九乡新闻网胸口中间骨头疼:新湖中宝：州布局再次彰显公司拿地能力
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/03 22:53:30
州布局再次彰显公司通过一二级联动拿地的雄心和能力。公司公告，以11.1亿元获得州利得公司51％股权，利得公司持有平阳西海湾围垦项目，规模12000 亩，项目建成后可出让土地包括工业用地3024 亩，商住用地2737 亩。
公司很少通过招拍挂市场高价拿地，自2009 年起通过深度参与天津、启东、大连等地土地一级开发以锁定低价优质土地，本次收购可视为这一战略的延续。
项目收益丰厚，远高于公司评估报告预测，预计项目收益将超过45.6 亿，增厚公司每股RNAV0.46 元。
1）项目地理位置较好，若按照一级土地开发假设，项目全部出让后，预计项目收入152 亿元，对应净利润45.6 亿元。该项目位于东鳌江入海口北侧，分属平阳县鳌江镇和西湾乡，距平阳县城约10.50 公里，距州市57.50 公里。
2009 年以来，工业用地的商住用地价格显著上涨，远高于公司评估报告预期。我们按照工业用地50 万一亩，商住用地500 万一亩测算，按照30％的净利率，预计项目完成，公司可以获取的净利润为45.6亿，对应权益利润为23 亿，每股收益为0.46 元。
2）项目后期虽存在一定的不确定性，但整体风险不高。由于此填海项目完成，公司实质性已获取土地使用权，即便需要通过招拍挂走程序或者公司放弃土地获取直接享受一级土地收益，预计公司需要补偿的土地金或者府分享的收益比例都是相对低的。因此，我们认为，整体测算并不激进。
本次收购的一级开发项目加上之前的一级开发项目收益将增厚公司RNAV1.24元，公司RNAV 为9.24 元，折价32％。我们预计公司2010-2012 年EPS 分别为0.32、0.49、0.79 元，对应动态市盈率分别为17、11、7 倍，低于当前行业估值水平。给予公司目标价8 元，有26％的上涨空间，维持公司“增持”评级。