用了碗，才将水接了下来。一阵大雨过后，天花板留下了斑斑的痕迹。阿俊以为，雨太大了才会这样，没想到接下来的几次小雨，天花板也是水漏个不停。
“这样的房子怎么能住人呢？”阿俊怒不可遏，找到原来的房主要求退房，却遭到了对方一阵奚落，“你钱也交了，房子也过户给你了，当初双方也签订了购房合同，现在要退房，不可能。”阿俊气愤地去找中介，中介称，他们已经尽到了居间介绍的任务，卖房的是房主，要退房只能找房主，跟中介没关系。
“现在我该怎么办？买来的房屋竟成了‘病房’”，阿俊说，当初中介和房东都没告诉他房屋会渗水一事。
对此，法律顾问团成员葛宁说，主要看你在购买这个房屋时对漏雨是否知情，还要看你们房屋买卖合同的具体内容。若买房之前原房主已经知情并恶意隐瞒，可要求酌情补偿。提起诉讼会比较麻烦，而且房屋已经过户，对方的责任不好确定。现在最好是与对方协商解决。当然了，若中介与原房主恶意串通，将该房屋卖给你。你可起诉中介，要求中介退还中介费。 律师教你如何应对房产纠纷问题
中国建材网 2010-08-04 10:26:00 王忠新 刘江浩
案例1 房价上涨卖方违约
2009年11月，李女士在海口市坡巷村购买了一套二手房。面积为35.4平方米，付了全部房款14万余元，其中定金1万元。双方约定，卖方在房产证出具之日必须配合买方做公证委托，并办理过户手续，否则视为违约。今年2月李女士要求办理过户手续时，遭卖方拒绝。近日，李女士向海口市龙华区法院起诉，要求卖方赵小姐办理过户手续。卖方则称愿承担违约责任，赔偿李女士双倍定金共2万元。
律师解读
解除所签购房合同有严格条件限制
冯桦律师说，今年年初海南房价持续攀升，房产买卖过程中违约现象时有发生。根据我国《合同法》有关规定，解除合同有严格的条件限制，并非只要支付违约金就可以解除合同。冯桦建议，在面对卖方提出解除购房合同的情况时，应首先要求对方继续履行购房合同。
案例2 售房不备案不办证
今年5月中旬，文昌文城镇某新楼盘的业主张先生说，“开发商没有到房管部门给我们登记备案，房产证久拖不办，开发商把一些卖给业主的房子，偷偷拿去和个人甚至银行等抵押贷款，拿这些贷款再开发二期项目。”
白沙女子阿芳2005年在海口文明东路购买一套房子，在2008年她所购买的房子被查封。因为阿芳所购买的房子没有在房管部门登记备案，也没有办理房产证。由于开发商的债务纠纷，该房子最后被法院查封。
律师解读
造成损失购房者可起诉开发商索赔
冯桦律师指出，根据我国《物权法》的有关规定，不动产的移转以登记作为法定要件。购房者居住的房产因未办理登记而仍属于开发商的财产，法院根据开发商的债权人请求依法查封债务人财产并无不当。购房者因查封造成的损失，可起诉开发商索赔。因故未办理过户手续和房屋产权凭证，应及时防范或补救。
案例3 妻子卖房丈夫反对
廖女士从外省来海口经商，去年12月经房地产中介公司介绍，她在海口买下一套二手房。按合同约定，她支付了2万元购房定金。今年1月，准备付全款的廖女士却被告知，卖方张女士不配合过户，待售房产的房产证登记名字为张女士个人。今年1月，廖女士向法院起诉卖方，要求继续履行购房合同。随后，张女士的丈夫也诉至法院，称妻子“擅自销售夫妻共同财产”，他本人不同意，要求确认购房合同无效。
律师解读
购房要看房产是否为卖方夫妻共有
任爱民律师认为，夫妻在婚姻关系存续期间所购买的房屋，一般为夫妻共同财产。处分夫妻共同财产须经夫妻双方一致同意方可。否则，擅自处分一方即为侵权。另一方有权要求确认该处分行为无效。本案中，签约收定金售房的张女士由于自身原因未能履行合同，因此已构成违约。
案例4 “二手房东”一房多租
海口大同路三里有一栋建筑面积为120平方米的两层小楼。该楼的主人罗先生怎么也没有想到，他对外出租小楼的3年时间竟生出一大堆乱子。租他房子的林晓施将小楼先后3次整体或部分转租，并引发纠纷甚至打斗。近日，罗先生将“二手房东”林晓施起诉至龙华区法院，法院一审判决解除林晓施和罗先生之间的房屋租赁合同。
律师解读
未经房屋所有权人同意，转租行为无效
任爱民律师介绍，房屋租赁纠纷案件不断在增加，案情也越来越复杂。最高法通过的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日起施行。
转租房屋未经房屋所有权人同意，其转租行为应属于无效。房屋租赁，是指承租人基于租赁关系获得不动产的使用权并向出租人支付租金的一种法律关系。承租人能否将承租的房屋再行转租，依承租人与房屋所有权人签订的合同内容有无约定而论。如有约定转租须经所有权人同意，则承租人在未经所有权人同意的情况下，转租房屋的行为应属无效。
任爱民律师提醒，在签订房屋租赁合同时必须注意：一、出租人是否房屋所有权人?有无产权证?租房时为防范“二手房东”，最好直接核对房产证、购房发票等资料，到物业公司咨询房主信息。二、如果出租人是承租人，那么他是否取得了所有权人的同意及书面授权?三、签订合同后务必到房产部门办理备案手续。
律师支招如何保护个人信息
信息时报 2010-08-04 10:18:12
广东陆丰女孩林贝欣因丢失身份证遭不法分子冒充犯案，被警方当成“通缉犯”拘捕接受调查一案余波未平之际，来穗度假的数学老师夏飞目前也因为涉嫌犯盗窃罪需要取保候审。此前，夏飞曾丢失过身份证。有法律界人士提醒市民，一定要谨慎使用个人证件及工作证等涉及身份信息的证件。 警方采取强制措施正确 昨日，记者通过警务管理人士了解到，警方在破案过程中，如果发现与网上通缉人员信息相符的人必须依法对其进行抓捕或关押。“如果遇到不法分子盗用他人身份信息，警方在没有确凿证据时，也会将这个身份信息的‘原’主人进行控制调查。” 广州律师钟伟也认为，警方手中既然有基本证据证明当事人涉嫌犯罪，因为担心嫌疑人妨碍侦查或逃跑而采取拘留等强制措施的做法是正确的。而在当事人及其家人同事提出相应证据为其证明时，警方立即采取了取保候审措施，也是恰当的。钟律师表示，警方在立案以后必须采取相应的措施，同时要进行调查审核，因此需要一定的时间。 身份证丢了要尽快作废 警方依法履行职责，丢失身份证的市民很无辜，到底怎样才能避免类似事件的发生？“如果身份证能和银行卡一样，挂失后在系统中自动显示丢失证件作废就好了。”有市民提出，个人身份证应该输入本人的指纹。也有市民提出，二代身份证属于智能卡，应该增加相应的智能识别功能，如在警方的查询系统中有挂失记录等。 为此，钟律师提醒市民，当遇到被盗、被抢等意外情况造成身份证丢失时，应立即到案发地派出所报案，由派出所开具一份报案登记证明，证明你的身份证已经作废。此外，如果遇到身份证丢失的情况，市民要立即到户籍所在地派出所补办，并要求派出所出具一份证明信，证明原来的身份证已经作废。另外，登报声明也可以作为证明身份证作废的辅助凭证。 “当遇到身份证被冒用所带来的麻烦时，出示报案证明、补办证明或者报纸声明，可以尽快帮助自己澄清事实，减少和避免承担一些不必要的责任。”钟律师说。 律师支招 如何保护个人信息 1.谨慎使用个人证件。在办理各类业务需要提供个人身份证或其他证件复印件时，应在复印件上注明“仅供办理××业务”。身分证复印件写法是分三行，每一行后面一定要划上横线，以免被偷加其它文字，被用以进行犯罪活动。 2.勿在公共场所电脑上留下个人信息。要在经常上网的电脑中安装个人防火墙，不要轻易接收和安装不明软件。在浏览网页、注册账户遇到输入个人信息要求要谨慎，不要回复索取个人信息的电子邮件。 3.妥善处理各类纸质资料。对记录有个人信息的各类票据、银行业务凭条、简历等废弃的纸质资料，不要随意丢弃，应尽快销毁。 4.不要轻信街头各种不规范的市场调查。如遇到自称来自某调查机构的工作人员邀请您协助调查时，应注意甄别，并向其索取工作证及介绍信。尽量不要填写自己真实的个人身份信息。 5.手机号码是警方的重要侦破线索，因此使用不法分子曾用过的手机号码不免给自己带来风险，因此购买手机号码应该通过正规营业厅及授权经销店，并进行实名注册和设置密码。同时在遗失手机及号码应当立即挂失补办，避免被他人盗用。
律师解读：如何应对物业纠纷问题
海南特区报 2010-08-04 10:10:30 王忠新 刘江浩
业主被盗 物业不赔偿 傅先生家住海口龙昆南路某小区，2007年他通过房产中介在该小区购买了一套二手房，并重新进行装修。当时，看到小区环境不错，傅先生十分满意。可是后来，他却遇到了烦心事。去年，他孩子停在自家楼下的电动车被盗，当时因为孩子没有将车停到指定区域，他们找物业公司交涉未果。今年4月，傅先生家里发生被盗案件，小偷进屋，将他家中的手提电脑和现金盗走。事后，傅先生多次找物业协商，可是物业态度虽然很好，但对于赔偿问题却不松口，只愿意免掉他家半年的物业管理费。 律师解读 赔偿责任应根据不同情况来确定 钟敏律师指出，我国《物业管理条例》规定：“物业公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是，物业公司对其管理小区内的财产丢失是否要承担、承担多大赔偿责任要根据不同情况来确定。如果物业在合同中约定财产保管服务，在发生财产丢失被盗时，除了符合法定的免责条件外，物业公司要按照协议约定承担赔偿责任。如果物业和业主双方未约定财产保管服务，但物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或服务存在瑕疵，此瑕疵与损害结果之间存在直接或间接的法律关系，那么，物业公司就应当承担相应责任。 不满意服务拒交物业费 李大爷老家在北方，儿子在海口工作。后来，儿子在海口事业日渐稳定，李大爷也退休了，便和儿子共同出资在海口购买了一套小户型房子，李大爷每年10月到次年3月在海口居住。 李大爷对于其小区的物业公司并不满意，双方还曾发生过争执。李大爷没有参与物业公司的选任，对物业公司的服务不满意，也没有和物业公司签订合同。从今年2月起，李大爷拒绝交纳物业管理费。物业公司后来将李大爷告上了法庭。 律师解读 业主接受物业服务就应交物业费 钟敏律师指出，现实生活中，有的业主认为自己没有参与物业的选任，对物业服务也不满意，也没有和他们签订任何的合同。他们认为，自己在日常生活中，也不需要物业的特别服务，所以不愿意交纳物业费。但这种想法从法律上来讲是站不住脚的。按照我国《物业管理条例》有关规定，业主委员会和物业公司签订的物业管理合同对全体业主都有约束力，每个业主都负有交纳物业费的义务。即使业主委员会没有和物业公司签订书面的物业服务合同，但业主只要事实上接受了物业服务，实际上就默认了物业服务合同，就应该按照标准交纳物业费。但与此同时，如果业主对物业收费存在疑虑，可以通过物价部门查询，看相关标准是否符合规定。如果不符合规定，物业可通过协商或法律手段维权。 过了保修期，房子出问题咋办？
大连晚报 2010-07-19 11:07:47 李秀峰
相信很多市民都知道，购买房屋时，开发商必须提供《住宅质量保证书》，并按要求约定保修期，通常情况下，开发商对精装修住宅中设备保修期为1年，对建筑工程质量保修期为2年。在现实生活中，很多市民在超过《住宅质量保证书》约定的保修期后，发现房屋等出现质量问题，开发商以“超过保修期”为由拒绝维修，给部分市民的维权带来了很大麻烦。有律师指出，根据相关法律，保修期内如果房屋出现质量问题，开发商应当无偿进行维修，直至达到规定或者约定的标准为止；而超过保修期之后，开发商免除的仅是无偿维修责任，并非对房屋质量不再承担任何责任。 螺母断裂导致损失3万多元 孙先生于2006年8月购买某小区的一间精装修房屋，开发商于2007年5月交房，随后孙先生入住。今年6月，房屋内发生漏水，经小区物业公司工作人员检修，确认漏水系卫生间墙内的冷水管道螺母断裂所导致。因漏水造成屋内损坏，孙先生维修共花费了两万五千余元。同时，漏水损坏了下层住户家中近万元的地毯，孙先生只好重新购买一条地毯作为赔偿。孙先生认为，漏水原因是开发商交付房屋中的设施存在质量问题，因此漏水给自己造成的经济损失应当由开发商承担。
但开发商称，发生漏水后，公司积极妥善处理，避免了孙先生的损失进一步扩大，而且螺母断裂也不是自己的过错，《住房质量保证书》中，约定开发商对精装住宅中设备保修期1年，对建筑工程质量保修期2年，而事故发生时间距离购房时间已经超过2年，因此开发商不应承担赔偿责任。 无独有偶，家住我市某高档小区的赵先生，最近也遇到了类似的问题，从2007年入住后，2009年7月开始，赵先生家中的顶棚就陆续掉水泥，如今，客厅处的天棚几乎掉光了。尽管赵先生多次找到开发商协商，但对方均以“顶楼太潮、超过保修期”等为由，拒绝进行维修。 过了保修期，开发商并非对房屋质量不担责 那么，房屋出现质量问题，特别是超出保修期的房屋出现质量问题，应当由谁来承担责任呢？近日上午，记者就此问题采访了大连市律师行业协会建筑地产专业委员会副主任、辽宁诚事律师事务所的任厚诚律师，从保修责任与产品责任两方面进行分析。 任厚诚表示，首先，商品房的保修期，来源于国家行政管理部门为房地产开发商规定的行业规范，要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》，并按要求约定保修期。这在民法意义上，就产生了开发商的保修责任，即不收取费用的修缮责任。“因此，保修期内如果房屋出现质量问题，开发商应当无偿进行维修，直至达到规定或者约定的标准为止。而超过保修期之后，开发商免除的仅是无偿维修责任，并非对房屋质量不再承担任何责任。”他指出。 任厚诚律师告诉记者，在现实生活中，很多市民都遇到过类似问题，也有很多案例最终闹上法庭。 律师认为：“螺母事件”开发商应赔偿 采访中，任厚诚律师介绍，市民孙先生遇到的“螺母事件”也非常有代表性，因为在此事件中，开发商不应以“保修期”为逃避维修的借口。 任厚诚说，从产品责任的角度来看，如果产品存在缺陷造成人身、财产损害，生产者、销售者对受害人要承担民事赔偿责任。而且产品责任是一种无过错责任，即使生产者、销售者没有主观过错，也要对造成的损失进行赔偿。我国《产品质量法》明确规定：因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期为2年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算；因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权，在造成损害的缺陷产品交付最初用户、消费者满10年丧失；但是，尚未超过明示的安全使用期的除外。“商品房作为建设工程，其建设工程中的建筑材料、构件、设备却都属于《产品质量法》的调整范畴。”他说。 任厚诚说，通过上述分析能够看出，孙先生所遇到的因五金件损坏导致的漏水事故，可以适用产品质量法的规定。自交付起3年以来，他的房屋一直处在正常使用状态，根据五金件的正常使用年限，螺母丝断裂显然是螺母本身存在质量瑕疵。而螺母是由开发商作为房屋内设施的一部分出售给购房人的，因此不管开发商对螺母的选择、订购是否存在过错，都应对其断裂造成孙先生的财产损害承担赔偿责任。
律师提示：承租店面时要了解转让人有无转租权
新疆都市报 2010-07-15 10:12:56 张向阳
去年7月，吴先生从他人手上承租了两间门面，付给上任承租人2万元。今年7月，吴先生想将店面转租，被房东制止。吴先生质疑：上任承租人收了我的转让费，为啥我不能再转租？ 房客：门面转让受阻 2009年7月，吴先生花2万元从一位朋友手里接手了位于乌市唐山路的一家饭馆。他接手饭馆后没与房东签订协议，分两次给房东付了一年的房租。
吴先生说：“今年5月中旬，经房东同意，我将其中一间门面房转给了别人，收了对方6000元转让费，我给房东了1500元。6月中旬，房东提出让我租满一年就搬走，不能转让另一间门面。现在我想要回先前付给他的1500元，房东不给。房东的做法合理吗？” 房东：禁止门面转租 7月11日下午，记者看到，吴先生之前经营的两间门面房，一间上着锁，另一间已租给他人，正在营业。 “我家有多间门面出租，不允许承租人私下转让门面。”不愿透露姓名的女房东拿出了与其他房客签订的租赁协议，协议上写明了“不让转租”。 女房东说，吴先生租的两间门面，是以前吴先生的一位亲戚租的。考虑到吴先生亲戚的孩子生病，房租一直收的比较低，最初签了租赁协议，后来没再续签过合同。去年7月，在她不知情的情况下，吴先生和亲戚私下转租了门面。今年5月，吴先生私下转让了一间门面房，给了她1500元。 “7月10日，吴先生租期到了，他想转让另一间门面收取转让费，我拒绝了。”房东说，为禁止承租人私下转让门面，她就与新的房客签订了协议。 律师：转让须房东同意 新疆志通律师事务所律师康明远表示，对经营者转让店铺承租权和经营权而收取的费用，相关法律并没有禁止性规定。所谓的店铺转让费就是租户在店铺租期内（未到期）征得房东同意后，将与房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一任租户，其向下一任租户收取的超过应收房租的费用。如果房屋无装修（或不是租户出钱装修）、无设备（租户原来自购设备）、或无经营项目（指租户不把经营项目留下），一般不产生转让费。但新的租户如果急于寻找店铺，也可能愿意付高于房租的费用，这笔费用也是店铺转让费。根据我国《合同法》的规定，承租人转让承租权，必须经房主同意，否则转让合同无效，房主有权终止对未经自己同意的转让行为。 提醒市民，承租门面房时，一定要了解转让人有没有转租权，如果没有房屋产权人同意的转租授权，所签订的转让协议无效，不受法律保护。 康明远认为，吴先生将转让费中的1500元支付给了房东，房东收了钱，就表示认可了吴先生的转租行为。吴先生付这笔钱是自己真实意愿的表现，不可反悔，因此，不能要求房东退钱。 租房押金成纠纷焦点 律师提醒谨慎签合同
广西新闻网 2010-07-14 09:51:59
随着高校学生的毕业，新一波的租房热开始掀起，但是对于刚毕业的“菜鸟”租客来说，为了避免不必要的纠纷，律师建议签订合同时特别要注意押金的细则。据了解，近年来的租房纠纷中，返还押金成为焦点问题。 合同未到期押金不退还
7月10日，在大塘菜市场附近租房的小高告诉记者，今年2月中旬，他租了间房子。几天前，小高在河东找了份新工作。考虑到每天从租住点去河东上班不是很方便，他就想搬过去和新同事合租，把房子退还给房东。但是，小高向房东提出退还押金和未到期的一个月租金，遭到房东回绝。
小高说，租房前，他和房东签订了租赁书面合同：约定每月租金350元，一次性交足半年租金，押金500元，水电费由承租方按月支付。但对房客提前退租，合同当中并未约定押金和租金能否退还。“现在离租期还有一个多月，我按月结清了水电等费用，且未损坏出租房内家具等物品，房东至少应该把押金和一个月租金退还给我。”小高说。
房东李先生则认为，小高提前退租违约，押金和租金不该返还。李先生告诉记者，租房前他曾和房客有过“口头协议”－－住满半年才退还押金，提前退租，押金和未到期的租金将被扣下。
合同到期未退押金
在京梧新苑租房的小梁也遭遇押金的烦心事，他租的房子到期了，但是没有提前15天告知房东，他的押金也拿不回来。小梁告诉记者，他的租房合同到期7月5日，租房时押了一个月的房租作为押金。合同到期后，小梁想搬走，在房子到期前三天告知屋主要搬走的消息，没想到遭到屋主强烈反对。屋主认为，退房必须提前半个月通知，否则给他造成了一定的经济损失。
小梁表示，他是按照合同约定来办的。7月10日下午，小梁给记者展示了合同，上面写着“如退房提前通知房东，否则押金扣除。合同期满，房客有义务提前十五天告知房东。”小梁说，即使没有提前十五天告知，也不至于不退押金，合同上只是写着有义务提前告知，也没有写清楚如果不提前告知要扣除押金。即使要扣押金，也应该是扣一半，而不是全部。
律师梁远行告诉记者，发生租房纠纷的主要为刚毕业的大学生、年轻白领等。此类承租人流动性较高，工作地点不太稳定，房屋租赁期限往往偏短。在这些纠纷中，返还押金成为主要诉讼点。他建议，房屋租赁出租方和租赁方都应签订书面的租赁合同，合同应尽量将责任明确化，充分考虑可能存在或发生的各种情况。如果合同中对房客提前退租等违约情况有明确约定的，应按合同约定处理；如果合同对此没有约定，只能本着公平的原则协商解决或诉诸法律。
买房宝典：签好购房合同很关键
扬子晚报 2010-07-09 10:34:17
拿抵押消费贷款买房行不行
问：现在房贷难办，听说可利用抵押消费贷款的方式从银行多办些贷款，请问怎么操作？
答：对于想利用房产抵押消费贷款再买房的人，要注意以下几点：第一，抵押消费贷款的申请条件之一是已有房产红本在手，若通过未结清贷款的房产作抵押再贷款，属变相的转加按揭，是已经被明令禁止的业务。第二，抵押消费贷款的用途有严格限制，申请此类贷款需作出使用计划承诺或证明。第三，消费贷款额度有限，抵押普通住宅的贷款额度一般不超过抵押物评估价值的60%；抵押写字楼、街面商业用房、别墅等的贷款额度一般不超过抵押物评估价值的50%。 此外，抵押消费贷款的年限通常在10-15年左右，借款人也是按月还款，但还款方式只有等额本息一种；贷款利率执行银行同期房屋贷款利率，并根据客户的资信状况给予折扣或是适度上调。
怎么知道房屋的使用年限是否缩水
问：经常在论坛上看到房屋使用年限“缩水”的楼盘，不同土地性质的楼盘使用年限有何不同？如何知道我看中楼盘的土地性质是哪一种？
答：在下订金买房之前，了解房屋的使用年限是必须的程序。尽管《物权法》已确定住宅用地自动续期，但是无偿还是有偿尚不明确。倘若不巧你看中的楼盘是商业用地或综合用地，则有更多不确定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权出让最高年限有明确确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年，南京的酒店式公寓用地有65年的。
其二，售楼现场悬挂的《土地使用证》也能透露这一点。按照规定，楼盘销售现场需要悬挂包括《预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《土地使用证》等在内的“五证”，而《土地使用证》上会显示土地的截止使用日期。如果现场没有发现，可以要求开发商出示。
消费者在购买精装修房时要谨慎 “精装修房猫腻多，消费者购买时要注意以下问题：装修风格是否满意？是否符合家居设计的基本规律？装修质量是否过关？是否达到基本环保要求等，”省消协的相关工作人员提醒说，“不过，由于相关部门目前尚没有实行对精装修进行监督检查和验收的制度。鉴于这种情况，消费者在购买精装修房时要谨慎。”
江苏苏源律师事务所房地产部资深律师王炜提醒，在签订精装修房的买卖合同时，开发商往往通过格式合同，对精装修部分质量问题避而不约，购房人往往在购房心切的情况下草草签下合同，等到房屋交付时才会发现装修质量问题。王律师建议，在签订精装修的购房合同时要特别注意以下问题：
