龙卷和琦玉:房地产经纪人考试需要熟知的几个问题

 分类：未分类 　标签：搜房博客 |    １、广东物业管理条例的具体规定是什么？答：物业管理涉及对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动，物业管理条例是规范在物业管理活动中的行为主体之间法律关系的条例，以法律规范物业管理公司、业主大会、业主委员会、房地产公司、土地开发商、建筑商等，同时还要加强街道居委会对物业管理公司的指导和监督功能突出解决物业管理的投诉，涉及物业管理权责不清和乱收费等问题，此条例是由广东省人民代表大会常务委员会通过，于1998-10-01开始实施的地方规章，其内容包括总则、业主管理权、物业委托管理、物业的使用和维护、物业管理费用、法律责任、附则等。２、商品房预售的主要程序是什么？P141（法）答：１）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；２）预售人办理预售登记，领取预售许可证；３）预售人同预购人签证商品房预售合同；４）预售合同登记备案；５）房屋交付后，办理产权登记。 ３、房地产登记的概念是什么？答：房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权，对土地使用权，房屋所有权，房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及此相关的事项进行记载，公示的行为。 ４、在房地产抵押款中，当发生贷款银行对抵押物进行处分时，所得款项应如何分配？ 答：处分抵押物所得款项，按抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配：１）  支付处分抵押物的费用；２）  扣缴抵押物应缴的税费；３）  剩余金额交还抵押人。抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的。贷款银行有权追索不足部分。 ５、广州市商品房预售管理条例有哪些具体要求？ 答：广州市商品房预售管理条例是为了加强商品房预售管理，维护预售人和预购人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定的地方性规章，是规范商品房预售中行为主体法律关系的条例，，是由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于１９９８年７月２９日通过，１９９８年１０月１日起施行，其内容主要包括总则、商品房预售项目管理、商品房预售行为管理、商品房预售款的监督管理、法律责任。 ６、以划拨方式取得的土地使用权能否进入拍卖市场？ 答：划拨土地使用权，只有符合一定的条件才能转让和出租、抵押，如果以拍卖或招标方式实现，则必须国家把已经划拨的土地使用权收回，即县官人按照土地使用权的有关规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获的收益递交土地使用权出让金，只有在国家已经收回归国有土的使用权的前提下才能采取拍卖的方式。 ７、广州市购买商品房贷款抵押规定的具体内容是什么？答：〈广州市购买商品房贷款抵押规定〉是广州市人民政府为活跃广州房地产市场，加强对购买商品房的贷款抵押管理，保障交易各方的合法权益，结合广州本地房产交易的特点制定。此规定1996-01-01正式实施，包括了对国土局、房管局、中国人民银行在商品房抵押中的权责的明确，对申请抵押贷款的条件、办理及登记进行了规范。 ８、《城市房地产中介服务管理规定》的具体内容是什么？答：设立房地产中介服务机构应具备下列条件：１）  有自己的名称、组织机构。２）  有固定的服务场所。３）  有必要的财产和经费。４）  有足够的专业人员。５）  法律、行政法规规定的其他条件。 ９、房地产开发项目可行性研究报告的主要内容是什么？答：有以下内容：１、  项目概念２、  开发项目用地的现状调查３、  市场分析和建设规模的确定４、  规划设计方案选择５、  开发建设计划６、  项目经济及社会效益分析７、  结论及建议 １０、房地产转证合同的形式要件和主要内容是什么？ 答：１）双方当事人的姓名或者名称、住所；２）房地产权属证书名称和编号；３）房地产坐落位置、面积、四至界限；４）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；５）房地产的用途或使用性质；６）成交价格及支付方式；７）房地产交付使用的时间；８）违约责任；９）双方约定的其他事项。 １１、简述我国房地产法的表现形式？ 答：目前我国的房地产法是由众多的房地产法律规范组成的一个整体，同统一的立法和专门的立法组成，其法律体系按照内容划分，有三部分立法组成：1、综合性的立法，如《宪法》、《民法通则》等表现2、专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及其他的事实条例、细则、办法之类。3、相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》《环境保护法》、《合同法》、《担保法》《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律规定
