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谢国忠和他的楼市预言
作者：YY
2010-10-22
一、引言
准备考某财经院校的这一年中，财经专业书看了不少，财经新闻和评论也经常看。前一阵迷郎咸平，《财经郎眼》每期都看了。原因嘛，首先还是因为他牛，UPenn沃顿商学院的高材生，香港中文大学教授，而且关键是挺能忽悠，口才超好，而且每次都把ZF和监管当局批得猪都不如，看着过瘾啊，呵呵。
插一段——我承认我是粪青，而且是右粪。右粪怎么会喜欢偏“左”的郎咸平？别忘了右粪和左粪有一点是一致的——那就是骂ZF当局。只不过左粪是想回到毛爷爷那个饿死了很多人，但敢打美帝，毛子，阿三，放原子弹，放卫星，赶走一切纸老虎，天天不忘阶级斗争的年代；而右粪，比如我，恨的不是不该市场化改革，而恰恰是改革的不够彻底，滋生了巨大的腐败，让权贵侵吞了发展的大部分果实，财富集中在ZF及其亲朋好友手里，而国民的愚昧程度和有选择的弱智，往往让人想起1894年（那年中日就在海上打了一仗，虽然不是因为XX岛，但结果不说了，还引起一次失败的维新，最后加速了清ZF的倒台）。。。
回到主题，看郎咸平还让我认识了央财的王福重教授，也是超级大粪青一个，哈哈。还有网友认为“胸小有脑”的李银姐姐（复旦新闻系高材生，气质美女，貌似还没结婚，宅男yy对象，这里解释下下，不是我对象，是很多宅男们的yy对象，呵呵）。最近两期的叶檀叶大妈我觉得也挺不错的。后来又迷陈志武，耶鲁大学金融学教授，比郎咸平还牛，呵呵。可惜的是相比郎咸平，陈教授口才不怎么样，很少上电视，视频很少。于是最近又迷上了本文要讨论的谢国忠。
二、谢国忠：唱空帝还是大忽悠？
插一句——为了让不了解财经的朋友都能看懂，我尽量说的详细，财经达人请直接跳过本文罗嗦部分。。。
谢国忠，现在是独立经济学家，同时经营着一家私募基金。这个瘦瘦的，总是戴一副有点好笑的正圆眼镜的“小伙子”（外表看起来很年轻，呵呵）的简历很惊人，绝对是尖子中的尖子生：1960年生于上海，1983年毕业于同济大学路桥系（同济最棒的专业之一，理工背景），作为全系第一，当然去了美国，1987年获MIT土木工程系硕士，由于“觉得工程学对他已经不再有挑战”，遂改学经济学，1990年，年仅30岁就获得MIT经济学博士，深受其老师Solow（学过西方经济学的人都认识，回忆下讲经济增长那个章节里最重要的那个理论的名字~~）的影响。据说自小是一个非常聪明的人。从小到大，他在学校里的考试成绩总是第一。在同济如此，到了麻省理工依旧。仅得的一个B也是“因为故意跟老师作对”。
毕业就加入世界银行，担任经济分析员。在世行的五年时间，谢国忠所参与的项目涉及拉美、南亚及东亚地区，并负责处理该银行于印尼的工商业发展项目，以及其他亚太地区国家的电讯及电力发展项目。1995年，加入新加坡的MacquarieBank，担任企业财务部的联席董事。1997年加入摩根士丹利，任亚太区经济学家。2007年,因“邮件门”事件（一封本来是谢国忠和基金经理内部交流的电子邮件外泄。由于邮件中措辞傲慢地指责东南亚某国的经济中的严重腐败问题，而该国又是大摩的一个重要客户，于是演化成为一个政治事件，谢国忠被迫辞职）离开摩根士丹利.现组建自己的研究团队,设立一个仅向熟人开放的私募股权“投资俱乐部”，资金规模2亿至3亿美元，投资于中国的非上市公司。