一、应在合同中对装修标准、规格、装修发生质量问题如何维修、违约责任的赔偿予以明确，在发生何种情况下，购房人有权要求拒绝收房或要求退房。购房者还应与开发商在合同中详细约定如何承担装修设备质量责任，以免万一出现质量问题时发生不必要的争议。
二、购房者在合同中对装修的标准进行约定，将所有装修项目所需装饰材料的品牌、价格、型号、施工工艺等进行明确的记载。如果开发商有样板间或其他样品的，可以拍照，作为合同的附件。
三、在合同中还应将有关施工规范、验收标准以及装饰工程的监理公司加以明确，并要求开发商出具合法监理报告。
四、在收房时对空气质量、装修材料、内墙涂料等进行检测，这些项目都有国家强制标准。 未如实告知病史超两年也可获赔
金陵晚报 2010-07-09 10:23:51 管伟
因为之前有既往病史，但是，在首次购买保险的时候，并没有如实告知，两年后，投保人身故，但是，根据去年10月份出台的新的《保险法》，保险公司不得不赔。这让刚失去亲人的史先生家属很是欣慰。 2006年4月，史先生在同学处买了一份重大疾病保险，身故保险金为5万元。因为是一份“人情保单”，所以，在填写既往病史的时候，原本有着肾炎病史的史先生打了个“/”，而当时为史先生做保险计划的保险经纪人吴先生明知道史先生身体不好，也只是睁了只眼，闭了只眼。一份保险就这么成交了。
2009年8月，史先生因为左肾多囊出血住院治疗，2009年12月，经医治无效死亡。2010年1月，受益人向保险公司提出了理赔。 不过，保险公司在理赔查勘的过程中发现，史先生在2006年初曾因肾病做过检查。于是，保险公司以史先生在投保时未告知既往肾病病情，没有履行如实告知义务、带病投保为由拒赔，并解除合同。 史先生家人刚经历了失去亲人的痛苦，又受到了保险公司拒赔的打击。不过，史先生当年的好朋友、当年为史先生做保险计划的吴先生表示，其实，像史先生家这种情况，家属是完全可以获得赔偿的。 尽管吴先生已经不再从事保险行业，但是，对于史先生家的情况吴先生表示深切同情。吴先生还帮助史先生家属找来了律师，起诉保险公司，要求法院判决其支付保险金5万元。 江苏天淦律师事务所律师胡一鸣律师表示，如果根据老的《保险法》，那么，按照法律条款的规定，投保人、被保险人故意不履行如实告知义务，保险人有权解除合同，对合同解除前发生的保险事故不承担给付保险金的责任。法院完全可以判决该人寿保险公司不用给付原告保险金。但是，去年10月起实施的新的《保险法》第16条规定，当投保人故意或因重大过失未履行如实告知义务，足以影响保险公司决定是否同意承保或者提高保险费率的，保险公司有权解除合同。但为了防止保险公司滥用该解除权，新《保险法》首次借鉴国际惯例，增设了保险合同“不可抗辩条款”。 “即对于投保人未依法履行如实告知义务的，保险公司可以依法行使合同解除权，但自合同成立之日起超过两年的，保险人不得解除合同；发生保险事故的，保险人应当承担赔偿或给付保险金的责任。”胡一鸣说，以上案件若发生于新法实施之后，虽然投保人未履行如实告知义务，如果在保险合同成立已经超过两年的情况下，保险公司存在承担给付保险金的责任的可能。
二手房涌现“退房潮” 律师提醒如何维权
新华网 2010-06-17 13:43:36 舒静
首付款比例提高、贷款利率提高、异地购房限制、第三套房贷限制……自从更严格的差别化住房信贷政策实施以来，由于买方无能力或无法购房，各地退房情况屡见不鲜，专业房地产律师总结退房的三种情况，并给出维权建议。
盈科律师事务所律师、房地产纠纷专家张仁藏向记者介绍，近期退房情况主要分为三类。一是楼市新政出台后，买方可能因为首付款比例提高、贷款不能或已购经适房等原因导致房屋买卖合同不能继续履行。张仁藏建议，买方可以“情势变更”为由，起诉到法院，要求解除合同，返还购房款。 张仁藏提醒说，存量房屋买卖合同中如约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批，则买方应当在过户交易时用现金补足”，此种情况不得使用情势变更原则。 第二种情况是买家主动违约，他们基于对楼市新政的理解以及对未来房价下降的预期，宁愿损失定金或承担相应违约责任。 第三种情况是买方被动违约，如买方只有先将自己的房产出卖于第三人，才有能力履行与卖方签订的存量房屋买卖合同，由于第三人主动违约或其他原因而导致自己的房屋未能如期出售，进而导致买方不能如期履行合同或无法履行合同。 张仁藏说，在买方违约后，卖方可能主张买方承担合同总价20%的违约责任。法院在裁判违约责任时会综合考虑诸多因素，如作为守约方的实际损失、存量房屋买卖合同的履行程度、违约方的主观过错程度、守约方的预期利益等。买方律师如从这几方面入手，违约金数额可能会大大降低。
律师总结二手房买卖中的八大陷阱
重庆晚报 2010-06-17 13:41:00
二手房的水究竟有多深？市民在买卖二手房时有何应对诀窍？重庆经博律师事务所律师连毅总结了二手房买卖中的几个陷阱： 1、“卖房者”非房主。 对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。 2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。 对策：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。
3、卖房者只是使用权人。 对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。 4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。 对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。 5、签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。 对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。 6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。 对策：购房人一定要看清房屋性质。 7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。 对策：购房人如发现该二手房已出租，应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。 8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。 对策：买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中，来约束卖房人。
房屋转让其它费用惹纠纷
江南晚报 2010-05-19 10:52:37
读者刘女士日前向本报反映，3月初她在上马墩一家房产中介看中了一套198平米、房龄5年的二手经适房，在中介公司的协调下，很快她就和房主签订了转让协议，并支付了首付款。4月初中介公司通知刘女士前去办理过户手续时，她却意外地发现自己除需支付相关费用外，还需负担房屋转让的个人所得税和营业税。刘女士认为个税和营业税应由房屋卖方承担，但对方坚称房屋转让协议上写明了除土地承转让费外，“其它费用”由刘女士负担，自己不应再承担个税和营业税。双方争执不下，所以该套房产至今都没能过户给刘女士。
争论：买卖双方各执一词 刘女士向记者提供了当时的房屋转让协议。协议最后的其他事项中约定，卖方承担土地承转让费，其它费用由买方负担。刘女士说，房屋是买给父母的，因为她马上要移民澳大利亚，急着成交，没多考虑就把协议签了。当时她对相关费用具体包括什么、分别需要多少钱都不是很清楚。4月初刘女士去中介公司查询时才发现，她需要承担的费用竟有7万多元。细查了一下，才发现里面还包括个税和营业税共计3.6万，而这让刘女士怎么都无法接受。 随后记者拨通了房主在转让协议上留下的手机号码。接电话的人自称是房主的妻妹，签订转让协议时她也在场。她说，当时在协议中清楚写明了除土地承转让费外，其它费用由买方负担，而且双方也明确了其它费用中包括除土地承转让费外的一切相关费用和税收，而对于这一点，也在现场的中介公司的工作人员可以作证。 律师：“费用” 并不涵盖相关税收 记者就此事咨询了法舟律师事务所的徐而迅律师。徐律师表示，房屋转让时需支付和缴纳相关的费用和税收，而相关税费的负担除协议中有明确约定的，应按照相关法律规定执行。而按照相关的法律规定，契税由买方承担，而个人所得税和营业税由卖方承担。该转让协议中并没有明确列出买卖双方各自应负担的部分，只是在协议最后约定，除土地承转让费外，其它费用由买方承担。从字面上看，“费用”二字并不涵盖相关的税收。如果当初约定个税和营业税等都由刘女士承担的话，最好表述为“其它税费由买方承担”，或者在房屋成交价格后加一个“净”字，以表明为房屋卖方净到手金额，卖方不会负担相关税费。买卖双方产生分歧的原因就在于对协议中“费用”二字的理解不同，协议中相关条款的表达存在歧义。针对目前双方争执不下的情况，徐律师建议买卖双方最好能通过协商解决此事，因为如果诉诸法律的话，不但整个诉讼过程旷日持久，需要3个月甚至半年的时间，起诉也将针对整张转让协议，标的价值在100多万元，相关诉讼费用也要在几万元左右。（金钟）
父母出资买婚房 夫妻离婚起纠纷
海南特区报 2010-06-17 13:45:34
家住海口琼山区的侯先生2007年结婚时,由父母出资90%买了一套房子做新房。那时,侯先生与妻子的感情非常好,侯先生为了表示诚意，在房产合同上毅然只填写了妻子一个人的名字。 今年五月，侯先生与妻子孙某打算离婚，当夫妻双方就房产进行分割时侯先生却犯愁了,因为妻子提出,房产要确认归她所有。面对妻子的要求，侯先生有些不知所措，明明是自己父母出钱买的房，现在若离婚,房子就要完全归前妻所有吗？法律在夫妻财产分割上是怎么规定的呢?昨天，侯先生给本报热线打来电话诉说了自己的烦心事。
侯先生与妻子孙某是高中同学，在校期间就确定了恋爱关系。2007年两人大学毕业后，都到了谈婚论嫁的年龄。双方父母着手为两人准备婚事。结婚，房子最重要，侯先生与妻子孙某看中了位于南沙路的一套房子，总价35万元。因为两个人刚工作不久，积蓄不多，根本无力自行支付购房款。于是婚房90%的房款都是侯先生的父母支付的，一小部分由孙某父母支付，当时侯先生与孙某的感情相当好，侯先生的父母对孙某也比较满意，房产证上就只写了孙某的名字。 今年五月，侯先生与孙某由于其他原因导致感情破裂，双方均同意离婚。但是离婚时他们对该套房产的分割却产生争议。丈夫侯先生认为，在妻子名下的房屋90%是由他父母出资购买的，应归他所有。而妻子孙某认为他说的没有道理，房产证上写的是她的名字，再说她的父母也掏了10%的购房款，那么这套房产就应该是她的。 妻子孙某接受记者采访时称，我们婚后，公公婆婆给我们买了一套商品房，房产证上写的是我的名字，还添置了不少大件家电。现在，我要求这套房子归我所有，但丈夫及其父母坚决不同意，理由是90%房款是由他们出的，要我净身出户，我觉得这样做根本不公平也根本没有道理，实在不行也应该对我们的房产进行平均分割。 律师点评 夫妻买房之前应做财产约定 针对此案，海南金凯旋律师事务所张继勇律师认为,当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。如果有证据证明该房屋在婚前属于双方共同出资购买的，夫妻二人可以参与分配该房屋。可根据各自出资的份额，按照份额分割该房产。 张继勇律师同时建议，夫妻双方在买房的时候应该做好细致的财产约定以及和父母之间的赠与约定，如果有条件的话，最好去公证处进行公证。这样一来，即使是日后双方婚姻无法继续，法院还是会按照夫妻双方事先的约定处理，避免在财产分割时发生不必要的纠纷。
律师称债主可随时要求还款
楚天金报 2010-05-19 10:39:29 叶纯
“我5年前借了3万块钱给同事，可是没有约定还款日期，现在对方不想还钱，怎样才能讨回这笔钱呢？”昨日，家住青山的赵先生，满脸愁容地找到湖北今天律师事务所律师曾能武咨询。
2005年，赵先生的一名同事因生意上急需资金周转，便找他借钱。由于平时关系不错，而且对对方知根知底，赵先生也没多想，便借了3万元给对方。当时，其同事写了一张借条，可是只写下借款的金额、日期及两人的签名，却没有约定具体的还款日期。 今年3月，赵先生买房需要用钱，便找同事讨要，对方却称生意亏本，不知何时才能还钱。多次追讨未果后，赵先生无奈之下决定通过法律途径解决，却担心没有写明具体还款日期的欠条，过了近5年是否还有效。 对于赵先生的疑问，曾能武律师表示，根据相关法律规定，借条的诉讼时效期限为两年，从借条上约定的还款期限之日起算，超过两年的，出借人未向法院主张权利的，法院将不再保护出借人权利。由于赵先生的借条没注明还款日期，他可随时向同事要求还款，诉讼时效从其要求还款的次日起计算。但是如果赵先生在出具借条后的20年内没主张权利，诉讼时效不再起算。 为避免债务纠纷，曾律师也提醒说，写借条时要写明出借人姓名、借款金额（要有大小写）、借款人签名或盖章及出具借条的日期。如果有利息的借贷还要注明还款方式，利息的计算方法，违约责任等。
伪造证件暗地转让 300多万元楼中楼蹊跷易主
海峡导报 2010-05-19 10:18:57 陈捷 沈华铃
两套市中心的楼中楼，市价300多万元的房子，一转眼，就莫名其妙地变成了别人的房子。王先生说，当他发现自己的房子“飞”走后，震惊不已。他一次又一次地交涉，一次又一次地申诉。 王先生说，他是一次性全额付款买下这两套房子和两个车库的。但是，由于这些房产只有《使用权证书》，没有《房屋产权证》，因此埋下了隐患。 昨日，王先生的代理人、厦门远大联盟律师事务所颜云青律师对记者表示：“这给了租户可乘之机，他伪造使用权证书，把房子抵押、转让了。但是，这样的转让应该是无效的。否则，今后全厦门所有只有使用权证的业主都将惶惶不可终日。” 蹊跷 房子被转让房东不知情 王先生说，1996年，他花了60多万元购买了位于万寿路的万寿综合楼C座和D座的两套房子和两个车库，房子没有产权，但有70年的使用权。王先生还向记者出示了他持有的4本《使用权证书》，这4本证书是由鼓浪屿疗养院颁发的。
颜云青律师说，2002年8月至2004年7月，王先生把两套房子出租给了厦门市中汽智诚汽车有限公司。为了证明房子是自己买的，王先生还向记者出示了当时支付购房款的收款凭证，以及与智诚公司的房屋租赁合同。 “租期到了以后，房子一直空着，我们也没去住，只是偶尔过去看一看。”王先生说，他万万没想到的是，2008年10月份的一天，却发现自己这两套房子都被贴了法院的封条，“我的房子怎么会被贴封条，这太不可思议了!”随后，王先生立即报警，并和律师一起到法院，而从法院了解到的情况更令他震惊不已。 疑云 两种版本证书 谁真谁假? 这时，王先生才惊奇地知道，两套楼中楼被中汽智诚公司转让了。而且，“相关手续齐全”。不过，王先生发现，中汽智诚也有该楼中楼的《使用权证书》。但是，和王先生的 《使用权证书》相比，差异明显。颜云青律师说：“中汽智诚拿的使用权证书是伪造的，首先，鼓浪屿疗养院的公章是假的，你们仔细看就会发现，假证书的公章，字体明显比较粗。” 王先生说，这房子当年是鼓浪屿疗养院建设的，原来楼名为 “鼓疗万寿综合楼”。他于1996年8月22日全额支付了购房款，并拿到了4本《使用权证书》。他手上的4本使用权证书上都盖有原鼓浪屿疗养院领导江先生的私章，为了证明这4本使用权证书是真实的，他和律师从鼓浪屿疗养院找到了江先生的私章印文，并委托福建正泰司法鉴定中心对使用权证书的私章印文与鼓浪屿疗养院提供的私章印文进行鉴定。记者看到，该鉴定中心出具的司法鉴定意见书显示，两份材料上的私章印文为同一私章所盖。 另外，王先生手中的证书是4本，即两套楼中楼和两个车库是各一本证，这和该幢楼其他房产的使用权证书的登记方式是一样的。但是，中汽智诚提供的是两本，是一套楼中楼加一个车库合成一本的证。对此，颜律师说：“这不符合万寿综合楼使用权的登记方式，也违背基本商业惯例。” 更蹊跷的是，中汽智诚的使用权证书上表明，使用权归中汽智诚公司，该使用权证登记日期是1995年6月1日。但是，中汽智诚公司是成立于1997年8月1日。也就是说，该房屋使用权登记时，中汽智诚公司根本还没有成立，却登记在了该公司的名下。 迷局 关键人物突然“人间蒸发” 这个问题的关键人物----中汽智诚公司法人代表林则坚失踪了。就连中汽智诚公司也集体人间蒸发了。2008年10月份，本报记者就曾报道过《巨额债务压垮厦门最牛广本4S店》。报道指出厦门第一家4S店----中汽智诚广州本田特约销售服务店，因老板林则坚卷进巨额债务困境，已于2008年10月10日遭湖里区法院查封。此后，林则坚过去的常用手机就再也无法接通，宛如人间蒸发。 王先生从法院了解到，是智诚公司的法人代表林则坚，授权给中佳担保投资公司，处理两套楼中楼和两个车库的使用权转让、抵押等事宜。后来，中佳公司把林则坚告到法院，法院就把这两处房产查封了。 更令王先生想不到的是，随后中佳公司又以智诚公司的名义，以109万余元的价格把这两处房产转让给了黄某。黄某向中佳公司支付房款后，智诚公司却未能将两处房产交付给她使用，于是，黄某把智诚公司告上法庭，2009年6月份，法院判决智诚公司应将这两处房产交付给黄某。据了解，当时法院也找不到林则坚及其中汽智诚公司的人员，只能通过法院公告的形式，在报纸上通告判决结果。 “智诚公司手上的证书是假的，可能是用扫描的方法伪造的。我的房子，就这样落入了别人的手中，这太荒唐了。”王先生认为，林则坚伪造证件、公章，炮制了两份虚假的房屋使用权证书，并委托中佳出售给黄某，不但构成了犯罪，而且严重侵害了他的合法权益，转让行为是违法、无效的。 回应 房子没有产权如何鉴别? 近日，记者致电厦门中佳公司，询问这两套楼中楼的相关情况。几经波折，记者找到了中佳公司负责协调此事的相关人员，刚开始，她不太愿意接受记者采访。记者再三询问后，她才说：“这个问题，应该是中汽智诚公司最清楚，我们是找不到他们，他们跑了。我们没办法，才以他的抵押物起诉。” 她还说，中佳公司借钱给中汽智诚，中汽智诚拿着使用权证书，将两套楼中楼和车库作为抵押。“我们不需要解释，我们借钱给人家，人家抵押给我们。我们有什么错?有什么可解释的?” 当记者问到，中佳公司在受理抵押时，有没有按规定程序针对中汽智诚提供的《使用权证书》进行审查时，她说：“它本来是没有产权的房子啊，我们怎么鉴别啊?如果这个房子是有产权的，我们可以到房管局查询，并办理转让手续。但是，它本来就只有使用权而已。” 这位中佳的工作人员还说：“中汽智诚把房子抵押给我们公司，法院也应该保护我们的权益。” 专家说法 购无产权房法律风险大 厦门大学法学院副教授、研究生导师黄健雄：本案涉及到所谓的 “小产权房”抵押和转让问题。购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。 “小产权”房屋是被法律禁止上市流转的，也是不能用来抵押的。但由于经济利益的驱动，目前小产权房屋的流通在事实上是存在的，但因房产与地产的强制处置相互关联，适用“房随地走”或“地随房走”的处理原则。在法律层面上，其土地性质与固有特征决定了不能“地随房走”，也必然导致抵押或者转让受阻。 中汽智诚公司作为承租人，并非上述房产的所有人，其通过伪造相关证件等涉嫌犯罪行为，将承租房以房抵债抵给中佳担保投资公司，系无权处分行为，应为无效。中佳担保投资公司将房产再卖给他人，也是有法律依据的。对于最后的购房人而言，也应注意这方面的法律规定，买房时，一定要看售房单位有没有出售资格，千万不要贪图便宜，买只有“使用权”的房子。如果是二手房的话，由于购房合同上的名字无法更改，更可能会出现法律纠纷。由于仅拥有房屋的使用权，就不能像产权房那样去抵押;如果遇到国家征收拆迁，购房人的利益将很难得到保证。 律师说法 受让使用权应征求所有权人同意 只有使用权的房子能否办理抵押，能否办理转让?对此，福建凌一律师事务所林志铭律师说，一些不具备房地产开发资质的单位，在国家划拨土地上，以本单位使用为名建设房屋对外转让，于是出现了“70年使用权房屋”的问题。这种变相的房地产开发行为，违反了国有土地出让使用的规定，因这类变相开发而订立的使用权转让合同，实际上是一种长期租赁合同。 此类房屋的 “购买方”只有使用权，没有所有权，所有权属于原建设单位。因此，购买方没有处分权，因而抵押合同无效，也没有相关部门可以为之办理抵押登记。此类房屋的“转让”实质上属于承租权益的转让，应当取得原建设单位，即房屋所有权人的认可。 林志铭律师认为，在本案中，中汽智诚公司使用伪造的《使用权证书》将房产转让，其转让合同无效自不待言，即使《使用权证书》是真的，中汽智诚公司持有真的 《使用权证书》，也依法不得抵押、变卖上述房产。有关购买人黄某，在这一交易过程中也有过错，受让房屋使用权时，应当取得房屋所有权人即鼓浪屿疗养院的同意，假设当时曾向鼓浪屿疗养院查询，就可以发现其中有诈。
律师提醒：一些电视购物暗藏维权“陷阱”
大连晚报 2010-05-12 10:21:19 王春燕
前不久，市民王先生在某电视购物广告节目上看到一条很吸引人的手机广告：“不通过任何运营商，采用美国航空、航天通讯技术，通过通信卫星传送讯号，是一部卫星电话；在世界任何地方通话统统不要钱；24小时国内、国际长途免费打，价格998元。”然而之后发生的事却证明了“便宜没好货”。郁闷的王先生考虑维权需要投入大量的时间和精力不值得，竟打算“认栽”，但在律师的帮助下，该手机的销售公司将手机价款退回给王先生，并给予赔偿。 被电视购物欺骗，竟要“认栽” 王先生平时电话量大，话费多，因此这款可以免费打电话的手机对他颇具吸引力。看过广告后，他当天晚上就拨打了电视上的订购电话，第四天，他就收到了定购的手机，并支付了1037元（加邮寄费39元）货款。然而，王先生在使用手机的过程中发现，它并不具备广告中宣称的卫星免费通话功能，只是使用SIM卡的GSM网的普通手机，这件事使他非常郁闷，想找商家算账，又担心花费时间和精力不值得，竟想花钱买教训，不追究了。
