北京土地一级开发高层论坛发言全文

   第一部分：嘉宾致辞、嘉宾主题发言
　　【主持人 张文华】尊敬的各位领导、尊敬的女士们、先生们、朋友们上午好！我宣布北京土地一级开发高层论坛现在开始！我们非常荣幸邀请到建设部原副部长郑一军先生，还有建设部总工程师王铁宏先生，国土资源部土地利用司副司长束克欣先生，北京市人民政府副秘书长阎仲秋先生，我们对他们的到来表示衷心的感谢！
　　今天有幸请到了政府、学术界、企业界的朋友们，我们今天请到北京市政府以及通州区、顺义区、亦庄开发区的领导，还有清华大学等高等院校的专家学者，还有来自国家开发银行、首都开发集团等的金融家、企业家们，还有中央、北京、香港新闻媒体的朋友们，我代表论坛的主办单位北京土地学会，北京京投土地项目管理咨询股份有限公司，再此对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
　　北京的五月生机勃勃，我们进入第十一个五年发展时期的城市建设，就像五月的鲜花含苞怒放，在北京大发展时期，城市土地作为成市建设和经济发展的载体，以及作为城市第一资源的地位十分重要。正是在这样的背景下，我们组织了这次北京土地一级开发的高层论坛。本次论坛的主题是城市土地一级开发模式。参会的各位嘉宾将就土地开发与管理中的一些重点、难点、热点问题进行探讨和交流，相信经过大家的努力，本次论坛一定会取得圆满的成功！
　　现在让我欢迎北京市政府副秘书长阎仲秋先生讲话！
　　【阎仲秋】尊敬的郑部长、铁宏总工程师、束司长、尊敬的各位来宾、各位朋友大家上午好！今天由市土地学会和京地咨询公司组织的关于土地一级开发的高层论坛在这里举行，我很高兴地看到不少有真知灼见的专家、学者，不少有丰富经验的企业家，以及我们政府有关部门的领导都能应邀前来，表明大家对此的重视，表明大家对首都城市建设和社会发展的关心和支持。我对此次论坛的召开表示祝贺，对大家的到来表示衷心的感谢！
　　大家知道土地是人类生产活动的基础，土地是财富之母，古今中外都十分重视土地的管理，一定时期的土地管理制度和所处的历史发展相联系。就北京而言，我们记得过去我们的土地管理，多为分散式，名为国家所有，其实是单位所有。在改革开放以后，在上个世纪的80年代初，我们为了更好地使城市建设实现城市的规划，遵循城市建设的客观发展规律，我们提出了城市建设必须走统一开发，统一建设的道路。当时我的印象是对于什么是一级开发，我们的理解还很肤浅，认为我们把生地——就是不能建设的用地，变成了熟地，变成了建设用地就是开发了。在1980年在北京市城市建设开发公司成立的时候，我们现在叫首开集团，我印象是全国的第一家，这在当时来讲对于我们城市建设是一个很大的进步。
　　随着时间的推移，随着我们从计划经济向市场经济的转移，随着我们的对外开放，眼界的开阔，我们认识到我们原有的开发方式存在着弊端，社会化分工使我们更加注意到一级开发和相关的问题，在此基础上我们进行了探索。我们在中关村西区、软件园等地方进行了土地一级开发的探索，取得了一定的经验。在2004年，“8.31”之后，国家实行了更严格的土地管理制度。政府要求经营性土地全部实行招拍挂，一级土地开发与二级开发进行分开，这给我们提出了新的课题，特别是对北京而言，新的规划在去年得到了国务院的批复，两轴两带多中心要通过新的建设来实现，新城建设也即将启动，我们现在也面临新的周期。
　　如何吸取过去的教训，遵循城市建设的规律，我们不能再走过去摊大饼的老路，我们要严格实行土地管理，还要坚持走一级开发的道路。尽管我们过去取得了一些经验，但是总体来讲我们对如何进行城市的土地一级开发还在摸索，还在究竟应该如何定位，究竟以何种方式为最佳，怎么组织达到最优化，如何使我们的一级开发规范化、市场化。对此，我们还有很大的差距，认识也不统一。
　　前几天我们在媒体上还看到报道，有外地的一些企业借一级土地开发之名，在北京的周边，在北京的郊区圈占土地，所以我们说何为真的土地一级开发，何为假的，这些都应该通过我们的探讨和研究得到回答。因此，我认为这次由我们市土地学会和京地咨询公司组织的论坛，邀请了我们政府的部门，理论界、学术、企业界的各方人士来参加，目的就是引起大家对土地一级开发的重视，要进一步结合我们的实际，探讨、交流土地一级开发的热点和难点问题。为我们的建设，城市的发展出谋划策。从这个意义上讲，我认为这次论坛的举办是非常及时，非常有现实意义的，也正因为如此，我对这次论坛的组织者表示感谢！
　　京地咨询公司是我们几位在政府和企业工作的富有丰富经验的老同志牵头组建的机构，主要是为我市土地一级开发提供咨询服务，公司成立本身也是一个新的思路，也是一个探索，几位老同志愿意用自己的经验，为首都城市建设发挥余热，其精神也是值得赞扬的！近日，国务院转发建设部等九部委意见的“国六条”意见，里面也涉及到土地的管理，市政府有关部门正在积极研究、贯彻国务院的意见，我们也愿意在此听听各位专家、学者、企业家们对如何贯彻意见的高见，帮我们出主意。总之，北京市作为我们祖国的首都，国际城市，文明古都这样的城市定位，要建设这样的一个城市，土地的开发和利用任重而道远。北京的城市建设需要几代人不懈的努力，需要在科学发展观念的统领下不断努力、扎实工作，我们既是在继承前人，也是为后人开创历史。因此，我们今天所做的应该无愧于时代。
