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2010年最新房地产、建筑业营业税税收政策讲义【电子书】
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张筱静
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沙发
发表于 2010-4-8 22:21 |只看该作者
2010年最新房地产、建筑业营业税税收政策讲义
政策
第一节  新《营业税暂行条例》及其《细则》
一、营业税条例修订的主要内容
（一）调整了纳税地点的表述方式。
（二）删除转贷业务差额征税规定。
（三）删除税率表中征税范围一栏。
（四）将纳税申报期限延长至15日。
二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定
（一）“视同销售”新规定：
1、旧《细则》第四条规定：
（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。
2、新《细则》第五条规定：
纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
（2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；
（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
3、新旧变化。
（1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。
（2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情”。
（二）“混合销售”新规定：
1、旧《细则》规定：
第五条　一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。
纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。
2、新《细则》规定：
第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。 百 行 会计 网,税务筹划专家
第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
（1）提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为
（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
3、新旧变化
（1）新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”，“应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税”。_百 行 会 计 网,会计实务专家
（2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的）情形。
4、案例分析：
【例1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门1200户，每户金额（含安装费）1000元，合同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格800元，成本价为700元。
分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据《营业税暂行条例实施细则》第七条规定，其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。
应纳增值税＝1200000÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝174358.97－142800＝31558.97元
应纳营业税（1000－800）×1200×3%＝7200元
【例1—2】某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价45000000元，其中含土建工程款21000000元，钢结构安装工程款500万元，钢结构设备款19000000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2500000元。
分析：该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据《营业税暂行条例实施细则》第七条，其混合销售业务应分别处理。
营业税应税劳务应纳营业税＝（45000000－19000000）×3%＝780000元
应纳销售货物增值税＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元
5、【相关链接：“自产货物”的概念】
货物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：钢结构设备、水泥制品、其他建材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等等。
判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点：
（1）是否符合货物的特点：
自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。自产货物也是货物的一种，应该具备一般货物基本特点：第一、经过企业的加工制造过程，所生产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化；第二、产品本身的价值，既包含了物料消耗价值，也包含了人工价值；第三、可以单独作为一种产品对外销售。
（2）加工过程是否属于“生产过程”：
判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是“自产货物”关键在于区分加工过程是属于“生产过程”，还是“施工过程”。如果加工过程是生产过程，则属于使用“自产货物”；如果加工过程属于“施工过程”则属于使用“外购材料”。
（三）“兼营业务”新规定：
1、旧《细则》规定：
第六条　纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。
2、新《细则》规定：
第八条纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。
3、新旧对比：
旧《细则》规定：“不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税”。新《细则》只规定：“未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额”；不再强求一并征收增值税。
4、案例分析：
【例1—3】某建筑公司主营业务为建筑安装，同时还从事建材销售和建筑工程机械修理业务。2009年总的收入68000000元，统一计入一个科目“经营收入”中。经地税机关审核，建安收入为50000000元，建材销售业务收入15000000元，修理修配业务收入为300万元。假定建材销售与修理修配所适用的增值税税率相同，均为17%，增值税扣除项目金额为2550000元。
分析：该企业的经营行为属于兼营行为。根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定：“纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。
应纳营业税＝50000000×3%＝1500000元
百行 会 计 网 bhkjw.com 财会人员的好帮手
应纳增值税＝（15000000＋3000000）÷（1＋17%）×17%－2550000＝65384.62元