１２、简述广州市房地产中介机构设立的条件？ 答：设立房地产中介服务机构应具备以下条件：１）  有自己的名称和组织机构；２）  有不少于十五平方米的固定服务场所；３）  注册资金不少于三十万元，仅从事咨询业务的，注册资金不少于十万元；４）  有房地产中介服务相应职业资格证书的人员不少于三人，其中从事房地产经纪业务的，还应当持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员。 １３、房屋租赁应当办理哪些手续？ 答：房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起３日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列资料；１）  房地产权证书或者其他合法权属证明；２）  出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明；３）  房屋租赁合同。出租房屋属于共有的，出租人应当提供其他共有人同意出租的书面证明；出租委托代管房屋的，受托人应当提交委托人授权出租的证明；转租房屋的，转租人应当提交出租人同意转租的证明。房屋租赁双方当事人终止房屋租赁合同的，应当自房屋租赁合同解除、终止之日起３日内，书面告知房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心，办理注销登记备案手续。 １４、简述为什么要对房地产中介从业人员进行年审？答：为进一步规范房产中介企业经营行为，提高行业水平，加强行业自律 。目前房地产中介市场和中介行业经过十几年的发展，已逐步走上了健康有序发展的道路，成为推动房地产业健康持续发展的动力之一。伴随着房地产中介市场和中介行业的不断深层次发展，中介行业已得到了社会的认同，但房地产中介业务种类多，行业分工细化，专业化程度越来越高，一方面需要对从业者进行知识更新方面的素质教育，规范房产中介企业经营行为，提高行业水平，故对从业者进行年审。１５、房地产中介机构接受预售人委托代销预售商品房时应向预购人明示哪些事项？ 答：预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项：１）  预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；２）  商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件；３）  项目开发进度和竣工交付使用时间；４）  项目及其配套设施的平面示意图；５）  商品房的结构类型、户型、装修标准：公共和公用建筑面积的分摊办法；６）  预售商品房的价格和付款办法；７）  商品房预售款的专用帐户；８）  物业管理事项；９）  法律、法规规定的其它事项。 １６、房地产中介人员的素质要求是什么？ 答：房地产中介服务人员应具备以下条件：１）  广博的科学文化知识和专业知识；２）  良好的职业道德；３）  信息意识；４）  掌握熟练的业务技巧； １７、请说明预售或出售房地产必须产权清楚，应分别具有什么证件？ 答：预售必须依〈商品房预售管理条例〉办妥相关相关预售手续，预售人应该能提供土地使用证、建设工程规划许可证、预售许可证等必备的证件，即能证实其预售房屋产权清晰；出售房地产则提供房产证/共有权证，并落实是否存在查封、抵押情况，如果没有即产权清晰。 １８、广州市房地产面积计算技术规定的有关要求是什么？ 答：为加强房地产管理，适应本市房地产市场的发展，根据国家实施的《房地产测量规范》和《建筑面积计算规则》，结合广州市的实际，制定了测算面积的技术规定。适用于广州市城镇区域内的房地产登记、交易、评估、抵押、仲裁、征地拆迁，以及国有土地使用权出让和转让的面积测量计算，其内容包括 房地产面积的计算范围、计算房地产面积的范围、不计入单位或个人的用地面积、特殊情况下有关面积计算的技术处理、房屋的建筑结构/层数及其表示、规定有关的部分术语的含义等内容。 １９、请说明办理预售合同登记需要提交什么资料？ 答：商品房预购销合同应当载明和约定下列事项：１）  预售人、预购人和双方的委托代理人姓名（名称）、地址、邮政编码和合法证件号码；２）  预售用地依据和预售的商品房的坐落位置；３）  预购的商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积及其含项目、楼号、楼层、房号和层高；４）  预购的商品房的价格和代收税费的项目和标准；５）  交付使用时的实际面积与预售时约定面积差异的处理办法；６）  付款时间和方式及预购人逾期付款的违约责任；７）  预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任；８）  装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任；９）  基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任；１０）          物业管理事项；１１）          双方认为需要约定的其他事项。 ２０、请说明二手房地产买卖的程序怎样？答：　   (l)订立买卖契约。买卖契约应包括如下主要条款：房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该契约应以书面形式成立；
