艾嘉曼化妆品产品图:拚政績 摩天樓，愈蓋愈高

據統計，中國在建或計畫中興建的超過300米的摩天大樓有幾十座，而且大部分集中在南京、重慶、武漢、天津等二線城市。

在西方，大城市的摩天樓不少是公司總部的所在，代表資本的力量；而在中國，城市地標的高樓更像是政府的彪炳功績。　

「建好這個樓我才知道，上海的今天不是南京的明天。」開車經過年底落成的南京綠地廣場紫峰大廈，眼看著這棟「世界第七高」在後視鏡裡漸漸拉長，大廈的業主之一，南京國資集團總經理王海濤發出這句感嘆。

他的話既有欣慰，又有不甘。素以「全國五大都市」自恃的南京，總算有了拉近北上廣的高度。但從之前的南京第一高德基廣場（二期）的280米呼地拔高到紫峰大廈的450米，城市垂直擴張的速度，又不甘心步浦東陸家嘴的後塵。

紫峰大廈採用螺旋結構，對建築稍微懂行的人，一眼就能看出它脫胎自「美國第一高」芝加哥西爾斯大廈。西爾斯大廈興建於上世紀70年代的摩天樓熱潮，它把芝加哥這座地理上位於美國心臟的城市拔高到443米，迅即打破了一年前（1973年）紐約世貿中心雙塔創下的「世界第一高」紀錄，讓林立的曼哈頓摩天樓群，在芝加哥面前要收斂起它睥睨天下的神色。

說起來，芝加哥才是摩天樓的搖籃。這個從1871年的一場大火中重生的城市，摒棄了傳統建築材料石與木，在19、20世紀之交，用鐵與血煉就了一副新的城市骨架。1885年建成的芝加哥家庭保險公司大廈，是世界上第一座採用鋼框架的高層建築，在當時引起了震動。自此一發不可收拾，全球第一棟超200米的摩天樓，紐約大都會人壽保險公司大廈的建成，距今已有100年。世貿雙塔的廢墟Groud Zero，在人們心裡留下的陰影尚未驅散，摩天樓卻在中國逆勢拔起。武漢長江中心606米、大連綠地中心518米、蘇州國際金融中心450米……當富得冒油的杜拜把哈利法塔（原名杜拜塔）高度的秘密憋了五年，九州在建的摩天樓，卻一個個事先張揚了「衝擊紀錄」的欲望。

「這是一個建築師的好時代。過去在西方，一個建築師畢其一生，頂多能參與兩到三個摩天樓項目；如今在中國，一個建築師每十年做兩到三個摩天樓，也不稀奇。」 SOM建築設計所誕生於芝加哥鐵血重建的年代，其中國區總監周學望（Silas Chiow）如此斷言。

「從2010年下半年到2011年上半年，我們在東北、東南、西南建成的超高層就有10幢。像這樣短時間、高密度地建造摩天樓，全球只有我們一家。」綠地集團副總裁許敬自信滿滿。

上世紀90年代，在上海浦東相繼興建的金茂大廈和環球金融中心，是中國第一輪摩天樓熱潮的代表性案例。「1990年代，上海想要成為中國乃至亞洲的金融中心，政府意識到必須去吸引資本，所以必須建摩天樓。這是一種形象戰術。」據柏林城市規畫師克里斯蒂安?哈杰回憶，早在民主德國時代，一位在東柏林參觀的上海市長，就曾提出看看市中心高層板樓的要求。

眼下，「形象戰術」的思維在二三線城市形成了跟風。華東建築設計研究院有限公司自1990年代開始，參與了中國近半數200米以上的超高層建築項目。據其市場經營部經理陳永佳表示，二三線城市的摩天樓項目激增，就是在這兩年裡起的波瀾。在上世紀90年代初，以陸家嘴為代表興起的第一輪摩天樓熱中，多由政府直接接洽摩天樓的建設。時到如今，由政府立項，地產開發商投建摩天樓項目的模式，漸成主流。

在中國的二三線城市，政府是興建摩天樓的主要推動者。摩天樓作為城市地標，被視為向投資者注入當地經濟發展的強心劑。但周學望還是指出了這一輪摩天樓熱潮和三、四十年前美國境況的不同：美國城市的摩天樓，不少是公司總部的所在，代表著資本的力量。「而在中國，城市地標更像是政府的彪炳功績。」

SOM從上世紀90年代初進入中國以來，承擔了上海金茂大廈、南京紫峰大廈等項目。在與地方政府打交道的過程中，常要花不少時間來降低他們對摩天樓高度的預期。據周學望表示，目前在建的天津濱海新區CBD項目，當地政府提出要造600米高，好說歹說才接受了450米的方案。而在南昌綠地中心的項目中，因為政府對樓高的預期從150米提升到250米，投資方綠地集團才再次找到了SOM，因為他們是杜拜塔的設計方。

對大樓高度的偏執，在周學望看來，是因為「中國政府的官員都有其任期，在任期之內他們希望能夠顯示政績，而在硬件建設方面的政績又最顯著」。這一論調也得到了上海同濟城市規畫設計研究院匡曉明所長的認同，「現在比GDP已經不興了，民生又不容易量化，還有什麼比搞摩天樓更顯眼的嗎？」