5、【相关链接：“混合销售”与“兼营”的区别】
（1）混合销售与兼营的概念
①混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售”的单项行为。
②兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售”等多项业务的行为。
（2）两者的区别在于：
①混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。
②混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人，也可能是多个单位和个人。
③混合销售行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、从属关系；兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。
（四）“承包承租”新规定：
1、旧《细则》规定：
第十一条：企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。
2、新《细则》规定：
第十一条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。 本文来自百行会计网
3、新旧对比：
（1）增加了挂靠的业务；
（2）纳税人发生了变化。旧《细则》规定，全部以承包人为纳税人；新《细则》规定，以发包人名义对外经营并由发包人承担法律义务的由发包人纳税，否则以承包人纳税。
（五）“建筑工程总包分包”新规定：
1、旧《细则》规定：
第五条：（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
2、新《细则》规定：
第五条（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
3、新旧对比：
（1）删除了关于“转包”业务的相关规定。
4、【相关链接:分包、转包的相关法律规定】
（1）分包、非法分包、转包的概念：
①所谓分包，是指总包单位自行完成建设项目的主要部分，其非主要的部分或专业性较强的工程，如工艺设备安装，结构吊装工程或专业化施工部分的工程，分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装单位。
②所谓非法分包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指下列行为：（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。
③所谓转包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。
（2）分包与转包的区别： 百行会计网
①分包和转包的不同点在于，分包工程的总承包人参与施工并自行完成建设项目的一部分，而转包工程的总承包人不参与施工。
②分包与转包的共同点在于，分包和转包单位都不直接与建设单位签订承包合同，而直接与总承包人签订承包合同。
（3）税收上取消“转包”规定的法律渊源
①《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）
第二十五条：施工单位不得转包或者违法分包工程。
②《工程总承包企业资质管理暂行规定》（建设部建施（1992）第189号）第十六条规定：“工程总承包企业不得倒手转包建设工程项目。前款所称倒手转包，是指将建设项目转包给其他单位承包，只收取管理费，不派项目管理班子对建设项目进行管理，不承担技术经济责任的行为。” 内容来自
③《建筑法》（1998年颁布施行）第二十八条规定：“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”
④《合同法》（1999年颁布施行）》第二百七十二条第二款进一步规定：“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”
根据以上规定，转包是一种违法行为，应依法予以取缔。因此，也不应在依法征税范围之列。
（六）“价外费用”新规定：
1、旧《细则》规定：
第十四条　条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
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发表于 2010-4-8 22:21 |只看该作者
2、新《细则》规定：
第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
3、新旧对比：
（1）在列举的收费项目中增加了：补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项等项目。
（2）明确规定，代收的“政府性基金”、“行政事业收费”不属于价外费用。
（七）“销售退款”、“销售折扣”新规定：
1、旧《细则》规定：
旧《细则》对“销售退款”、“销售折扣”没有做明确规定。
财税[2003]16号第三条规定：
（1）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。
（2）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。
2、新《细则》规定：
第十四条纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
第十五条纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
3、新旧对比：
（1）提高了“销售退款”、“销售折扣”的法律地位，将与其有关的相关规定从规范性文件提高到规章的高度。
（2）新《细则》与财税[2003]16号相比，内容基本一致，只是语言叙述有所不同。
4、【相关链接：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售折扣、折扣销售，有什么区别？】
内容来自
长期以来，在不同资料和教材中，关于折扣、折让概念的解释不尽相同。因此造成大家对于“折扣销售、销售折扣、商业折扣、现金折扣、销售折让”这几个概念一直含混不清。直接影响到企业对财务会计制度、税收政策的执行情况。
（1）现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回、销售折扣、折扣销售的概念
①在“企业会计准则第14号——收入”中，直接使用的是：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回这几个概念。其中明确规定：
现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。
商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。
销售折让，是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。
销售退回，是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。
②关于“销售折扣”与“折扣销售”的理解
现金折扣也称销售折扣；
商业折扣也称折扣销售。
（2）营业税与企业所得税政策比较
①营业税无论是“商业折扣”还是“现金折扣”都必须“将价款与折扣额在同一张发票上注明”才能够以折扣后的价款为营业额；发生销售退款的，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除
②企业所得税不强调在一张发票注明，只要是现金折扣就应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时计入当期损益；商业折扣应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额；企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。这一规定与《会计准则》一致。