听说这件消费侵权案的于为民律师劝他不要纵容不法商家的欺骗行为，并决定通过诉讼帮王先生讨回公道。于律师通过购买手机的程序，将电视台的广告和与手机销售公司职员的20余次电话联络都做了录像和录音取证，并将快递单据、发票、手机三包证等证据也都做了备份，依据消费者权益保护法的相关规定，向手机的销售公司发出了一封律师函。要求其退回手机价款，同时给予一倍赔偿，在相关媒体上道歉。 铁证面前，手机的销售公司立刻“软”了，还没有进入诉讼程序，就将手机价款退回给王先生，并给予王先生一倍的赔偿。 一些电视购物暗藏维权“陷阱” 于律师告诉记者，现在很多电视购物的受害者在购买了虚假的、夸大使用性能的商品后，大都自认倒霉。“主要是购买者考虑到维权所需投入的时间和精力要大于产品的价值，往往选择了放弃。”于律师说，因为这种商家往往是三无商家，无资金、无住所、无固定人员，购买者很难采取法律途径维权。 于为民律师提醒消费者，一些广告只提供订购热线电话，不提供供货商其他详细资料，售后服务无保障。经营者提供的发票大多数不是所购商品的正规发票，发票上填写的商家名称与电视广告宣称的不符，也难以认定责任方。另外，尽量选择本地有售后服务点的经销商，对售后服务承诺等双方约定最好以书面形式确定，且要保存购物发票等凭证。 记者了解到，通过这次维权，该手机的广告已不再使用之前的那种夸大的、虚假的宣传词了。
买二手房无法落户口 律师：堤防卖主不迁出
青岛早报 2010-05-12 10:03:43
买了套二手房都5个多月了，钱也付了，可户口就是落不进来。这是为什么呢？因为前房主不肯把户口迁走。昨天，市民丁先生拨打早报热线82888000求助，“这件闹心事怎么才能解决？” 迁户口遭遇“连环障碍” 丁先生介绍，去年12月份，他通过一家房产中介，花30多万元买下了张女士的一套二手房。付清房款，办完过户手续，丁先生成了该房的房主。但因张女士户口没有迁出，他的户口就
是落不进去。
丁先生跟张女士沟通过几次，才知张女士也很无奈。原来她卖了这套房子后，在别处又买了套二手房，可她那套二手房的前房主不肯将户口迁出，她的户口难以迁进新房，只好把户口继续留在原住房。 “像这样的‘空挂户’我一下子就遇到俩，害的我有‘家’难进，这可怎么办？”丁先生说。 “空挂户”造成麻烦不少 采访中记者发现，青岛近几年二手房买卖频繁，房东卖了房子却不迁户，导致新房主遭遇落户难问题，这种现象还不少。而这种现象带来的麻烦也不少，比如原房主有欠债、违法、违章等行为，相关部门都会直接找到户口所在地，这样会影响新户主。（记者 吴帅） 律师说法 遇到此类问题怎么办？买二手房之前要考虑哪些事项？记者采访了山东岛城律师事务所薛强强律师。薛律师说，若双方的房屋转让合同有关于卖方户口的迁出、买方户口迁入的明确约定，则卖方拒不迁出的行为构成违约，按合同约定承担违约责任；若双方合同对此并无明确约定，考虑到我国城市房屋产权、户籍与子女入学之间的实际情况，卖方应履行将其户口迁出的合同附随义务。但是目前仍没有法律规定强制将户口迁出。建议大家买卖房屋的时候，最好在合同里明确约定户口不迁出的相关违约责任。
购房签合同一定别忘记约定解约权
山房网 2010-05-06 10:19:13
购房签合同别忘约定解约权 始终以来，买房者在置业进程中总会遇到各种懊恼和不解，记者近日就二大购房置业的问题征询了天伦文德律师事务所的夏律师，盼望能对各位存在懊恼的购房者们提供有用的信息和倡议。 烦恼一：交钱后想要退房怎么办? 购房的时候经常会遇到这样的烦恼,固然已经缴纳了首付款或是曾经偿付了必定的按揭，但因为宾观或是主观的起因，购房者须要退掉已购的屋宇，这个时候应当怎么处置呢?夏律师告知记者，如果买房人曾经领取了首付款，但盼望解除交易合同，其处置方法须要斟酌多方面的问题。 如果购房人是因为不可抗力或开发商的重大守约行动而请求解除购卖合同，譬如说开发商没有依照计划建房或是逾期交房等，则买房人能够根据买售合同和法律法规的无关规定解除交易合同而无需承当守约义务，或据此与开发商协商解除买售合同。
但如果购房人并没有法定或约定的解约权，则此时购房人解除买卖合同理论上是一种违约行动，从法律的角度，夏律师提示购房者能够通过如下方式处置：其一是研讨交易合同中是否有相干约定，即是否商定了购房人此时的解约权。实际中开发商提供的合同很少会有这样的商定;其二是与开发商协商解除买售合同。如果购房人在付款等方面确切存在艰难，通过与开发商友爱协商，并支付必定的弥补金(包含开发商已经领取的印花税等费用)或违约金，个别开发商是可能批准解除购卖合同的;如果上述方式均不可行，斟酌到此时购房人尚未领取残余房款，则只能通过逾期付款等违约行动强迫开发商提出解除合同，不过这种方式购房人将承当逾期付款等守约义务，倡议购房人在采用该方法前细心钻研买卖合同的无关商定。 懊恼二：怎么界定夫妻二人的房产? 很多购房者打复电话征询置业问题，其中很多都是对于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻二人独特领有房产的问题，重要包含如下多少个方面：夫妻二人独特购置的房子是否可以在产权证上联名?或是夫妻离婚的时候又根据什么方式宰割房产?又或是如果房产证上曾经写了其中某一方的名字,裸，之后是否还能够再往上加名字?如果还在按揭中的房产是否过户? 夏律师表现，夫妻二人共同购置的房子可以在产权证上联名，即夫妻双方共同签订买卖合同并据此办理产权证。而在离婚时，除了斟酌产权证上的产权人之外，还需具体考虑该房产是否属于夫妻独特财产，以肯定是否进行调配。如果属于共同财产的，由单方对共同财产中的屋宇价值及归属进行协商，如果协商无奈达成协定的，根据《最高人民法院对于实用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的说明(二)》第二十条的规定：“人民法院按以下情况分离处理：(一)单方均宾张房屋所有权并且批准竞价获得的，应该准许;(二)一方次张房屋所有权的，由评估机构按市场价钱对屋宇息出评估，获得房屋所有权的一方该当给予另一方相应的弥补;(三)单方均不主意房屋所有权的，依据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行宰割。” 针对是否可以在产权证上加名字的问题，夏律师以为，如果产权证上已经写上了一方的名字，当前是可以通过将该房产的局部产权赠与另一方等方法支付新的产权证，并在新产权证上加上另一方的名字。 退房风险莫小觑 违约重点看合同
南方网 2010-05-12 09:51:52 左娟 魏终超
既想退房，又想尽量减少损失，怎么办？本报通过采访多名业界律师，梳理出在房产交易不同环节的退房行为中可采取的方式和需要注意的不同问题，其中最根本的一条还是先搬出合同（包括认购书、佣金合同、商品房买卖合同、按揭贷款合同等），用放大镜仔细看清楚，例如违约责任一条的约定就可能不只是损失定金，有的是按房价总款10%- 20%的违约金，卖方选择违约金起诉买方的可能性比较大。 1手房 一看房、选房 二交定金、签认购书 如仅签署《深圳市房地产认购书》，尚未签订正式的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购房者可在签正式合同时要求特别约定“如银行按揭不成，买方有权解除合同”，在开发商拒不同意导致合同无法签订的情况下，双方均无过错，开发商应当退还购房者定金；如果买方打定主意不管按揭成不成都不买了，那就只能以损失定金为代价退房。
三签订《商品房买卖合同》 如已签订了正式合同要退房则需要看合同约定。如合同对按揭贷款不成的后果没有任何约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定，购房者有权解除合同，开发商应当退还购房款本息及购房定金。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。所以，如果购房者发现《商品房买卖合同》的附加条款在之前签订的《商品房认购书》中并没有出现，而且是因为双方无法就此达成一致而导致无法签订《商品房买卖合同》，属于不可归责于当事人双方的事由，可以要求开发商返还认购定金。 如合同明确约定“买方按揭不足或不成需一次性自筹资金补齐或支付”，买方就无权解除合同，如果退房不买，开发商可以没收定金并追究其违约责任。 四验收、入伙 至此环节，除非由相关政府部门或鉴定机构确认该建筑物存在主体结构上的质量问题，才可能退房并返还房款。 五发房产证 特别提醒 发展商在合同中附加免责条款，可拒签 深圳市规划局与国土资源委的统一格式认购书只有6条，但部分开发商可能为防止买方退房而附加了免责条款，如“买方按揭不成需一次性付款”、“按揭不成开发商有权单方面解除合同并对此房屋另行销售”等，那么购房者应要求去除此项约定，或改为“若按揭不成开发商同意解除合同并退还定金。” 即使按揭不成，也勿逾期不签正式合同 与此同时，在签订认购书后，即使明知按揭不成，买方也应当在约定的时间内到开发商处与开发商协商签订预售合同，并要求加入按揭不成有权解约的条款，否则开发商将可能以购房者在约定期限内无故不签订预售合同为由没收定金。 购房者签约后要保证手持一份合同 《商品房买卖合同》一般一式三份，购房者、开发商、银行各自持有一份，由于涉及到签订按揭贷款合同之后，银行需一段时间审批才能发放贷款等因素，开发商往往要求在签约之后暂时收回购房合同统一办理，但这其中不排除有恶意开发商借此机会修改合同约定，所以购房者最好要求多打一份或者复印一份购房合同，由开发商盖公章确认，保证手持一份。 2手房 一看房、选房 二交诚意金 如果买方只是交了诚意金，没有签订任何合同，那么想退房的话可以拿回诚意金。如果交了诚意金又签了诚意金合约，一般会约定以什么价格成交等内容，那么诚意金会被中介或卖方没收。 三买卖双方达成协议、查档、交定金 如果在合同中有约定卖方只能没收定金，买方可以损失定金为前提退房。如果在合同中约定了卖方可以没收定金或者是追究违约金，那么到底是要定金还是违约金选择权在卖方，这种情况在现实中见得最多。在一般的二手房合同中，都会约定有房价10%-20%的违约金，买方面临的风险就是损失定金或违约金。 如果卖方愿意没收定金或者让买方再补一点损失，双方可以协商解除合同，那是最直接的解决方式。但一般违约金都会高于定金，卖方选择违约金并起诉买方的可能性比较大，但法院会不会支持这么高的违约金，要看法院的自由裁量。 至于买方声称贷不了款或贷不足款是政策原因导致，应属不可抗力可以解除合同，不同律师对此有不同看法。有律师认为政策确实不能预见、不能避免也不能克服，属于不可抗力的范畴。但也有律师认为，在政策出台之前，媒体已经有大量的报道，政策出台属于可以预见的事情，且合同中已经有约定，如果贷款不足就要补齐，这说明大家对于银行贷款可能出现问题都有预期，在2007年的类似案件处理中，法院也是判决政策变动并不属于不可抗力。 四首期款监管 一般首期款会比较多，在监管期间没有买卖双方的签字是不能处置的。所以一旦买方想退房，首期款如何拿回来是个比较大的问题。一般的解决方式有三种：一是协商一致同意返还给买方；二是一般在监管协议中都会约定，三个月没有过户，资金会自动返还给买方；三是通过法院判决书形式拿回。如果买卖双方协商不成，卖方故意拖时间而买方急需资金使用时，可以考虑主动起诉卖方要求解除合同并返还首期款。 五赎楼 担保公司已经介入赎楼，买卖双方已签订赎楼协议，这时一般会产生一些必要费用，一旦买方想退房违约，那么这些费用是由违约方即买方承担的。如果担保公司已付出了资金去赎楼，且一般在赎楼协议中会约定一旦有人违约不成交，担保公司有房产的处置权，这时如果买方想违约退房，违约成本是很高的。 比如1 0 0万元的房子，如果担保公司把房子拍卖时只值70万元，那么30万元的差额是由违约方即买方来承担的，还有担保公司的利息等费用、支付卖方的违约金等，加起来数额巨大，所以如果已经到了赎楼阶段律师建议还是继续履行合同。 六申请银行按揭 七办理过户 已经过完户，但银行贷款还是没批下来，这与担保公司已经赎楼的情况相类似。 八物业交接 特别提醒 合同写明退房只弃定，便于预估违约损失 签订合同时，一定要仔细看清楚合同中是否有贷款不足要补齐房款的约定。如果有就要进行更为详细的约定，例如原来约定是贷款八成的，即使买方只能贷款七成买方还能承受，贷款更少就不能接受，那就在合同中附加约定如果贷款低于七成，买卖双方可以解除合同，那对于买方来说更有保障。 另外，在签订合同时，买方可以跟卖方约定，买方违约退房卖方除了没收买方的定金外，不能再追究其他责任，那么买方的损失也可以锁定。 获知贷款不成，买方越快通知卖方越好 如果买方发现因贷款原因或预期房价下跌确实不能履行合同，那应该第一时间发函通知卖方，并明确告之：为避免合同不能履行后给卖方造成损失，卖方在接函后即可另行处理涉案房屋，如因卖方的原因导致损失扩大，责任自行承担。根据《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。例如100万元的房子，价格下降到95万元，买方已经明确提出无力支付首期款无法履行合同，而卖方继续拖时间导致房价下降到80万元，那么卖方也是拿不到房价下降20万元的损失，而是5万元。 法律支持 刘子孺 广东中圳律师事务所律师 张茂荣 广东德海律师事务所主任律师 霍静 广东国晖律师事务所律师
没有土地证的二手房能买吗？ 律师：有三大风险
每日商报 2010-05-04 10:28:40 崔丘
“没有土地证的二手房能买吗？”昨天，毛女士打进商报热线85188518反映，她在萧山打算买一套房子，结果签了合同才发现对方没有土地证，现在不知道该怎么办。 毛女士的儿子在萧山一家企业上班。毛女士一直打算给儿子在萧山买一套房子落户。4月13日，毛女士在网上看到一套中介公司挂出的二手房，价格为120多万元。 毛女士觉得房子离单位近，就打算去看看。“过去一看，发现里面还有人住，但中介告诉我房子今天不买，就要被别人抢走了。”在中介的催促下，毛女士生怕错过买房子的机会，就急着签下了购房合同，并交了一万元定金。
“签合同之前，我问了是不是学区房，能不能入户，对方都肯定地回答‘是的’。我没细想就签了合同。”毛女士说。 此后，毛女士打电话给中介，要看房屋的三证，结果被告知没有土地证。“问过亲戚朋友，二手房买卖都要三证齐全的，中介却说不影响过户。”毛女士感到困惑。 现在，由于首付款没交，毛女士时时接到催款电话。“现在我有点不想要这个房子了。但是对方却跟我说，如果我没有按时付首付款，要承担违约责任，赔偿违约金。”毛女士说。 浙江君策律师事务所律师林忠再表示，理论上说，二手房需要三证才可以交易，所以没有土地证是不可以交易的。但是实际操作过程中有些房子还是可以过户的。 产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证就意味着房主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被人侵占的时候，业主将无法维护自己的合法权益。所以，没有土地证的房子面临三大风险，虽然房产证握在自己手里，但土地使用权仍属于房地产开发商，这就不能排除开发商以该土地使用权“大证”向银行抵押贷款的风险；不办理土地证，有的单位可能会非法把土地使用权转让给他人，使购房者蒙受不必要的损失；土地使用证和房产权证不齐影响上市交易。 林律师称毛女士目前的情况，她可以要求解除合同。这并不是违约，而是由于对方证件不齐造成合同无法履行，毛女士无需承担违约责任，并且还可以让对方退定金。
中国建材网 2010-08-04 10:26:00 王忠新 刘江浩
案例1 房价上涨卖方违约
2009年11月，李女士在海口市坡巷村购买了一套二手房。面积为35.4平方米，付了全部房款14万余元，其中定金1万元。双方约定，卖方在房产证出具之日必须配合买方做公证委托，并办理过户手续，否则视为违约。今年2月李女士要求办理过户手续时，遭卖方拒绝。近日，李女士向海口市龙华区法院起诉，要求卖方赵小姐办理过户手续。卖方则称愿承担违约责任，赔偿李女士双倍定金共2万元。
律师解读
解除所签购房合同有严格条件限制
冯桦律师说，今年年初海南房价持续攀升，房产买卖过程中违约现象时有发生。根据我国《合同法》有关规定，解除合同有严格的条件限制，并非只要支付违约金就可以解除合同。冯桦建议，在面对卖方提出解除购房合同的情况时，应首先要求对方继续履行购房合同。
案例2 售房不备案不办证
今年5月中旬，文昌文城镇某新楼盘的业主张先生说，“开发商没有到房管部门给我们登记备案，房产证久拖不办，开发商把一些卖给业主的房子，偷偷拿去和个人甚至银行等抵押贷款，拿这些贷款再开发二期项目。”
白沙女子阿芳2005年在海口文明东路购买一套房子，在2008年她所购买的房子被查封。因为阿芳所购买的房子没有在房管部门登记备案，也没有办理房产证。由于开发商的债务纠纷，该房子最后被法院查封。
律师解读
造成损失购房者可起诉开发商索赔
冯桦律师指出，根据我国《物权法》的有关规定，不动产的移转以登记作为法定要件。购房者居住的房产因未办理登记而仍属于开发商的财产，法院根据开发商的债权人请求依法查封债务人财产并无不当。购房者因查封造成的损失，可起诉开发商索赔。因故未办理过户手续和房屋产权凭证，应及时防范或补救。
案例3 妻子卖房丈夫反对
廖女士从外省来海口经商，去年12月经房地产中介公司介绍，她在海口买下一套二手房。按合同约定，她支付了2万元购房定金。今年1月，准备付全款的廖女士却被告知，卖方张女士不配合过户，待售房产的房产证登记名字为张女士个人。今年1月，廖女士向法院起诉卖方，要求继续履行购房合同。随后，张女士的丈夫也诉至法院，称妻子“擅自销售夫妻共同财产”，他本人不同意，要求确认购房合同无效。
律师解读
购房要看房产是否为卖方夫妻共有
任爱民律师认为，夫妻在婚姻关系存续期间所购买的房屋，一般为夫妻共同财产。处分夫妻共同财产须经夫妻双方一致同意方可。否则，擅自处分一方即为侵权。另一方有权要求确认该处分行为无效。本案中，签约收定金售房的张女士由于自身原因未能履行合同，因此已构成违约。
案例4 “二手房东”一房多租
海口大同路三里有一栋建筑面积为120平方米的两层小楼。该楼的主人罗先生怎么也没有想到，他对外出租小楼的3年时间竟生出一大堆乱子。租他房子的林晓施将小楼先后3次整体或部分转租，并引发纠纷甚至打斗。近日，罗先生将“二手房东”林晓施起诉至龙华区法院，法院一审判决解除林晓施和罗先生之间的房屋租赁合同。
律师解读
未经房屋所有权人同意，转租行为无效
任爱民律师介绍，房屋租赁纠纷案件不断在增加，案情也越来越复杂。最高法通过的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日起施行。
转租房屋未经房屋所有权人同意，其转租行为应属于无效。房屋租赁，是指承租人基于租赁关系获得不动产的使用权并向出租人支付租金的一种法律关系。承租人能否将承租的房屋再行转租，依承租人与房屋所有权人签订的合同内容有无约定而论。如有约定转租须经所有权人同意，则承租人在未经所有权人同意的情况下，转租房屋的行为应属无效。
任爱民律师提醒，在签订房屋租赁合同时必须注意：一、出租人是否房屋所有权人?有无产权证?租房时为防范“二手房东”，最好直接核对房产证、购房发票等资料，到物业公司咨询房主信息。二、如果出租人是承租人，那么他是否取得了所有权人的同意及书面授权?三、签订合同后务必到房产部门办理备案手续。
入住两年办不了产权证 房子被抵押百住户蒙鼓里
四川在线 2011-01-11 11:14:35 曹实秋 黄瑶
销售公司称对抵押不知情，并已制定赔偿方案 我们辛苦攒钱买的房子，说不定会成为别人的！”昨日，一环路北四段102号北城记的业主集聚在成都嘉好房地产置换有限公司门前讨要说法：住了两年的房子，迟迟办不下来产权证。 业主们表示，该楼盘上百户业主购买的房屋，竟然被出卖人拿去抵押给了他人，目前房屋仍在抵押期内。
律师说法 先卖房后抵押涉嫌欺诈行为 四川毫达律师事务所孙顺发律师认为：北城记项目的买卖性质房屋属于二手房买卖，出卖人应该按照合同要求，如期为购房者办理分户产权证。而出卖人在房屋出售后再次将房屋产权进行抵押的行为，涉嫌欺诈。购买人可以按照合同相关的违约规定，以故意欺诈违约索赔双倍违约金。 市民遭遇： 办理产权证才知房子被抵押 “自己花钱买的房子，却一直办不了产权证，而且我们最近才知道，我们交房入住后，房子却被出卖人抵押给了他人。”家住一环路北四段102号北城记的许女士说，这种荒唐事，让她很恼火。“2007年9月购买了北城记的房子，2008年11月底入住。该项目的产权人为华茂泽，对外推广和销售是成都嘉好房地产置换有限公司。买房时，嘉好房产承诺交房后180日办理产权证等手续，并进行了公证，但后来一直以各种理由推脱。”许女士拿着收据和购房合同说，但至今，华茂泽未将办理房屋所有权属需要由出卖人提供的资料交到相关部门。 在多次催促无效下，2010年3月，该楼盘部分业主联名向金牛区法院提交了诉讼材料。 在提起诉讼时，业主调查发现：他们购买的房屋，分别于2009年1月和2010年5月25日被华茂泽以私人名义进行了抵押。业主出具的一份成都市房管局调出的房屋信息上显示：2010年5月25日，华茂泽以2000万元的总额，将一环路北四段102号共4451平方米产权面积分别抵押给他人，该抵押到期时间为2011年5月25日。“如果不是来办产权证，我们还一直蒙在鼓里。”许女士说。 代理机构： 可赔偿 对抵押一事不知情 成都嘉好房地产置换有限公司客户部兼法务部主管龚倩解释说，由于该项目是拍卖所得烂尾楼改建后进行出售，办理产权过户涉及到整个项目的面积审批，所以耽误了一些时间。 目前，公司已制定了相应的赔偿方案。公司已经给业主承诺，会在2011年5月31日陆续为业主办理产权证。 而对于业主质疑房屋被抵押一事，龚倩表示，嘉好房产只是委托代理机构，对于房屋被抵押一事并不清楚，“如果真是被抵押了，还要了解是什么原因被抵押，才能给业主答复。” 天府早报记者曹实秋摄影黄瑶 赔偿方案 第一，业主可以按照合同约定进行退房；第二，不愿意退房的业主，可以按照合同约定违约金的20%进行索赔。 如果业主觉得有问题，可以选择走司法途径解决此事。 延期交房普遍存在 如何向延期交房说不？
中国广播网 2011-01-11 10:38:20
据经济之声《天天315》报道，从最初信誓旦旦的承诺交房，到后来的“不能交付”。在房产行业，延期交房普遍存在，购房者有苦难言，开发商却理直气壮。天天315本期权威调查：向延期交房说不。 新闻背景 现在有能力买房，本来是一件高兴的事儿，但是在买房的过程当中，似乎总是难免出现这样或者那样的问题。严重一点的情况有房款被骗、房屋有质量缺陷、房屋结构被改等等，与这些问题相比，开放商延期交房看起来似乎无关紧要。但是，咱们有句俗话，说这牙痛不是病，痛起来真要命。这延迟交房就像是牙痛，表面上看起来似乎无关紧要，但是如果遇上了，实际上也会让人饱受困扰。尤其是对那些买房等着结婚的人来说，这延期交房可能就会影响他们的幸福计划。