然而，如此神童的谢国忠的公众形象却不咋地。广大股民都熟知谢国忠，人称“谢大嘴”，因为他一开口几乎都是唱空的，呵呵，在我们中国股市还只能靠做多赚钱的时候。
1997年东亚金融危机前，他清楚地指出“亚洲经济有巨大的结构性问题”。
1997年初，当印尼的贸易顺差仍然很高，出口增加20%多，财政也平衡的时候，谢国忠就发表报告说印尼的经济会崩溃。当时很多人不相信。“我懂得印尼经济里最大的问题是腐败，”谢国忠说，印尼的财富是虚的，里面其实都被掏空了。等到外国人不愿意把钱放进去的时候，空架子就会倒下。
同年9月份，香港主权回归中国两月有余，谢国忠又写了一份香港房地产要下降50%的报告。当时大家觉得是无稽之谈。谢国忠解释说，他主要看的是供应量层面，他看到香港通过控制房地产的供应量来提高价格，人为地吹起一个资本泡沫。
同样是在1997年的夏天，谢国忠看到的另一个问题是中国的通缩，并意识到中国经济将从短缺走向过剩。而当时中国经济的增长率维持在8%的高水平，很多人对中国经济持乐观态度。谢国忠的观察是，原来很多产品短缺导致中国人消费的欲望很强烈。到了1997年左右，这些短缺的产品基本得到满足，消费欲望就开始下降。中国毕竟是一个财富积累较低的国家，不能保持高消费的水平。他因此提出通缩将成为中国经济下一阶段的主旋律。这在当时引起了很大的争议。
但是这些先见性的观察后来经现实证明是正确的，谢国忠因此自1998年开始被基金经理们认可，并逐渐获得他们的信任。
谢国忠在其同行中以追求立意新颖，见解独到而非人云亦云而著称。不过也有人认为，谢国忠有时说话容易过激，即追求所谓语不惊人死不休的效果。
据有网友统计，谢国忠2003年以来能找到的全部自作文章和媒体采访资料，共812篇。其中，理论性的无法验证其正误的有209篇，可以算正确的是47篇——全部是关于2008年中国股市房市的，其余556篇，无论对中国市场还是对国际市场的预测，完全错误！完全是胡说八道！　
也就是说，对市场的预测，谢国忠正确率只有7.8%,胡说八道的却有92.2%!
还有左粪对其唱“衰”中国经济的正确性及动机表示质疑，其集中体现在在网络流传甚广的《谢国忠——当代中国的川岛芳子》一文中。
也许像谢国忠自己说的“我说的话不好听，但是对大家有用”；也许像股民讲的“信谢大嘴的都亏了”。谢国忠，到底是盛世危言的唱空帝，还是个大忽悠？他对当前“二次调控”下，迷雾重重的楼市，又作了什么分析预测呢？请继续看。。。
三、“二次调控”下的楼市疑云
所谓“二次调控”指的是今年的第二次房地产业调控。近年来房价高企， 不需要看数据，十年内房价翻了多少番想必大家都深有体会，远远超过了GDP的增长速度，把可怜的工薪更远地甩到了九霄云外。调控？这几年已经调了n多次了，房价照涨，越调越涨，被网友戏称为“空调”。
在民众对ZF的“调控”已几乎不抱希望，并对ZF究竟是想制造泡沫呢还是抑制泡沫呢产生严重疑问之际，今年初，在一次总理与网友的公开交流中，网友问总理是否看过热播电视剧《蜗居》？温总理回答，认为《蜗居》是部好片，并说“我也知道’蜗居’滋味”，这句话作为标题登载在了当天报纸上。
今年4月，号称“史上最严厉的楼市调控”拉开序幕，主要是实行了二套房，三套房差别贷款利率，也就是一套房正常房贷，二套房，三套房利率依次上升。并且就二套房，三套房认定出台了细则，即以家庭为单位计算。新政伊始，楼市风声鹤唳，购房者陷入了观望，但当媒体开始准备欢呼胜利的时候，却发现“自从楼市调控政策出台以来，全国房价仅仅在6月份出现了短暂的下跌，经过4个月调控后，房价依然在继续上涨。”于是，今年的“一次调控”以失败告终。（当然说“失败”很不河蟹，《人民日报》给的标题是“楼市调控政策预期效果还远未达到”）