　　(2)递件。接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权；并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理备案手续、买卖双方在契约上签名盖章；
　　(4)缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税；
　　(5)办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。 ２１、房地产测绘成果的三种图件是什么？ 答：房产图是房产产权产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为３种：房地产分幅平面图（地籍图）、房地产分丘平面图（分宗图）、分层分单元平面图（分户图）。 ２２、请述共有公用建筑面积的分类？什么是套内建筑面积？ 答：公用建筑面积由以下两部分组成：A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。套内建筑面积：建筑物内的组成面积，主要包括A、套（单元）内的使用面积B、套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积），套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三者之和。２３、如何做好房地产投资顾问？ 答：房地产投资顾问主要分为两种：房地产经营投资顾问和房地产置业投资咨询顾问。房地产经营投资顾问，主要是指协助投资者以开发、买卖或租赁房地产等形式，进行营利性活动。需要具备良好的知识（企业策划知识、财务知识、房地产经济常识、市场营销知识、项目管理知识、建筑知识、人文基础知识等）和素质（参照26题）房地产置业投资顾问，是指协助投资者购置房地产后出租、出售经营的行为。要求善于把握住宅市场供需的脉搏，抓住有利时机入市和出手，在满足投资者获利需求的基本前提下实现房产未来的增值。不仅需要房地产市场分析、预测与判断的能力，还应具备丰富的市场经验。 ２４、策划在房地产发展、营销工作中的作用和核心是什么？ 答：房地产市场营销是一门刚刚兴趣的新学科，也是一门实践性很强的学科，它对于提高房地产企业的经营管理水平和竞争力，规范房地产市场及满足人们生产生活需要都具有特别重要的意义。１）  有利于提高房地产企业的经营管理水平和竞争力；２）  有利于房地产市场的发育和规范；３）  有利于消费者需求的满足。 ２５、简述房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系？ 答：房地产法与规划法的关系：城乡规划是城乡建设的“龙头，是房地产业发展的前提。不符合经过批准的城乡规划的房地产项目应为违章建设。我们必须充会认识城乡规划的重要性及其对房地产业的直接影响。房地产法与建筑法的关系：房产的客体（或载体）为房屋等建筑物及其他构筑物。建筑工程的质量和安全，事关重大。所以人们常说：“百年大计，质时第一”。房地产法与住宅法有着密切的联系。广义地考察，房地产法调整房地产开发、经营和管理中发生的经济关系，并不存在一部包罗万象的房地产法。 ２６、从事策划工作的人员需要哪些基本的素质和要求答：房地产策划人员经应具备以下素质和要求：1)         对民族传统文化和人文精神有普遍的认识；2)         对当代国际精神、流行文化、生活形态有着较为深刻的理解；3)         对民族以及世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较为全面的了解；4)         对各种营销理论、微观经济理论有着系统而又深刻的认识；5)         深喑各种广告、品牌传播理论的精义，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力；6)         对艺术和美的想象能力和领悟能力，以及沟通执行能力；7)         对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识。 ２７、在房地产营销中观念、产品、推广之间的关系如何？各自的作用是什么？何者是最重要的？答：房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。 房地产品牌营销。 