2010年的3月15日，沈阳市民张先生就在一处没有竣工的工地上举办了自己非常简单的婚礼，张先生说他没有作秀的意思，他只是想通过这种方式给延时交房的开发商施加一些压力。听起来，这婚礼的确有些悲壮，当然也是张先生的无奈之举。其实，据了解，很多楼盘在交房的过程中都会存在延时交房的情况，甚至有一种说法，说延时交房就是交房过程中的小感冒，非常普遍。那么，开发商为什么会延期交房？购房人在延期交房的维权之路上面临哪些难题？购房人该如何更有效的维护自己的权利？ 记者调查 上个星期五(1月7日)，天天315节目组收到北京王女士来信。在信里，王女士就说到了她所遭遇到的延期交房的问题。2007年8月份，王女士从北京红森投资有限公司买了一套居室的房子，面积99.14平方米，每平方米8000多元，以首付50%的方式与公司签订了购买合同，合同约定，房子会在2008年12月份前交付使用，但是，离约定的交房日期已经过去了两年，开发商却一拖再拖到现在还没有交房，甚至都没有给出一个交房的确定时间，王女士越等越着急。 一个房子拖了两年多还没有交房，实在让人挺着急。接到王女士的投诉之后，记者也马上联系到了开发商北京红森投资有限公司的副总经理王经理。按照王经理的说法，有三个主要原因造成交房延期：第一，奥运施工对工程整体有一些耽误；第二，开发商与建筑方之间的资金矛盾，与周边小区协调的矛盾造成工程耽误；第三，相关审批过程到底需要多长时间他们无法确定。 律师答疑 那么，这些是否能成为延期交房的理由呢？购房人遭遇延时交房应该通过什么途径来维权，怎么维权？节目组请到了北京朝阳律师事务所的郑传锴律师，请他来给我们进行分析： 问题一：在房屋买卖的过程当中，类似这样的延时交房的情况多吗？ 郑律师：这个问题是比较常见的，期房买卖往往存在开发商的计划(承诺)与实际操作存在偏差的情况。 问题二：遇到延时交房，开发商总是会给出各种各样拖延的理由。按照我们国家的相关规定，开发商应该什么时候交房是依据什么来确定？ 郑律师：根据目前的状况，交房时间往往是根据实际完工及开发商相关手续的办理进度确定的。 问题三：开发商王经理给出了很多的理由，大概是三个。我们知道，如果是不可抗力引起的延时交房是合理的。那么，在这三个原因当中(第一、奥运施工对工程整体有一些耽误；第二、开发商与建筑方之间的资金矛盾，与周边小区协调的矛盾造成工程耽误；第三、相关审批过程到底需要多长时间他们无法确定。)是否有合理原因？按照规定，如果属于合理的延时理由，延长多长时间是不是也应该有所规定，总不能无限制的延长下去吧？ 郑律师：合理与否是一个见仁见智的问题，每个人依据个人经验和视角不同，的出的结论也不同。至少我个人认为以上几个理由不属于法律上的不可抗力。 《合同法》第一百一十七条 【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 上述三个理由，我认为不能定义为不可抗力。 记者调查 开发商以种种理由延时交房，但是，除去一些不可抗力是可以有一定时间的延时，其他理由都不成立。不过在平常的房屋买卖中，延时交房的情况并不少见。为了维护购房人的利益，我们也看到，现在的商品房购买合同里关于延时赔偿的问题也做了相关的规定，不过，真正能够按照合同上的规定拿到补偿的购房人不多，这赔偿的维权之路也充满艰辛。 北京王女士说她的合同上写明了延时交房有违约金，而且白纸黑字写得非常清楚。记者算了一笔账如果按照违约金算下来，王女士现在的违约金高达11万6800元.按照合同计算，仅仅王女士一家，现在的违约金就高达11万6800元，多延长交房一天，开发商就要多付违约金160元，这并不是个小数目。但是，节目组电话采访了开发商，从对方答复可以听得出来，开发商对如此高额的违约金似乎并不在意，并不着急。 据记者了解，在延时交房的案例当中，开发商最后按照合同赔付违约金的只是少数，大多数都以种种理由拖延甚至到最后都不了了之。关于违约赔偿的问题，郑律师也做了解答。 律师答疑 问题一：违约金依据的标准是什么？ 郑律师：第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。【特别提示】：继续履行合同与请求违约金并不冲突，也就是说房屋的买房在要求开发商交房的同时，也可以向其主张违约金。(应注意不要超过诉讼时效) 第一百一十五条 【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。(定金不得超过合同总价款的20%，超出的部分无效，并且注意必须是“定”字，才能适用定金法则) 问题二：我们看到，现在的房屋买卖合同对于开发商的约束力似乎并不大，比如赔偿并没有形成威慑力。这当中的原因是什么？ 郑律师：我认为主要是源于合同法第一百一十四条 【违约金】第二款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二款的规定，也就是说约定的违约金超过实际损失的可以请求降低，而买房人的实际损失又很难举证。 问题三：遇到延时交房的问题，购房者还可以通过哪些途径来维护自己的权益呢？ 郑律师：招数1事先考察不可忽视。在看房之初，就要对是否有可能发生延迟交房的情形进行甄别，以便尽早采取应对措施；招数2违约责任事先定，虽然目前执行的格式合同版本中已涉及到延迟交房的违约责任，但这仍然需要购房者留意。招数3尝试加大震慑力度，加大索赔力度，或者多留下一些尾款，并直截了当提出就是为了防止对方延迟交房，这无形中会增加震慑力度；招数4及时留存相关证据。 问题四：我们知道，我们购买一般的消费品都可以通过消费者权益保护法来维护自己的权益，但是房产问题暂时还不适用于消法。在讨论消法修改问题的时候，有很多提出，要将房产列入新消法的范围当中，更有利于维护购房者权益，也有利于促进房产市场的健康发展，对这个问题，您怎么看？ 郑律师：我认为这是一个比较复杂的问题，涉及立法和司法实践等多方面因素。我认为司法本身具有一定的保守性和滞后性是正常的，也有利于维护社会稳定。 公益提示 在房屋买卖当中，一般情况下，司法机关往往会根据合同的约定来处理纠纷案件，因此事先详细约定违约责任，产生纠纷之后处理起来也能做到有据可依。不过目前有部分人在签订房产买卖合同过程中忽略了这个问题，因此一旦出现意外往往会让自己陷入被动境地。
父母付首付 儿女还贷款 房屋的产权该归谁？
城市晚报 2010-12-09 13:57:45
自新《婚姻法》规定出台之后，很多准新人在购置房屋时对产权证上究竟要写上谁的名字而犯了难。吉林省华港律师事务所专家顾问林长宇律师在接受采访时表示：自新《婚姻法》规定出台之后，来咨询相关问题的年轻人突然增多。不难理解，年轻人结婚都想拥有一套自己的新房，但如今高昂的房价令大多数新人无法完全靠自己的力量来达成这个愿望，即使是贷款也交不起首付。所以大多数人新婚购房的首付都是由父母支付，他们婚后再慢慢还贷。但这样就不可避免地遇到一个现实且有争议的问题，就是用这么多人的力量来支付新婚夫妇的房子，最后房产证上要写谁的名字
林长宇律师列举了一个案例：冯先生和女朋友准备结婚，父母出首付给他俩买了套房子，但由小两口自己还贷款。马上要办房产证了，应该写谁的名字，冯先生有点头疼。写父母或者写男方名字，怕未来老婆不高兴，写老婆的名字又怕父母不高兴。 林律师表示：房产证写谁的名字问题其实就是房屋的产权问题。这里分几种情况，明确告之写谁的名字分别将对应什么样的法律后果，以供参考。 写“新人”的名字 如果采用这种方案，房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有；若出现离异，父母也无权索回出资钱款。 如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也视为双方的共同债务。但对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。如双方没有结婚，父母有权索回出资的钱款。 写父母的名字 如采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，可要求父母返还并平均分割。 写男方及其父母的名字 这种做法也较为普遍，往往是因为男方的父母出了全部的首付款，未来还贷也主要依靠男方的收入，这婚房应算是男方家的财产。 若采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，根据《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋产权，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求男方及其父母返还并平均分割。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是如此。 只写男方或女方的名字 在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有房款的情况下，为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦，很多恋人选择了这种方案。 这种情况需从两个角度进行分析：其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人;其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。
没及时过户 付清房款也白搭
云南信息报 2010-12-09 13:50:17
二手房过户手续怠于办理，到手的房子飞走了。近期，张女士就遇到了这样的麻烦事。“房子属于全额一次性付款，收据、合同都在，法院怎么能强制执行呢？”张女士不解，打进维权热线0871-4155246进行咨询。 【事件回放】 签订了买卖合同 未办过户交易手续 张女士在澳大利亚工作，为了改善父母的居住环境，在2007年回国期间，看中了一套二手房，和房东陈先生确定了房屋价格等内容后，双方签订了房屋买卖合同。此后，张女士一次性付清所有房款并办理交房手续后，便公证授权委托其父亲办理后续过户交易手续，随即便匆忙返回澳大利亚。可不久后，便接到父亲突发疾病辞世的噩耗，房屋过户的事情就此搁浅，其母也一直住在该房屋相安无事。可不久前，张女士得知该房屋要被法院执行拍卖，才知道房东陈先生在与其签订合同后不久，便以该套房产作为抵押物，为朋友向银行贷款40万元作了担保，而后未能还款被法院强制执行。
【律师解答】 买卖合同有效 但抵押财产无法办理过户手续 “该房屋买卖系双方真实意思表示，内容符合法律规定，买受人已按照约定支付完所有房价款，出卖人亦对该房屋进行了交付，且买受人在房屋交付后长期居住并使用该房屋至今，故该买卖合同为有效合同。”云南正昱律师事务所王枫认为。 但同时王枫也表示，虽然该合同有效，但并未进行登记，不具有公示公信力，外人无法得知买卖事实，只能以登记情况为准，现阶段要求对方履行办理过户义务也不能实现，而因为不动产所有权的转移以登记为生效要件，故其不能产生物权变动的法律效力，此时第三人的担保物权，也就是本案中的抵押权优先于双方基于买卖合同产生的债权的法律效力。根据《物权法》《担保法》之相关规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续，除非张女士代为偿还债务或债务人自己清偿债务。 【律师提醒】 房地产买卖是高风险交易行为 加强法律风险防范意识 王枫提醒，房地产买卖是一个涉及高标的、高风险、高专业的一种综合交易行为，购房者一定要对买卖中存在的法律风险进行预防，并要有足够的法律风险防范意识，对交易的各个过程及环节要及时进行了解咨询和跟踪，或提前聘请律师进行房屋全程陪购避免风险，任何侥幸的行为都有可能造成重大经济损失。 【举案说法】 一房两卖 并非先买者先得 案例：孙小姐看中了一套二手房，和房主说好价钱后签订了房屋买卖合同，孙小姐也支付了购房款，原房主将房子交给了她，并允诺尽快为其办理房屋登记手续。然而某日，有一位姓张的先生说，房子是他的。孙小姐经过打听得知，原来原房主将该房卖给她之后又卖给了张先生。 孙小姐想：明明是自己先签订的房屋买卖合同，先买先得，于是一纸诉状将房主告上了法庭，要求立即办理房屋登记手续。然而，法院的判决却让孙小姐傻眼：房屋产权由张先生取得，原房主返还孙小姐的购房款。 律师说法：房子过户完 才能产生转让效力 “不动产买卖需要办理过户手续后才能发生转让效力，这是符合我国物权法规定的，即使购房人签订了房屋买卖合同，但如果不及时办理房屋过户手续，房屋产权还是不能发生转移。在这种情况下卖方再次转让房屋，并办理过户手续，买方就只能要求返还购房款，并赔偿损失。”王枫提醒，房屋属于不动产，物权的变动需要履行产权登记手续，房屋买卖合同产生的只是合同相对人之间的债权，而物权却没有发生变动。因此，购房者在购买房屋的时候，切记一定要去房地产相关部门亲自办理相关手续，免得日后发生纠纷。 【律师帮忙】 本期嘉宾：云南正昱律师事务所王枫律师 交房时是否应交齐其他费用 张女士：最近，我买的房子交房了，但开发商要求我们必须要先缴纳契税、公共维修基金和产权证代办费，才能拿到钥匙，这样是否合理？ 答：根据新的《商品房买卖合同》示范文本，开发商可以与购房人在《商品房买卖合同》中约定购房过程中税费的代缴纳。如果购房人已经和开发商事先在《商品房买卖合同》中有约定，则应当按照约定履行；如果双方没有约定的，按照法定执行，契税的交纳时间，法律规定应当在办理转移登记时缴纳。 婚后买房要成为男方的单方财产怎么办？ 苏女士：儿子已经在去年结婚，现在，我们打算为其买一套住房，但又不希望房产证上有儿媳的名字，我们该怎么办？ 答：婚后父母出资为儿子买房，并赠与儿子，不赠与儿媳。房款是父母出的，房产证办理时候也直接办儿子的名字，订立赠与协议时注明父母的意愿是只赠与儿子一人，不作为儿子与儿媳的共有财产。 交付面积与合约不符 业主该如何应对
齐鲁晚报 2010-11-25 15:50:32
案例回放 近期，有部分市民反映，所购买的房屋实际交付时房屋面积与商品房买卖合同约定的面积不符，部分差额较大，不知如何处理？根据市民反映，目前出现此类事情主要有三种情形：
1、双方约定按实测面积计算； 2、双方对差异面积没有约定或约定不明； 3、双方约定实测面积与约定面积不符时房款总额不变。 律师说法： 山东平和律师事务所孙法朋律师： 双方约定按实测面积计算的。如该约定是双方真实意思表示，符合自愿原则，且不违背法律、行政法规，应当按照合同约定履行，按照实测面积计算价款。 双方没有约定出现面积差异如何处理或约定不明的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算；面积误差比绝对值超出3%，买受人可以要求请求解除合同，同时有权要求出卖人返还已付购房款及利息的，买受人也可以要求继续履行合同，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 双方约定交付面积与约定面积不符时房款总额不变。如果该合同条款是出卖方自行拟定的格式条款，交付面积明显小于约定面积时，买受人可根据《中华人民共和国合同法》第40条的规定要求法院确认该条款无效；如果双方协商达成一致的条款，符合自愿原则，但面积相差太大，显示公平，双方可根据《中华人民共和国合同法》度54条的规定申请撤销或变更，但应当在知道面积差异时起一年内申请，逾期视为放弃该项权利；如果是双方协商达成一致的条款，符合资源原则，且面积相差不大，双方应当按照合同约定履行。 业主被迫交“公共设置费” 律师称不合法
合肥在线－合肥晚报 2010-11-25 15:37:16 任自灵
刚拿到新房钥匙准备入住，物业公司却告知要先交纳“公共设置费”，为的是垫付小区水、电等运行费用。“对于这个费用，多数业主都是一头雾水，可不交的话就拿不到钥匙。”谈到自己的经历，公园道1号一期业主王先生气愤不已。而对此，法律人士则认为，让业主垫付这个费用的方式并不合法。
业主：还没使用凭啥先交费 位于长江西路上的公园道1号小区一期建设完毕，并于近日开始交房。11月16日，被告知可以拿房子，购买了小区13栋一住房的王先生则兴高采烈地带着家人来到小区物业拿新房钥匙。尽管房子钥匙最终拿到了，可对于自己所交的一笔糊涂费用，王先生则耿耿于怀。 王先生说，自己拿钥匙的时候，物业公司的人要求先交半年180元的“公共设置费”，要不然就不能拿钥匙。可能是拿房心切，多数业主都交了这笔费用。“本来都还以为是物业费，可后来听他们解释说是为了预付小区电梯运行费、照明费等，每个月30元，半年总共180元。可我从来没有听说过还有这个费用，问其他的业主，他们也都不知道，而且就算是电梯运行费，那也是使用过后再由业主平摊支付的，怎么会还没使用，就开始预付了?”王先生疑惑道。 物业：不预交费用怎么运行 昨天下午，记者来到了公园道一号小区物业安徽省长城物业管理有限公司。在物业公司临时设立的办公点，陆续有业主前来交钱拿新房钥匙，物业公司工作人员在收了“公共设置费”之后，便将钥匙交给了业主。据了解，截止到昨天下午5点，已经有近600户业主前来拿了钥匙，并交纳了180元“公共设置费”，而一期住户则共有1100户。 对于所收取的“公共设置费”，物业公司一不愿具名的工作人员说，这个费用并不是物业费，而是小区电梯电费、小区内照明费、小区内绿化以及景观用水费用等，收这些费用的目的是为了积累资金，然后交给供电、供水部门，从而让小区内部公共设施正常运转。“每个月小区的这些公共设施费用加一起近3万元，加上我们员工的工资，要是全部由物业公司垫付的话，那将是一件非常吃力的事情，正因为这样，才让业主们预交半年的费用，到时多退少补。” 律师：让业主垫付不合法 究竟小区水电费用是否要业主提前预付，安徽金晟律师事务所律师付晓艳认为，让业主垫付这个费用是不合法的，从法律角度来说，物业公司、业主以及供水、供电部门都是独立的主体，物业公司与供水、供电部门签订的协议与业主其实无关，具体怎样支付费用，应该由物业公司去解决，而不是将这份费用转嫁给业主，通过让业主提前预付的方式来解决问题并不合法。 对此，合肥市物价局房价处的一张姓负责人则明确表示，并不存在“公共设置费”的说法，而且与提前预交物业费不同，电梯用电、小区照明等费用不允许提前要求业主预付，这个费用必需要等费用产生过后，再根据按实分摊的方式进行收取。该负责人建议广大业主，可以拨打物价局价格投诉受理中心举报电话12358，积极维护自身权益。 租房纠纷律师支招教您维权
东北新闻网 2010-11-25 15:26:39
青海新闻网讯 近日，市民王先生拨打本报96369热线反映，自己因押金问题与房东产生了纠纷，不知如何是好。随后记者在采访中发现，省城租房市场中存在肆意涨租金、与“二房东”产生纠纷等问题。就此，记者走访了马存宝律师。
口说无凭 “就租几个月，租金也不多，签合同多麻烦，我们楼里四十多家租房户都没有签租房合同。”已经在省城北区祁家城村租住了两年的打工青年小朱说，他的说法有一定的普遍性。记者采访发现，城中村房东和租房户几乎都不签合同，一些人认为就算有合同，维权成本可能比租金还高，还不如口头约定。然而，因房东乱收水、电、暖等费用，小朱曾几次和房东发生争执。据了解，租房纠纷多为房东租期内单方涨价，出租前承诺装修、改善设施等，但事后却不予兑现。 律师点评：房东是强势一方，出现纠纷后让步的通常是房客。由于双方没有合同，承租人维权受到很大的限制，因此提醒承租人一定要签订完备的租赁合同，并要一一明确相关违约责任。 转租变卦 记者在律师事务所采访时，正好碰到市民小李前来咨询。经房东同意，小李从承租人手中转租了一处门面房，为期3年。但现在承租人与房东解除了租赁合同，房东也就不让小李再租了，中断了正常经营，给小李造成了较大的损失。 律师点评：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人知道或应知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，而以承租人擅自转租为由解除合同的，法院不予支持。因此，小李的房东行为不妥，小李可依法维权。 冒充房东 去年12月，一名打工青年从一名男子手中租了城中区玉井巷的一套房子，一次性预付了一年的租金。入住两个多月后，突然又有个女房东上门催缴电费，经询问，原来男子是“二房东”，他是从女房东手中租的房，而且房子下个月就到期。经多方联系，男子虽然承认自己不是房东，但却迟迟不肯出面解决此事。 律师点评：近几年，冒充房东诈骗房租的案例不在少数，依据《中华人民共和国合同法》规定，房屋转租应经出租人同意，从“二房东”手中租房权益无法保障。因此，提醒租房人一定要核实房东身份，事先查验房产证等权属证明，还可通过查看水电费交费凭证、走访邻居、物业等方式，从侧面核实。(作者：吴亚春) 中国首例集体退房诉讼案判决
亿房网 2010-11-25 15:23:33
中国首例集体退房诉讼案判决 “开发商做决策的时候，不仅要注意到房地产系统内的风险，同时还要注意到房地产系统外的风险，如房产新政，包括税收、还有加息等金融手段的风险。”上海市跃平律师事务所主任杜跃平表示，“要做好风险的模型分析。就像交通阻塞模型分析一样，要‘空转’，各种情形都要估计到。”