③现实操作中，尽管企业所得税没有明确要求，但是，收入与折扣必须在同一张发票注明，不然计算营业税时不予扣除。
实际工作中涉及的折扣的处理，主要是现金折扣。商业折扣因为是售前行为，一般可以直接按折扣后的金额签订合同，开具发票。
（八）“建筑业营业额”新规定： 百行会计网,服务各行各业
1、旧《细则》规定：
第十八条　纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。
2、新《细则》规定：
第十六条  除本细则第七条（混合销售业务）规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
3、新旧对比：
（1）新《细则》取消了旧《细则》关于建筑、修缮、安装的说法，统一称作“建筑业劳务”；
（2）新《细则》规定，提供“装饰劳务”。其营业额可以不包括“工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内”，以“清包工”作为营业额。
（3）旧《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备的价值是否作为安装工程总产值”；新《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备由谁提供”。
4、相关说明：
（1）新《细则》关于设备的概念没有明确。实践中暂时应以主管税务机关规定为准。
（2）执行中应严格区分“甲供材”和“建设方提供的设备”。
5、【相关链接：设备与材料的划分（仅供参考）】
（1）设备的概念;
设备是指：经过加工制造，由多种材料和部件按各自用途组成的具有生产加工、检测、医疗、储运及能量传递或转换等功能的机器、容器和其他机械。 设备分为标准设备和非标准设备。
标准设备（包括通用设备和专用设备）：是指按国家规定的产品标准批量生产的，已进入设备系列的设备。
非标准设备：是指国家未定型，非批量生产的，由设计单位提供制造图纸，委托承制单位制作的设备。
设备包括以下各项：
各种设备的本体及随设备到货的配件、备件和附属于本体制作成型的梯子、平台、栏杆及管道等；
各种计量器、仪表及自动化控制装置、实验室内的仪器及属于设备本体部分的仪器仪表等； 本文来自百行会计网
附属于设备本体的油类、化学药品等视为设备的组成部分；
无论用于生产或生活或附属于建筑物的水泵、锅炉及水处理设备、电气、通风设备等。
（2）材料的概念： 百行会计网,服务各行各业
材料是指：为完成建筑、安装工程所需的原料和经过工业加工的设备本体以外的零配件、附件、成品、半成品等。
材料包括以下各项：设备本体以外的不属于设备配套供货，需由施工企业自行加工制作或委托加工制作的平台、梯子、栏杆及其他金属构件等，以及以成品、半成品形式供货的管道、管件、阀门、法兰等；
防腐、绝热及建筑、安装工程所需的其他材料。
（九）“费用扣除”、“合法票据”新规定：
1、旧《条例》、《细则》规定：
旧的条例、细则没有关于“费用扣除”和“合法票据”的相关规定。财税【2003】16号文件第四条规定：营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
2、新《条例》、《细则》规定：
条例第六条：纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。
细则第十九条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证(以下统称合法有效凭证)，是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证
（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
3、新旧对比：
（1）支付给境内的：
原来以“发票”和“合法有效凭证”为扣除依据；新《细则》规定以“发票”或“财政收据”为扣除依据。
（2）支付给境外的：
原来以“外汇付汇凭证”、“外方公司的签收单据”或“出具的公证证明”为扣除依据；新《细则》规定以“该单位或者个人的签收单据”为合法有效凭证予以扣除。税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供“境外公证机构的确认证明”；
（3）增加了“国家税务总局规定的其他合法有效凭证”。
（十）“扣缴义务人”新规定： 百行会计网
1、旧《条例》《细则》规定：
《条例》第十一条　营业税扣缴义务人：
（1）委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。
（2）建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。
（3）财政部规定的其他扣缴义务人。
《细则》第二十九条　条例第十一条所称其他扣缴义务人规定如下：
（1）境外单位或者个人在境内发生应税务行为而在境内未设有经营机构的。其应纳税款以代理这为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。
（2）单位或者个人进行演出由他人售票的，其应纳税款以售票者为扣徼义务人；
（3）演出经纪人为个人的，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴义务人。
（4）分保险业务，以初保人为扣缴义务人。
（5）个人转让条例第十二条第（二）项所称其他无形资产的。其应纳税款以受让者为扣缴义务人。
2、新《条例》、《细则》规定：
第十一条　营业税扣缴义务人：
（1）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
（2）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
3、新旧对比：
（1）将旧《细则》中第一款“境外的单位或者个人在境内提供应税劳务”营业税扣缴规定提升至新《条例》第一款；并增加了“境外的单位或者个人在境内转让无形资产或者销售不动产”的营业税扣缴规定。
（2）取消了旧《条例》中关于“金融业委托发放贷款”、“建筑业分包、转包“扣缴营业税的的规定
（3）取消了旧《细则》中关于“单位和个人演出”、“演出经纪人”、“分保业务”、“转让无形资产”扣缴营业税的规定。
（4）将旧《条例》中“财政部规定的其他扣缴义务人”在新《条例》中改为“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。”改变了权限主体。
4、【相关链接：关于建筑营业税税收管理的思考】
（1）常见征管现象：
地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票”并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。
（2）征管依据：
①旧《营业税暂行条例实施细则》第十八条：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
②财税〔2006〕177号（已经于2009 年5月28日被财税[2009]61号文件宣布自2009年1月日起全文作废）： 纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：
A、建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。
B、纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：
a、纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；
b、纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。
