脸上有黄褐斑怎么消除:厦门炒房人大玩“借壳”买房 专家：存四大风险

厦门炒房人大玩“借壳”买房 专家：存四大风险 (2011年01月10日  来源:海峡导报)

 

    炒房人大玩“借壳”买房“借用他人名义购房”暗潮汹涌 专家：存四大风险

    房产新政后，银行全面叫停第三套房贷。然而，“上有政策，下有对策”，一些炒房者还是想出了规避法律的招，近日，导报记者调查发现，市场上悄悄出现了一个借用他人名义购房的现象。据法官介绍，由此引发的官司也层出不穷。法官提醒说，“你的名字我来买房”，虽然可以暂时规避新政，但也埋下很多隐患，一旦产生纠纷维权很难，而且，还会因违法受到惩罚。

    大学教师以中介名义炒房

    年近50的张琳是一名大学老师，收入比较稳定，2007年，名下已经有两套房产的她，想再买一套房投资。

    当年9月15日，张琳通过房产中介李先生购买了一套位于集美的房子，为了取得利率比较优惠的房贷，在中介人员刘华的提议和介绍下，张琳决定把这套房子挂在刘华的妹妹刘青名下。同时，相关手续都由刘华代为办理，张琳向他支付中介费即可。随后，根据张琳的要求，李先生就与刘青一起虚构了这套房屋的买卖合同，以及首付收据等购房材料，再交由刘华办理房屋挂户、贷款手续。

    这套房子的总房款近78万元。决定买房后，张琳就支付了4万元定金，当年10月31日，张琳又通过转账支付给了李先生39.5万元的首付款，随后，在去年4月中旬期间，张琳还陆续支付了30余万元。

    规避新政 他们虚构假合同

    由于这套房子是期房，张琳购买的时候，产权还没有办下来。2010年4月5日，房子的房产证办下来了，房子被登记到了刘青的名下，张琳还负担了房子过户产生的一切税费。同时，她还支付了刘青5000元的佣金。

    而在这之前，张琳还通过刘华向吴先生购买了该小区的另一套房子，因为相同的原因，张琳又将房子挂在了刘华的名下。于是，根据刘华的“计划”，吴先生先将房子过户到张琳名下，再由张琳将房子挂户到刘华名下。2009年11月，刘华按“计划”取得了这套房子的产权证。所有税费同样由张琳承担。

    因为办理贷款手续的需要，张琳又虚构了将房子卖给刘华的房屋买卖的虚假合同、收到刘华首付款的收据等。

    中介兄妹卷走60万元跑了

    为了保证自己能够顺利拿回两套房产，去年5月底，张琳还和刘华签署了一份事实说明。这份事实说明中指出，这两套房产都是张琳独立出资购买的，只是为了挂名，分别挂靠在了刘华、刘青名下，刘华、刘青两人从未支付过任何费用，在当年6月5日前，两兄妹应该将两套房产全权委托公证给张琳。

    在张琳看来，这份事实说明一签，两套房子都可以牢牢掌握在自己手中 “插翅难飞”了。不过，她最不愿意看到的事还是发生了，两兄妹最终还是打起了房子的主意。

    6月5日之后，两兄妹并没有按照事实说明的约定，将房产委托公证给张琳，而且，刘青竟然还打算将其名下的那套房子拿去抵押贷款。张琳及时发现了，随后，她马上将两兄妹告上法庭，要求确认两套房子归她所有。

    结果，在诉讼期间还发生了一个“意外”。张琳之前拿刘华名下的那套房子去银行抵押获得了60万元的贷款，因为这60万元先打到了刘华的账上，刘华两兄妹就带着60万元跑了。

    近日，集美区法院对本案进行了审理，法院认为，张琳与李先生、吴先生之间的房屋买卖行为都是双方的真实意思表示，并且双方已经履行完毕合同义务，张琳为两套房子的合法所有权人没有异议。而张琳与刘华、李先生与刘青所签订的房地产买卖协议，是张琳为了规避高利率的房贷而签订的，协议双方并没有转让房屋的意思表示。

    同时，法院也指出，张琳的行为是错误的，直接扰乱了房屋权属登记管理秩序，也直接导致了该案纠纷的产生。最终，法院作出一审判决，判令刘华、刘青应于判决生效之日起15日内协助配合张琳将两套房屋的所有权变更登记到张琳的名下。

    还有人以“公司名义”买房

    据导报记者了解，除了借用他人身份证买房，现在还有不少购房者以公司名义买房，以此法来规避限购令。

    据一家银行的个贷经理介绍，以公司名义购房，贷款算对公业务，要求公司注册达两年以上，需要提供公司营业执照、财务报表、经营记录等，按照公司固定资产贷款管理办法的规定执行，一般需要首付3-4成，利率则从基准利率到上浮30%不等，具体要视该公司和银行的业务关系而定。另外，也有走中小企业贷款渠道的，利率按基准上浮10%左右，银行审批比较容易。据悉，按照规定，中小企业贷款只能用于公司经营，用于买房则属挪用，一旦查出来，将要按照利率上浮幅度的两倍一次性还款。

    但是，以公司名义买房的大多是有闲置资金的私营企业主，以一次性付款为主。而且，产权登记在公司名下的物业，契税一律要按3%，转让时要按15%的税率缴纳企业所得税，交易环节产生的相关税费比个人房产要高，所以以公司名义买房的大多是为求资金保值、准备长线持有。（文中人物均为化名）

    律师说法
    “借名”买房有四大风险

    为了享受首套房的优惠折扣，而借用他人名义买房，其实存在很多风险。福建信海律师事务所林敏辉律师提醒，借用他人名义买房，很容易产生法律纠纷，容易带来四大风险。首先，如果名义产权人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。其次，如果名义产权人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；第四，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下，也要负担相应的税费。

    林敏辉还说，对于这类借用他人名义买房所产生的纠纷，由于法律上首先推定不动产权属证书上的登记人是产权人，作为实际购房人要推翻法律上的这种推定，必须提供充分的证据来证明实际购房人与名义产权人是一种委托代理关系，同时还必须有证据证明购房款是实际购房人直接支付的。这些证据最好在纠纷发生前就准备好，在纠纷发生后再去收集这些证据往往会很困难。（陈捷 陈洋钦 张庆东）