杜跃平讲这番话不是无的放矢。杜跃平代理了87户“水岸蓝桥”业主针对开发商大华集团的诉讼，另有3位律师共代理了10户业主。两个原告的诉请基本相同：要求法院确认解除购房合约。法院采取的是分别立案、合并审理。 9月11日，上海市宝山区法院做出该案的第一例判决：准许解除预售合同；购房者除依照条款承担总房价款3%的赔偿外，承担因合同解除产生的一切相关费用。 这是中国第一例集体诉讼退房案。法院将在10月1日前把其他涉及该案的各户业主诉讼全部做出判决。“水岸蓝桥”的开发商大华集团也表示将按判决退还房款。据估计，败诉的大华集团将退还约1.5亿元购房款。 补充条款惹的祸 如果不是购房合同“补充条款第三条”，“水岸蓝桥”团退案的89位原告业主或许就没有退房、胜诉的可能。 89位业主多是在2005年春节前后买的房，当时单价约13000元/平方米，后来最低跌到约8000元/平方米，现在不到10000元/平方米，大致相当于降价30%。这批购房者的预售合同中有个“补充条款第三条”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。” 该条款在房价高涨时有利于避免购房者频繁退房，但没有考虑到房价暴跌后的反作用：在相关业主看来，既然购房合同赋予了他们单方面解除合同的权利。提出退房符合合同规定，不属于“无理由退房”。由于合同没有约定“自身原因”，因此退房时无需向开发商说明理由。 从2005年6月起购房者开始“找说法”。在数度交涉无果的情况下，2005年11月，“水岸蓝桥”51名业主联合声明：要求解除购房合约，并称暂缓缴纳按揭月供。此举当时引起了社会各界的高度关注，被称为“团退风潮”；2005年12月，购房者于交房期限前向开发商递交了解约书面通知，并陆续恢复了银行按揭还款，寻求与开发商争议的司法解决。 蹊跷的是，开发商没有利用合同赋予的救济手段。在收到解除合同书面通知的30日内，开发商并未向法院提起诉讼，要求判令解除合同无效。按照合同，此举即视为对此无异议。开发商存在的程序失误被购房者拿来证明其接受合约解除的事实。 当然，开发商也不是那么不动脑筋。据了解，后来“水岸蓝桥”合同里的“补充条款第三条”悄然消失了。 被告解释“霸王合同” 今年4月的庭审过程中，原告与被告先就大华集团是否正式得到了解除合同的书面通知展开了争辩，随后转入法庭辩论。法官提问：“根据补充条款第三条，原告是否有权解除合同？被告没有起诉，是否意味着自动解除？” 开发商的代理律师对该条款提出了独特的解释：“‘补充条款第三条’是对购房人因自身原因提出解除合同的限制型约定，事关‘违约条件和违约责任的承担’，而合同解除的权利或继续履行合同的权利在我公司。” 换言之，如今购房人无论因何原因均不可提出解除合同。如果提出，即为单方面违约；提出解约而违约的原告在赔钱后，还有继续履行合同的义务。并称合同已“最大程度维护了原告在合同中的权利”。 胡钦福律师是上海市政府律师资源团的成员，在信访办接待了水岸蓝桥业主之后成了八户人家的代理律师。他认为购房合同已经解除，因此，诉请不是法院判令解除购房合同，而是就此向大华讨要退款及利息。他报出的数字预先扣除了3%的总房价款。 “当事人行使了解约权，就要承担相应的违约责任。”胡钦福表示。 “该条款并没有说提出解除合同即有权解除，仅仅是说承担赔偿责任，赔钱。”大华代理律师、集天成律师事务所的崔鸿祥称。他承认“合同对当事人违约采取了比较严格的做法，限制当事人不要轻易违约。” 而原告律师则认为：被告方签订的是其制定好的合同，没考虑到房价下跌时的风险；况且，法律上没有“提出权”的概念。既要赔又要继续履约，这样解释是“霸王合同”。 大华方面在庭审中还表示：“自身原因”要讲个明白，但对一位原告介绍的“自身原因”则以“没有相应的事实依据”而拒绝接受。 法院判决余波未了 如今法院判决的退房程序是：购房者在判决生效日起15日内办理注销所购房屋的抵押登记；办妥注销当日，大华公司返还购房款(扣除3%的赔偿)。此外，案件受理费双方各付一半。 这引起了原告方的异议。“解除合约应该从2005年11月起算，之后的巨额银行利息是大华方面拖延退房造成的，为什么让我们承担？”一位业主告诉记者，他们将就利息损失、诉讼费等与开发商继续讨说法。按照一套房子贷款七成来算，每月银行利息要四五千，算来这笔钱也在五万元上下。 按照当前判决，退房者们除了要交房价3%的罚金，纠纷期间每套房子平均4万多元的按揭利息、一半诉讼费、律师费、资金占用的损失……每套房子的成本达到10余万元，还不算上一年奔波、四处活动的精力。这表明，诉讼不是解决此类纠纷成本最低的办法。 “退房有三种：一种是合同有约定，由法院、仲裁委来判，我们是第一例；第二种是合同没有约定的，无理由退房，那是不对的。”杜跃平表示，“但协商解决是最好的。金地集团某楼盘、还有嘉定新城某楼盘，遇到类似情况就是和购房者协商解决的。开发商前期有利润，让利于民也是应该的。” 在他看来，大华集团在去年6月份刚开始跟购房者协商的时候，没有利用当时房价下跌有限的机会做到这一点。
女儿暗自将父母房产卖给他人 “败诉”判决帮老人讨回房子
北京晚报 2010-09-16 11:46:51
女儿将父母房卖干妈 陈运来夫妇是北京一对普普通通的中年人，2005年1月，陈运来夫妇下定决心，在顺义区购买了一套130多平方米、价值40多万元的商品房。由于夫妇俩当时都是“奔五”的人了，可获得银行贷款的年限很短，为了取得更长的按揭贷款，夫妇俩决定让21岁的女儿与开发商签订购房合同，用女儿的名义贷款买房。 随后，夫妇俩向朋友徐先生借5万元钱，再加上自己的积蓄，交纳了8万元首付款和相关费用。收房之后，一家人搬进了新房。之后陈运来夫妇也按月偿还月供。
女儿陈惠2004年7月职高毕业后一直没有稳定的工作和收入，但手上却办了几十张银行信用卡和各类消费卡、贵宾卡，养成了花钱大手大脚的习惯。2009年6月，银行委派的讨债公司开始找上门来向陈惠索要信用卡透支款，甚至表示，如果不还钱，就要将这套房子作为陈惠的财产查封拍卖。 夫妇俩合计着，不让房子被拍卖的唯一办法就是将剩下的30万元贷款立即还清，拿回抵押的房产证，将房子过户到他们名下。夫妇俩咬牙卖掉老房子凑钱。陈惠自知拖累了父母，答应配合父母办过户。所幸的是，老房子卖了34万元。陈运来立即提前还清了贷款，剩下4万元还了买房时借的外债。 可是，陈运来和女儿相约一起去银行取房产证回来办过户手续时，女儿却爽约了。 当年9月5日，一个陌生男子敲开了陈运来的家门，声称来看房子。夫妇俩这才知道，女儿陈惠在他们提前还贷后偷偷从银行拿回了房产证，第二天就将房子过户到了干妈张素兰名下。现在，张素兰通过中介转手卖出这套房子。 干妈起诉亲爹妈腾房 一周之后，张素兰一纸诉状将陈运来一家告上法院，要求他们腾房。夫妇俩犹如遭遇晴天霹雳，新房易主，老房也卖了，眼看一家人就要流落街头，陈运来夫妇这会儿真的急疯了。他们该如何应诉，来保卫房子呢？夫妇俩托人找到了律师代理诉讼。 “这个案子的突破口在于能否透过现象审查实质，深入审查购房资金来源、房屋实际权属等客观情况，明确房屋的实际出资人或权利人，以公平原则保护其合法权益。由于物权法保护善意第三人的交易权益，要想讨回房子，还要证明张素兰不是善意取得房产。”代理律师在接受记者采访时如是说道。 明确了这个诉讼策略之后，陈运来夫妇委托律师向法院提起诉讼，状告女儿陈惠及张素兰，请求法院依法确认他们对于房屋的所有权。 拿败诉判决当关键证据 在陈运来购房时，曾向朋友徐先生借了5万元，但是陈运来只还了4万，现在徐先生也赶来要账。律师听说后，告诉陈运来让徐先生必须起诉解决此事。法院经审理后，确认陈运来因买房借款，判决陈运来偿还1万元本金及利息。 代理律师解释，在陈运来夫妇起诉确权的案子中，最关键的就是证明夫妇俩是涉诉房产的实际出资人，而徐先生的欠款案正好用法院判决的方式确认了陈运来夫妇举债交首付及提前还贷款的事实。一份败诉判决却成为了本案的关键证据。 除了欠款的判决之外，陈运来夫妇还出具了当时老两口买房的合同原件、首付款票据、每次还款的银行凭条、陈惠亲笔书写的情况说明。代理律师说，这些证据组成了一个完整的证据链，能够证明陈运来夫妇是实际出资人。 此外，张素兰也不能构成善意取得。代理律师请曾到陈运来家看房的买房人出庭作证，证明张素兰以90万的报价卖房，价格还可以商量。哪个人会高价买来房子平价甚至低价出售？ 法院支持实际出资人 在此案一审宣判时，法官在判决书中一项项采纳了原告陈运来夫妇提交的证据，法院认为，购房时陈惠刚刚参加工作，其收入不能满足其日常开支，还背着很多外债，其没有能力支付数额如此巨大的购房款。她自称付房款也没有提供证据。而从陈云来夫妇提供的证据能够认定他们是涉案房屋的实际出资人。陈惠并非真正意义上的房屋权利人。鉴于陈惠没有处分房屋的权利，陈运来夫妇又不同意其出卖房屋，那么她与张素兰签订的合同应被确认为自始无效合同。 在张素兰是否构成善意取得的问题上，法院判决认为，张素兰明知陈惠的家庭成员情况，且明知陈惠的父母在此房屋居住，并且对陈惠卖房一事毫不知情。陈惠本人也明确告知张素兰，所出售房屋不为自己所有。张素兰在没有看过房屋的格局、设施的情况下就购房，在取得房产证后又急于以较低的价格转售，不能认定张素兰购买房屋的行为是善意的。此外，陈惠与张素兰在房管部门登记的合同价只有47万元，陈惠又曾经表示张素兰只给了她30万元。价格明显低于市场价格。法院认为不能确定陈惠以合理价格转让房屋，张素兰不是善意取得房屋。因此判决陈运来夫妇享有涉案房屋所有权。 截至记者发稿时，此案仍在上诉期内。 （文中当事人为化名）（据《北京晚报》报道） 母购房产赠女儿附赡养协议 不尽孝收回房子
楚天都市报 2010-09-16 11:37:12
荆楚网消息 (楚天都市报) （记者聂丽娟 通讯员李慧）家住汉口红旗渠横路的君小姐，近日因为一纸赡养协议跟母亲闹得很不开心。
君小姐是家中独女，29岁，未婚，在一家公司当文员。虽然工资只有千元，但她家境富裕：母亲自办公司，家中有200多平米的豪宅一套和两辆10多万的车子代步。
9月8日，君小姐的离异独身多年的母亲提出再购一套房子。就在签购房合同的前晚，君小姐的母亲对她很郑重的说：小曼（君小姐的小名），这套房子的名字我准备写你一个人的名字。“小曼听了很是感动，因为家中之前买的房子和车子，都写的是母亲和自己两个人的名字，而这套近百万的房子，母亲却只写她一个人的名字。
紧接着，君小姐的母亲半开玩笑半认真的说：跟你签订个赡养合同如何，我老了，如果你不孝顺，那我可要把房子收回来哦。”小曼以为母亲只是说说，两人也没有再继续这个话题。
第二天，小曼起床后，发现母亲上班去了，客厅桌上留有一张纸，是一份“赡养协议”。令小曼觉得刺眼的是，协议中明确写着：“如果今后对母亲不尽赡养义务，母亲有权收回所有房产。”
昨日，小曼告诉记者说“这个赡养协议，我觉得很别扭，母亲怎么能把房子作为孝敬父母的条件，感觉母子之间没有信任感，我不想签这个协议。”
随后，记者以朋友身份拨通小曼母亲方女士的电话，她在那头听了很反感，“这是家事不便多说，再说了，这一纸赡养合同其实也是可有可无，如果女儿对我孝顺，这协议就是一张废纸。”
律师说法
协议目的难达到
湖北今天律师事务所王万雄律师称，房子一旦经房产部门登记在君小姐的名下，按照法律规定，该房产就是君小姐的个人房产，即使君小姐以后没有履行协议，到时候她的母亲也无法收回房产。
王万雄律师还强调，子女赡养父母是法定应尽的义务，即使是父母没有给子女留下任何财产。
换个方式赠财产
律师建议，不妨换一种赠送财产的方式。老人可以选用立遗嘱或签订遗赠抚养协议并经公证的形式，因为它们对于财产的转移都是在老人过世后才执行的，而且无论是遗嘱还是遗赠公证，老人生前都有权解除或撤销。这样，老年人既可按照自己的意愿妥善安排财产，又可避免因过早地处分了自己的财产而引发矛盾，一举两得。 未拿房产证想卖房怎么办
信息时报 2010-09-03 11:36:05
去年3月，陈小姐在千灯湖板块某楼盘购买了一套商品房，签订买卖合同时因开发商相关手续问题，该小区买主未能办理产权登记取得该房屋的产权证。陈小姐与开发商签订的购房合同约定，开发商在两年内为其办理产权证。
今年4月收楼后不久，陈小姐与家人商量决定卖出这套房子，并很快通过中介公司找到了买家杨先生。双方签订房屋买卖合同约定李先生支付2万元定金，取得钥匙并装修房屋以便居住。首期房款将在陈小姐拿到产权证时支付，剩余款项在办理过户手续时支付。但由于该房屋还没有办理产权证，无法办理过户登记，李先生十分担心房屋的产权证能否如期办理，他什么时候能够办理过户手续并成为这套房屋的真正所有人；万一这套房屋的产权证不能办理，他所支付的定金和装修费用该如何处理。 而作为卖方的陈小姐同样担心由于没有产权证而只收取2万定金便将房屋交给买方装修使用，会产生什么样的后患。如果开发商真的不能如期办理产权证，她应当如何保护自己权益，又将会承担什么责任。杨先生出于自身的担忧，要求同陈小姐签订了一份租赁合同，约定由陈小姐免费将属于自己的房屋租给李先生两年，在陈小姐拿到产权证后再办理过户登记。 律师支招 双方可签补充协议 广东亚泰律师事务所刘峰律师认为，商品房预售中，买方在向开发商支付房款后却未能取得产权证的情况十分普遍。本案双方当事人就同一套房产同时签订了买卖合同和租赁合同的做法不当。一旦发生纠纷，在处理权利义务时将找不到依据。实际上，本案双方的真正目的是就该房产达成买卖合同法律关系。 根据我国法律规定，陈小姐因未能取得产权证，也不是所有权人，只是准房东。但在实践中，这并不妨碍陈小姐再同他人签订买卖合同。刘峰律师建议双方可以通过签订补充协议的方式予以解决。作为买方，应该要求卖方承诺明确办理过户的期限，以及逾期还不能办理过户的违约责任，比如双倍返还定金以及赔偿装修损失。作为卖方，在买方不愿意支付首期房款的情况下可以将定金适当提高，比如6万元，同时延长承诺办理产权过户的期限，比如5年，以应对可能发生的开发商延迟办理产权证的可能。同时，刘律师还建议，卖方也应该为买方设定违约责任。假如买方在5年期限内反悔不愿意购买房产，可以没收定金，对买方因装修造成的损失不予赔偿。 这样一来，不管哪一方违约，另一方的权益都能得到充分保障。
合同违约纠纷中律师费谁承担?现行法律未明确规定
大连晚报 2010-09-03 11:32:58 李秀峰
违约如果走上法庭，由谁承担律师费用成为了经济纠纷中的新型焦点问题，对于合同违约纠纷中的律师费承担，目前我国现行法律和最高人民法院的司法解释均未明确规定。相关律师指出，如果纠纷双方在合同中就此形成书面约定的话，实践中，往往会得到法院的支持。 合同约定律师费让人犯愁 近日，大连市民刘先生遇到一个头痛的问题，他的企业正在与浙江省一企业商谈签订货物买卖合同，而对方提供的合同样本中，有一条写明：如果因刘先生的公司违约，对方起诉所产生的律师费由刘先生一方承担。这让刘先生感到不能理解，“我认为这是一个不公平的约定，如果对方违约了呢?我自己查询了多部法律，却没找到这方面的解释。假如将来真的发生诉讼，法院是否会承认这一条款的效力?”刘先生疑惑了。
无独有偶，市民曲先生最近也遇到了类似的问题，与我市一家大型企业签订商品货单时，对方提出曲先生所承包的这部分产品必须在一个月内加工完，如果超出期限，则视为违约，起诉所产生的律师费由曲先生一方承担。“我签订了很多份合同，均没有遇到这样的事情，我感觉这属于不公平的合同。”曲先生说。 现行法律未明确规定 那么，类似的合同及约定是否真的有效呢?昨日上午，记者就此问题咨询了辽宁诚事律师事务所主任任厚诚律师。 任厚诚指出，对于谁承担合同违约纠纷中的律师费问题，目前我国现行法律和最高人民法院的司法解释均未明确规定，但若是像刘先生遇到的情况，双方在合同中就此形成书面约定的话，实践中往往会得到法院的支持。而在现实中，很多企业都遇到了这样的问题，也有部分企业为此闹上法庭，律师费由谁承担，也成了合同双方争执的焦点问题。 任律师告诉记者，按照《合同法》，在合同中写明律师费如何承担，甚至详细列明律师费的承担方式、承担标准，都是可以的。这样一旦发生纠纷诉至法院，律师费承担就有了合同条款作为依据，从而避免了法律无明文规定的风险。“在违约之诉中，守约方为维护其权益支付的律师代理费用，其性质应为对方的违约行为所造成的费用支出，属于当事人的财产损失。在我国 《合同法》规定的违约损害赔偿中，以赔偿当事人实际遭受的全部损害为原则。由于诉讼的专业性和复杂性，当事人为进行诉讼往往需要聘请律师，所以把律师代理费用作为财产损失列入违约责任的赔偿范围，合乎情理。”他说。 “合同明确约定由违约方承担守约方的律师费，从而增加违约方的违约代价、降低守约方维护自身权益的成本，有利于保护合同的履行与合同目的的实现。”任厚诚说，“但需要注意的是，律师费用应以守约方聘请的律师事务所所在地的省级司法行政部门所作的收费规定为参照标准，超出收费幅度上限的部分无法得到保护。” 以刘先生等人所遇到的问题为例，任厚诚说，刘先生等人应在合同中约定对方也承担相同的责任，如果因对方违约，刘先生的公司起诉所产生的律师费也将由对方承担。 社会发展导致部分法律法规滞后 昨日下午，知名学者、社会学家赵秀山谈到此问题时认为，随着社会经济的发展，很多新型的经济纠纷也随之体现出来，部分法律法规的滞后，使一些新问题面临“无法可依”。如想解决这一问题，则希望有关部门能从实际出发，制订新的法律法规等，以解决部分法律法规的滞后性问题。
房子登记在子女名下好不好？
台州晚报 2010-08-26 10:39:58 肖梅梅
最近，椒江百家苑小区的赵先生新买了一套住房，准备进行房产登记时，夫妻俩犯了难：房产应该登记在自己名下还是儿子名下呢？儿子现在还未成年，以他的名义买房会不会有什么不便？将来结婚成家，这套房产的产权分配会不会有什么变化？ 和赵先生一样，眼看近年来房价不断上涨，一些家庭条件宽裕的父母，开始准备为子女购房，甚至住房直接登记在子女名下。那么，这样登记到底好不好？存在什么利弊？记者近日就此走访了相关部门和律师。 未成年子女房产，父母动不得 “作为市民最关心的不动产，物权法等法律法规对房子作出了很多规定，可以作为我们处理住房所有权的重要依据。”浙江华顶律师事务所律师林兴在接受记者采访时说，像赵先生这样的情况，在决定住房，尤其是第二套住房是否登记在子女名下，是否让该住房的物权全部或部分归子女所有，应该具体问题具体分析。
“尤其是如果子女尚未成年，父母在登记前应当考虑更多一些。”林律师告诉记者，按《民法通则》的规定：“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”也就是说，法定代理人可以代为购房，却无权随意处理被监护人的房屋，譬如房屋买卖、转让、抵押，以及离婚时财产分割等。“根据相关法律规定，监护人必须是完全为了未成年人的利益才能处理其房屋，而在这一点上提供证明是比较麻烦的。” “现在未成年人的房产是不能办理出售手续的。”市房地产管理处的工作人员也明确表示，按照规定，在子女年满18周岁以前，父母是不能对其名下的房屋进行出卖或抵押等处理行为。 此外，记者还采访了解到，房产完全登记在孩子名下，公积金贷款往往也不能用。因为根据相关规定，用公积金贷款买房的须是公积金的缴存人或其配偶。同户直系血亲如不是房屋产权人，也不能提取住房公积金。 最后，林律师还提出，《物权法》实施后，对房屋产权作了更明确的保护。“如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母到时想收回房屋，将会有很大的法律障碍。” 房子“买给”子女，可减轻税负 那么，把房产直接登记在子女名下又有哪些好处呢？记者在采访中发现，这主要是涉及到一些税费的问题。 根据相关规定，二手房过户要缴纳契税、营业税、个人所得税、登记费等费用。而根据物权法不动产登记生效制度，房子登记在谁名下就归谁所有。如果父母将所购房屋无偿登记在未成年子女名下，不动产经过办理登记即为实际交付履行，那就是子女的住房，将来不用买卖“过户”，自然也就不会再次产生契税和登记费等费用。 至于尚未出台的遗产税，如果子女自身就是住房的所有权人，当然谈不上遗产，也谈不上继承问题，即使开征遗产税，对子女也没有影响。 同时，记者还从市房地产管理处了解到，市民如果要办理父母一方或双方与子女共同登记住房，住房共有人也可约定各自所占的份额。这时父母就可以跟子女约定，子女所占份额尽可能大些，父母所占份额尽可能少些。“这样，即使将来要开征有关税种，子女的税负也将大大减轻。”林律师认为，这样的做法，是符合物权法等有关法律规定的，也不违背社会道德规范。 单方婚前买房，婚后不共有 “如今年轻人的婚姻关系似乎越来越不稳定，万一将来闹离婚，先买房子会不会吃亏？”玉环石井小区的郑先生目前也和赵先生一样举棋不定：儿子三年前大学毕业，女朋友谈了两年了，现在准备买婚房，但究竟是先买房后领结婚证好，还是先领结婚证后买房好呢？ “根据现行物权法和婚姻法规定，住房等不动产，登记在谁名下，就归谁所有，但夫妻关系存续期间的除外。夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。”林律师认为，因此，在结婚前父母为子女所买的婚房，只要登记在子女名下，就属于一方的婚前财产，应归子女一人所有，而不是夫妻共有财产。 另一方面，郑先生还有一点疑问：“如果我花了60万元为儿子买了婚房，并完全登记在儿子名下。婚后这套房子如果升值到100万元，升值的40万元是不是属于夫妻共有财产呢？” 对此，林律师指出，根据物权法，不动产的所有权人享有对不动产的占有、使用、收益、处分“四大权能”。郑先生的儿子是这套房子的所有权人，理所当然地对该房子享有上述四大权利，房子在婚姻关系存续期间升值20万元，属于不动产的“收益”，也应该归郑先生的儿子一人所有，而不是夫妻双方共有财产。
未激活信用卡却欠费
新安晚报 2010-09-03 11:30:20
办了张信用卡，自己从未激活过，却突然被告知欠银行钱，而且，可能因此被拉入银行“黑名单”。长丰县居民葛女士日前遭遇了这么一件郁闷事。 读者投诉 信用卡未激活却欠费 据葛女士介绍，今年1月，某银行人员向她推销信用卡。“推销人员说只要办卡，就能获赠食用油。他还说信用卡只要不激活，就不会产生费用。”50多岁的葛女士想到不激活就不用缴费，遂就办了张卡。签合同时，葛女士选择了“参与70元购价值100元手机充值卡的优惠活动”。
今年5月，葛女士意外收到银行寄来的一张100元额度的话费充值卡。“当时觉得奇怪，自己没激活信用卡，怎么就收到充值卡了？”葛女士称留了个心眼，一直没使用充值卡。但她没想到，随后，她接连收到银行的账单通知，前几日，她更接到银行方面的电话，称若不还清欠款，她将被拉进银行系统的“黑名单”。葛女士感到事态严重。不过，她从未激活过信用卡，怎么会欠银行钱呢？ 银行回应 用户信用卡已被激活 昨天，记者致电该银行客服热线。工作人员在查阅过电子账单后表示，葛女士信用卡的发卡日期为今年1月8日，激活日期则为1月26日。从5月份起的随后4个月，每月应扣除一期电话充值卡分期付款10元钱(共7期)。但由于葛女士一直没缴这40元钱，加上7月、8月这两个月共40元滞纳金，还有利息，总共欠款80.48元。 对于葛女士未激活卡的说法，银行零售部李经理表示，信用卡必须由用户本人手机打电话或发短信激活开通，银行不可能擅自为其开通。若葛女士没激活卡，即便签合同时选择参加优惠活动，系统也会默认选择无效。 律师说法 可打印通话详单举证 安徽国运律师事务所吴定兵律师表示，纠纷的关键是谁激活了葛女士的信用卡。“谁激活的，谁埋单。按照‘谁主张、谁举证’的原则，葛女士质疑信用卡费用，应当由葛女士出具证据证明，这张卡并非由她本人开通。”吴律师建议，既然信用卡开通于1月26日，这张卡又只有葛女士本人的手机拨打电话或发短信才能激活，那么，葛女士可将手机1月份的通话详单打印出来作为证据。“若通话记录显示，她的手机在1月份没拨打过该银行激活卡的电话，就可以证明她本人并未激活卡。”(孟洋)
商铺被盗物业被判赔三成
辽沈晚报 2010-08-23 10:32:29 王莹
