九乡新闻网肯德基招兼职吗:让房价飞或让房企死
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让房价飞或让房企死
(2010-12-31 13:13:51)转载 标签： 黄金楼市
地产专栏
铁肩担道
二手房产
分类： 冷铁锐刀
2010-12-31让子弹飞的是姜文，让炮弹飞的是韩国，让油价飞的是发改委，让房价飞的是开发商。不不，开发商赶紧纠正：不是我，是政府。2010年全国土地出让金突破2万亿，曝光了“让房价飞”的幕后推手：土地财政。新世纪第一个10年，是房价飞的10年，也是土地出让金飞的10年，其所占地方财政收入的比重越来越高，最离谱者竟达80%。
政府卖地、开发商盖房，赚到钱再用来买更高价的地。“土地财政”就这样将我们绑架了：政府财政收入结构更显脆弱；房企经营成本更显畸高；居民消费能力更显低下。我们面临艰难的抉择：要么让房价飞，继续吹大泡沫，然后一起承担最可怕的后果；要么动真格落实调控，坚持紧缩政策直到让部分房企死掉，以此换取房地产行业的痛苦转型、涅槃重生。
首先，经营成本被迫提高，将压缩房企的利润空间。近来地王频出，各领风骚十几天，表面很风光，却暴露出实际成本越来越高，算上不确定的加息、房产税、公关营销费等资金成本，房企经营风险正逼近爆破点。如果从严执行“囤地一年收闲置费、两年没收土地”等法规，再配合调控新政，杀伤力绝对是炮弹而不是子弹。一旦未来的房价“对不起”当初的高地价，未必每个房企的资金链都是猪坚强。其中那些负债率高达70%、总负债超过总利润10倍以上的公司，是要被大鱼吃掉的小鱼。
其次，市场购买力下降，将挤压房企的生存空间。一个有效率的市场，房价由购买力决定，最重要的指标是房价与家庭年收入的比值。我国的房价收入比接近20，即使房价完全不涨，人均收入也要翻一番，才勉强靠拢国际标准。换而言之，当前房价已经透支我们未来N年的购买力。目前城镇居民自有住房率高达80%，可见需求并非刚性。而连房价同比涨幅较低的广州，都无法避免空置率的质疑，可见市场趋于饱和。在政府改善就业、“让工资飞”之前，有多少人有能力掏出真金白银为住房升级换代？
地价上涨而房企利润下降，房价上涨而购买力下降，这两大矛盾将伴随通货膨胀加剧、人口红利消失等因素而进一步被激发，最终决定楼市泡沫不可持续、土地财政不可持续。