目前的房地产产品营销已经由对单一的楼盘进行营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道，在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌，房地产企业只有在房地产产品质量、服务、功能等诸多方面下工夫，对产品进行全方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。 ２８、房地产价格的特征是什么？ 答：房地产价格的特征主要有下列４个：１）  交换代价和租金可以转换；２）  房地产价格实质上是房地产权益的价格；３）  房地产价格具有时间连惯性；４）  房地产价格的个别性强。 ２９、市场营销的主要策略有哪些？ 答：房地产市场营销的主要基本策略，依然是以4p为主，主要是指产品、价格、营销渠道、促销策略。产品策略，主要是指产品的类型、产品开发的策略等；价格策略，主要是指房地产价格即构成、房地产定价方法、房地产定价策略；营销渠道，主要是包括发展商直接销售、委托代理商销售、房地产经纪人销售；促销策略，主要包括房地产促销方式（广告、人员推销、销售推广、公共关系）、房地产营销广告。针对4p理论的一些不足，也出现了一些理论：4C理论，强调顾客、成本、便利和沟通的重要性；4R理论，主要是在4c理论上提出的新理论，强调关联、反映、关系和回报的重要性 ３０、企业进行促销活动的基本方式是什么？ 答：为了实现房地产的促销目标，可以使用不同的促销方式。常用的有４种形式：广告、人员推销、销售推广和公共关系。 ３１、为什么要建立规范化的房地产市场？ 答：1)         有利于协调房地产与国民经济增长的关系。房地产业和国民经济关系密切，在国民经济中占有重要的地位。在推动国民经济增长的三驾马车中具有重要作用；2)         有利于避免房地产泡沫的产生。房地产业在我国是新兴支柱产业，具有投资和消费的两个功能，规范化的市场可以延缓或避免泡沫的产生；3)         有利于土地的有效利用，使得社会整体利益得到体现；4)         有利于房地产结构优化，可以使得房地产商品适销对路，实现有效供给；5)         有利于规范市场主体行为，降低交易费用，提高交易效率；6)         有利于调节房地产市场主体的收益，促进国民经济增长、维护企业和消费者合法权益。 ３２、房地产税收的主要种类有哪些？）答：１）土地增值税；２）城镇土地使用税；３）耕地占用税；４）固定资产投资方向调节税；５）房产税；６）契税； ３３、“房改房”的定义是什么？答：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 ３４、二手房交易时卖方必须提供哪些资料，买卖双方需要缴纳哪些费用？答：卖方必须提供产权资料和身份证明资料，包括，房地产权证（房地产共有正、房地产权属证明、他项权证）和身份证（营业证书/身份证明、法定代表人证明、代理人证明等）。双方需要交纳的税费有：交易契税、交易印花税、交易管理费、交易登记费、测绘晒图、产权印花税、个人所得税、营业税、土地增值税、土地出让金、土地契税、房改房购分摊、涂销抵押登记费等。 ３５、小区绿化基本准则是什么？答：尽量做到建筑物之间的园林绿地均衡配置，充分利用小区边角及不宜建筑地段，布置绿地。 ３６、房地产纠纷的种类和解决方式是什么？ 答：房地产纠纷，按其法律性质可分为两大类。１）  民事性质的房地产纠纷；２）  行政性质的房地产纠纷；房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。 ３７、简述土地的基本特性？ 答：土地资源十分重要，人们在土地上生存、发展，土地既是生产资料，又是生活资料，从而围绕土地产生了占有、使用、收益、分配、保护、管理等项关系，涉及广泛的权利用义务，人们有关土地的行为必须是有规则的，秩序的，也就是要规范化地进行。 ３８、简述对房地产中介服务人员职业道德的要求？ 答：对房地产中介服务人员职业道德的要求主要有以下几个方面：１）  诚实、信用的原则；２）  独立、客观、公正的原则；３）  专业胜任能力要求；４）  对客户的责任；５）  依法经营，公开、公平竞争的原则６）  其它原则 ３９、简述房地产项目策划的概念？ 答：房地产项目策划,是指根据房地产市场的特性和发展方向,周密的制定出能使房地产开发项目市场定位准确,具有创造性、竞争性、可操作性,近期远期经营目标统一协调的工作计划和策略.使房地产项目开发、市场营销活动有步骤、有秩序展开，并根据市场情况不断修正，最大限度的提高开发项目的社会、经济和环境综合收益，规避市场风险。其主要特点是：创新性、明确的方向性、现实可行性、可操作性、系统性和规范性。 ４０、简述房地产市场细分原则和程序？ 答：房地产市场细分应该遵循以下原则：１）可衡量原则；２）盈利原则；３）可实施原则；市场细分的程度：１）根据需要选定产品市场范围。２）列举潜在顾客的基本需求。３）依据消费者需求的具体内容，初步确定可以划分为哪几个细分市场。