在如今的沈城，越来越多的商业楼盘开始将自己沿街的一、二层建设为商业网点，有些业主在买下这些网点后，或自己经营或出租给别人，这些网点都红红火火地做起了生意。最近有些业主向本报咨询这些网点由于临街，又是面向园区外，它们的安全是否在物业安保服务的范围之内，如果发生盗窃，物业公司是否承担责任呢？ 辽宁同格律师所范书领律师介绍了不久之前发生在甘肃省白银市的一起商业网点盗窃案，范律师认为，此案的审理过程与最终判决都很有代表性，值得沈阳地区的广大网点业主参考。
案件回放 2009年10月，魏强将其购买的商铺出租给张顺，张顺承租该商铺后一直从事电缆销售业务。今年4月20日，张顺发现自己的商铺卷闸门被人撬坏，铺子里价值89849.92元的电缆被盗，遂向公安机关报案，此案目前正在侦查过程中。 同时，张顺认为物业公司没有履行安保义务，是导致案件发生的主要原因，物业公司应当承担违约责任，赔偿自己的全部损失，遂将物业公司告上法庭。 法院最终判决，物业公司赔偿张顺财产损失26954.97元，对其承担的赔偿额，物业公司享有向财产加害人优先追偿的权利。 律师点评 第一：承租人不是业主，是否可以直接起诉物业公司？ 辽宁同格律师所范书领律师认为，本案涉及三个焦点问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 张顺出示的《物业管理服务合同》及《业主公约》中均约定：本合约对实际使用人继续有效。张顺承租魏强的商铺，系该商铺的实际使用人，依照上述司法解释的规定及合同的约定，该两项合约对实际使用人张顺继续有效。即物业公司对张顺的商铺负有安保义务，张顺虽不是业主，但有权依法对物业公司提起诉讼。 第二：物业公司是否尽到了安保义务？ 该小区《物业管理服务合同》中约定：物业公司对物业区域内提供保安服务，协助公安机关做好治安防范工作。此外，物业公司在其保安岗位职责中承诺：主出、入口24小时必须有人值守；次出、入口封闭，门卫必须要有交接班记录，每天不少于8小时站岗，设立巡岗制度，每30分钟巡逻一次。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 可见，物业公司的保安岗位职责应视为物业合同的内容，物业公司违反约定，未做到按时巡岗及认真盘问清查，另外，在摄像头出现故障的情况下，没有及时修复，均系管理疏漏，防范不严，没有尽到安保义务，应负相应的赔偿责任。 第三：物业公司是否应当承担全部赔偿责任？ 在盗窃案件尚未侦破的情况下，鉴于财产被盗的实际情况和张顺的财产损失，法院酌情判决物业公司承担30%的赔偿责任，同时阐明了物业公司的优先追偿权，体现了公平原则。物业公司虽然存在管理上的过错，但这毕竟不是导致本案发生的直接原因，是财产加害人的盗窃行为致使张顺的财产受到了损失，因此，待案件侦破后，物业公司得以依据判决书向财产加害人优先追偿其已经向张顺支付的赔偿款。
业主称服务差拒交物业费成被告
海南特区报 2010-08-23 10:44:49 王忠新
海口市秀英区比华利山庄小区的10多位业主怎么也没想到，他们会被小区物业告上法院。
小区物业公司认为，他们将业主告上法院是有理有据的,因为这些业主长期拖欠物业费。按照双方的物业管理服务合同，业主已经违约。业主则认为，他们欠缴物业费是因为该物业公司不具备物业管理资质且服务质量极差，在业主多次提出要求改进的情况下拒不改进。
由于物业,业主各执一词,双方相持不下。8月20日上午，该案在海口市秀英区法院一审开庭审理，法庭未当庭宣判。
物业：业主长期拖欠物业费
业主邱林在海口上班，三年前他看好比华利山庄的一线地段和配套设施，就拿出积蓄买下该小区一套房。今年6月的一天，邱林突然接到一张法院传票，他被物业公司告上法院了。原来，因为邱林和家人不满意物业的服务质量，在多次协商未果后，邱林一家拖欠了几个月的物业费，想以此要求物业改善服务。
今年6月，小区新×物业管理服务公司海南分公司向秀英区法院起诉12户业主，要求众业主支付拖欠的物业管理服务费（下称“物业费”）及滞纳金。物业要求邱林偿还物业费用及滞纳金3300余元。
物业当庭诉称，其与邱林在2008年3月签订了《前期物业管理服务合同》（下称《物业合同》），约定物业为邱林所购买的住房提供物业服务，从去年到今年5月，业主累计拖欠物业费及欠费导致的滞纳金共计3300余元。物业多次书面及口头通知，邱林仍拒不按照《物业合同》约定向物业支付所拖欠的物业费用。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”物业认为，业主无正当理由拒不履行合同，属于违约行为。物业有权要求业主补交物业费及缴纳滞纳金。
业主：公司无物业管理资质
邱林辩称，小区物业公司未经招标确定，开发商自行选聘物业作为服务企业，违反了《物业管理条例》。物业与业主签的《物业合同》为无效合同。《物业管理条例》第32条规定，“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”但小区物业公司不具备独立法人的资格，更无从事物业管理的资质，不能从事物业管理活动。
邱林认为，小区物业收费未经物价部门备案，收费明显高于同类小区。
业主洪先生说，“最糟糕的是物业服务质量不好，收费与服务不相符。”洪先生作为被告当庭提出，2006年12月至今年5月31日，小区水管爆裂125次，停水害苦了业主。小区游泳池、网球场至今未开放。小区安全隐患突出，近年来，至少10户业主家中被盗，一别墅被盗损失近20万元。 据业主代表介绍，比华利山庄小区约有436户住户，而有百余户业主因不满物业服务质量拖欠着物业费。
业主认为，物业公司无物业管理资质，不能从事物业管理活动。违反《物业管理条例》规定，未取得资质证书从事物业管理，应接受罚款。目前物业不应向业主收物业费，更不能收取滞纳金。此案法庭未当庭宣判。（文中人物为化名）
律师点评
业主应理性依法维权
冯桦律师认为，根据合同法及司法解释的精神，当合同具备：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的效力性强制性规定，这五种情况时合同可以认定无效。
本案中，业主提出的物业公司违反《物业管理条例》的情况属不属于合同无效所指的“法律、行政法规的效力性强制性规定”在法学界有较大争论。
冯律师建议，物业公司应该从企业管理入手，把提高物业管理质量作为经营的中心，毕竟物业公司是“服务”公司不是“追债”公司。而作为业主，应该在日常的积极参与到日常的物业管理活动中，积极提醒物业公司业主的物业服务需要，不必采取消极的不缴费，这不符合构建合谐社会的要求，也不利于双方矛盾的解决。另外，业主也可成立业主委员会，理性依法维权，向物业主张权利。
原房主隐瞒二手房漏水 律师：可要求补偿
东南早报 2010-08-16 10:21:02
原房主隐瞒二手房漏水
律师：可要求酌情补偿；若中介串通原房主，可要求退还中介费
辛苦了大半辈子，阿俊(化名)买了一套二手房，却发现，套房的天花板老是漏水。他找原房主要退房，得到的答复是“钱都交了，还退什么退。”
几个月前，阿俊在中介的介绍下向阿豪(化名)买了一套二手房。那天，刚好是晴天，阿俊看了房屋，感觉户型不错，价格也可以接受，就将房子买了下来。“我一个打工的，一下子掏出全部积蓄，20多万元呢。”阿俊说，他很想拥有一套属于自己的房子。
付了钱办理了过户手续，阿俊搬进了房屋。刚搬进去时，阿俊没感觉有什么异样。但一场大雨，彻底浇烦了阿俊。他发现，天花板开始渗水，直接滴落在地上了。阿俊不仅用掉了家里全部的桶和脸盆，最后还动用了碗，才将水接了下来。一阵大雨过后，天花板留下了斑斑的痕迹。阿俊以为，雨太大了才会这样，没想到接下来的几次小雨，天花板也是水漏个不停。
“这样的房子怎么能住人呢？”阿俊怒不可遏，找到原来的房主要求退房，却遭到了对方一阵奚落，“你钱也交了，房子也过户给你了，当初双方也签订了购房合同，现在要退房，不可能。”阿俊气愤地去找中介，中介称，他们已经尽到了居间介绍的任务，卖房的是房主，要退房只能找房主，跟中介没关系。
“现在我该怎么办？买来的房屋竟成了‘病房’”，阿俊说，当初中介和房东都没告诉他房屋会渗水一事。
对此，法律顾问团成员葛宁说，主要看你在购买这个房屋时对漏雨是否知情，还要看你们房屋买卖合同的具体内容。若买房之前原房主已经知情并恶意隐瞒，可要求酌情补偿。提起诉讼会比较麻烦，而且房屋已经过户，对方的责任不好确定。现在最好是与对方协商解决。当然了，若中介与原房主恶意串通，将该房屋卖给你。你可起诉中介，要求中介退还中介费。 律师教你如何应对房产纠纷问题
中国建材网 2010-08-04 10:26:00 王忠新 刘江浩
案例1 房价上涨卖方违约
2009年11月，李女士在海口市坡巷村购买了一套二手房。面积为35.4平方米，付了全部房款14万余元，其中定金1万元。双方约定，卖方在房产证出具之日必须配合买方做公证委托，并办理过户手续，否则视为违约。今年2月李女士要求办理过户手续时，遭卖方拒绝。近日，李女士向海口市龙华区法院起诉，要求卖方赵小姐办理过户手续。卖方则称愿承担违约责任，赔偿李女士双倍定金共2万元。
律师解读
解除所签购房合同有严格条件限制
冯桦律师说，今年年初海南房价持续攀升，房产买卖过程中违约现象时有发生。根据我国《合同法》有关规定，解除合同有严格的条件限制，并非只要支付违约金就可以解除合同。冯桦建议，在面对卖方提出解除购房合同的情况时，应首先要求对方继续履行购房合同。
案例2 售房不备案不办证
今年5月中旬，文昌文城镇某新楼盘的业主张先生说，“开发商没有到房管部门给我们登记备案，房产证久拖不办，开发商把一些卖给业主的房子，偷偷拿去和个人甚至银行等抵押贷款，拿这些贷款再开发二期项目。”
白沙女子阿芳2005年在海口文明东路购买一套房子，在2008年她所购买的房子被查封。因为阿芳所购买的房子没有在房管部门登记备案，也没有办理房产证。由于开发商的债务纠纷，该房子最后被法院查封。
律师解读
造成损失购房者可起诉开发商索赔
冯桦律师指出，根据我国《物权法》的有关规定，不动产的移转以登记作为法定要件。购房者居住的房产因未办理登记而仍属于开发商的财产，法院根据开发商的债权人请求依法查封债务人财产并无不当。购房者因查封造成的损失，可起诉开发商索赔。因故未办理过户手续和房屋产权凭证，应及时防范或补救。
案例3 妻子卖房丈夫反对
廖女士从外省来海口经商，去年12月经房地产中介公司介绍，她在海口买下一套二手房。按合同约定，她支付了2万元购房定金。今年1月，准备付全款的廖女士却被告知，卖方张女士不配合过户，待售房产的房产证登记名字为张女士个人。今年1月，廖女士向法院起诉卖方，要求继续履行购房合同。随后，张女士的丈夫也诉至法院，称妻子“擅自销售夫妻共同财产”，他本人不同意，要求确认购房合同无效。
律师解读
购房要看房产是否为卖方夫妻共有
任爱民律师认为，夫妻在婚姻关系存续期间所购买的房屋，一般为夫妻共同财产。处分夫妻共同财产须经夫妻双方一致同意方可。否则，擅自处分一方即为侵权。另一方有权要求确认该处分行为无效。本案中，签约收定金售房的张女士由于自身原因未能履行合同，因此已构成违约。
案例4 “二手房东”一房多租
海口大同路三里有一栋建筑面积为120平方米的两层小楼。该楼的主人罗先生怎么也没有想到，他对外出租小楼的3年时间竟生出一大堆乱子。租他房子的林晓施将小楼先后3次整体或部分转租，并引发纠纷甚至打斗。近日，罗先生将“二手房东”林晓施起诉至龙华区法院，法院一审判决解除林晓施和罗先生之间的房屋租赁合同。
律师解读
未经房屋所有权人同意，转租行为无效
任爱民律师介绍，房屋租赁纠纷案件不断在增加，案情也越来越复杂。最高法通过的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日起施行。
转租房屋未经房屋所有权人同意，其转租行为应属于无效。房屋租赁，是指承租人基于租赁关系获得不动产的使用权并向出租人支付租金的一种法律关系。承租人能否将承租的房屋再行转租，依承租人与房屋所有权人签订的合同内容有无约定而论。如有约定转租须经所有权人同意，则承租人在未经所有权人同意的情况下，转租房屋的行为应属无效。
任爱民律师提醒，在签订房屋租赁合同时必须注意：一、出租人是否房屋所有权人?有无产权证?租房时为防范“二手房东”，最好直接核对房产证、购房发票等资料，到物业公司咨询房主信息。二、如果出租人是承租人，那么他是否取得了所有权人的同意及书面授权?三、签订合同后务必到房产部门办理备案手续。
律师支招如何保护个人信息
信息时报 2010-08-04 10:18:12
广东陆丰女孩林贝欣因丢失身份证遭不法分子冒充犯案，被警方当成“通缉犯”拘捕接受调查一案余波未平之际，来穗度假的数学老师夏飞目前也因为涉嫌犯盗窃罪需要取保候审。此前，夏飞曾丢失过身份证。有法律界人士提醒市民，一定要谨慎使用个人证件及工作证等涉及身份信息的证件。 警方采取强制措施正确 昨日，记者通过警务管理人士了解到，警方在破案过程中，如果发现与网上通缉人员信息相符的人必须依法对其进行抓捕或关押。“如果遇到不法分子盗用他人身份信息，警方在没有确凿证据时，也会将这个身份信息的‘原’主人进行控制调查。” 广州律师钟伟也认为，警方手中既然有基本证据证明当事人涉嫌犯罪，因为担心嫌疑人妨碍侦查或逃跑而采取拘留等强制措施的做法是正确的。而在当事人及其家人同事提出相应证据为其证明时，警方立即采取了取保候审措施，也是恰当的。钟律师表示，警方在立案以后必须采取相应的措施，同时要进行调查审核，因此需要一定的时间。 身份证丢了要尽快作废 警方依法履行职责，丢失身份证的市民很无辜，到底怎样才能避免类似事件的发生？“如果身份证能和银行卡一样，挂失后在系统中自动显示丢失证件作废就好了。”有市民提出，个人身份证应该输入本人的指纹。也有市民提出，二代身份证属于智能卡，应该增加相应的智能识别功能，如在警方的查询系统中有挂失记录等。 为此，钟律师提醒市民，当遇到被盗、被抢等意外情况造成身份证丢失时，应立即到案发地派出所报案，由派出所开具一份报案登记证明，证明你的身份证已经作废。此外，如果遇到身份证丢失的情况，市民要立即到户籍所在地派出所补办，并要求派出所出具一份证明信，证明原来的身份证已经作废。另外，登报声明也可以作为证明身份证作废的辅助凭证。 “当遇到身份证被冒用所带来的麻烦时，出示报案证明、补办证明或者报纸声明，可以尽快帮助自己澄清事实，减少和避免承担一些不必要的责任。”钟律师说。 律师支招 如何保护个人信息 1.谨慎使用个人证件。在办理各类业务需要提供个人身份证或其他证件复印件时，应在复印件上注明“仅供办理××业务”。身分证复印件写法是分三行，每一行后面一定要划上横线，以免被偷加其它文字，被用以进行犯罪活动。 2.勿在公共场所电脑上留下个人信息。要在经常上网的电脑中安装个人防火墙，不要轻易接收和安装不明软件。在浏览网页、注册账户遇到输入个人信息要求要谨慎，不要回复索取个人信息的电子邮件。 3.妥善处理各类纸质资料。对记录有个人信息的各类票据、银行业务凭条、简历等废弃的纸质资料，不要随意丢弃，应尽快销毁。 4.不要轻信街头各种不规范的市场调查。如遇到自称来自某调查机构的工作人员邀请您协助调查时，应注意甄别，并向其索取工作证及介绍信。尽量不要填写自己真实的个人身份信息。 5.手机号码是警方的重要侦破线索，因此使用不法分子曾用过的手机号码不免给自己带来风险，因此购买手机号码应该通过正规营业厅及授权经销店，并进行实名注册和设置密码。同时在遗失手机及号码应当立即挂失补办，避免被他人盗用。
律师解读：如何应对物业纠纷问题
海南特区报 2010-08-04 10:10:30 王忠新 刘江浩
业主被盗 物业不赔偿 傅先生家住海口龙昆南路某小区，2007年他通过房产中介在该小区购买了一套二手房，并重新进行装修。当时，看到小区环境不错，傅先生十分满意。可是后来，他却遇到了烦心事。去年，他孩子停在自家楼下的电动车被盗，当时因为孩子没有将车停到指定区域，他们找物业公司交涉未果。今年4月，傅先生家里发生被盗案件，小偷进屋，将他家中的手提电脑和现金盗走。事后，傅先生多次找物业协商，可是物业态度虽然很好，但对于赔偿问题却不松口，只愿意免掉他家半年的物业管理费。 律师解读 赔偿责任应根据不同情况来确定 钟敏律师指出，我国《物业管理条例》规定：“物业公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是，物业公司对其管理小区内的财产丢失是否要承担、承担多大赔偿责任要根据不同情况来确定。如果物业在合同中约定财产保管服务，在发生财产丢失被盗时，除了符合法定的免责条件外，物业公司要按照协议约定承担赔偿责任。如果物业和业主双方未约定财产保管服务，但物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或服务存在瑕疵，此瑕疵与损害结果之间存在直接或间接的法律关系，那么，物业公司就应当承担相应责任。 不满意服务拒交物业费 李大爷老家在北方，儿子在海口工作。后来，儿子在海口事业日渐稳定，李大爷也退休了，便和儿子共同出资在海口购买了一套小户型房子，李大爷每年10月到次年3月在海口居住。 李大爷对于其小区的物业公司并不满意，双方还曾发生过争执。李大爷没有参与物业公司的选任，对物业公司的服务不满意，也没有和物业公司签订合同。从今年2月起，李大爷拒绝交纳物业管理费。物业公司后来将李大爷告上了法庭。 律师解读 业主接受物业服务就应交物业费 钟敏律师指出，现实生活中，有的业主认为自己没有参与物业的选任，对物业服务也不满意，也没有和他们签订任何的合同。他们认为，自己在日常生活中，也不需要物业的特别服务，所以不愿意交纳物业费。但这种想法从法律上来讲是站不住脚的。按照我国《物业管理条例》有关规定，业主委员会和物业公司签订的物业管理合同对全体业主都有约束力，每个业主都负有交纳物业费的义务。即使业主委员会没有和物业公司签订书面的物业服务合同，但业主只要事实上接受了物业服务，实际上就默认了物业服务合同，就应该按照标准交纳物业费。但与此同时，如果业主对物业收费存在疑虑，可以通过物价部门查询，看相关标准是否符合规定。如果不符合规定，物业可通过协商或法律手段维权。 过了保修期，房子出问题咋办？
大连晚报 2010-07-19 11:07:47 李秀峰
相信很多市民都知道，购买房屋时，开发商必须提供《住宅质量保证书》，并按要求约定保修期，通常情况下，开发商对精装修住宅中设备保修期为1年，对建筑工程质量保修期为2年。在现实生活中，很多市民在超过《住宅质量保证书》约定的保修期后，发现房屋等出现质量问题，开发商以“超过保修期”为由拒绝维修，给部分市民的维权带来了很大麻烦。有律师指出，根据相关法律，保修期内如果房屋出现质量问题，开发商应当无偿进行维修，直至达到规定或者约定的标准为止；而超过保修期之后，开发商免除的仅是无偿维修责任，并非对房屋质量不再承担任何责任。 螺母断裂导致损失3万多元 孙先生于2006年8月购买某小区的一间精装修房屋，开发商于2007年5月交房，随后孙先生入住。今年6月，房屋内发生漏水，经小区物业公司工作人员检修，确认漏水系卫生间墙内的冷水管道螺母断裂所导致。因漏水造成屋内损坏，孙先生维修共花费了两万五千余元。同时，漏水损坏了下层住户家中近万元的地毯，孙先生只好重新购买一条地毯作为赔偿。孙先生认为，漏水原因是开发商交付房屋中的设施存在质量问题，因此漏水给自己造成的经济损失应当由开发商承担。
但开发商称，发生漏水后，公司积极妥善处理，避免了孙先生的损失进一步扩大，而且螺母断裂也不是自己的过错，《住房质量保证书》中，约定开发商对精装住宅中设备保修期1年，对建筑工程质量保修期2年，而事故发生时间距离购房时间已经超过2年，因此开发商不应承担赔偿责任。 无独有偶，家住我市某高档小区的赵先生，最近也遇到了类似的问题，从2007年入住后，2009年7月开始，赵先生家中的顶棚就陆续掉水泥，如今，客厅处的天棚几乎掉光了。尽管赵先生多次找到开发商协商，但对方均以“顶楼太潮、超过保修期”等为由，拒绝进行维修。 过了保修期，开发商并非对房屋质量不担责 那么，房屋出现质量问题，特别是超出保修期的房屋出现质量问题，应当由谁来承担责任呢？近日上午，记者就此问题采访了大连市律师行业协会建筑地产专业委员会副主任、辽宁诚事律师事务所的任厚诚律师，从保修责任与产品责任两方面进行分析。 任厚诚表示，首先，商品房的保修期，来源于国家行政管理部门为房地产开发商规定的行业规范，要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》，并按要求约定保修期。这在民法意义上，就产生了开发商的保修责任，即不收取费用的修缮责任。“因此，保修期内如果房屋出现质量问题，开发商应当无偿进行维修，直至达到规定或者约定的标准为止。而超过保修期之后，开发商免除的仅是无偿维修责任，并非对房屋质量不再承担任何责任。”他指出。 任厚诚律师告诉记者，在现实生活中，很多市民都遇到过类似问题，也有很多案例最终闹上法庭。 律师认为：“螺母事件”开发商应赔偿 采访中，任厚诚律师介绍，市民孙先生遇到的“螺母事件”也非常有代表性，因为在此事件中，开发商不应以“保修期”为逃避维修的借口。 任厚诚说，从产品责任的角度来看，如果产品存在缺陷造成人身、财产损害，生产者、销售者对受害人要承担民事赔偿责任。而且产品责任是一种无过错责任，即使生产者、销售者没有主观过错，也要对造成的损失进行赔偿。我国《产品质量法》明确规定：因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期为2年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算；因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权，在造成损害的缺陷产品交付最初用户、消费者满10年丧失；但是，尚未超过明示的安全使用期的除外。“商品房作为建设工程，其建设工程中的建筑材料、构件、设备却都属于《产品质量法》的调整范畴。”他说。 任厚诚说，通过上述分析能够看出，孙先生所遇到的因五金件损坏导致的漏水事故，可以适用产品质量法的规定。自交付起3年以来，他的房屋一直处在正常使用状态，根据五金件的正常使用年限，螺母丝断裂显然是螺母本身存在质量瑕疵。而螺母是由开发商作为房屋内设施的一部分出售给购房人的，因此不管开发商对螺母的选择、订购是否存在过错，都应对其断裂造成孙先生的财产损害承担赔偿责任。
律师提示：承租店面时要了解转让人有无转租权
新疆都市报 2010-07-15 10:12:56 张向阳
