鼎的笔顺:豪宅是未来城市发展趋势

来源：百度文库编辑：九乡新闻网时间：2024/04/29 19:40:15

陈宝存：豪宅是未来城市发展趋势

   纵观全国市场，房地产市场化发展是在福利分房50年基础上开始的。实际上，商品房与保障房的特点决定：商品房应该满足的是城市改善性人口的居住。目前的保障性安居工程，已经很明显的把住房建设分出清晰的层次。也即是：棚改、旧改等等项目满足城市建设过程中拆迁人群的居住改善，限价房、经适房改善中等收入人群居住要求，公租廉租房，面对的是新增城市人口与城市低收入人群的住房要求。在目前的保障房供地超过70%的局面下，商品住宅用地的严峻局面将是未来几年的常态。
   而二三线城市的棚改旧改项目成为主流，二三线城市的商品房项目也很难避免配建部分保障房的命运，商品房部分的土地供应减少，土地成本提高也是规律。这样，二三线城市也将趋于豪宅化。这是无奈的市场转向，而走在市场前列的公司，才是有清晰眼光的。
   当然，做豪宅，必须有成熟的消费人群。豪宅的消费者，一定是富豪。盯准富豪的需求，满足他们的消费，才能在激烈的市场竞争中，利于不败之地。这也是商品房市场越来越豪宅化的另一原因。
   据2011年4月13 日发布的《2011年胡润财富报告》显示，截至去年底，我国已有96万名千万富豪和6万名亿万富豪，分别比上年增长9.7%和9.1%，全国每1400人中就有1人是千万富豪。
   胡润团队分析，对于未来投资方向，大多数千万富豪都表示，房地产仍是首选。超过1/3的受访富豪选择了投资房地产，这一比例在过去三年都有所增长；选择投资股票的富豪只有25%，虽然比去年略有增加，但还没有达到3年前的33%。
   按中国社科院研究员牛凤瑞老师的理解：豪宅也是社会需求，随着社会的发展，一部分人先富起来，要满足他们的生活需求。而资源性建筑，是优质资源集中的利用，也就是说把有限的优质资源通过规划、设计、建设、管理能够达到一个社会效应，经济效益，生态效益最高，甚至更高的目的，这是资源建筑本来的含义。
   我们定义下的豪宅，现在一般理解为非别墅类豪宅与别墅两大类。而一线城市，豪宅项目，不论是市中心的别墅、花园洋房、高层建筑的大平层，还是郊区环境优美的山水间别墅，已经越来越普遍。高收入阶层对于豪宅的需求剧增是主因。还有一个原因主要是一线城市市中心土地奇缺，土地价格的暴涨，也使得通过拍卖拿到城市中心的土地，建设普通商品房无利可图，豪宅化日趋明显。
   楼市进入非理性调控的阶段，特别是一线城市的限购，一线城市的商品房销售逐渐向豪宅倾斜，也在情理之中。根据链家地产市场研究部统计，北京市2011年新开项目售价在千万以上的有11个，除了9月刚入市的京基嘉苑尚未在交易管理网上显示成交数据外，其余10个项目的平均签约率已达到46.7%，比500万—1000万之间的项目高出约16个百分点，销售金额共计97.5亿元。
   其中，保利东郡苑入市半月已售出36套，合计金额为3.7亿元，相当于郊区90平米以下刚需户型300套的销售总额，豪宅项目在短期内会回笼大额资金的机率较高。
   根据链家地产市场研究部对二季度以后入市项目的监测情况，豪宅项目有6个，成交均价低于3万且平均面积小于100平方米的普通商品住宅有33个。
   上海市场，9月6日德佑地产发布的监测数据显示，8月上海一手豪宅（单价5万元以上）成交面积为3万平方米；成交套数123套，均价6.92万元/平方米，当月，共成交了两套亿元别墅。
   上海的顶级豪宅市场表现也异常强劲。1-8月数据显示：在每平米价格10万元以上的顶级物业中，单住宅至今已成交96套，超过了2010年全年成交78套的记录。如果将商业地产项目囊括在内，成交套数就已经突破了百套大关。