我来试着解释一下“一次调控”出了什么问题。
首先，ZF是这次是真的意识到房价问题的严重性——作为民生问题的焦点，高房价引起了广大的工薪族望房价兴叹，或是为了买房就得背上沉重债务负担，成为“房奴”。长期以来，民间积怨日益深重。北京上海的白领买不起房，这在30年改革开放进程中都是空前的。一方面，房价疯狂上涨，另一方面，劳动收入占GDP的比重逐年降低，这意味着工薪族的收入相对下降，民生问题日益恶化。在这种情况下，本届ZF终于逐步深化了对民生问题的认识，从胡总的“以人为本”到“包容性增长”，可以看出已在反思“经济发展究竟是为了什么？是为了一个叫GDP的数字吗？是为了增加税收吗？是为了创造外汇吗？还是为了提高13亿中国公民的福祉？”因此在政治上，调控楼市的时机逐渐成熟了。
过去的调控之所以是“空调”，根本原因在于土地财政，即城市土地都是国有的，ZF垄断了土地供应，ZF卖地给开发商，由于不允许自建房（前两年很火，后来紧急叫停的小产权房就属于自建房），开发商再垄断了房屋供应，有经济学常识的人都知道，垄断必然产生高价，“地王”频现也就有了发生的土壤。而且，追踪房地产业的资金流会发现，天价土地的钱付给了ZF，开发商利润也忙着拿地扩大投资了，也给了ZF，最终转嫁到购房者身上，其中首付30%是购房者掏的，其余70%是银行掏的。也就是相当于ZF一边在对老百姓征土地使用税，一边从银行获取了大量资金，而银行是可以创造货币的（这里就不详讲教科书中有的货币创造过程了。通俗地讲，要知道银行里的钱不是真的财富，而是中央银行印的纸），这就是说势必引发严重通货膨胀。通胀å!
会进一步助推楼市，楼市再助长通胀，如此恶性循环。正因为土地财政是很多地方ZF的重要财源，因此ZF不想打压楼市，反而助长其泡沫。还有一个原因可能很重要，那就是常常有一种论调，即房地产业占我国GDP的15%，是支柱产业，不能打压，否则危害整个经济的基本面。即房地产业绑架了中国经济，这样的论调貌似有理，可却把人带向错误的方向。要知道，楼市泡沫是不可持续的，迟早要爆，越晚爆，吹得越大，爆炸后对经济的伤害越严重。而且，学过经济学的人都知道，土地作为一种可以随经济发展自动增值的特殊商品，在源源不断的吸走经济发展的红利，在信贷扩张，土地财政的条件下，实际上就是在把财富源源不断转移给ZF。现在中央ZF也终于意识到了泡沫破裂的风险迫在眉睫，以及嗅到了即将来临的通胀，谢国忠比喻：“就像一!
列驶向悬崖的火车，车上的人必须停止争论，?½!
机立æ
，跳车。。。”
说了那么多前因后果，现在可以说“一次调控”失败的原因了，我认为最根本的有两点：一、信贷收的不够紧，这边银行还在印钞票，供应充足的货币，相当于一边想停车，一边还在踩油门一样。二、对ZF调控的“不给力”，市场的态度逐渐又发生了变化。这一点我详细阐释下：面对“一次调控”伊始，普遍预期此次调控比以往要强烈得多，因此媒体首次冠以了“史上最强”称号。投机者们都持币待购了，但不过多久，敏锐的投机者发现，信贷相当的松，而“史上最强的”一次调控执行力度并没有想像中的大。再加上ZF以前行为的历史记录让人们相信了一种神话，即中国的房价是不会跌的，你看十几年来涨的时候是99%；就连开发商也说房价跌，银行先死，我们后死，而银行都是国资，所以ZF为了保护国资银行，不会让房价跌。于是ZF公信力再!