去年7月，吴先生从他人手上承租了两间门面，付给上任承租人2万元。今年7月，吴先生想将店面转租，被房东制止。吴先生质疑：上任承租人收了我的转让费，为啥我不能再转租？ 房客：门面转让受阻 2009年7月，吴先生花2万元从一位朋友手里接手了位于乌市唐山路的一家饭馆。他接手饭馆后没与房东签订协议，分两次给房东付了一年的房租。
吴先生说：“今年5月中旬，经房东同意，我将其中一间门面房转给了别人，收了对方6000元转让费，我给房东了1500元。6月中旬，房东提出让我租满一年就搬走，不能转让另一间门面。现在我想要回先前付给他的1500元，房东不给。房东的做法合理吗？” 房东：禁止门面转租 7月11日下午，记者看到，吴先生之前经营的两间门面房，一间上着锁，另一间已租给他人，正在营业。 “我家有多间门面出租，不允许承租人私下转让门面。”不愿透露姓名的女房东拿出了与其他房客签订的租赁协议，协议上写明了“不让转租”。 女房东说，吴先生租的两间门面，是以前吴先生的一位亲戚租的。考虑到吴先生亲戚的孩子生病，房租一直收的比较低，最初签了租赁协议，后来没再续签过合同。去年7月，在她不知情的情况下，吴先生和亲戚私下转租了门面。今年5月，吴先生私下转让了一间门面房，给了她1500元。 “7月10日，吴先生租期到了，他想转让另一间门面收取转让费，我拒绝了。”房东说，为禁止承租人私下转让门面，她就与新的房客签订了协议。 律师：转让须房东同意 新疆志通律师事务所律师康明远表示，对经营者转让店铺承租权和经营权而收取的费用，相关法律并没有禁止性规定。所谓的店铺转让费就是租户在店铺租期内（未到期）征得房东同意后，将与房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一任租户，其向下一任租户收取的超过应收房租的费用。如果房屋无装修（或不是租户出钱装修）、无设备（租户原来自购设备）、或无经营项目（指租户不把经营项目留下），一般不产生转让费。但新的租户如果急于寻找店铺，也可能愿意付高于房租的费用，这笔费用也是店铺转让费。根据我国《合同法》的规定，承租人转让承租权，必须经房主同意，否则转让合同无效，房主有权终止对未经自己同意的转让行为。 提醒市民，承租门面房时，一定要了解转让人有没有转租权，如果没有房屋产权人同意的转租授权，所签订的转让协议无效，不受法律保护。 康明远认为，吴先生将转让费中的1500元支付给了房东，房东收了钱，就表示认可了吴先生的转租行为。吴先生付这笔钱是自己真实意愿的表现，不可反悔，因此，不能要求房东退钱。 租房押金成纠纷焦点 律师提醒谨慎签合同
广西新闻网 2010-07-14 09:51:59
随着高校学生的毕业，新一波的租房热开始掀起，但是对于刚毕业的“菜鸟”租客来说，为了避免不必要的纠纷，律师建议签订合同时特别要注意押金的细则。据了解，近年来的租房纠纷中，返还押金成为焦点问题。 合同未到期押金不退还
7月10日，在大塘菜市场附近租房的小高告诉记者，今年2月中旬，他租了间房子。几天前，小高在河东找了份新工作。考虑到每天从租住点去河东上班不是很方便，他就想搬过去和新同事合租，把房子退还给房东。但是，小高向房东提出退还押金和未到期的一个月租金，遭到房东回绝。
小高说，租房前，他和房东签订了租赁书面合同：约定每月租金350元，一次性交足半年租金，押金500元，水电费由承租方按月支付。但对房客提前退租，合同当中并未约定押金和租金能否退还。“现在离租期还有一个多月，我按月结清了水电等费用，且未损坏出租房内家具等物品，房东至少应该把押金和一个月租金退还给我。”小高说。
房东李先生则认为，小高提前退租违约，押金和租金不该返还。李先生告诉记者，租房前他曾和房客有过“口头协议”－－住满半年才退还押金，提前退租，押金和未到期的租金将被扣下。
合同到期未退押金
在京梧新苑租房的小梁也遭遇押金的烦心事，他租的房子到期了，但是没有提前15天告知房东，他的押金也拿不回来。小梁告诉记者，他的租房合同到期7月5日，租房时押了一个月的房租作为押金。合同到期后，小梁想搬走，在房子到期前三天告知屋主要搬走的消息，没想到遭到屋主强烈反对。屋主认为，退房必须提前半个月通知，否则给他造成了一定的经济损失。
小梁表示，他是按照合同约定来办的。7月10日下午，小梁给记者展示了合同，上面写着“如退房提前通知房东，否则押金扣除。合同期满，房客有义务提前十五天告知房东。”小梁说，即使没有提前十五天告知，也不至于不退押金，合同上只是写着有义务提前告知，也没有写清楚如果不提前告知要扣除押金。即使要扣押金，也应该是扣一半，而不是全部。
律师梁远行告诉记者，发生租房纠纷的主要为刚毕业的大学生、年轻白领等。此类承租人流动性较高，工作地点不太稳定，房屋租赁期限往往偏短。在这些纠纷中，返还押金成为主要诉讼点。他建议，房屋租赁出租方和租赁方都应签订书面的租赁合同，合同应尽量将责任明确化，充分考虑可能存在或发生的各种情况。如果合同中对房客提前退租等违约情况有明确约定的，应按合同约定处理；如果合同对此没有约定，只能本着公平的原则协商解决或诉诸法律。
买房宝典：签好购房合同很关键
扬子晚报 2010-07-09 10:34:17
拿抵押消费贷款买房行不行
问：现在房贷难办，听说可利用抵押消费贷款的方式从银行多办些贷款，请问怎么操作？
答：对于想利用房产抵押消费贷款再买房的人，要注意以下几点：第一，抵押消费贷款的申请条件之一是已有房产红本在手，若通过未结清贷款的房产作抵押再贷款，属变相的转加按揭，是已经被明令禁止的业务。第二，抵押消费贷款的用途有严格限制，申请此类贷款需作出使用计划承诺或证明。第三，消费贷款额度有限，抵押普通住宅的贷款额度一般不超过抵押物评估价值的60%；抵押写字楼、街面商业用房、别墅等的贷款额度一般不超过抵押物评估价值的50%。 此外，抵押消费贷款的年限通常在10-15年左右，借款人也是按月还款，但还款方式只有等额本息一种；贷款利率执行银行同期房屋贷款利率，并根据客户的资信状况给予折扣或是适度上调。
怎么知道房屋的使用年限是否缩水
问：经常在论坛上看到房屋使用年限“缩水”的楼盘，不同土地性质的楼盘使用年限有何不同？如何知道我看中楼盘的土地性质是哪一种？
答：在下订金买房之前，了解房屋的使用年限是必须的程序。尽管《物权法》已确定住宅用地自动续期，但是无偿还是有偿尚不明确。倘若不巧你看中的楼盘是商业用地或综合用地，则有更多不确定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权出让最高年限有明确确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年，南京的酒店式公寓用地有65年的。
其二，售楼现场悬挂的《土地使用证》也能透露这一点。按照规定，楼盘销售现场需要悬挂包括《预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《土地使用证》等在内的“五证”，而《土地使用证》上会显示土地的截止使用日期。如果现场没有发现，可以要求开发商出示。
消费者在购买精装修房时要谨慎 “精装修房猫腻多，消费者购买时要注意以下问题：装修风格是否满意？是否符合家居设计的基本规律？装修质量是否过关？是否达到基本环保要求等，”省消协的相关工作人员提醒说，“不过，由于相关部门目前尚没有实行对精装修进行监督检查和验收的制度。鉴于这种情况，消费者在购买精装修房时要谨慎。”
江苏苏源律师事务所房地产部资深律师王炜提醒，在签订精装修房的买卖合同时，开发商往往通过格式合同，对精装修部分质量问题避而不约，购房人往往在购房心切的情况下草草签下合同，等到房屋交付时才会发现装修质量问题。王律师建议，在签订精装修的购房合同时要特别注意以下问题：
一、应在合同中对装修标准、规格、装修发生质量问题如何维修、违约责任的赔偿予以明确，在发生何种情况下，购房人有权要求拒绝收房或要求退房。购房者还应与开发商在合同中详细约定如何承担装修设备质量责任，以免万一出现质量问题时发生不必要的争议。
二、购房者在合同中对装修的标准进行约定，将所有装修项目所需装饰材料的品牌、价格、型号、施工工艺等进行明确的记载。如果开发商有样板间或其他样品的，可以拍照，作为合同的附件。
三、在合同中还应将有关施工规范、验收标准以及装饰工程的监理公司加以明确，并要求开发商出具合法监理报告。
四、在收房时对空气质量、装修材料、内墙涂料等进行检测，这些项目都有国家强制标准。 未如实告知病史超两年也可获赔
金陵晚报 2010-07-09 10:23:51 管伟
因为之前有既往病史，但是，在首次购买保险的时候，并没有如实告知，两年后，投保人身故，但是，根据去年10月份出台的新的《保险法》，保险公司不得不赔。这让刚失去亲人的史先生家属很是欣慰。 2006年4月，史先生在同学处买了一份重大疾病保险，身故保险金为5万元。因为是一份“人情保单”，所以，在填写既往病史的时候，原本有着肾炎病史的史先生打了个“/”，而当时为史先生做保险计划的保险经纪人吴先生明知道史先生身体不好，也只是睁了只眼，闭了只眼。一份保险就这么成交了。
2009年8月，史先生因为左肾多囊出血住院治疗，2009年12月，经医治无效死亡。2010年1月，受益人向保险公司提出了理赔。 不过，保险公司在理赔查勘的过程中发现，史先生在2006年初曾因肾病做过检查。于是，保险公司以史先生在投保时未告知既往肾病病情，没有履行如实告知义务、带病投保为由拒赔，并解除合同。 史先生家人刚经历了失去亲人的痛苦，又受到了保险公司拒赔的打击。不过，史先生当年的好朋友、当年为史先生做保险计划的吴先生表示，其实，像史先生家这种情况，家属是完全可以获得赔偿的。 尽管吴先生已经不再从事保险行业，但是，对于史先生家的情况吴先生表示深切同情。吴先生还帮助史先生家属找来了律师，起诉保险公司，要求法院判决其支付保险金5万元。 江苏天淦律师事务所律师胡一鸣律师表示，如果根据老的《保险法》，那么，按照法律条款的规定，投保人、被保险人故意不履行如实告知义务，保险人有权解除合同，对合同解除前发生的保险事故不承担给付保险金的责任。法院完全可以判决该人寿保险公司不用给付原告保险金。但是，去年10月起实施的新的《保险法》第16条规定，当投保人故意或因重大过失未履行如实告知义务，足以影响保险公司决定是否同意承保或者提高保险费率的，保险公司有权解除合同。但为了防止保险公司滥用该解除权，新《保险法》首次借鉴国际惯例，增设了保险合同“不可抗辩条款”。 “即对于投保人未依法履行如实告知义务的，保险公司可以依法行使合同解除权，但自合同成立之日起超过两年的，保险人不得解除合同；发生保险事故的，保险人应当承担赔偿或给付保险金的责任。”胡一鸣说，以上案件若发生于新法实施之后，虽然投保人未履行如实告知义务，如果在保险合同成立已经超过两年的情况下，保险公司存在承担给付保险金的责任的可能。
二手房涌现“退房潮” 律师提醒如何维权
新华网 2010-06-17 13:43:36 舒静
首付款比例提高、贷款利率提高、异地购房限制、第三套房贷限制……自从更严格的差别化住房信贷政策实施以来，由于买方无能力或无法购房，各地退房情况屡见不鲜，专业房地产律师总结退房的三种情况，并给出维权建议。
盈科律师事务所律师、房地产纠纷专家张仁藏向记者介绍，近期退房情况主要分为三类。一是楼市新政出台后，买方可能因为首付款比例提高、贷款不能或已购经适房等原因导致房屋买卖合同不能继续履行。张仁藏建议，买方可以“情势变更”为由，起诉到法院，要求解除合同，返还购房款。 张仁藏提醒说，存量房屋买卖合同中如约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批，则买方应当在过户交易时用现金补足”，此种情况不得使用情势变更原则。 第二种情况是买家主动违约，他们基于对楼市新政的理解以及对未来房价下降的预期，宁愿损失定金或承担相应违约责任。 第三种情况是买方被动违约，如买方只有先将自己的房产出卖于第三人，才有能力履行与卖方签订的存量房屋买卖合同，由于第三人主动违约或其他原因而导致自己的房屋未能如期出售，进而导致买方不能如期履行合同或无法履行合同。 张仁藏说，在买方违约后，卖方可能主张买方承担合同总价20%的违约责任。法院在裁判违约责任时会综合考虑诸多因素，如作为守约方的实际损失、存量房屋买卖合同的履行程度、违约方的主观过错程度、守约方的预期利益等。买方律师如从这几方面入手，违约金数额可能会大大降低。
律师总结二手房买卖中的八大陷阱
重庆晚报 2010-06-17 13:41:00
二手房的水究竟有多深？市民在买卖二手房时有何应对诀窍？重庆经博律师事务所律师连毅总结了二手房买卖中的几个陷阱： 1、“卖房者”非房主。 对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。 2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。 对策：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。
3、卖房者只是使用权人。 对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。 4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。 对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。 5、签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。 对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。 6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。 对策：购房人一定要看清房屋性质。 7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。 对策：购房人如发现该二手房已出租，应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。 8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。 对策：买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中，来约束卖房人。
房屋转让其它费用惹纠纷
江南晚报 2010-05-19 10:52:37
读者刘女士日前向本报反映，3月初她在上马墩一家房产中介看中了一套198平米、房龄5年的二手经适房，在中介公司的协调下，很快她就和房主签订了转让协议，并支付了首付款。4月初中介公司通知刘女士前去办理过户手续时，她却意外地发现自己除需支付相关费用外，还需负担房屋转让的个人所得税和营业税。刘女士认为个税和营业税应由房屋卖方承担，但对方坚称房屋转让协议上写明了除土地承转让费外，“其它费用”由刘女士负担，自己不应再承担个税和营业税。双方争执不下，所以该套房产至今都没能过户给刘女士。
争论：买卖双方各执一词 刘女士向记者提供了当时的房屋转让协议。协议最后的其他事项中约定，卖方承担土地承转让费，其它费用由买方负担。刘女士说，房屋是买给父母的，因为她马上要移民澳大利亚，急着成交，没多考虑就把协议签了。当时她对相关费用具体包括什么、分别需要多少钱都不是很清楚。4月初刘女士去中介公司查询时才发现，她需要承担的费用竟有7万多元。细查了一下，才发现里面还包括个税和营业税共计3.6万，而这让刘女士怎么都无法接受。 随后记者拨通了房主在转让协议上留下的手机号码。接电话的人自称是房主的妻妹，签订转让协议时她也在场。她说，当时在协议中清楚写明了除土地承转让费外，其它费用由买方负担，而且双方也明确了其它费用中包括除土地承转让费外的一切相关费用和税收，而对于这一点，也在现场的中介公司的工作人员可以作证。 律师：“费用” 并不涵盖相关税收 记者就此事咨询了法舟律师事务所的徐而迅律师。徐律师表示，房屋转让时需支付和缴纳相关的费用和税收，而相关税费的负担除协议中有明确约定的，应按照相关法律规定执行。而按照相关的法律规定，契税由买方承担，而个人所得税和营业税由卖方承担。该转让协议中并没有明确列出买卖双方各自应负担的部分，只是在协议最后约定，除土地承转让费外，其它费用由买方承担。从字面上看，“费用”二字并不涵盖相关的税收。如果当初约定个税和营业税等都由刘女士承担的话，最好表述为“其它税费由买方承担”，或者在房屋成交价格后加一个“净”字，以表明为房屋卖方净到手金额，卖方不会负担相关税费。买卖双方产生分歧的原因就在于对协议中“费用”二字的理解不同，协议中相关条款的表达存在歧义。针对目前双方争执不下的情况，徐律师建议买卖双方最好能通过协商解决此事，因为如果诉诸法律的话，不但整个诉讼过程旷日持久，需要3个月甚至半年的时间，起诉也将针对整张转让协议，标的价值在100多万元，相关诉讼费用也要在几万元左右。（金钟）
父母出资买婚房 夫妻离婚起纠纷
海南特区报 2010-06-17 13:45:34
家住海口琼山区的侯先生2007年结婚时,由父母出资90%买了一套房子做新房。那时,侯先生与妻子的感情非常好,侯先生为了表示诚意，在房产合同上毅然只填写了妻子一个人的名字。 今年五月，侯先生与妻子孙某打算离婚，当夫妻双方就房产进行分割时侯先生却犯愁了,因为妻子提出,房产要确认归她所有。面对妻子的要求，侯先生有些不知所措，明明是自己父母出钱买的房，现在若离婚,房子就要完全归前妻所有吗？法律在夫妻财产分割上是怎么规定的呢?昨天，侯先生给本报热线打来电话诉说了自己的烦心事。
侯先生与妻子孙某是高中同学，在校期间就确定了恋爱关系。2007年两人大学毕业后，都到了谈婚论嫁的年龄。双方父母着手为两人准备婚事。结婚，房子最重要，侯先生与妻子孙某看中了位于南沙路的一套房子，总价35万元。因为两个人刚工作不久，积蓄不多，根本无力自行支付购房款。于是婚房90%的房款都是侯先生的父母支付的，一小部分由孙某父母支付，当时侯先生与孙某的感情相当好，侯先生的父母对孙某也比较满意，房产证上就只写了孙某的名字。 今年五月，侯先生与孙某由于其他原因导致感情破裂，双方均同意离婚。但是离婚时他们对该套房产的分割却产生争议。丈夫侯先生认为，在妻子名下的房屋90%是由他父母出资购买的，应归他所有。而妻子孙某认为他说的没有道理，房产证上写的是她的名字，再说她的父母也掏了10%的购房款，那么这套房产就应该是她的。 妻子孙某接受记者采访时称，我们婚后，公公婆婆给我们买了一套商品房，房产证上写的是我的名字，还添置了不少大件家电。现在，我要求这套房子归我所有，但丈夫及其父母坚决不同意，理由是90%房款是由他们出的，要我净身出户，我觉得这样做根本不公平也根本没有道理，实在不行也应该对我们的房产进行平均分割。 律师点评 夫妻买房之前应做财产约定 针对此案，海南金凯旋律师事务所张继勇律师认为,当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。如果有证据证明该房屋在婚前属于双方共同出资购买的，夫妻二人可以参与分配该房屋。可根据各自出资的份额，按照份额分割该房产。 张继勇律师同时建议，夫妻双方在买房的时候应该做好细致的财产约定以及和父母之间的赠与约定，如果有条件的话，最好去公证处进行公证。这样一来，即使是日后双方婚姻无法继续，法院还是会按照夫妻双方事先的约定处理，避免在财产分割时发生不必要的纠纷。
律师称债主可随时要求还款
楚天金报 2010-05-19 10:39:29 叶纯
“我5年前借了3万块钱给同事，可是没有约定还款日期，现在对方不想还钱，怎样才能讨回这笔钱呢？”昨日，家住青山的赵先生，满脸愁容地找到湖北今天律师事务所律师曾能武咨询。
2005年，赵先生的一名同事因生意上急需资金周转，便找他借钱。由于平时关系不错，而且对对方知根知底，赵先生也没多想，便借了3万元给对方。当时，其同事写了一张借条，可是只写下借款的金额、日期及两人的签名，却没有约定具体的还款日期。 今年3月，赵先生买房需要用钱，便找同事讨要，对方却称生意亏本，不知何时才能还钱。多次追讨未果后，赵先生无奈之下决定通过法律途径解决，却担心没有写明具体还款日期的欠条，过了近5年是否还有效。 对于赵先生的疑问，曾能武律师表示，根据相关法律规定，借条的诉讼时效期限为两年，从借条上约定的还款期限之日起算，超过两年的，出借人未向法院主张权利的，法院将不再保护出借人权利。由于赵先生的借条没注明还款日期，他可随时向同事要求还款，诉讼时效从其要求还款的次日起计算。但是如果赵先生在出具借条后的20年内没主张权利，诉讼时效不再起算。 为避免债务纠纷，曾律师也提醒说，写借条时要写明出借人姓名、借款金额（要有大小写）、借款人签名或盖章及出具借条的日期。如果有利息的借贷还要注明还款方式，利息的计算方法，违约责任等。
伪造证件暗地转让 300多万元楼中楼蹊跷易主
海峡导报 2010-05-19 10:18:57 陈捷 沈华铃
两套市中心的楼中楼，市价300多万元的房子，一转眼，就莫名其妙地变成了别人的房子。王先生说，当他发现自己的房子“飞”走后，震惊不已。他一次又一次地交涉，一次又一次地申诉。 王先生说，他是一次性全额付款买下这两套房子和两个车库的。但是，由于这些房产只有《使用权证书》，没有《房屋产权证》，因此埋下了隐患。 昨日，王先生的代理人、厦门远大联盟律师事务所颜云青律师对记者表示：“这给了租户可乘之机，他伪造使用权证书，把房子抵押、转让了。但是，这样的转让应该是无效的。否则，今后全厦门所有只有使用权证的业主都将惶惶不可终日。” 蹊跷 房子被转让房东不知情 王先生说，1996年，他花了60多万元购买了位于万寿路的万寿综合楼C座和D座的两套房子和两个车库，房子没有产权，但有70年的使用权。王先生还向记者出示了他持有的4本《使用权证书》，这4本证书是由鼓浪屿疗养院颁发的。