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张筱静
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发表于 2010-4-8 22:22 |只看该作者
（3）执法过程中存在的问题：
①政策适用过程错误。
首先《征管法》第四条第三款规定：“ 法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人”。按此规定只有《营业税暂行条例》设定的扣缴义务人才是法定的。按照旧《细则》第二十九条规定，只有第二十九条本身规定的代扣代缴行为才属于旧《条例》第十一条设定的“财政部规定的其他扣缴义务人”的条件。 财税【2006】177号文件，规定的扣缴义务人除条例、细则已明确的外，不符合《营业税暂行条例》设定的“国家财政部规定的其他扣缴义务人”的条件，因此不属于法定扣缴务人。只能理解为是税务机关为了加强征管采取的一种措施。既然不是法定扣缴，税务机关就有必要事先进行纳税辅导。并履行必要的征管程序。让纳税人知道“税务机关可以要求纳税人进行代扣代缴”，然后再要求其代扣代缴。而且执行代扣代缴规定必须规范。
②处理结果错误。
第一、房地产企业不是“建筑营业税”纳税主体，不应承当建筑业纳税义务。即便是实际纳税时，税务机关开具的是代扣代缴凭证，但是实际税负还是转嫁到了房地产企业身上。建筑企业不可能出这笔钱。
第二、从企业所得税的角度考虑，《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。因此，只要企业能够证明其业务的真实性，并取得了合法票据，税务机关无权决定其发生的支出不予扣除。
第三、营业税条例第六十九条规定：“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款”。 根据此规定，扣缴义务人既没有负责追缴税款的义务，也没有代垫税款的义务。税务机关只能就其未扣缴税款处以百分之五十以上三倍以下的罚款。但是需要说明的是，税务机关在此之前是否对扣缴义务人进行过纳税辅导，扣缴义务人是否知道具有扣缴义务是处理问题的关键。如果税务机关未做过相应辅导，就不能追究扣缴义务人责任。如果做过纳税辅导，扣缴义务人就应该承担相应法律责任，接受“百分之五十以上三倍以下的罚款”的处罚实施。但是无论如何让房地产企业代为缴纳建筑业营业税都是不正确的，让其到税务机关换票更是不正确的。
③造成征管错误的根源：
第一、造成征管错误的根源主要在于地税机关的征管办法。税务机关实行：“定律征收、以票控税”是造成这种局面的主要原因。实行“以票控税”后，税务机关只就建筑业营业税纳税人到税务机关开票部分的营业额征收营业税。纳税人不开票就不征税。而纳税人仅就与房地产企业结算的工程款（不含材料费）开票，所以造成材料款部分少缴了营业税。
第二、税务机关工作人员怠于行使本职职务，是造成这种局面的另一个原因。目前，“甲供材”情况比较普遍，税务机关早就知道。如果在外地施工队伍到本地进行施工报验同时，就做好纳税和扣缴税款等相应事项的辅导。明确告知“无论施工合同怎样签署，建筑业的营业额都应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情况。
说严重点，在某种程度上发生以上情况完全是由于“税务机关乱作为”、“税务机关人员不作为”造成的。因为他们不愿承担这样的责任，所以就千方百计的将责任转嫁到纳税人身上。
第三、某些纳税人、扣缴义务人法律意识淡薄也是一个主要原因。
（4）如何看待新《条例》、《细则》对“代扣代缴营业税”规定的修改：
新《细则》取消了对《条例》设定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人”的解释，主要从以下方面考虑：
第一、新《条例》对纳税地点作了修订，由原来的大部分以“劳务发生地”为纳税地点，改为除“提供建筑业劳务”、“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。 百行会计网,服务各行各业
第二、新《细则》规定：“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款”。
依据以上规定，以“劳务发生地”为为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点不矛盾；而对于以“机构所在地和居住地”为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点就相互矛盾。因此新税法取消了原来的有关代扣代缴营业税的规定。
至于取消建筑业“实行分包、转包”营业税代扣代缴规定，一是“转包业务”按照现行法律被视为非法经营，不允许存在；二是分包人如果不属于“非法分包”，应属于正常的纳税义务人，应就其分包的营业额主动到税务机关申报纳税，不需要由总包单位代扣代缴营业税。如果是非法分包，也应该是非法行为，与“转包”行为一样不允许存在。
至于新《条例》第十一条规定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人
只能视为“为以后制定政策留有余地”。根据以上分析，在国务院财政、税务主管部门没有做出新的规定之前，除《条例》第十一条第一款规定外，税务机关不得就任何业务、要求任何单位和个人代扣代缴营业税。
“甲供材”的问题，税务机关必须无条件的承认。
（十一）“建筑业纳税义务发生时间”新规定：
1、旧《细则》规定：
第九条　营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
第二十八条　纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
纳税人有本细则第四条所称自建行为的其自建行为的纳税义务发生的时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。
2、新《条例》、《细则》规定：
《条例》第十二条
营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
《细则》第二十四条
条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 百行会计网
第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
3、新旧对比：
（1）增设了“国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定”的条款；
（2）明确了“营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天”；
（3）明确了 “收讫营业收入款项” 、“取得索取营业收入款项凭据的当天”概念；
（4）明确了“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”；
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（5）增加了将“土地使用权”无偿赠送他人纳税义务发生时间的规定；
（6）销售自建建筑物的纳税义务发生时间由原来的“收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天”改为“销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。
以上变化尤需注意的是：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定。这一规定将在很大程度上改变建筑业纳税人的计税方式。
十二、“纳税地点”新规定：
1、旧《细则》规定：
《条例》第十二条：营业税纳税地点：
（1）纳税人提供应税劳务，应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税。纳税人从事运输业务，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。
