艾莉亚斩赤红之瞳本子:我国城镇化与房地产业的发展方向2

我国城镇化与房地产业的发展方向
我国城镇化商品住宅需求的趋势
1月7日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知提出的政策总体上是可行的、正确的。有一些同志认为，像北京、上海、深圳、广州、杭州等一线城市，房地产的价格要跌一半才对，我不是很赞成。房地产在部分城市虽然有泡沫，当前也显现了很多危险的信号，但是如果房地产价位跌得太快，会有更大得危险性，对于经济的影响也会更大。房地产已面临“两难”境地，究竟是不是就会出现很大的问题？我认为，只要宏观调控适当，不会出现太大的问题。因为只有部分城市有泡沫，而且我国的房地产业应该说还是一个朝阳产业，还有很大的发展空间。
我国居民对于住宅的需求很大。按照“十一五”规划的要求，在2050年要达到中等发达国家的水平。2050年离现在还有40年，这40年要达到中等发达国家的水平，那么中等发达国家是什么标准？经济学家们虽然没有提出具体标准，但有一个共识，即现在的韩国、中国的台湾省属于中等发达水平。目前这两个地方的农业人口都是12.5%，我们现在的农业人口按国家统计局的统计还有55%左右。要达到中等发达国家水平，就必须把农村人口降到和韩国、台湾地区差不多，城镇化的任务非常重。计算一下，若这40年把农村人口降到20%，按照中国科学院的预测，2050年我国人口规模是15亿左右，也就是说，平均每年要转移农村人口1400万以上。我们在改革开放三十年当中，农村人口大概转移了三亿六千万，平均每年转移1200万人口。但是这1200万人口并没有真正实现转移，要真正实现转移必须在城市有相对固定的工作岗位，有住的地方。现在城市的流动人口规模非常大，最近有调查，上海和北京流动人口达到800万。所以说三亿六千万转移的人口，还有相当一部分比例没有实现真正转移，还是“流动人口”。当然，有一部分真正转移了，在城市买了房子有了住所，有了较稳定的工作，可以安居乐业了。但是，这个比例不是很大，相当一部分还没有真正安居乐业。
在今后40年里，每年1400万以上的人口要转移，加上没有完全转移的人口，对于住房的需求非常大。按照现在的城市人口人均居住面积计算，每年需要商品房至少是六亿平方米。所以说在城市化过程中，房地产业无疑是一个朝阳产业，无疑需要进一步发展。在城镇化发展过程中，还有旧房改造和配套商用房屋的发展，还有机关、办公、社会服务、医院、学校等等。把这些加上，每年房屋建筑面积至少是在20亿平方米左右才能满足需求。所以说房地产业的规模不是萎缩的趋势，而是进一步发展的趋势。
城镇化道路与房地产发展的方向
我一直不赞成对大城市过度扩张，也不赞成某些省搞所谓城市圈和城市带。只着眼特大城市的发展，这样的发展方向对于经济的平衡发展是非常不利的，而且带来的社会效果也非常差。拉美地区的情况，不多说大家也都很清楚，我们不能走这个路。
欧洲、美国、日本这些发达国家，开始也走过大城市化，但很快得到了遏制，注重全面发展，平衡发展。日本的特大城市只有一个东京，英国也就是伦敦、法国是巴黎。美国特大的城市也不多，恐怕真正的特大城市也就是纽约。但是日本、欧洲和美国的小城镇发展得非常好，很美、很舒适。所以，我不赞成搞城市圈、城市带发展大城市，而应该是城乡统筹，发展中小城市。
