九乡新闻网舌头没有打一字:.土地到期到“无偿收回”是个流氓规定
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/27 18:32:09
盛大林
2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。
《物权法》明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”而上海竟然规定出让人要收回土地使用权，而且只“补偿相应残余价值”，这是不是目中无法呢？
上海如此规定的对谁有利对谁有弊是显而易见的。等住宅的土地使用权到期后，出让人也就是政府收回这些土地，又可以提前进行第二次拍卖，其中的利益肯定是非常巨大的。对于房主们来说，如果房子已经残破不堪、无法居住了，倒也无所谓；但如果房子在土地使用权到期后仍然符合安全的标准，那就麻烦了，因为他们必须把房子下面的土地还给政府，而房子与土地是不可分离的，这意味着房子必须拆掉，而且只能得到一点“残余价值”的补偿，基本上可以忽略不计。要知道，现在住宅建设用地的使用权期限最长只有几十年，而质量好的房子可以使用上百年甚至数百年。
说起住宅用地的使用期限，很多人都想当然地认为那就是70年，其实，70年只是最长的期限。有些住宅的建设用地的使用权只有50年，甚至30年。土地使用权的期限不一样，价格当然是不一样的。有些黑心的开发商为了降低土地成本，在购买土地使用权的时候，就以牺牲使用期限换取较低的土地价格，而购房者往往也不注意这些细节。以前，就曾有几起这样的陷阱被媒体报道。如果土地使用权到期后要被收回，那些期限只有三五十年的房子怎么办呢？难道它们只有“残余价值”必须拆掉吗？
由于房子不可能成为“空中楼阁”，国有土地使用权到期后，如果房子依然符合安全标准，用地当然应该“自动续期”，政府不仅不能强行拆除房子，而且不能让房主与其他人竞争期限届满之后的土地使用权，因为房主必须再次得到土地使用权，不然就要牺牲房子。因此，《物权法》规定“自动续期”是合理的。但“自动续期”是有偿还是无偿，却没有明确的规定，这实际上是立法留下了一个大尾巴，也给一些地方留下了可操作的余地。
每每遇到复杂的问题，中国的立法者或决策者就喜欢搞“拖延战术”，几十年后的事情更是不愿操心。其实，拖延并不是好办法，因为制度应该给公众一个明确的预期，而且问题往往是越拖越被动，等到问题逼近眼前的时候，回旋的余地就更小了。
上海的这一流氓规定，目前并没有可操作的价值，倒是给国家以及房主提了个醒儿，那就是尽早着手解决“土地期满”后何去何从的问题。毫无疑问，“自动续期”这一大的原则是必须坚持的，关键就是明确“有偿”还是“无偿”的问题。如果是“有偿”，那就应该尽早规定续租的原则及标准。就眼下而言，国家法制部门乃至全国人大理应启动上海“无偿收回”规定的合法性审查，如果被认定违法，那就必须纠正。