衣香鬓影结局好吗:政府扛不住土地财政房价或报复上涨

  根据国家发改委价格监督检查司透露，将专门对商品房销售做出规定，明确公示每套商品房、代办费用、物业收费等价格，要在规定时间内公开全部商品房，并严格按照申报价格明码实价。这与新“国八条”所要求的“一季度末各地要出台房价控制目标”遥相呼应。

  住建部政策研究中心副主任王珏林表示，限购令至少在2年内不会放松。而且，如果房价再度出现过快上涨，不排除有“限价”等更严厉的储备政策出台。去年11月有关部门曾考虑过“限价政策”，即考虑当房价出现较大幅度上涨时，直接出手限制商品房销售价格，包括直接限制企业利润水平、直接限定价格等。

  去年曾对开发商实施过类似“价格申报制”，以达到控制房价的目的。为实现房价上涨控制目标，深圳市将采取类似措施，对高价楼盘在预售和销售进度上进行严格的控制。具体办法就是，由“先备案价格后根据价格决定是否批准预售”取代过去“先批准项目预售备案价格”的做法，以保证房价年度上涨幅度控制目标的实现。显而易见，这一切直指房价。“国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的调控政策，这些政策从表面上看似乎都不市场化，尤其是限价、限购政策。

  笔者认为，这个理解纯粹是错误的，是歪曲了政策的意图和真正的目的及政府的原意。“明码实价”（一房一标价）和“房价控制目标”的规定，从表面的文字上理解是“限价”的意思。但是，从中央和地方政府的政策意图和目的分析，不是“限价”，是控制房价上涨幅度。

  换句话说：“是政府很担心因政策调控过凶猛，导致房价会大跌或暴跌影响经济严重下滑，因此必须控制房价在一定的幅度范围内上涨，而不是说让房价下降。简单说是允许房价在合理水平内保持稳定上涨，但是不允许房价上涨过快和房价上涨幅度过快的现象”。因此，这个不是限房价，而价格调控目标也不是限价时代的来临。

  笔者认为，房价这种趋势是否能够持续，一个很重要的原因就是地方政府能否摆脱土地财政的依赖。 不可否认，这些年来房价猛涨的重要原因之一是地方政府天量的土地收入。2010年全国卖地收入2.9万亿，超预算113%。数据显示，2010年全国土地成交金额前20名的城市共成交近1.24万亿元，比2009年的9230亿元增加3155亿元，增幅约为34%。

  2010年北京、上海、大连3大城市土地出让金大幅度超过千亿元，分别达到1628亿元、1530亿元和1117亿元。考虑到要把征地拆迁成本也放入土地收入中，地方财政收入在扣除成本后，再加上房产交易的各种税，目前地方一般预算收入中土地和房地产财政基本上在三分之一左右，是名副其实的地方政府的“第二财政”。自1994年分税制改革以来，事权与财权不配套的情况越来越严重。

  温总理在记者招待会上，就强调了米袋子、菜篮子、房价都要由地方来负主要责任。为了稳定房价，中央政府就提出要增加保障性住房的供应，5年要建设3600万保障性住房。这里面肯定有一个资金落实的问题，中央政府今年只向地方补助1030亿元，而地方财政需要配套资金。但地方政府能否负起这个责任，关键还是要看地方政府的财力。 事实上，目前地方政府的财力日趋紧张。地方政府尽管不允许出现赤字，实质上地方政府的各种隐性的财政赤字已经是个天文数据。

  据中金公司研究报告预计，2009年末，地方政府融资平台贷款余额（不含票据）约为7.2万亿元，其中2009年净新增约3万亿元。预计2010年和2011年后续贷款约为2万-3万亿元，2011年底达到约10万亿。在这种巨额的隐性财政负债面前，地方政府要承担众多的事务，现阶段要想摆脱占据三分之一高比重的土地财政收入的依赖是很困难的。

  笔者认为，于是一个悖论就此产生：地方政府要想完成3600万套保障性住房，需要加大资金投入，但现在资金紧张的情况下只能继续向土地财政想办法。而继续在土地财政上打主意的话，反过来又会倒推房价继续上涨，使得通过增加保障性住房的来抑制房价的对策落空。事实上，如果进一步加大房地产调控，比如继续执行严格的行政性的限购令。

  目前新房成交量环比普遍负增长，少数城市已连续三周环比下降。在3月份出现这种情况非常罕见。主要原因是各地限购令陆续进入实施状态，对成交量的短期冲击在网签数据中开始体现。可售面积环比下降，暗示在销售疲弱的同时，推盘量也有所调整。更看重的因素即资金面偏紧对房地产市场量价的影响还需要观察更长一些时间的数据。或者是会导致全年量升价平的观点，以及限购令的短期冲击可能带来地产股后续反弹机会的投资逻辑。

  笔者认为，房地产交易量下降，让房地产市场变冷的话，必然也会影响到房地产开发商的买地和开发的积极性。所以我们可以看到众多地方政府出台的房地产限购令中，千方百计的为房地产开发商多留点出路，别一下子搞死了。当然，地方政府的的核心想法还是心态巨大的土地财政收入。因此，目前的房地产调控的落实和房价的走势，和地方政府对土地财政的依赖能力直接相关。如果不解决好这个问题，为地方政府创造新的财源，可以预见房价是很难轻易低头的。（谢逸枫）