因此，我们的房地产发展方向应该是重心向下，应该是在二线城市、三线城市去发展。将来发展最迅速的可能是以县城为中心的小城镇发展。这是我们在未来城镇化发展过程中，应该引导的方向。日本是有经验教训的，日本在工业化过程中，开始是以东京为中心的大城市的发展，发展非常迅速。后来在1955年12月，就提出了新农村建设问题。提出构想之后，1955年到1962年七年的时间，新农村建设没有取得很大成绩。那个时候的指导思想是就乡村建设乡村，就农村建设农村，是想改变农村的落后面貌，没有城乡统筹思想，结果并没有取得很大的成绩。我们现在的新农村建设，依我看可能也是他那个时候的指导思想。就农村建设农村，没有把新农村建设和城镇化过程结合起来，更没有与工业化结合起来。日本在经过七年之后中间停顿了五年，深入总结经验教训。到1967年重新启动，1967年到1979年又经过了十三年的努力，成绩很大。这十三年就是一个城乡统筹的观念。第一，提出要把农村建设成具有魅力的舒适的生活空间。所以现在日本，广大农村的社区确实是比较舒畅的生活空间，比东京要好得多，不仅空气好，其他的设施跟大城市没两样。第二，是向农村引入工业。在1967年的时候日本出台一个法律，叫做《农村地区引入工业促进法》。在这个法律的约束和引导之下，大量的工业不是集中在大城市，而是向城镇、农村发展，着重建设小城镇。在这十三年当中发展和建设了3100个市町村，占日本农村市町村总数的80%，收到的成效非常好，解决了城乡二元经济结构问题，实现了农业的现代化、农村的现代化和农民的知识化。概括成“四高”：第一高是农民收入高，2002年农村户均收入是787万日元，折合人民币是56万人民币。比当时城市工薪家庭的收入要高12.7%；第二高是城镇化水平高。2002年农村的人口已经下降到了7.8%，农村人口的下降，这是现代化的一个很重要的标志。一些发达国家如美国是3%还不到，法国是5%，德国5%，发达国家农村人口大概都在5%以下。第三高是农民素质高。日本专门种水稻、种水果的差不多都是农学院的毕业生。第四高是农产品质量高。日本农产品的标准化、规格化水平在世界上是名列前茅的。
所以，我们在今后一定要发展小城镇、中等城市，只有这样才能促进城乡的均衡发展，才能使得各个地区的经济得到均衡发展。而不是像现在这样，把上亿的农民工引向珠三角、长三角和北京、上海这样的大城市。这样的发展模式一是带来的问题很多，二是不可持续。因此我们房地产的发展方向，我主张是重心下移，促进小城镇发展。现在在大城市炒地炒房的畸形发展方式是不健康的，而且对于整个国民经济的影响是危险的。政府炒地非常危险，会导致金融危机。地王拿地的基本上都是国有企业，而资金基本上是从银行贷出来的。买了地，再用地担保再贷款，这是日本出现经济危机的经验教训，我们绝对不可以重蹈日本的覆辙。
应当如何促进房地产健康发展
房地产健康发展必须坚持市场化原则，必须明确政府的职责是什么。在房地产的调控中，必须是经济办法为主，行政办法不能过多的使用。经济的办法是政策引导、市场约束，而行政的办法是命令、规定硬性的约束。我们在近几年的房地产政府调控当中，应该说有很多经验值得总结。我分三点来谈我的观点：
第一，当前要用经济办法遏制社会资金炒房，用经济和行政相结合的办法来遏制政府炒地。
一部分有钱的人去炒房，去投资，去赚钱，你用行政的办法限制是做不到的，也不应该这么做。只能用税收等经济办法，才可以遏制社会资金的炒房。应该说我们可用的手段很多，我举过例子，买一套房子200万，卖一套房子300万，赚100万，如果我们收你80万的个人所得税，你看他还炒不炒。英国的很多经验是值得我们借鉴的，比如说收财产税，收交易当中的交易税，用各式各样的措施遏制炒房。房地产住宅建设就是保证居者有其屋，让没有屋的得有屋，而不是进行炒作赚钱，因为炒房就一定会形成泡沫，这是必然的结果。