（2）纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。
（3）纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
第三十条：纳税人提供的应税劳务发生在外县（市），应向劳务发生的主管税务机关申报纳税而未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
第三十一条：纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在地主管税务机关申报纳税。
第三十二条：纳税人在本省、自治区、直辖市范围内发生应税行为，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
2、新《细则》规定：
条例第十四条：营业税纳税地点：
（1）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
（2）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
（3）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
（4）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。 本文来自百行会计网
细则第二十六条：按照条例第十四条规定，纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。
3、新旧对比：
（1）除了“提供建筑业劳务”“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。
（2）新《条例》、《细则》关于跨省工程建筑业营业税纳税地点没有单独解释，说明跨省工程建筑业营业税不再“向其机构所在地主管税务机关申报纳税”，也改为“向劳务发生地缴纳”。
土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产的所在地申报纳税。具体有以下两种不同情…
纳税地点 1．纳税人销售、出租不动产应当向不动 产所在地的主管税务机关申报纳税。 2．自2003年7月1日起（含），在本市范 围内从事销售不动产的纳税人新发生的业 务（以主管部门签发的建筑工程施工许可 证中批准的开工日期为准），依法应当缴 纳营业税的，在不动产所在地主管税务机 关申报缴纳营业税、城建税和教育费附加。
房地产开发企业 营业税税收政策 第一部分 房地产开发企业营业税基本政策一、纳税义务人 二、征税范围 三、纳税义务发生时间 四、纳税期限 五、纳税地点 六、计税依据 七、税率 八、减免税 一、纳税义务人 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳 务 、 转让无形资产或者销售不动产的单位和个人 为营业税的纳税人， ， 为营业税的纳税人 ， 应当依照本条例缴纳营业 税。 条例第一条所称在中华人民共和国境内（ 条例第一条所称在中华人民共和国境内 （ 以 下简称境内）提供条例规定的劳务、 下简称境内 ） 提供条例规定的劳务 、转让无形资 产或者销售不动产，是指： 产或者销售不动产，是指：（1）提供或者接受条 例规定劳务的单位或者个人在境内； 例规定劳务的单位或者个人在境内 ； （ 2 ） 所转 让的无形资产（不含土地使用权） 让的无形资产 （ 不含土地使用权 ） 的接受单位或 者个人在境内； 者个人在境内 ； （ 3 ） 所转让或者出租土地使用 权的土地在境内； 权的土地在境内 ； （ 4 ） 所销售或者出租的不动 产在境内。 产在境内。 二、征税范围 1.条例第一条所称条例规定的劳务是指属于交通 运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化 体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。 2.条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让 无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定 的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所 有权的行为。但单位或者个体工商户聘用的员工为 本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。 款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利 益。 3.销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的 行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、 形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建 筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑 物或构筑物的所有权的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物 视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他 土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，是 指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 三、纳税义务发生时间 1.营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳 务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款 项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财 政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 2. 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳 税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的 当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书 面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为 完成的当天。 3.纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采 取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收 款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收 款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当 天。 纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土 地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义 务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当 天。 纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其 纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发 生时间。 