如住宅可以分为别墅、公寓等。４）研究细分市场。５）测量各细分市场的规模。６）选择目标市场，设计市场营销策略。 ４１、简述房地产经纪业务程序？ 答：１）接盘要点。收集物业资料；明确委托关系；提供个案资料；２）  物业调查。核实产权；现场查勘；３）  广告宣传。广告形式多样；广告内容真实；广告要有个性；４）  客户查询。勤接待查询；了解客户需求；索取客户资料；尽早知告佣金标准；５）  接受委托及检视物业。签署委托协议；协助检视物业；锁匙的处理；６）  洽商议价。公平、公正及公开的原则；口说无凭，以合约为准；尽可能提供参考数据；７）  签约成交。临时合约；正式合约；８）  定金及付款。定金；楼款；按揭；按金；租金；９）  产权过户和登记手续。转移登记；租赁登记；１０）          佣金、交吉及后续服务。佣金；交吉；后续服务。 ４２、《广州市房地产中介服务管理条例》有哪些具体规定？ 答：《广州市房地产中介服务管理条例》(下称《条例》)于2002年10月经广东省人大常委会批准，自2003年起施行，该《条例》主要包括六个部分：总则、房地产中介服务机构、房地产中介服务人员、房地产中介服务行为规范、法律责任和附则。《条例》规定： 市房地产行政主管部门负责本市房地产中介服务管理工作和本条例的组织实施； 行业协会的业务活动接受房地产行政主管部门的指导： 房地产中介服务机构及其分支机构，应当自取得营业执照之日起30日内，持有关文件向市房地产行政主管部门办理备案手续； 市房地产行政主管部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件及经营服务等资质情况进行检查，并向社会公布年度检查结果； 从事房地产中介服务的人员，应当按照国家有关规定参加房地产中介服务职业资格考试，经考试合格，取得房地产中介服务职业资格证书； 取得房地产中介服务职业资格证书的人员受聘时，应当按照国家规定，申请办理注册手续，领取注册证； 房地产中介服务机构应当每年向市房地产行政主管部门报送业务统计报表。 《条例》同时还规定了设立房地产中介服务机构应当具备的条件、房地产中介服务合同的主要内容、房地产中介服务人员的行为规范以及法律责任等。 ４３、简述目前广州市房地产中介行业存在的主要问题，并提出解决的建议？ 答：目前我国房地产中介从业人员素质还有待提高，房地产中介活动中存在着大量的不规范行为。只有采取有效的措施，才能使我国的房地产市场中介业健康发展。主要的措施应该包括：１）  严把房地产中介服务业经纪人、估价师的资格审查、考试，颁证及注册关，提高房地产中介服务业从业人员的文化素质和业务素质，加强中介人员的后续教育。２）  尽量发挥房地产行业协会的作用。３）  加紧立法，以法律作为监管手段。 ４４、结合自身体会谈一下怎样才能作一名合格的房地产中介人员？ 答：１）具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识。２）能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律。法规和行业管理的各项规定。３）熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能。４）具有丰富的房地产经纪实距经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌。５）有一定的外语水平。 ４５、《中国房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》的内容是什么？ 答：１）为了加强对房地产经纪人员的管理，提高房地产经纪人员的职业水平，规范房地产经纪活动秩序，根据国家职业资格制度的有关规定，制定本规定。２）本规定适用于房地产交易中从事居间、代理等经纪活动的人员。３）国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。４）本规定所称房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。５）人事部、建设部共同负责全国房地产经纪人员职业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。 ４６、我国的土地出让制度有哪几种？答：出让、转让、划拨 ４７、房地产领域的现行法规体系中有哪几部法律？答：城市房地产管理法；土地管理法；城市规划法。 ４８、我国房地产法的基本原则是什么？ 答：我国房地产法的基本原则归纳如下：１）土地公有原则；２）土地有偿使用原则；３）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；４）房地产综合开发原则；５）城镇住房商品化原则；６）宏观调控与市场调节相结合的原则 49、我国房地产法调整对象的内容是什么？ 答：1）规范房地产市场秩序的需要2）巩固和发展房地产改革成果的需要
