房产限购令细则对比及影响分析

　　据媒体报道，各大城市与4月楼市调控所产生的完全不同，新一波纠纷主要是因为行政指令计划不准买房造成的。而上一波退房潮也开始隐现，引发购房者与发展商的纠纷则是由于楼市调控导致购房者预期房价降，而出现的恐慌性退房现象。

　　深圳中原地产市场部总监王世界推算，在深圳因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，9月深圳二手房成交1万5000套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过3000套，约占年度成交总量的十分之一。

　　王世界表示，退房主要集中在签了认购书而未网签者，以及交了定金而未过户者，这将引致很多纠纷。

　　11城市“限购令”细则对比

　　 “限购令”成为二次房地产调控的重点。目前北京、上海、天津、厦门、福州、宁波、杭州、南京、深圳、广州、三亚等十城市均出台相关“限购令”细则。

　　天津“限购令”称，在天津市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本通知发布之日起，天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理权属登记手续。

城市

本市户籍家庭

非本市户籍家庭

无房户可购买

拥有1套房 可购买

拥有2套及以上可购买

无纳税、社保证明可购买

有1年纳税、社保证明，无房户可购买

有1年纳税、社保证明，有1套房可购买

有1年纳税、社保证明，有2套房及以上可购买

北京

1套

1套

1套

1套

1套

1套

1套

上海

1套

1套

1套

1套

1套

1套

1套

厦门

1套

1套

1套

1套

1套

1套

1套

杭州

1套

1套

1套

1套

1套

1套

1套

宁波

1套

1套

1套

禁止购买

1套

1套

1套

深圳

2套

1套

禁止购买

禁止购买

1套

禁止购买

禁止购买

福州

1套

1套

禁止购买

禁止购买

1套

禁止购买

禁止购买

南京

2套

1套

禁止购买

1套

1套

禁止购买

禁止购买

天津

1套

1套

1套

1套

1套

1套

1套

广州

1套

1套

1套

禁止购买

1套

1套

1套

　　违反限购令或将无法办房产证

　　有的城市由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。住房和城乡建设部日前发布风险提示，提醒购房人及时了解调控政策，避免由于违反限购套数，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生。

         房地产限购令已向全国蔓延 

　　购房者>>>

　　下手还是观望？左右为难

　　“万一时机没选对，说不定前后就是十几万的差价。”对现在该不该买房，成都市民杨文成有些疑惑。杨文成属于改善型购房者，从8月下旬起他就四处看房，最终选中了城西某楼盘一套90多平方米的房子，并与售楼小姐谈妥了价钱，“一次性付款，所以在9.7折的基础上给我额外优惠了一个点，算下来总价65万元，还送1年物管费。”

　　就在杨文成刚开始选房时，却碰上新“国十条”的出台，他希望房价能降下来，“观望了小半年也没看到房价下跌的迹象，几套候选房还被别人买走了。”于是他重新启动了购房计划。但就在他准备下手时，9月29日又遇上了“二次调控”细则出台，随后多个城市密集推出了包含限购措施的新政实施细则，这让他再次产生了观望的想法，但他对“二次调控”的效果心里没数：“如果观望，会不会又像上次一样错过一些机会？”

　　“与上半年坚定的观望情绪不同，现在的购房者更多是在犹豫，既怕买了以后房价下跌，又怕观望错过了现在价钱相对稳定的时机。”成都某房地产公司营销经理贺治雄表示，从公司最近的监测来看，目前市场再次出现了一定程度的观望情绪。

　　业内人士>>>

　　成都新政收紧可能性小

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的情况下，暂停购房能起到立竿见影的效果，部分城市房地产市场甚至可能“急剧降温”。不过有业内人士指出，各地的限购措施松紧度并不一样，所产生的效果也会有所差别。

　　“虽然‘二次调控’后出地方实施细则的城市，无一例外都推出了‘限购令’，但各地的限购细节还是存在较大不同。”房地产业内人士张启骏表示，“例如广州就限制得非常严格，本地家庭限购一套、非常住家庭不准购买、未满18岁不得单独购房；而上海、杭州等城市未对购房者已有房产的套数做出限制，相对较宽松。成都并不是一线城市，实施限购的可能性不大。”

        住建部：违反限购住房套数规定买卖住房有重大风险

        新华网北京１０月１５日电（记者杜宇）住房城乡建设部有关部门负责人１５日表示，有的城市由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理合同备案或房地产登记，引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。

　　针对这种情况，住房城乡建设部有关部门负责人郑重提醒：房地产交易各方参与人应当详细了解房地产调控政策，重点是本地区限购住房套数的相关规定，防止因对政策的不了解而产生经济和法律风险。