四、纳税期限 营业税的纳税期限分别为5日、10日、 15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体 纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应 纳税额的大小分别核定；不能按照固定期 限纳税的，可以按次纳税。 纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税 期的，自期满之日起15日内申报纳税 自期满之日起15日内申报纳税；以 自期满之日起15日内申报纳税 5日、10日或者15日为一个纳税期的，自 期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起 15日内申报纳税并结清上月应纳税款。 五、纳税地点 1．纳税人销售、出租不动产应当向不动 产所在地的主管税务机关申报纳税。 2．自2003年7月1日起（含），在本市范 围内从事销售不动产的纳税人新发生的业 务（以主管部门签发的建筑工程施工许可 证中批准的开工日期为准），依法应当缴 纳营业税的，在不动产所在地主管税务机 关申报缴纳营业税、城建税和教育费附加。 六、计税依据 1．纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让 无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费 用。但是，下列情形除外：纳税人将建筑工程分包 给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣 除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。 2．条例第五条所称价外费用，包括收取的手 续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、 违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款 项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费， 但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金 或者行政事业性收费： （1）由国务院或者财政部批准设立的政府 性基金，由国务院或者省级人民政府及其财 政、价格主管部门批准设立的行政事业性收 费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制 的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。 3．纳税人提供应税劳务、转让无形资产或 者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由 的，由主管税务机关核定其营业额。 4.纳税人有条例第七条所称价格明显偏 低并无正当理由或者本细则第五条所列视同 发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确 定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生 同类应税行为的平均价格核定；（2）按其 他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均 价格核定；（3）按下列公式核定：营业额 =营业成本或者工程成本×（1＋成本利润 率）÷（1-营业税税率）。公式中的成本利 润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。 5.纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减 除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳 税人以后的应缴纳营业税税额中减除。 6.纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同 一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如 果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理， 均不得从营业额中扣除。 7.根据现行营业税政策规定，对房地产公司向购房 户收取的因延期支付房款而发生的违约金，应并入 营业额随相关业务适用税目税率计算征收营业税。 8.以“还本”方式销售建筑物，在计征营业 税时可否从营业额中减除“还本”支出？ 以“还本”方式销售建筑物，是指商品房 经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将 房屋价款归还购房者，这是经营者为了加 快资金周转而采取的一种促销手段。对以 “还本”方式销售建筑物的行为，应按向 购买者收取的全部价款和价外费用征收营 业税，不得减除所谓“还本”支出。 9.单位和个人销售或转让其购置的不 动产或受让的土地使用权，以全部收入减 去不动产或土地使用权的购置或受让原价 后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不 动产、土地使用权的，以全部收入减去抵 债时该项不动产或土地使用权作价后的余 额为营业额。 七、税率税目 一、交通运输业 二、建筑业 三、金融保险业 四、邮电通信业 五、文化体育业 六、娱乐业 七、服务业 八、转让无形资产 九、销售不动产 税率 3% 3% 5% 3% 3% 5%5%-20% 5% 5% 5% 八、减免税 1.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产， 免征营业税。 2．对企业、行政事业单位、房地产管理部门、房 地产开发公司按房改成本价、标准价出售住房的收 入，并纳入我市住房资金管理的，暂免征收营业税。 单位按房改成本价、标准价出售住房，系指执行国家 房改办法的单位，以所出售住房所在地政府房改管 理机关制定的房改成本价、标准价出售的生活用居 住房。对单位按房改成本价、标准价出售住房取得 的收入，凭其所提供的所属级别政府房改主管部门 “售房款存储证明”中注明的归集金额，免征营业 税；凡超额部分，应照章全额征收营业税。 3．对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房， 包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自 有住房，暂免征收营业税。对各单位以高于政府规 定价格出租的住房，应照章征收营业税。 4．对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、 向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营 业税。廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、 经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴 标准等须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保 障办法》（建设部等9部委令第162号）、《经济适 用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的规定； 廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上 人民政府主办或确定的单位。 5.