中国房产税难降高房价

各方热议的房地产税已经箭在弦上。1月16日，上海市第十三届人民代表大会第四次会议召开，上海市市长韩正提到2011年主要任务是将按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作。

此前，另一个可能的试点城市重庆也在近期提出将开始征收房地产税的各项准备工作。讨论多年的房地产税，真的开始准备落地了。

与此同时，上海重庆两地也纷纷传出了关于房地产税的各种版本，其中流传最多的版本是，上海将对新增商品房进行征收，征收标准将为人均70平米以上。重庆市长黄奇帆则明确表示，存量房和新增房都需要征收房地产税。而关于税率的说法也不一而足，从0.5%至1%的各档税率，均曾被各媒体提及。

市场对于房地产税的效果仍然是见仁见智，有观点认为，房地产税对市场的影响将是致命的，也有人提出，房地产税将不会对市场造成显著的影响，甚至有观点认为，房地产税出台后，由于靴子落地，房价将大幅飙升。

不管各方论点如何，房地产税征收的大方向看似已经明确，而且征收对象也已经基本明确，即高档商品房和“二套及以上住房”等存在所谓投资倾向的住房。这样的征收范围是大致合理的，因为如果按照房屋总值进行征收，很多城市家庭将很可能无力承受高额的房地产税。然而，按照“二套即以上”的标准进行征收，房地产税的征收仍将面临非常严峻的执行难问题，这样的问题，相信政府相关部门已经对此进行了相关考虑。

笔者要提出的问题是，房地产税这样一个涉及纳税人利益的税种的提出，是否已经经过详细的政策考量，按照一般的公共政策制订过程，一项公共政策的提出，应该包括政策的提出、制订、试点、实施和反馈等各个过程，同时，政策的制订也需要考虑政策目标等各方面的要素。

在房地产税政策的制订过程中，大多数人似乎只在报纸等媒体上隐约听说过这样一个税种的存在，却从未有任何一个部门明确提出制订房地产税，即使到目前为止，房地产税似乎快要在上海和重庆落地，但却没有任何一个部门或者几个部门明确将承担该项政策的实施，上海重庆等地千篇一律地表示将“按照有关部署”。一项如此重要政策的提出，却没有明确的制订流程和制订方，没有广泛的公众参与，与此前相关法规的冲突等现实问题如何解决，也没有相关的说法，不得不说这让人多少有点匪夷所思。

同时，在制定房地产税的政策时，也没有提出一个明确的政策目标，这也将成为房地产税未来前行的一个隐忧。多数人将房地产税作为打压房价上升的手段，殊不知房价上升可能存在其自身上升的轨迹和规律，一项政策是否能有效打压房价，仍然有待考量。但如果政府不能有效管理普通民众的政策预期，其结果也将造成政策执行的困难。笔者认为，房地产税的实施，其目的应该是调节和规范社会所得，并为政府创造长期稳定的财政收入，把降低房价的重任放在房地产税身上，是在有些强人所难。

没有税收，就没有代表权（No taxation, no representation）。与房地产税相关的另一个关键问题是，纳税人之所以主动缴纳税收，是因为其可以参与到与自己相关的各项公共事务的讨论和制订中去。既然将房地产税定位为“税收”，政府就需要考虑纳税人的利益和代表权问题，否则，税收的实施也会遇到相应的问题，未来的政策反馈也肯定存在偏差（bias）。

回到所有人关心的那个问题，房地产税真的会让房价下跌么？这个问题其实不难回答，长期来看，中国的房价由于强劲的城市化进程和可支配收入的增长，仍然有较大的上升空间，关于中国房地产存在严重泡沫的说法，其实是言过其实了。从短期的政策效果来看，房地产价格能否出现下降，则是一个“转嫁力”的问题，比如说房地产商能否将房地产税的压力转嫁给购房者，房东能否将房地产税的压力转嫁给买房者，房东能否把房地产税的压力转嫁给租房者。如果这样的转嫁成立，房价的下跌空间也应该不会太大。

我们先回到一个经典的经济学概念，即税收对价格的影响，税收一向是政府一项重要的公共政策，而这样的政策背后，隐含既有趣也值得深思的经济学原理。让我们来假设这样一种情况，在税收没有征收前，市场存在着均衡点（equilibrium）。而税收征收后，产品的售价也因税收出现了相应的提高，在这样的情况下，消费者会减少消费，所以，供应也相应减少。因为供应出现了相应的减少，市场价格也出现了相应的提高，并形成新的短期市场均衡点。新的价格与之前价格之间的差额却小于税收征收的幅度，这是因为售价提高后，市场需求也出现了相应的下降，这导致了生产者不能将提高的成本完全传导至消费者身上。由于税收增加不能完全传导至消费终端，生产者的利润也因此被挤压，在这样的情况下，生产者将选择退出市场或者改变生产工艺，以适应新的市场需求。

这里，笔者借助两张图表来阐释。

图1：税收对市场的短期效应

从长期趋势来看，供应曲线将变平，长期价格应该等于平均生产成本，在这种情况下，税收将不会对价格产生任何影响，而税收也将被完全传导至价格终端。

图2：税收对市场的长期效应

这些看似枯燥的经济学原理，其实告诉我们一个道理，税收不会对长期价格产生影响，真正影响价格的关键是成本和供求关系。而经济学也发现，政策制订者不管将税征收在买方还是卖方，其效果事实上是一样的，这一点也往往被政策制订者所忽视。

房地产税的征收也将出现同样的结果。短期来看，征收房地产税将提高房东的成本，同时，由于房屋持有成本提高，房价和房租都将不可避免地出现提高，从短期趋势来看，由于房屋抛售量增加，房地产税的成本将不会全部传导至买房者身上。事实上，房地产税将由买房者和卖房者、租房者和房东共同承担。由于可能出现的供应大量增加，房价也出现短暂的下滑。

而从长期趋势来看，由于房价将由土地和建筑成本等决定， 而房地产税将只能成为房屋销售中的“额外成本”，将被最终全部转移至买房者身上。

笔者通过这样的一个简单的经济学分析，并不是想证明房地产税的征收没有必要或者仅增加了社会的负担，只不过想说明，希望通过房地产税来控制房价，可能并不是那么地有效。税收本身有调节分配的作用，房地产税也是如此。事实上，重要的不是征不征税，而是如何使用税收。笔者认为，政府如果将征得的房地产税全部用于公共住房体系的建设，为低收入人群提高住房，才是征收房地产税的最好做法。