现在部分城市的房价上涨太快，主要是因为炒房形成了虚假需求，因为炒房，一个人买了多少套，不是为了住，而是在炒作，看起来对于住房的需求好像供不应求，实际上这个需求是虚假的。这种虚假需求最终就形成泡沫。所以现在要遏制虚假需求，要阻止炒房。这只能用经济的办法。而遏制炒地，既可以用经济的办法，但我看更多的要用行政办法。因为是国有企业在那儿炒，土地出卖方是政府，购买房是国有企业，实际上也是政府，这不用行政的办法用什么办法？把地价炒得这么高，对于真正的房地产商也是没有任何好处的。一般的房地产商能够搞得过一拿几十亿、上百亿贷款的国有企业吗？搞不过。这样发展是非常危险的，所以说应当用行政的办法坚决遏制。
更多小城市、更多落后的地方没有土地转让金的收入，只有少数的城市有这种优厚收入，这在分配上也是不公平的。土地是国有的，国有应该是分配公平才对。部分城市用炒地收入建设城市，看起来有道理，实际上没有道理，政府应该管理好土地转让金，把土地转让金使用得更有效，更加公平合理，才能促进国民经济均衡发展，那才是正当的。
第二，要用经济的办法发展绿色建筑，促进节能节地节水和环保。
发展绿色建筑，在技术上已经有了规定，有一些规定只是完善和修订的问题。但真正要达到规定要求，行政的办法也是达不到的，只能用经济的办法。比如说前两年90平方米的限制，这限制得了吗？不让你盖高端的、奢华的房子，行政限制得了吗？我有钱，我需要住洋房、住别墅、住高档的，你不能禁止我住。我有钱我需要住100平方米、200平方米、300平方米的，你怎么不让我住？只能用经济的办法去调控。比如说确定一个人均住房面积数，多少平方米以下不征收资源税，多少平方米以上要征，而且累进的征资源税。你有钱，你占了比别人多资源，人家平均一个人只有30平方米的建筑面积，你住了60平方米，你住了100平方米，你占用的资源比人家的多，我征你的资源税合情合理。你有钱来住上五千万、一个亿的别墅，可以。你购买的时候，我就再征收五千万、一个亿的资源税，因为这对政府有利，对节约资源也有利。
再比如说，节约用地。要设计一些环境更好的社区，占地多一点，满足收入比较高一些人的生活，那也不是不可以，适当的用经济的办法来约束、制约。所以要真正促进绿色低碳住宅的发展，应该制定合理的经济政策，用经济的办法来进行调控，才是有效的。
第三，要明确政府的责任。
在房地产当中，政府的责任究竟是什么？我不赞成政府搞所谓经济适用房，我认为在市场经济的情况下，商品房是不能两种价格并行的，要让它完全市场化。经济适用房一套价格，一般商品房又一套价格，问题就会很多。而且不是像政府设想的那样美好，解决不了低收入人群的买房问题，所以说我不太赞成。市场经济只能是一个市场原则，大家才是公平的。如果你规定这样几种方式去运行，那肯定是不公平的。政府也很难做到真正的廉洁，腐败一定会滋生。
所以我主张政府不要做这样的事，那政府做什么？我认为，做两件事。第一件事，根据需要盖廉租房。因为确实有一部分人需要住房，他买商品房确实买不了，只能租房住，政府就做这个事情，各国都这样，政府就是解决廉租房的问题。经济适用房的提法和经验是从哪儿来的？是从新加坡来的。我不认为新加坡的经验对我们有什么用，中国是13亿人口的大国，这么大的面积，各种情况它的经验对我们没有什么用处。市场就是市场，搞廉租房是政府的第一责任。第二件事，搞棚户区的改造。棚户区住的是在五十年代、六十年代对国家的发展献了青春、做了贡献的老职工，到情况比较好的时候他们下岗了退休了。政府应当采取措施让他们同享改革开放的成果。所以棚户区的改造，应该是政府的责任。
总之，在房地问题上，我主张房地产业发展方向是重心向下，为促进我国城镇化做贡献。宏观调控要以经济手段为主，用政策引导，促进房地产业健康稳定发展，谨防房地产业大起大落。