纳税人将土地使用权归还给土地所有者 时，只要出具县级（含）以上地方人民政 府收回土地使用权的正式文件，无论支付 征地补偿费的资金来源是否为政府财政资 金，该行为均属于土地使用者将土地使用 权归还给土地所有者的行为，按照《国家 税务总局关于印发〈营业税税目注释（试 行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号） 规定，不征收营业税。 6.农村集体土地拆迁补偿费营业税政策 (1) 农村集体取得的拆迁补偿费 鉴于相关法律规定农村和城市郊区的土地属于 集体所有，故村集体（村委会）通过合法程序出让 农村集体土地而取得的土地补偿收入，应依照《营 业税税目注释》中“对土地所有者出让土地使用权， 不征收营业税”的规定执行。 而对于村集体（村委会）未经政府相关部门审 批，私自转让农村集体土地，因其土地权属未进行 变更仍为集体土地，故对其取得的补偿收入按“服 务业”税目中“租赁业”子目征收营业税。 （2）相关单位取得的拆迁补偿费 部分单位与村集体（村委会）签订集体土地租 赁协议，租用集体土地并自行兴建了厂房或其他建 筑物用于经营。在拆迁过程中，租用土地的单位取 得的拆迁补偿费中对于“建筑物”的补偿应按“销 售不动产”税目照章征收营业税，而对于停产停业 补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等不属于营业 税征收范围，不征收营业税。 但对于上述各类补偿款的具体款项应在拆迁协 议中予以明确，且被拆迁单位在财务处理上应分别 核算，否则应并入建筑物补偿款，一并征收营业税 。 第二部分 房地产开发各环节的营业税税收政策一、房地产开发预售环节 二、房地产竣工销售环节 三、房地产使用环节 一、房地产开发预售环节 1．合作建房，是指由一方（以下简称甲 方）提供土地使用权，另一方（以下简称 乙方）提供资金，合作建房。合作建房的 方式一般有两种： 第一种方式是纯粹的“以物易物 以物易物”， 以物易物 即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所 有权相互交换。具体的交换方式也有以下 两种： 土地使用权和房屋所有权相互交换， （ 1 ） 土地使用权和房屋所有权相互交换 双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这 一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权 为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转 让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房 屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权， 发生了销售不动产的行为。因而合作建房的 双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应 按“转让无形资产”税目中的“转让土地使 用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产” 税目征税。如果合作建房的双方（或任何一 方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销 售不动产行为，应对其销售收入再按“销售 不动产”税目征收营业税。 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。 （2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权 例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙 方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满 后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲 方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价 换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使 用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使 用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营 业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按 “销售不动产”税目征营业税。 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币 资金合股，成立合营企业 成立合营企业，合作建房。对此种形式 成立合营企业 的合作建房，则要视具体情况确定如何征税： （1）房屋建成后，如果双方采取风险共担 、 风险共担、 风险共担 利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资 利润共享 入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资 风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营 企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征 营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售 不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。 （2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一 定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不 属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于 甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对 甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入 按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋 的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。 （3）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋， 则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产 投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此 ，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形 资产”征税。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲 、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征 税。 （4）合法取得土地使用权的纳税 义务人，在其取得土地使用权的土地 上，按照政府有关工程建设项目申请 审批程序法规以自己名义“立项”建 设，无论采取何种销售或与他人合作 方式，均不适用有关营业税合作建房 征税的规定。 (5) 中外合作开发 合作开发房地产征收营业税问题 合作开发 中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后 ，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后 的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投 资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险 的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资 产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入， 包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。 同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面 积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“ 销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收 入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营 业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销 售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。 关于中方取得的前期工程开发费征税问题： 外方提前支付给中方的前期工程的开发费 用，视为中方以预收款方式取得的营业收入， 按转让土地使用权，计算征收营业税。对该 项已税的开发费用，在中外双方分配收入时 如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减 中方当期的营业收入。三、对中方定期获取 的固定利润视为转让土地使用权所取得的收 入，计算征收营业税。 （6）个人从事房地产经营业务征收营业税问 个人从事房地产经营业务征收营业税问 题 个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权 的单位或个人（以下简称“地主”）签订联合建房 协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建 成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这 实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再 将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不 动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户 收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与地 主的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供 资金合作建房的行为。对其双方应按《国家税务总 局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》 （国税函发〔1995〕156号）第十七条的有关规定 征收营业税。 2.单位和个人转让在建项目 转让在建项目时，不管是否办 转让在建项目 理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是 发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。 对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业 税： （1）转让已完成土地前期开发或正在进行土 地前期开发，但尚未进入施工阶段 未进入施工阶段的在建项目 未进入施工阶段 ，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用 权”项目征收营业税。 （2）转让已进入 已进入建筑物施工阶段 物施工阶段的在建项目 已进入 物施工阶段 ，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项 目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其 它建设项目。 二、房地产竣工销售环节 1.房产开发企业与包销商签订合同，将房产 交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由 房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商 收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由 包销商进行收购，对此应如何征收营业税。在合 合 同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商 同期内 是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费 收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营 业税；在合同期满后 合同期满后，房屋未售出，由包销商进 合同期满后 行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包 销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收 营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应 按“销售不动产”征收营业税。 2.从事房地产业务的外商投资企业与境外企业 签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企 业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境 外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业 房地产销售收入，计算缴纳营业税。 3．纳税人有下列情形之一的，视同发生应税 行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使 个人将不动产或者土地使 用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或 用权无偿赠送其他单位或者个人 者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售， 其所发生的自建行为。 4.银行贷款给单位和个人借款者以房屋作 抵押，如果期满后借款者无力还贷，抵押的房 屋归银行所有，对此是否应当征税？如果房屋 归银行所有后，银行将房屋销售，是否应当征 税？ 借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行 收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被 借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋 所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业 税。 同样，银行如果将收归其所有的房屋销售 ，也应按“销售不动产”税目征收营业税。 三、房地产使用环节 以不动产、土地使用权投资入股，收 取固定利润的，属于将场地、房屋等转让 他人使用的业务，应按“服务业”税目中 “租赁业”项目征收营业税。 谢谢大家 2009年 2009年5月19日 19日