　　房地产销售机构要加大对限购措施等调控政策的告知力度。房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营门店显著位置标示限购措施的主要内容，并加强对员工管理和培训。房屋销售人员、经纪人员应按照诚实信用原则，如实准确告知每一位购房者相关政策并作出必要的风险提示，避免造成不必要的退房纠纷。

　　购房人应当如实准确申报家庭组成情况及住房情况，防止因申报情况与实际不符导致不能办理房地产登记等现象的发生。

　　购房人不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺，更不要采用假证件、假材料等方式购买住房。这类购房行为会造成购房家庭重大经济损失。购房人对于限购等政策不明时，应通过正当渠道向当地主管部门咨询；发现违法违规售房行为的，应及时向有关部门举报。

      房地产限购令催生“离婚潮” 自觉自愿无从管理

　　主持人：为什么说限购令可能催生一波离婚潮呢？

　　记者：当时限购令一出来，有人笑称说，这次限购令会催生一波离婚潮。不管哪个城市，都是以家庭户均作为统计数量的一个标准，也就是说以一户为单位，如果这你一户就只能限购买一套房子，或者说如果你这一户已经有两套房子，你就不能再买房，一般以户为单位进行计算的，这样的话如果夫妻双方离婚的话，就可以造成有一方是无房户，在这种情况下，他可以再买房。所以大家就认为，如果离婚的话可以再买房或者买更大的房子，这样的话可能会比较划算，于是乎，离婚就在限购令的情况下，成为买房的一种变通的方法。

　　主持人：房产限购令的政策当中，很多规定以家庭为单位约束的，所以会出现这样的现象。据你了解，到目前为止有没有因为买房出现离婚的现象呢？

　　记者：其实现在这种现象在上海应该是有了，但是没有一个具体的统计数字，只是私下有一些人表示，他们可能会为了房子离婚或者暂缓结婚，因为这个就要根据政策算哪一种经济上更划算一些。除此之外，在记者采访中也发现有一些二手房的中介出主意，如果你确实被限制住，没有办买第二套房子，或者买条件更好一些的房的话，你不妨离婚，当时记者问他，如果我离婚的话，会不会触及法律？相关的二手房中介跟记者说，离婚在中国是自愿的，而且这是一个空白，你愿意离就离，没有人能够把你怎么样，而且你一离婚，确实可以办到房贷，据他们这些人反映，确实有一些夫妻，为了办新的房产证或者为了新购一套房办理假离婚。

　　主持人：虽然为了买房子，即便大家知道，这种离婚是双方自觉自愿的，也没有办法进行限制。刚才我们也提到，之前曾经发生过拆迁之前突击离婚的现象，就是为了多分到一些面积，针对那样的现象，当时我们的相关部门有没有做一些部署，现在有没有可以借鉴的一些办法呢？

    京沪深楼市“限购风暴”：约7成受访者推迟购房

        南京与深圳的限购令如出一辙，那么已经实施15天的深圳楼市究竟受到了怎样的影响？《扬子楼市》连线《深圳特区报》、《南方都市报》的地产部主编进行了深入采访——

　　深圳一位开发商无奈对下属说，“从现在起到年底，你们可以休息了。”

　　不愧为“深圳速度”，不到24个小时，深圳即创下了地方政府响应中央政府楼市调控的最快速度。

　　从9月29日关于楼市调控的“国五条”出台并要求地方立即制定实施细则，到9月30日晚上深圳紧急出台“限购令”，再到10月1日起立即开始执行，其行动之迅速，措施之严厉，让业内人士、购房者甚至很多政府官员都颇感意外，有些人甚至十分吃惊。在被打蒙的开发商，高呼支持的购房者以及倍感压力的地方政府背后，一场全新的博弈已经拉开大幕。

　　他山之石，可以攻玉。为了能给当下刚刚出台“限购令”的南京楼市一些启示，本期《扬子楼市》特别连线早于南京实施“限购令”的深圳、上海和北京的多家主流媒体，以他们的视角来观察一线市场的变化，看看限购令对于房地产市场的影响究竟如何。而限购版本与南京类似的深圳则是《扬子楼市》考察的重中之重。

　　“此令一出，市场瞬间冰冻。新房、二手房交易量一周内下挫高达6成，市场再现4月份‘国十条’出台后的低迷状态。”《深圳特区报》地产部主编傅卫鸿，以近期举办的房交会为例，说明了市场的低迷。“我们国庆节举办的秋季房交会刚刚结束，结果不容乐观。据统计，整个深圳楼市在秋交会上成交的房源，甚至低于周边广州等城市来参展的楼盘成交量。很多深圳楼盘都是零成交。”