   一线城市如此，二三线城市，也从来不缺高收入人群，而二三线城市豪宅的发展，由于房地产市场相对晚于一线城市，限制别墅项目立项的政策也始于2003年，别墅类项目在二三线城市一直奇缺。比如河北省的石家庄唐山两市，作为河北经济发展强市，却一直没有形成真正热销的豪宅市场。
   所以，我所在的中冶在08年7月份上市的梧桐大道项目，在逆势中创造出惊人的销售业绩，半年销售额达到5个亿。由于是低密度与高层并存，低密度的7层洋房售价，我们确定的是12000到13000元/平米。周边的普通住房当时售价5000元/平米。唐山消费者对于梧桐大道的追捧表现在：转让梧桐大道的房号也可获利6万元。
   对于极佳地理位置的城市豪宅，生态独享、便利的城市资源以及引领居住模式和生活方式诸多特点，都恰好符合了富裕阶层的“择宅”标准。目前一线城市开发商开始进驻二三线城市，这让二三线城市城市中心的整体商圈配套和人居环境有一个“质的飞跃”，在大环境的影响下，二三线城市中心豪宅也自然成为富裕阶层争先抢夺的 “资源”。而日益拥堵的二三线城市，郊区别墅项目，也逐渐成为第二豪华居所。
   二三线城市豪宅开发较好的例子，比较有代表性的星河湾，太原星河湾在调控政策严厉的2010年创造奇迹。数据显示，太原星河湾2010全年销售金额达60.84亿元，位列太原商品房销售金额排行榜榜首。排第二位的太原万达广场，2010年销售金额为18.05亿元。两项目均属豪宅。
   2010年7月31日开盘的太原星河湾，单个项目全年销售金额不仅在太原乃至全国都称得上首屈一指。数据显示，北京、上海、广州"2010年商品住宅销售金额前10名排行榜"：北京市销售金额排名第一的新里西斯莱公馆，全年销售金额为53.04亿元；上海市销售金额排名第一的保利叶都，全年销售金额为38.24亿元；广州市销售金额排名第一的亚运城，全年销售金额为46.02亿元。三个一线城市的项目销售金额冠军都不及太原星河湾的60.84亿。
   而2010年，也是调控政策严控的第二个年份。年度出台了两大政策，4月17日的“国十条”与9月29日的“国五条”。
   而久未活跃的石家庄豪宅市场，今年三月份开盘的恒大华府当天到场购房者达五百组以上，置业顾问在紧张安排签单和手续流转，场面火爆。开盘当日销售额即突破7亿元。
　　著名豪宅星河湾的脚步，从最初的京、沪、穗金三角，到华北、华东、华南三大区域公司，再到京津唐经济区、港澳珠三角经济区、长三角经济区、环渤海滨海经济圈和三晋经济区的5大重点区域。虽然鄂尔多斯星河湾销售受阻，但是，我认为他们对项目的整体趋势把握是合适的。
   二三线城市豪宅市场大势所趋，但是竞争也越来越激烈，但是，独创思维，准确的把握市场脉搏，还是会有丰厚的回报。

豪宅是未来城市发展趋势直销真的是未来发展趋势吗？未来中国商业地产发展趋势网店是未来的发展趋势教育技术未来发展趋势中国各省未来发展趋势深度中国各省未来的发展趋势漫谈中国各省未来发展趋势电商的未来发展趋势未来全球IT产业发展趋势 Small-box模式将是未来发展趋势--中国商报?超市周刊未来的城市会是什么样？ - FT中文网超豪华！我未来住豪宅？为什么说个性化教育是社会未来的教育发展趋势和方向？ - 中国个性化教育研究院的日志 - 网... 中国各省未来发展趋势深度分析中国各省未来发展趋势深度分析。。。中国各省未来发展趋势深度分析（转载中国各省未来发展趋势---深度分析中国各省未来发展趋势深度分析01 中国各省未来发展趋势深度分析中国各省未来发展趋势深度分析2 中国各省未来发展趋势2011版电子纸产业应用与未来发展趋势穆迪公司: 未来中国银行业的发展趋势