　　我对所有为北京城市建设和发展做出辛勤劳动和贡献的人们表示衷心的感谢！最后预祝我们这次论坛能够取得圆满成功，谢谢大家！
　　【主持人 张文华】下面请建设部总工程师王铁宏先生讲话！
　　【王铁宏】尊敬的各位领导、各位来宾、各位专家、女士们、先生们，很高兴能够代表建设部来参加北京土地一级开发高层论坛。土地是一切经济活动的基础，合理的土地供应量和供应模式对保障经济的健康运行，社会和谐发展具有重要的意义。在此，谨向论坛的成功举办表示衷心的祝贺！城市土地开发是房地产市场的重要组成部分，房地产业是我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业，引导好、促进好房地产业持续、健康、稳定发展，有利于保持国民经济平稳、较快增长，有利于满足广大人民群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标，保持房地产市场的持续、健康、稳定发展，发挥好房地产业的综合作用，必须深化改革，不断加强和改善房地产市场宏观调控。
　　近年来针对我国房地产市场发展中存在的突出问题，党中央、国务院出台了一系列关于房地产市场调控的政策和措施，其中房地产开发用地、供应总量和供应结构是调控房地产市场的重要手段之一。在稳定商品住房价格、调整住房供应结构中起到了重要作用。
　　北京是我国的首都，北京的改革开放和现代化建设对全国具有重要影响，这次论坛聚集了各方面的专家、学者，反映了土地和房地产开发领域的最高学术水平，希望这次论坛对北京率先建立适合我国国情的城市土地开发模式起到应有的积极的推动作用。相信随着中国特色城市土地开发模式的逐步建立和完善，必将有利于进一步发挥土地供应，对房地产市场的调控作用，有利于合理利用土地资源，建立资源节约型、环境友好型社会，有利于我国现代化建设的顺利推进，预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！
　　【主持人 张文华】谢谢王先生的发言！本次论坛分两个单元，第一单元是嘉宾的主题演讲，第二单元是圆桌对话交流。下面我们开始第一单元内容，下面我们请京地咨询常务副总经理谭继魁做主题演讲！
　　【谭继魁】各位领导、各位嘉宾，我代表京地咨询公司发言，我发言的题目是《积极促进北京市土地一级开发科学、有序、健康发展》。经国务院批复的北京市新的总体规划，提出了北京作为国家首都、国际大都市、文明古都、宜居城市的城市定位,并确定了两轴、两带、多中心的发展格局。根椐这个定位和发展格局，这就要求我们必须有效地开发利用城市土地资源。为此，市政府要求京地咨询公司认真总结北京市土地开发、房地产开发、城市建设的经验教训，学习借鉴国内外的先进经验，组织编写《北京市土地一级开发及管理培训教材》，并要求我们组织好相关人员培训。现在教材己经编写成初稿，共四篇，二十八章，85万字。培训工作已经开始。这部教材的中心内容是：推行“一个模式、三个原则、六个体系”。即土地一级开发模式;政府主导、统一规划、市场化运作的原则;并逐步建立土地一级开发的理论体系、法规体系、规划体系、投融资体系、操作体系、经营管理体系。
　　城市土地一级开发的理念和做法,是针对传统的协议出让土地的方式存在的问题，以及房地产市场发展的需求，为贯彻新的土地供应制度，解决城市土地开发存在一些负外部性问题提出来的。自一九九九年以来在市政府的主导下,中关村科技园区的一些重要建设项目，率先开始探索和实践土地一级开发。经过几年的实践,逐步总结提高，包括学习借鉴他人的经验，集中各方面的智慧，逐渐形成了土地一级开发初步的理论、系统和方法。
　　在一级土地开发培训教材中，我们给一级土地开发的定义是: 根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，遵照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案(土地一级开发实施方案)以后，以政府委托或公开招标的方式选定土地开发主体;获得土地项目开发权的开发主体，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的投融资、征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设；并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案；对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。在这个过程中要突出强调:(1)土地一级开发必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原则; (2) 必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用规划的要求; (3) 必须符合城市土地储备和供应计划的要求; (4) 必须满足经过政府批准的项目综合策划方案(土地开发项目实施方案)的要求; (5) 必须经过政府委托或招标方式获得土地一级开发权; (6)必须运用现代项目管理的理论、系统和方法对项目进行科学管理;(7)必须提供项目建成后的经营管理方案;(8)必须对项目进行全过程进行把握和控制;(9)必须为二级开发商服务;(10)必须达到社会、环境、经济效益的高度统一。