５０、《中华人民共和国城市房地产管理法》的具体规定是什么？答：《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈人了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了中国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。 《城市房地产管理法》是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。《城市房地产管理法》则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出了具体规定。  ５１、如何进行危机处理？ 答：一、调查、掌握事故的原因
　　1、迅速成立以企业领导和公共关系人员组成的处理事故临时机构，把握事态的发展动向，确定事故处理的基本方针和对策。
　　2、查明原因，详细认真做好原始记录。
　　3、查明事故现状，事故是在扩大还是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施。
　　4、分析事故采取措施后可能出现的社会影响。
二、采取正确的对策，以使事故的处理妥善圆满
　　1、让企业员工了解事故的真相，尽快把企业将采取的对策告诉全体员工，博得企业内部的支持和谅解，号召员工同心同德、齐心合力、共度难关。
　　2、为避免谣言四起，应谨慎地、实事求是地向外界公布事实真相。
　　3、如果是由于产品质量问题造成的，应立即召回产品，立即停止对此类产品的销售，而后调查事故的原因，立即采取补救措施，安抚对方，避免消息进一步扩散。
三、对事故受害方的对策
　　1、谨慎同受害方接触，表示歉意，冷静听取他们的意见
　　2、耐心听取受害方的要求及损失赔偿，即使受害方有一定的责任也不宜去追究。
　　3、避免替企业辩护的言辞，这样容易激怒对方，使双方关系更加剑拔弩张，不利于事件的解决。
　　4、无特殊原因，在事故处理过程中，不要换负责处理事故的人员，即便他有一些小节处理不当，此时换人容易引起对方更大的反感。
四、对新闻界的对策
　　事件一旦被新闻单位报道出去，将在公众中留下长久的记忆，因此一定要慎重从事，切勿过度遮掩，勾起记者的兴趣，谋求新闻记者的理解与支持。
　　1、企业事先统一口径，为表示对事故的高度重视，指定企业高层负责人为新闻发言人，客观详实的将事故真相以书面的形式发给记者，切忌信口开河。
　　2、毫不保留地向记者公布事故的全部真相，认真回答记者的提问，如果企图掩盖事故真相，这时企业与新闻单位的公共关系将全面告急，事态将朝着不可控制方向迅速发展，同时与企业有特殊关系的记者在相当长的时期，将无法为企业提供舆论支持。
五、对有业务往来单位的对策
　　1、尽快如实的通告发生事故的消息及原因，以及正在采取的对策。
　　2、与该事故牵连较大的单位，立即派人前去做正面解释，并商定善后事宜。
　　3、事故全面处理完毕后，应及时通报，并以书面形式表示道歉，以取得谅解。
六、对其他公众的对策
　　1、通过媒体向公众公布事故处理结论和今后预防的措施。
　　2、如有公众来访，不应拒绝会见，虚心听取建议和意见。
　　3、如确给社区居民带来损失，应向他们公开道歉，必要时给予一定的经济补偿。
　　上述对策全部实施后，并不等于事故的善后已经结束，一方面，新闻报道的影响还会持续一个时期，另外，公众的舆论也不会立即消失，竞争对手也会在你的企业形象受损的时期大肆公关，广泛传播不利于你的消息，所以这个时期必须主动出击，切忌躲起来等待事态逐步平息。
　　此时应及时向新闻单位提供有关企业赔偿受害者经济损失的消息，公布事故后生产、工作的恢复情况和预防措施的实施情况，并设专人接待公众的来信来访和新闻单位记者，从而转化不利因素，尽快恢复企业的声誉，重新赢得广大公众的信任。 ５２、房地产中介服务的特点是什么？答：房地产中介服务，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；房地产价格评估，是指房地产进行预算，定其经济价值和价格的经营活动；房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 其特点主要是：1)         人员特定。从事房地产中介服务人员必须是具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动或者提供房地产中介服务；2)         委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务；3)         服务有偿。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金 ５３、房地产权属档案的特点是什么？答：1、专业性
    (1)权属档案产生于房地产专业部门。权属档案是权属管理活动中形成的历史记录。房地产部门是产生权属档案的专业部门。
