鼎好电子商城强买强卖:关于合作建造开发产品的税务处理问题

国税发（2006）31号 老师：新年好！
有关房地产税收（国税发（2006）31号）有以下几个问题理解不太清楚想向老师请教：
一、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理之一:
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。想请问的是：按我的理解投资方取得的营业利润已经是被投资方的税后利润，按税不重征的原则，应不应该再补缴投资方企业所得税啊？
二、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题之一：
2、开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。想请问的是：如果开发商以租代售是否应该视同销售呢？其租金收入是否属于前文中"实际取得利益权利时确认收入的实现"条款呢？如果开发商长期以租代售有无相关限制定性条件呢？比如：几年内必须视同销售？因为我感觉如果长期以租代售对开发商来说至少是可以人为的推迟纳税期间，延缴税款视同取得一笔无息贷款？
三、想请问：开发商自建固定资产与建造开发产品在税收征纳上有何具体的不同？
四、借款利息的税前扣除之：
"为了防止开发企业通过关联交易转移利润，国税发[2006]31号文规定，依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；依法借给全资企业以外其他关联企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50％以内（含50％）的部分，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50％的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除"。
想请问的是：1、可否解析下为何借给全资企业借款，全资企业的利息支出不得税前扣除？
2、举例：如某集团向银行借入1000万元，其关联公司（非全资公司）申请使用500万元，按规定关联企业借入资金金额在其注册资本50％以内（含50％）的部分，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50％的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除"。所得税汇算清缴时，除了"开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除"，想请教的是：这种利息支出如果在整个集团内部应该只能在一方列支吧，如前面举例：是否应该集团公司与申请使用的关联公司分别按500万元借款本金来列支利息支出？那汇算清缴时除了金融机构的贷款证明取证外，是否还应该同时审核集团公司的利息列支情况，以确认同一贷款是否在集团内重复列支利息支出？


谢谢！ 问题已经结束 相关回答

• 回答：宋老师
• 
• 级别：同学
• 时间：2008-02-16

你好:问题一：
关于合作建造开发产品的税务处理问题
   开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
　　1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

应该这样理解税法:
1、成立的合作项目不是独立法人公司。
2、投资方取得该项目的营业利润，应该由开发商统一交纳企业所得税，但是投资方分回后税后利润要入帐，机构所在地税务机关不知道该所得是否纳过税，因此需要开发商所在地税务局开具证明。由于各地税收政策有所不同，税率不同，分回的利润如果有差额，是否需要再补交企业所得税？由投资方所在地税务局决定。

问题二：
关于开发产品预租收入的确认问题
    开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
如果企业以租代售并不是长远之计，按照上述政策规定，租赁是有条件的。除非长期不办理产权证，长期签定租赁合同。否则不现实。

问题三：
国家没有规定自建房与开发产品具体区别。
    在营业税条例细则上规定：单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。
    纳税人有本细则第四条所称自建行为的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。
    我认为：按照上述规定，自建房应该出售时具有纳税义务，不出售不纳税。
但是2006年31号文件规定：开发商的开发产品自用的要视同销售。这主要是防止开发商利用自建房进行延缓纳税或偷税的政策。

问题四：
关联企业之间借款规定，主要防止企业间利用利息逃避税收。如果甲企业盈利，乙企业亏损。甲企业要交纳企业所得税，如果将甲企业的利润转移到乙企业，将减少企业所得税。很多企业利用企业间借款利息来转移利润，虽然利息交纳了5%的营业税，但是，避免了33%的企业所得税。
    以上说的自由资金企业间借款。如果从银行借款，由借给其他企业使用，国家在31号文件规定：开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。