次颜面尽失，市场预期这次调控也和以前没有区别，购房者认为房价又即将大涨，蜂拥而上，于是市场迅速反弹，一次调控宣告流产。
就在一次调控流产，广大无房者对ZF公信力尽失表达不满，甚至对ZF领导人也颇有了些微词之际，二次调控于本月初启动了。有意思的是，同样被媒体冠以了“史上最严厉的楼市调控”称号。
也许你会对媒体滥用“史上最严厉XX”这一光荣称号嗤之以鼻。但我的直觉是，很可能媒体这两次都没用错，不可否认一次调控ZF是真想调，但没调成。估计ZF也缺乏经验，担心其对经济的影响，试探性的调一下，如果不奏效，还有杀招等着。和以前的没想动真格的，纯粹做做样子，还是有区别的，因此第一次媒体没说错。那这个二次调控呢？在中国这个计划经济色彩还很浓厚的转轨国家里，ZF与市场博弈，你说哪方胜算大？因此，问题的关键不在ZF调控的手段是否有效，而在ZF的决心。。。
二次调控下，楼市再次疑云重重，二次调控的实质是什么？楼市会往何处走？下一节我会给出我的分析，和谢国忠的一个预测。“谢”灵不灵，其实基本取决于你信不信。
请继续看。。。
四、拨开云雾看楼市+谢国忠预言
房价问题是什么？郎咸平有一个很形象的火山理论。郎咸平把近年疯狂的房价比喻为一座火山：首先，熔浆是两个原因造成的，第一个就是企业家的投资经营环境恶化，大量的企业资金进入房地产；第二个就是通货膨胀，使得大量逃避通货膨胀的避险资金进入房地产形成岩浆。
而岩浆快要爆发的时候，政府插下两根导管，第一根导管就是地产商和地方政府的垄断，老百姓是自己不能卖地建房的，一定要向地产商买，所以人为的形成了垄断；第二根导管是目前各级政府，除了重庆等地以外，没有大规模的兴建廉租屋经济适用房。把全国老百姓都推向商品房的结果就是房价水涨船高。两根导管一插下去的结果，就是火山岩浆顺势爆发，房价一发不可收拾。
我认为，房价火山“喷发”的原因还有国际热钱的因素。因为近年对人民币升值的预期，导致大量热钱涌入。有证据表明，我国的巨额外汇储备（烫手山芋，抛也不是，继续攒更可怕，又缺乏经营管理的人才）不完全是贸易顺差的结果，国际投机者的游资也起了推波助澜的作用。国际热钱进入中国炒楼炒股，推高中国房价，也是“熔浆”的来源。
因此，不改善内资的投资营商环境，不治理国际热钱和通货膨胀，房价问题都不会根治。由此看以限购令和房产税为标志的“二次调控”，都是在治标。郎咸平反对中国式的“房产税”，质疑其出台的根本目的和执行过程的公平公正性。发改委有关人员也出来讲，房产税对于房价的作用被夸大了。
我认为，真正杀伤房价的“核武器”是信贷的收缩。正在写本文时，中国人民银行33个月以来首次加息，并调高了存款准备金率。因为货币当局已经开始对即将到来的通胀采取行动。据有学者估算，2009年，美国GDP是中国的3倍，而中国的广义货币M2比美国还高出5%。也就是说，中国面临巨大通胀压力。“蒜你狠”，“糖高宗”等等的出现可能就是通胀苗头。
央行未来6个月会不会再次加息，也是未来经济迷局的一个看点。总之，现在市场在看ZF当局，当局在看经济形势，进入了一个纠结的博弈时期。
对当前的迷局，下面给出“唱空帝”谢国忠的看法：
谢国忠认为，中国的房地产泡沫已经见顶，房价将出现拐点。一线城市很难再出现去年下半年或今年上半年的高房价了，房价会下跌，到时候，每平方米的均价大约相当于当地两个月的平均工资。他认为，房价出现拐点，有三个原因。其一，流动性收紧；其二，政策引导；其三，供求关系变化。
