苏州市文广新局局长:上海胜康廖氏房地产开发有限公司诉陈树添、黄波薇等租金回报保证纠纷案

(2000)沪一中民终字第2461
上海市第一中级人民法民事判决 (2000)沪一中民终字第2461
上诉人(原审第一被告)：上海胜康廖氏房地产开发有限公司，住所地：上海市浦东新区商城路738号
法定代表人：查杰，董事长
委托代理人：程惠瑛，上海市汇英达律师事务所律师
被上诉人(原审原告)：陈树添，男，1943年4月22日生，新加坡人，住新加坡京土路14?20号14楼花拉阁151－E座
委托代理人：胡菁，上海市华联律师事务所律师
被上诉人(原审原告)：黄波薇，女，1947年7月1日生，新加坡人，住址同上
委托代理人：胡菁，上海市华联律师事务所律师
被上诉人(原审第二被告)：廖氏国际集团有限公司，住所地：香港九龙尖沙咀漆咸道南39号铁路大厦1603室
法定代表人：廖王汉，董事长
被上诉人(原审第三被告)：上海浦东商业建设联合发展公司，住所地：上海市浦东新区即墨路97号2楼
法定代表人：陶达华，总经理
上诉人上海胜康廖氏房地产开发有限公司因与被上诉人陈树添、黄波薇、廖氏国际集团有限公司、上海浦东商业建设联合发展公司租金回报保证纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2000)浦民初字第1674号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结
原审法院查明：原告与第一被告于1997年1月8日订立上海市外销商品房出售合同并经上海市公证处于1997年1月18日公证，原告以197，980．00美元购得上海胜康廖氏大厦16层07室房屋。双方还签订了《上海胜康廖氏大厦租金回报保证协议》(以下简称《回报协议》)，第二、三被告分别为该协议保证，对第一被告履行该协议承担连带责任，保证期到该协议完全履行完毕时止。《回报协议》和两份担保书作为前述房屋出售合同的附件一并进行了公证。《回报协议》载明：本协议作为出售合同不可分割之附件，与出售合同具有同等法律效力。同时规定了在买方已缴清所有楼款并签署出售合同及其他相关文件的前提下，租金回报保证期从付清楼款之日或放贷银行计息之日起，两年内由卖方提供租赁服务。无论是否租出及出租的金额大小，每年租金回报均为楼价的15％，高出此比例的租金归卖方所有。并约定卖方自租金回报保证期开始之日起的第一年每六个月一次性支付前六个月的租金回报，第二年起每到三个月支付一次租金回报，逾期则按12％支付延期付款的利息损失，如迟延付款超过60天，则另加5％之罚息。协议又规定买方须已和卖方指定的总代理廖氏国际集团有限公司即第二被告签订租赁委托书，并授权卖方从租金回报中扣除租赁委托书中规定的租赁佣金给总代理即第二被告，否则将无权享受由卖方提供的租金回报。1998年4月15日，原告通过贷款付清了房款。1997年2月21日，原告取得了上海市房地产权证。此后，由于原告多次催讨未能取得协议约定的租金回报，故向原审法院起诉要求被告给付所欠租金及迟延利息。另，1995年4月17日，原告就其所购物业与第二被告签订了《上海胜康廖氏大厦租赁委托书》，其中约定的佣金为1．5个月之租金。
原审法院认为，原告与第一被告签订的《出售合同》及《回报协议》是双方协商一致情况下所签并经公证，内容不违反我国法律，应为合法有效。第一被告理应按《回报协议》的约定向原告支付租金回报，并承担延期付款的违约金。第二被告、第三被告就《回报协议》分别出具担保书，应按担保书的承诺承担连带责任。判决：
1、被告上海胜康廖氏房地产开发有限公司应向原告支付租金回报55，681．88美元，并支付该款利息。(其中 11，136．38美元从1998年10月15日起按年利率12％计60天，60天后到1999年12月31日按年率17％计，14，848．5美元从1999年4月15日起按年率12％计60天，60天后到1999年12月31日按年率17％计；7，424．25美元从1999年7月15日起按年率12％计60天，60天后到1999年12月31日按年率17％计；7，424．25美元从1999年10月15日起按年率12％计60天，60天后到1999年12月31日按年率17％计。)2、被告廖氏国际集团有限公司、上海浦东商业建设联合发展公司就前项判决确认的第一被告的责任承担连带责任。案件受理费人民币10，360元，由第一被告承担，第二、三被告对此承担连带责任。
上诉人上海胜康廖氏房地产开发有限公司不服上述判决，以租金回报不是买房的优惠条件；委任书没有写明具体的委任权限，其无法将房屋出租等为由向本院提起上诉要求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈树添、黄波薇辩称：其已出具了租赁委托书、已将有关权利全权委托上诉人，要求驳回上诉。
本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，予以确认。
本院认为：上诉人上海胜康廖氏房地产开发有限公司与被上诉人陈树添、黄波薇签订的《上海市外销商品房出售合同》和《上海胜康廖氏大厦租金回报保证协议》系双方当事人的真实意思表示，其形式及内容符合相关法律规定，原审法院认定有效应属正确。上诉人理应按约给付被上诉人陈树添、黄波薇租金回报，拖欠不付，显属不当。原审法院判决上诉人承担支付租金回报及相应利息，应属正确；被上诉人廖氏国际集团有限公司、上海浦东商业建设联合发展公司就《上海胜康廖氏大厦租金回报保证协议》分别出具担保书，原审判决其承担连带责任，亦属正确。上诉人认为被上诉人陈树添、黄波薇未写明具体的委任权限，其无法将房屋出租等上诉理由与本案事实不相符合，本院对其上诉理由不予采信，对其上诉请求不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，360元，由上诉人上海胜康廖氏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张国
代理审判员 郑卫
代理审判员 严卫
二ＯＯＯ年十二月二十五
书记员 陈敏