南京紫峰大廈於2009年6月建成，坐上了江蘇省第一高樓的交椅。但是，屁股還沒坐熱，九個月後，就傳來了蘇州國際金融中心超高層奠基的消息。這棟位於蘇州湖東新區CBD的樓高一樣是450米，但建築實體高度卻要超過去掉樓頂天線後的紫峰大廈，讓後者的「江蘇省第一高樓」有名無實。

地方政府間的掰手腕從台上到台下，掰完GDP，又掰起摩天樓的高度。在江蘇省內，蘇州和無錫相繼在2009年跨入人均GDP過萬的城市行列，省會南京卻才趕上南通的水平。在長三角16市中，南京的人均收入進入不了前十，但房價穩居前三。房地產收入占南京市GDP的15%，似乎格外需要樓高支撐對經濟的信心。

「但是，建摩天樓是很現實的事，資本對於高樓太重要了。」如環球金融中心的設計方KPF建築事務所創始人尤金?科恩所說，地方政府騰出土地，還需資本的眷顧。據《財富》雜誌報導，1993年10月，環球金融中心未來的業主森大廈集團總裁森稔到訪上海，時任浦東新區管委會主任的趙啟正告訴他，政府打算在陸家嘴中心區建三座超高層，第一座政府出資，第二座就讓森稔來。

但在南京、鄭州、南昌等城市，金融服務業所占GDP的比重不高，摩天樓的主要消費者，世界500強企業落戶不多。反倒是各地普遍存在著寫字樓租售價格與住宅「倒掛」的現象。市中心騰出黃金地塊，虛位以待開發商，卻一直處在畫樓充飢的狀態。南京紫峰廣場項目在招商中，就曾先後錯過洛克菲勒財團和香港的投資公司。

據華東建築設計研究院的總建築師陳雷指出，刨除地價，摩天樓的建設成本，每平方米在1萬5000元左右，並隨著整體高度的上升，而有所浮動。一棟300米以上的摩天樓要投入30至50個億。「對地產開發商來說，建摩天樓的經濟效益並不好。現在做房地產，土建成本基本不敏感，只要有地在手，熬兩年，土地價格就上去了。但是如果造辦公樓，回收成本一般要八年，而造酒店，則要20年。」匡曉明分析說，這也導致了民營地產開發商基本與超高層絕緣。

這筆帳，綠地集團副總裁許敬也並不否認。他認為，超高層地產是綠地集團的近期戰略，屬於持有型地產，符合企業提出的口號「做政府想做的，做市場需要的，做企業能做的」。「政府想做的，其實也是城市需要的。如果是民營企業，那麼追逐經濟效益最大化是首位的。而我們是一個國資背景的企業，要考慮經濟效益和社會效益的平衡，這也是土地方所看重的。」許敬說。

在二三線城市興建的超高層建築中，「城市綜合體」對單一功能的辦公樓，取得了絕對的優勢。綠地集團投資的南京、鄭州、南昌等項目，高級酒店和消費場所占去了摩天樓近一半的樓層。這種「城市綜合體」的設計，在紐約、芝加哥，乃至上海都不是主流。

南京紫峰大廈82層的總樓層，42層以上都由綠地的合作夥伴洲際酒店經營，而地下一層到六層逾4萬5000平方米的購物廣場，直接把擂台設在了當地的商業中心。被稱為「中部五省第一樓」的鄭州會展賓館總高63層（280米），同樣是超五星級酒店占了半壁（31層以上）。

周學望表示，這樣的摩天樓業態分布主要是出於投資回報的考慮。在二三線城市，高級酒店的回報率要高於寫字樓的租賃。上海金茂等超高層寫字樓的日租金在每平方米8元左右，而在南京、武漢等地，日租金只能達到3-5元/平方米。相對而言，增加摩天樓中酒店等高級消費設施的比重，會有助於投資商較快地收回成本。

但現實的腳步又邁得驚人的超前，摩天樓的建成不僅刷新了城市的高度，而且也迅速刷新著寫字樓的銷售價格。南京紫峰大廈3.5萬元/平方米的銷售均價，比大廈開建時當地不到1.5萬元/平方米的寫字樓銷售均價，翻了一番還不止。這種情況也發生在鄭州和南昌爭建「中部五省第一高」，結果都明顯拉動了兩地寫字樓的租售價格。

如此「立體利用空間」的模式，在香港經濟評論家土恆看來，是利用「容積率陷阱」攫取公共財富的手段。所謂「容積率陷阱」，是曼哈頓模式的致命缺陷，因為只控制了占地面積，卻沒有控制容積，放任甚至鼓勵整個城市在狹窄的區域內向空中、地下擴張，而不考慮城市人口密度對空間的需求是否實際。

摩天樓的經典原型「垂直城市」系由現代主義建築之父柯布西耶在大蕭條前期提出，在為其著作《走向新建築》所繪的插圖裡，24棟60層的十字形寫字樓，只占據了5%的地面，而把城市本身編織得像一張東方地毯。「因為花園城市是虛無縹緲的東西。自然消失在道路和房屋的蠶食之下，解決城市密度問題的方案將在『垂直城市』裡找到。」這個反經典的「現代巴比倫空中花園」式的構思，在未來的近百年裡卻把城市人口驅往愈加密集的空間，如螞蟻上樹。