谢国忠说：资产泡沫需要流动性来使其膨胀并维持下去。当有一天，流动性不再能支撑泡沫时，它就会破灭。由于全球都实行宽松的货币政策，中国并无资本外流的压力。中国消费的上涨趋势还会继续吸引资金。这样一来，泡沫可能会逐渐消减，其间交易价格和交易量可能在短期上扬。从供应量来看，泡沫也不会重新吹大。中国在建住宅面积有30亿平方米。假设每平米1万元，总价有30万亿元之多。现在的货币投放约为70万亿元，未来三年间大约会增长50%，即新增35万亿元。以现行房价和供应量计算，这意味着流动性非常紧缩，而如此巨大的供应量不可能在现有价格上消化。
谢国忠指出，政府近期的调控政策也阻止了泡沫急速扩张、继而破裂的可能。现在，只要政府继续对购买多套房实施严格控制，这一场景就不太可能出现。泡沫不会突然破裂，而是在未来数年间慢慢泄气。而对于楼市泡沫破裂会导致经济崩溃的这种恐慌，谢国忠指出，中国的经济受到的影响将小于预期。
他认为，房价下跌的确会造成经济增长的放缓，但是，由于消费、出口、基础设施建设快速发展，未来十年内经济仍将表现很好。此外，楼市交易量跌幅远小于价格，使得其对GDP的影响有限。
五、结尾要说的话
面对高房价积累的民怨，中央ZF拿出“问责制”大棒，叶檀叶大妈认为，这是现行体制中相对有效的措施，反映中央ZF的决心。各地方ZF对中央的反映也不一，有的地方，如深圳，执行了严格的“限购令”。有的地方，如重庆，正在大兴土木修建廉租房。也有的地方作为甚微。
楼市会向哪里去？会像谢国忠所言，2年内，跌50%吗？或者以其它形式崩溃？这是一个有意思的问题。但无疑的是，中国房价只涨不跌必然是一个神话，现在是这个神话面临严峻考验的时候了。
提示，未来看点：宏观经济形势，尤其是CPI走势；央行未来6个月或12个月是否再次加息；市场情绪如何，观望之后，按谢国忠所言，“只有等到房价一直不涨，货币不够，大家都放弃的时候，房价会大幅下降。”他甚至认为，到明后年，美元走强，热钱撤退时会加剧楼市的崩溃。
对广大购房者而言：近期显然不是一个好的入手时机。一切都还没有明朗化，或者我们应该观望，任志强等人“谁不买房谁后悔” 的忽悠绝对是在惑众。相比之下，同为开发商潘石屹都认为楼市前景不妙。
刚闭幕的十七届五中全会被外电认为是中国ZF从“以GDP为纲”到“让人民群众分享改革发展成果”的一次转向。这个财富集中在ZF和ZF的关系户的集权主义国家向何处去，关乎我们每一个人的未来，这台大戏将用我们这一代人的一生去书写。或许，诚如某外国媒体所说，“也许新中国与旧中国最大的区别就是，如今人人都能有梦。。。”
谨以此文献给酷爱财经的我自己，以及想买房的我老爸（希望他放弃年底的购房计划，还不如用那些钱换掉我家已经开了72000km，经常修东修西，换这换那的小Alto。在局势不明朗之际，买房实该缓一缓，甚至等两年再抄底也不迟），以及广大的持有多套房产的中产阶级（随着中国的城市化，各个城市都在扩建，未来20年甚至更长，你的房产还会升值的。对房产税也不必太担心，因为会转嫁到房租上），以及广大无房一族，我和大家一起盼望着楼市的崩溃！

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