　　国庆之后，万科董秘谭华杰也向媒体表示，政策变化将对市场产生显著影响，预计四季度市场整体销售速度可能明显放缓。从深圳万科主要在售项目“十一”期间的来访量看，比去年同期下降了4成左右，政策变动的影响已经十分明显。而深圳另一位业内人士透露，龙岗区一国庆期间开盘的楼盘，节前做了多项促销活动，结果受新政打击，“新推出的1000多套房，没有一套成交。”

　　作为被打击的对象，面对成交量的节节下滑，开发商的心理状况怎样呢？对此，《南方都市报》地产部首席记者朱文策表示，在政策刚刚出台之时，开发商心态猛然被改变，不少项目的操盘手表示：自己完全“被打蒙了”。“由于深圳的细则出台速度非常的快，9月29日国家刚要求出细则，隔天9月30日深圳‘限购令’就出来了。因此，开发商往往会有‘没有任何缓冲期’的感觉，感觉措手不及。”

　　短暂发蒙之后，则是陷入焦虑。在上周《深圳特区报》举行的一场品牌开发商参与的座谈会上，包括万科在内的几乎所有与会开发商都表示，自己感到焦虑，觉得这个政策的“打击非常大”。“我们初步统计了一下，在深圳同样感觉的开发商，占到了总数的90%以上。”傅卫鸿表示。　　

　　如何应对“限购令”，据傅卫鸿透露，目前市场上较为普遍的就是将推房计划延期。“一家开发公司的老板就对下属说，你们可以休息了，一直到年前，我们公司主要的任务是员工培训。”

      约7成受访者推迟购房，投资客转战香港、惠州等地

　　至于购房者一方的变化情况，一个有代表性的例子就是《南方都市报》对“限购令”的调查。在约1000深圳市民参与的这项调查中，约有7成市民表示，会因“限购令”而推迟买房，超过7成市民表态支持“限购令”，有超过4成市民认为，“限购令”会令深圳房价下跌三成以上。另外，据该报秋交会采访发现，大部分市民都表示会推迟买房时间，但刚需和一些投资商铺的客户，仍然相对比较积极。

　　对于“限购令”给购房者的影响，朱文策特别提到了投资客的“被挤出”。“‘限购令’带来的另一个影响是挤出效应。主要表现是不少深圳投资客转战香港和惠州等地，出手当地楼市。”堪为佐证的是，深圳两大中介中原和美联透露，国庆期间由深赴港的购房者明显增多。“一豪宅楼盘一周售出200多套，约40%买家来自以深圳为主体的内地投资客。”一位国庆期间几乎每天都在深港两边跑，带客去香港买楼的地产人士透露，由其带客赴港成交的就有10套，而且基本上都是大户型豪宅。

　　与此同时，“限购令”出台后的国庆期间，惠州新房遭“疯抢”。当地开发商表示，深圳投资客是这里异常活跃的一个群体，资源型楼盘和市中心公寓是他们出手比较集中的地方。据该市雅居乐白鹭湖的销售人员介绍，7-9月份，深圳投资客在该楼盘占到了总体成交客户的40%左右；而国庆黄金周深圳投资客的比例出现明显上升，已经超过50%。有媒体记者在现场采访发现，随机问的5个人中竟然有3个是深圳来的。

　　政府在调研“假离婚”，限购令或将持续半年

　　楼市调控的过程，从来就是与政策漏洞进行博弈的过程。在规避政策方面，傅卫鸿表示，听说政府已在密集调研市场中的规避措施，特别是假离婚。“现在对假离婚破解‘限购令’，还没有切实可行的制止办法。但政府正从银行角度进行监管，银行一旦同意这样的以假离婚破解‘限购令’的行为出现，其风险就会转嫁到自己身上。另外，对于一些资金实力较为雄厚的家庭来说，假离婚对他们也有着一定的风险。”

　　“限购令”的政策能持续多久，多位深圳的业内表示，目前还不好预测。但万科总裁郁亮已经公开表态，这个调控不是短期的。“现在业内普遍认为，半年到一年是比较合适的，既能够不过度影响经济发展，又能抑制房地产市场的过热。我个人估计半年的可能性更大一些。”傅卫鸿从业内人士的角度进行了预测。

　　而《南方都市报》的朱文策透露，目前，他们从官方人士那里得到的消息称，至少今年年底前是肯定不会结束的。“我个人的判断是，至少到明年一季度结束，这个政策都不会取消。”朱文策结合政策出台背景表示，这是由于深圳所受的压力决定的。8-9月深圳市场出现的明显反弹，包括后来的玉湖湾万人抢房砸售楼处事件，都造成了恶劣影响，导致深圳压力更大。因此说，“限购令”短期内不会轻易取消。

　　国庆长假期间举办的深圳秋交会上“看多买少”，深圳本地楼盘的成交量甚至低于周边广州等城市参展楼盘的成交量。