颜云青律师说，2002年8月至2004年7月，王先生把两套房子出租给了厦门市中汽智诚汽车有限公司。为了证明房子是自己买的，王先生还向记者出示了当时支付购房款的收款凭证，以及与智诚公司的房屋租赁合同。 “租期到了以后，房子一直空着，我们也没去住，只是偶尔过去看一看。”王先生说，他万万没想到的是，2008年10月份的一天，却发现自己这两套房子都被贴了法院的封条，“我的房子怎么会被贴封条，这太不可思议了!”随后，王先生立即报警，并和律师一起到法院，而从法院了解到的情况更令他震惊不已。 疑云 两种版本证书 谁真谁假? 这时，王先生才惊奇地知道，两套楼中楼被中汽智诚公司转让了。而且，“相关手续齐全”。不过，王先生发现，中汽智诚也有该楼中楼的《使用权证书》。但是，和王先生的 《使用权证书》相比，差异明显。颜云青律师说：“中汽智诚拿的使用权证书是伪造的，首先，鼓浪屿疗养院的公章是假的，你们仔细看就会发现，假证书的公章，字体明显比较粗。” 王先生说，这房子当年是鼓浪屿疗养院建设的，原来楼名为 “鼓疗万寿综合楼”。他于1996年8月22日全额支付了购房款，并拿到了4本《使用权证书》。他手上的4本使用权证书上都盖有原鼓浪屿疗养院领导江先生的私章，为了证明这4本使用权证书是真实的，他和律师从鼓浪屿疗养院找到了江先生的私章印文，并委托福建正泰司法鉴定中心对使用权证书的私章印文与鼓浪屿疗养院提供的私章印文进行鉴定。记者看到，该鉴定中心出具的司法鉴定意见书显示，两份材料上的私章印文为同一私章所盖。 另外，王先生手中的证书是4本，即两套楼中楼和两个车库是各一本证，这和该幢楼其他房产的使用权证书的登记方式是一样的。但是，中汽智诚提供的是两本，是一套楼中楼加一个车库合成一本的证。对此，颜律师说：“这不符合万寿综合楼使用权的登记方式，也违背基本商业惯例。” 更蹊跷的是，中汽智诚的使用权证书上表明，使用权归中汽智诚公司，该使用权证登记日期是1995年6月1日。但是，中汽智诚公司是成立于1997年8月1日。也就是说，该房屋使用权登记时，中汽智诚公司根本还没有成立，却登记在了该公司的名下。 迷局 关键人物突然“人间蒸发” 这个问题的关键人物----中汽智诚公司法人代表林则坚失踪了。就连中汽智诚公司也集体人间蒸发了。2008年10月份，本报记者就曾报道过《巨额债务压垮厦门最牛广本4S店》。报道指出厦门第一家4S店----中汽智诚广州本田特约销售服务店，因老板林则坚卷进巨额债务困境，已于2008年10月10日遭湖里区法院查封。此后，林则坚过去的常用手机就再也无法接通，宛如人间蒸发。 王先生从法院了解到，是智诚公司的法人代表林则坚，授权给中佳担保投资公司，处理两套楼中楼和两个车库的使用权转让、抵押等事宜。后来，中佳公司把林则坚告到法院，法院就把这两处房产查封了。 更令王先生想不到的是，随后中佳公司又以智诚公司的名义，以109万余元的价格把这两处房产转让给了黄某。黄某向中佳公司支付房款后，智诚公司却未能将两处房产交付给她使用，于是，黄某把智诚公司告上法庭，2009年6月份，法院判决智诚公司应将这两处房产交付给黄某。据了解，当时法院也找不到林则坚及其中汽智诚公司的人员，只能通过法院公告的形式，在报纸上通告判决结果。 “智诚公司手上的证书是假的，可能是用扫描的方法伪造的。我的房子，就这样落入了别人的手中，这太荒唐了。”王先生认为，林则坚伪造证件、公章，炮制了两份虚假的房屋使用权证书，并委托中佳出售给黄某，不但构成了犯罪，而且严重侵害了他的合法权益，转让行为是违法、无效的。 回应 房子没有产权如何鉴别? 近日，记者致电厦门中佳公司，询问这两套楼中楼的相关情况。几经波折，记者找到了中佳公司负责协调此事的相关人员，刚开始，她不太愿意接受记者采访。记者再三询问后，她才说：“这个问题，应该是中汽智诚公司最清楚，我们是找不到他们，他们跑了。我们没办法，才以他的抵押物起诉。” 她还说，中佳公司借钱给中汽智诚，中汽智诚拿着使用权证书，将两套楼中楼和车库作为抵押。“我们不需要解释，我们借钱给人家，人家抵押给我们。我们有什么错?有什么可解释的?” 当记者问到，中佳公司在受理抵押时，有没有按规定程序针对中汽智诚提供的《使用权证书》进行审查时，她说：“它本来是没有产权的房子啊，我们怎么鉴别啊?如果这个房子是有产权的，我们可以到房管局查询，并办理转让手续。但是，它本来就只有使用权而已。” 这位中佳的工作人员还说：“中汽智诚把房子抵押给我们公司，法院也应该保护我们的权益。” 专家说法 购无产权房法律风险大 厦门大学法学院副教授、研究生导师黄健雄：本案涉及到所谓的 “小产权房”抵押和转让问题。购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。 “小产权”房屋是被法律禁止上市流转的，也是不能用来抵押的。但由于经济利益的驱动，目前小产权房屋的流通在事实上是存在的，但因房产与地产的强制处置相互关联，适用“房随地走”或“地随房走”的处理原则。在法律层面上，其土地性质与固有特征决定了不能“地随房走”，也必然导致抵押或者转让受阻。 中汽智诚公司作为承租人，并非上述房产的所有人，其通过伪造相关证件等涉嫌犯罪行为，将承租房以房抵债抵给中佳担保投资公司，系无权处分行为，应为无效。中佳担保投资公司将房产再卖给他人，也是有法律依据的。对于最后的购房人而言，也应注意这方面的法律规定，买房时，一定要看售房单位有没有出售资格，千万不要贪图便宜，买只有“使用权”的房子。如果是二手房的话，由于购房合同上的名字无法更改，更可能会出现法律纠纷。由于仅拥有房屋的使用权，就不能像产权房那样去抵押;如果遇到国家征收拆迁，购房人的利益将很难得到保证。 律师说法 受让使用权应征求所有权人同意 只有使用权的房子能否办理抵押，能否办理转让?对此，福建凌一律师事务所林志铭律师说，一些不具备房地产开发资质的单位，在国家划拨土地上，以本单位使用为名建设房屋对外转让，于是出现了“70年使用权房屋”的问题。这种变相的房地产开发行为，违反了国有土地出让使用的规定，因这类变相开发而订立的使用权转让合同，实际上是一种长期租赁合同。 此类房屋的 “购买方”只有使用权，没有所有权，所有权属于原建设单位。因此，购买方没有处分权，因而抵押合同无效，也没有相关部门可以为之办理抵押登记。此类房屋的“转让”实质上属于承租权益的转让，应当取得原建设单位，即房屋所有权人的认可。 林志铭律师认为，在本案中，中汽智诚公司使用伪造的《使用权证书》将房产转让，其转让合同无效自不待言，即使《使用权证书》是真的，中汽智诚公司持有真的 《使用权证书》，也依法不得抵押、变卖上述房产。有关购买人黄某，在这一交易过程中也有过错，受让房屋使用权时，应当取得房屋所有权人即鼓浪屿疗养院的同意，假设当时曾向鼓浪屿疗养院查询，就可以发现其中有诈。
律师提醒：一些电视购物暗藏维权“陷阱”
大连晚报 2010-05-12 10:21:19 王春燕
前不久，市民王先生在某电视购物广告节目上看到一条很吸引人的手机广告：“不通过任何运营商，采用美国航空、航天通讯技术，通过通信卫星传送讯号，是一部卫星电话；在世界任何地方通话统统不要钱；24小时国内、国际长途免费打，价格998元。”然而之后发生的事却证明了“便宜没好货”。郁闷的王先生考虑维权需要投入大量的时间和精力不值得，竟打算“认栽”，但在律师的帮助下，该手机的销售公司将手机价款退回给王先生，并给予赔偿。 被电视购物欺骗，竟要“认栽” 王先生平时电话量大，话费多，因此这款可以免费打电话的手机对他颇具吸引力。看过广告后，他当天晚上就拨打了电视上的订购电话，第四天，他就收到了定购的手机，并支付了1037元（加邮寄费39元）货款。然而，王先生在使用手机的过程中发现，它并不具备广告中宣称的卫星免费通话功能，只是使用SIM卡的GSM网的普通手机，这件事使他非常郁闷，想找商家算账，又担心花费时间和精力不值得，竟想花钱买教训，不追究了。
听说这件消费侵权案的于为民律师劝他不要纵容不法商家的欺骗行为，并决定通过诉讼帮王先生讨回公道。于律师通过购买手机的程序，将电视台的广告和与手机销售公司职员的20余次电话联络都做了录像和录音取证，并将快递单据、发票、手机三包证等证据也都做了备份，依据消费者权益保护法的相关规定，向手机的销售公司发出了一封律师函。要求其退回手机价款，同时给予一倍赔偿，在相关媒体上道歉。 铁证面前，手机的销售公司立刻“软”了，还没有进入诉讼程序，就将手机价款退回给王先生，并给予王先生一倍的赔偿。 一些电视购物暗藏维权“陷阱” 于律师告诉记者，现在很多电视购物的受害者在购买了虚假的、夸大使用性能的商品后，大都自认倒霉。“主要是购买者考虑到维权所需投入的时间和精力要大于产品的价值，往往选择了放弃。”于律师说，因为这种商家往往是三无商家，无资金、无住所、无固定人员，购买者很难采取法律途径维权。 于为民律师提醒消费者，一些广告只提供订购热线电话，不提供供货商其他详细资料，售后服务无保障。经营者提供的发票大多数不是所购商品的正规发票，发票上填写的商家名称与电视广告宣称的不符，也难以认定责任方。另外，尽量选择本地有售后服务点的经销商，对售后服务承诺等双方约定最好以书面形式确定，且要保存购物发票等凭证。 记者了解到，通过这次维权，该手机的广告已不再使用之前的那种夸大的、虚假的宣传词了。
买二手房无法落户口 律师：堤防卖主不迁出
青岛早报 2010-05-12 10:03:43
买了套二手房都5个多月了，钱也付了，可户口就是落不进来。这是为什么呢？因为前房主不肯把户口迁走。昨天，市民丁先生拨打早报热线82888000求助，“这件闹心事怎么才能解决？” 迁户口遭遇“连环障碍” 丁先生介绍，去年12月份，他通过一家房产中介，花30多万元买下了张女士的一套二手房。付清房款，办完过户手续，丁先生成了该房的房主。但因张女士户口没有迁出，他的户口就
是落不进去。
丁先生跟张女士沟通过几次，才知张女士也很无奈。原来她卖了这套房子后，在别处又买了套二手房，可她那套二手房的前房主不肯将户口迁出，她的户口难以迁进新房，只好把户口继续留在原住房。 “像这样的‘空挂户’我一下子就遇到俩，害的我有‘家’难进，这可怎么办？”丁先生说。 “空挂户”造成麻烦不少 采访中记者发现，青岛近几年二手房买卖频繁，房东卖了房子却不迁户，导致新房主遭遇落户难问题，这种现象还不少。而这种现象带来的麻烦也不少，比如原房主有欠债、违法、违章等行为，相关部门都会直接找到户口所在地，这样会影响新户主。（记者 吴帅） 律师说法 遇到此类问题怎么办？买二手房之前要考虑哪些事项？记者采访了山东岛城律师事务所薛强强律师。薛律师说，若双方的房屋转让合同有关于卖方户口的迁出、买方户口迁入的明确约定，则卖方拒不迁出的行为构成违约，按合同约定承担违约责任；若双方合同对此并无明确约定，考虑到我国城市房屋产权、户籍与子女入学之间的实际情况，卖方应履行将其户口迁出的合同附随义务。但是目前仍没有法律规定强制将户口迁出。建议大家买卖房屋的时候，最好在合同里明确约定户口不迁出的相关违约责任。
购房签合同一定别忘记约定解约权
山房网 2010-05-06 10:19:13
购房签合同别忘约定解约权 始终以来，买房者在置业进程中总会遇到各种懊恼和不解，记者近日就二大购房置业的问题征询了天伦文德律师事务所的夏律师，盼望能对各位存在懊恼的购房者们提供有用的信息和倡议。 烦恼一：交钱后想要退房怎么办? 购房的时候经常会遇到这样的烦恼,固然已经缴纳了首付款或是曾经偿付了必定的按揭，但因为宾观或是主观的起因，购房者须要退掉已购的屋宇，这个时候应当怎么处置呢?夏律师告知记者，如果买房人曾经领取了首付款，但盼望解除交易合同，其处置方法须要斟酌多方面的问题。 如果购房人是因为不可抗力或开发商的重大守约行动而请求解除购卖合同，譬如说开发商没有依照计划建房或是逾期交房等，则买房人能够根据买售合同和法律法规的无关规定解除交易合同而无需承当守约义务，或据此与开发商协商解除买售合同。
但如果购房人并没有法定或约定的解约权，则此时购房人解除买卖合同理论上是一种违约行动，从法律的角度，夏律师提示购房者能够通过如下方式处置：其一是研讨交易合同中是否有相干约定，即是否商定了购房人此时的解约权。实际中开发商提供的合同很少会有这样的商定;其二是与开发商协商解除买售合同。如果购房人在付款等方面确切存在艰难，通过与开发商友爱协商，并支付必定的弥补金(包含开发商已经领取的印花税等费用)或违约金，个别开发商是可能批准解除购卖合同的;如果上述方式均不可行，斟酌到此时购房人尚未领取残余房款，则只能通过逾期付款等违约行动强迫开发商提出解除合同，不过这种方式购房人将承当逾期付款等守约义务，倡议购房人在采用该方法前细心钻研买卖合同的无关商定。 懊恼二：怎么界定夫妻二人的房产? 很多购房者打复电话征询置业问题，其中很多都是对于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻二人独特领有房产的问题，重要包含如下多少个方面：夫妻二人独特购置的房子是否可以在产权证上联名?或是夫妻离婚的时候又根据什么方式宰割房产?又或是如果房产证上曾经写了其中某一方的名字,裸，之后是否还能够再往上加名字?如果还在按揭中的房产是否过户? 夏律师表现，夫妻二人共同购置的房子可以在产权证上联名，即夫妻双方共同签订买卖合同并据此办理产权证。而在离婚时，除了斟酌产权证上的产权人之外，还需具体考虑该房产是否属于夫妻独特财产，以肯定是否进行调配。如果属于共同财产的，由单方对共同财产中的屋宇价值及归属进行协商，如果协商无奈达成协定的，根据《最高人民法院对于实用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的说明(二)》第二十条的规定：“人民法院按以下情况分离处理：(一)单方均宾张房屋所有权并且批准竞价获得的，应该准许;(二)一方次张房屋所有权的，由评估机构按市场价钱对屋宇息出评估，获得房屋所有权的一方该当给予另一方相应的弥补;(三)单方均不主意房屋所有权的，依据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行宰割。” 针对是否可以在产权证上加名字的问题，夏律师以为，如果产权证上已经写上了一方的名字，当前是可以通过将该房产的局部产权赠与另一方等方法支付新的产权证，并在新产权证上加上另一方的名字。 退房风险莫小觑 违约重点看合同
南方网 2010-05-12 09:51:52 左娟 魏终超
既想退房，又想尽量减少损失，怎么办？本报通过采访多名业界律师，梳理出在房产交易不同环节的退房行为中可采取的方式和需要注意的不同问题，其中最根本的一条还是先搬出合同（包括认购书、佣金合同、商品房买卖合同、按揭贷款合同等），用放大镜仔细看清楚，例如违约责任一条的约定就可能不只是损失定金，有的是按房价总款10%- 20%的违约金，卖方选择违约金起诉买方的可能性比较大。 1手房 一看房、选房 二交定金、签认购书 如仅签署《深圳市房地产认购书》，尚未签订正式的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购房者可在签正式合同时要求特别约定“如银行按揭不成，买方有权解除合同”，在开发商拒不同意导致合同无法签订的情况下，双方均无过错，开发商应当退还购房者定金；如果买方打定主意不管按揭成不成都不买了，那就只能以损失定金为代价退房。
三签订《商品房买卖合同》 如已签订了正式合同要退房则需要看合同约定。如合同对按揭贷款不成的后果没有任何约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定，购房者有权解除合同，开发商应当退还购房款本息及购房定金。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。所以，如果购房者发现《商品房买卖合同》的附加条款在之前签订的《商品房认购书》中并没有出现，而且是因为双方无法就此达成一致而导致无法签订《商品房买卖合同》，属于不可归责于当事人双方的事由，可以要求开发商返还认购定金。 如合同明确约定“买方按揭不足或不成需一次性自筹资金补齐或支付”，买方就无权解除合同，如果退房不买，开发商可以没收定金并追究其违约责任。 四验收、入伙 至此环节，除非由相关政府部门或鉴定机构确认该建筑物存在主体结构上的质量问题，才可能退房并返还房款。 五发房产证 特别提醒 发展商在合同中附加免责条款，可拒签 深圳市规划局与国土资源委的统一格式认购书只有6条，但部分开发商可能为防止买方退房而附加了免责条款，如“买方按揭不成需一次性付款”、“按揭不成开发商有权单方面解除合同并对此房屋另行销售”等，那么购房者应要求去除此项约定，或改为“若按揭不成开发商同意解除合同并退还定金。” 即使按揭不成，也勿逾期不签正式合同 与此同时，在签订认购书后，即使明知按揭不成，买方也应当在约定的时间内到开发商处与开发商协商签订预售合同，并要求加入按揭不成有权解约的条款，否则开发商将可能以购房者在约定期限内无故不签订预售合同为由没收定金。 购房者签约后要保证手持一份合同 《商品房买卖合同》一般一式三份，购房者、开发商、银行各自持有一份，由于涉及到签订按揭贷款合同之后，银行需一段时间审批才能发放贷款等因素，开发商往往要求在签约之后暂时收回购房合同统一办理，但这其中不排除有恶意开发商借此机会修改合同约定，所以购房者最好要求多打一份或者复印一份购房合同，由开发商盖公章确认，保证手持一份。 2手房 一看房、选房 二交诚意金 如果买方只是交了诚意金，没有签订任何合同，那么想退房的话可以拿回诚意金。如果交了诚意金又签了诚意金合约，一般会约定以什么价格成交等内容，那么诚意金会被中介或卖方没收。 三买卖双方达成协议、查档、交定金 如果在合同中有约定卖方只能没收定金，买方可以损失定金为前提退房。如果在合同中约定了卖方可以没收定金或者是追究违约金，那么到底是要定金还是违约金选择权在卖方，这种情况在现实中见得最多。在一般的二手房合同中，都会约定有房价10%-20%的违约金，买方面临的风险就是损失定金或违约金。 如果卖方愿意没收定金或者让买方再补一点损失，双方可以协商解除合同，那是最直接的解决方式。但一般违约金都会高于定金，卖方选择违约金并起诉买方的可能性比较大，但法院会不会支持这么高的违约金，要看法院的自由裁量。 至于买方声称贷不了款或贷不足款是政策原因导致，应属不可抗力可以解除合同，不同律师对此有不同看法。有律师认为政策确实不能预见、不能避免也不能克服，属于不可抗力的范畴。但也有律师认为，在政策出台之前，媒体已经有大量的报道，政策出台属于可以预见的事情，且合同中已经有约定，如果贷款不足就要补齐，这说明大家对于银行贷款可能出现问题都有预期，在2007年的类似案件处理中，法院也是判决政策变动并不属于不可抗力。 四首期款监管 一般首期款会比较多，在监管期间没有买卖双方的签字是不能处置的。所以一旦买方想退房，首期款如何拿回来是个比较大的问题。一般的解决方式有三种：一是协商一致同意返还给买方；二是一般在监管协议中都会约定，三个月没有过户，资金会自动返还给买方；三是通过法院判决书形式拿回。如果买卖双方协商不成，卖方故意拖时间而买方急需资金使用时，可以考虑主动起诉卖方要求解除合同并返还首期款。 五赎楼 担保公司已经介入赎楼，买卖双方已签订赎楼协议，这时一般会产生一些必要费用，一旦买方想退房违约，那么这些费用是由违约方即买方承担的。如果担保公司已付出了资金去赎楼，且一般在赎楼协议中会约定一旦有人违约不成交，担保公司有房产的处置权，这时如果买方想违约退房，违约成本是很高的。 比如1 0 0万元的房子，如果担保公司把房子拍卖时只值70万元，那么30万元的差额是由违约方即买方来承担的，还有担保公司的利息等费用、支付卖方的违约金等，加起来数额巨大，所以如果已经到了赎楼阶段律师建议还是继续履行合同。 六申请银行按揭 七办理过户 已经过完户，但银行贷款还是没批下来，这与担保公司已经赎楼的情况相类似。 八物业交接 特别提醒 合同写明退房只弃定，便于预估违约损失 签订合同时，一定要仔细看清楚合同中是否有贷款不足要补齐房款的约定。如果有就要进行更为详细的约定，例如原来约定是贷款八成的，即使买方只能贷款七成买方还能承受，贷款更少就不能接受，那就在合同中附加约定如果贷款低于七成，买卖双方可以解除合同，那对于买方来说更有保障。 另外，在签订合同时，买方可以跟卖方约定，买方违约退房卖方除了没收买方的定金外，不能再追究其他责任，那么买方的损失也可以锁定。 获知贷款不成，买方越快通知卖方越好 如果买方发现因贷款原因或预期房价下跌确实不能履行合同，那应该第一时间发函通知卖方，并明确告之：为避免合同不能履行后给卖方造成损失，卖方在接函后即可另行处理涉案房屋，如因卖方的原因导致损失扩大，责任自行承担。根据《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。例如100万元的房子，价格下降到95万元，买方已经明确提出无力支付首期款无法履行合同，而卖方继续拖时间导致房价下降到80万元，那么卖方也是拿不到房价下降20万元的损失，而是5万元。 法律支持 刘子孺 广东中圳律师事务所律师 张茂荣 广东德海律师事务所主任律师 霍静 广东国晖律师事务所律师
没有土地证的二手房能买吗？ 律师：有三大风险
每日商报 2010-05-04 10:28:40 崔丘
“没有土地证的二手房能买吗？”昨天，毛女士打进商报热线85188518反映，她在萧山打算买一套房子，结果签了合同才发现对方没有土地证，现在不知道该怎么办。 毛女士的儿子在萧山一家企业上班。毛女士一直打算给儿子在萧山买一套房子落户。4月13日，毛女士在网上看到一套中介公司挂出的二手房，价格为120多万元。 毛女士觉得房子离单位近，就打算去看看。“过去一看，发现里面还有人住，但中介告诉我房子今天不买，就要被别人抢走了。”在中介的催促下，毛女士生怕错过买房子的机会，就急着签下了购房合同，并交了一万元定金。
“签合同之前，我问了是不是学区房，能不能入户，对方都肯定地回答‘是的’。我没细想就签了合同。”毛女士说。 此后，毛女士打电话给中介，要看房屋的三证，结果被告知没有土地证。“问过亲戚朋友，二手房买卖都要三证齐全的，中介却说不影响过户。”毛女士感到困惑。 现在，由于首付款没交，毛女士时时接到催款电话。“现在我有点不想要这个房子了。但是对方却跟我说，如果我没有按时付首付款，要承担违约责任，赔偿违约金。”毛女士说。 浙江君策律师事务所律师林忠再表示，理论上说，二手房需要三证才可以交易，所以没有土地证是不可以交易的。但是实际操作过程中有些房子还是可以过户的。 产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证就意味着房主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被人侵占的时候，业主将无法维护自己的合法权益。所以，没有土地证的房子面临三大风险，虽然房产证握在自己手里，但土地使用权仍属于房地产开发商，这就不能排除开发商以该土地使用权“大证”向银行抵押贷款的风险；不办理土地证，有的单位可能会非法把土地使用权转让给他人，使购房者蒙受不必要的损失；土地使用证和房产权证不齐影响上市交易。 林律师称毛女士目前的情况，她可以要求解除合同。这并不是违约，而是由于对方证件不齐造成合同无法履行，毛女士无需承担违约责任，并且还可以让对方退定金。