    (2)权属档案是专业性材料。房地产权属管理工作特别是权属登记工作，面广量大，政策性强，形成的档案材料专业性强。权属档案在内容和形式上与一般公文有明显的区别，内容上反映房地权属状况和房地位置和面积大小，文件名称采用房地产专业术语多，形式上，结构规范，多为表格式、填写式。 (3)权属档案有自己专业管理方法。房地产管理部门在档案管理中形成了以图档卡为主要内容的权属档案。图指房地产平面图包括分丘图、分层分户图，反映权属范围，形象直观；档指产权文字档案，反映产权的来龙去脉，详尽细致，真实可靠；卡指房地产卡片包括录入电脑的房地产情况表，它概括了档案的内容，弥补了图的不足，反映产权简洁明白。三位一体，以地号(丘号)为中心，各有侧重，相辅相成。这种权属档案，适合产权管理的需要。  2 、动态性
权属档案的动态性是权属档案最显著的特点。权属档案形成后，房地产权属和房地情况并不是固定不变的，随着产权人的变化，房屋的损坏倒塌，城市建设的发展，房地产市场的活跃，房屋的买卖、交换、继承、赠与、分析等权属转移不断发生，房屋的拆除、翻改、扩建日趋频繁，土地分割、合并等房地变更又不可避免。因而房地产权属处于不断转移和变更之中，具有极强的动态性。目前，权属档案因产权变更引起异动的每年约有20％。随着产权人的变化、房屋现状的变更，权属档案体系中的图、档、卡、册必须作相应更改，档案目录甚至于档案材料要作动态注记，档案必须及时补充新材料，以确保档案的真实性、系统性和完整性。产权的动态性，使权属档案成为“活”档案。  3、真实性
权属档案是产权沿革的历史记录，这种记录必须与实际相符，记载的产权人，产权范围必须清楚，能在产权审核和排解产权纠纷中起凭证和参考作用。真实性是权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。 4、完整性
    权属档案的完整性体现在两个方面，一是房地结合，二是图、档结合。 (1)房地结合。房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房产所有权发生转移，土地使用权要与之相一致，同时也要发生转移。因此，作为权属管理记录的房地产档案也应紧密结合，要确保土地和房屋档案的完整，不能人为地割裂房地产档案之间的有机联系。
(2)图档结合。房地产平面图上注记丘号(地号)，这种丘号，可当作为查找档案的索引。如果离开档案，则纯粹是毫无意义的几何线条，失去了它的产权含义，反之，档案离开图，产权范围则不明。只有图档结合，才能把产权真正反映清楚。   5、价值性
房地产属于不动产，价值高，在单位和个人的财产构成中占有重要地位。因此，权属档案属于财产档案。
6、法律性
    由记载房屋所有权归属的凭证材料组成的权属档案，具有法律效力，是房地产管理部门和人民法院确认房屋产权、处理房地产纠纷的重要依据。
鉴于上述特点，特别是权属档案的专业性和动态性，表明权属档案应由房地产 ５４、目前广州市在房地产经纪收费中存在哪些问题，怎样解决？答：1、乱收费问题。目前三级市场在收费上，并没有形成一个完全统一标准。不同公司在操作时收费标准不一，致使顾客对中介的质疑较多；另外在二手楼买卖中的收费的项目和名目比较混乱，缺乏统一的操作。2、操作吃差价问题。吃差价的问题一直是经纪行业中公开的黑幕. 有的地方出台相关措施来禁止吃差价,比如北京\上海等城市,启动资金监管政策,但很多中小城市还一时无法完全规避.解决办法：政府进行宏观调控，规范市场，对违规的行为严厉处罚，达到威慑的目的；通过行业的自律实现中介操作时的透明化，避免客户和中介公司的误会 ５５、房地产中介和房地产经纪的区别？ 答：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 ５６、房屋预售应符合哪些条件？你认为房屋预售存在哪些缺点？ 答：房屋预售应当符合下列条件：１）  已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；２）  持有建设工程规划许可证；３）  按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；４）  房屋预售实行许可证制度。期房预售制度的市场风险。期房预售制度在发挥其积极作用的同时，其因有弊端也随着时间的推移越来越严重地暴露出来。期房预售制度还在很大程度是助长了期房的炒作和投机。期房预售制度的最大缺陷是制造了一个复杂的法律关系：首先，开发商在办理产权过户登记前在法律上仍保有商品房的所有权。期房预售制度提高了积累资金使用效率。期房预售制度降低了房地产开发行业的准入门槛。 ５７、《城市房地产管理法》规定五项基本制度是哪几种？ 答：１）目的地有偿有限期使用制度；２）房地产价格申报制度；３）房地产评估制度；４）房地产价格评估人员资格认证制度；５）房地产权属登记发证制度 ５８、房地产企业资金构成哪几种？答：企业自有资金+银行贷款企业自有资金+信托计划股权融资+银行贷款企业自有资金+房地产基金 ５９、住宅小区规划设计五要素是哪些？答：１）以迂回的设计增强空间的层次感；２）采取封闭式保证居民的居住生活优越感；３）注重不同社会阶层居民融洽，混居；４）规划和设计模式注意承接传统文化；５）小区园林景观要善于水景提升居住品质和项目价值。