　　关于政府主导：政府既是土地所有者的代表，也是土地开发市场规则的制定者，也是土地一级开发主体的确定者，也是土地—级开发相关利益的协调、控制者，也是开发市场的监管者，还是公众利益的代表者，显然应该在土地一级开发过程中发挥强势政府的主导作用。为此，政府应根据城市土地一级开发市场发展的需要,进行重大课题研究，为决策提供依据;应制定包括土地供应、规划审批、土地交易、相关标准、流程、规范以及相关利益调整在内的城市土地一级开发管理条例;应逐渐形成并完善与土地一级开发市场相适应的产业链、资本链和资金链，形成包括政府投入、企业投入、基金、证券、公众投资和国外资金进入在内的融资渠道;应进一步加大城市土地开发的市场化程度，逐渐形成一批具有核心竞争能力的土地一级开发实体，使土地开发过程中的投资主体、风险主体、效益主体相一致;应结合旧城改造、新城建设和社会主义新农村建设，加快城市化进程，解决原土地使用者的住房、社会保障、培训和就业等问题，构建和谐社会。
　　关于统一规划:在土地一级开发过程中，必须坚持统一规划、规划先行的原则，这是想好了再干的重要环节。必须提高规划制定、审批、执行各环节的品质和效率。开发项目必须符合城市总体规划和区域规划的要求。要着力提高开发项目的控制性详细规划、修建性详细规划，包括市政、能源、交通、环境以及单元规划、城市设计在内的专项规划设计水平;加强对不同功能的建设项目的规划研究,依据项目类别和项目的不同区位,应有明确的相关项目、专业、系统的规程、规范和标准;在规划管理过程中应严格执行纪律。应下决心解决规划编制、审批、执行和管理过程中的浮燥现象，扭转重拿地轻规划、重建设轻管理的局面。
　　关于市场化:在市场经济条件下，城市土地一级开发应当按市场规律办事。首先，市场主要功能是资源优化配置、优化经营主体；因而，必须坚持投资主体、风险主体、效益主体一致的原则。第二，市场必须有规则，而且这个规则应该是公正、透明、可以量化的，是大家必须共同遵守的。第三，市场必须是公开的，自愿，自由的，是优胜劣汰的。第四，市场必须是产业链、资本链、资金链畅通、闭合、完整的，链条中的每个角色都应按照规定的规则完成自己的动作，这样的市场才能是科学的、有序的、健康的。
　　显然,北京市的城市一级土地开发尚处在初级阶段。从思想认识、理论、法规政策、投融资体系、具体操作方案等，还存在不少问题,还有大量艰苦细致的工作要做，需要政府层面、企业层面、社会层面，包括各方面的专家学者共同探讨和实践；吸收国内外土地一级开发的经验,集中大家的精力和智慧，完善土地一级开发的管理体系是当务之急。这就要求我们少一点浮燥，多一点冷静，少一点盲目，多一点科学，少一点等待，多一点主动和勤奋。我们相信,只要大家坚持不懈的努力,北京市的城市土地开发利用和城市建设一定会出现更新、更好的局面!
　　谢谢各位！
　　【主持人 张文华】下面请中国人民大学土地管理系主任叶剑平先生做主题演讲！
　　【叶剑平】谢谢主持人，刚才说土地开发需要政府主导、统一规划和市场化运作，我想跟大家一起讨论一下如何界定这些关系。我讲两方面的问题，第一，一级开发中土地产权的问题。产权我想讲在一级开发中涉及的一些产权主体，给大家分析一下。第二，一级开发到底有什么权利，是一种权利还是一种委托。第三，我谈一下对一级开发中产权的一些认识。第二大块，就是规划中在一级开发中必须要完成的任务，一级开发的规划问题到底到落实到什么程度，一级开发是否还有其他功能，是不是就是简单的基础设施建设，还有未来对整个城市发展的影响，甚至整个市场的供给、计划等等是不是都要放在一级开发里面去。最后就一级开发的市场问题，规划、计划、包括规划的落实、实现等等，这些问题跟一级开发有什么关系，我对这些问题谈一下自己的想法。
　　第一，土地产权问题。大家知道我们国家，土地产权为国家所有或者集体所有。我这里所说的一级开发有两方面，一个是生地变熟地的过程，当然这当中还包含很多问题，这就是一级开发。涉及到的主要是两大块，一个就是旧城改造，国外说更新或者再造，还叫存量土地的开发。对于这一部分来说，所有权很清楚，产权是国有，这个所有权的主体是政府，这里我们不讨论所有权，这里涉及更多的是使用权。我们知道就目前的使用权，分为划拨和出让两类，这主要是企事业单位和个人。
　　那么原有的使用者有没有开发的权利，假设原有的使用者的开发符合规划，它有没有开发的权利，或者我们假设说任总跟所有使用者谈判，之后把相关的使用权收购回来，按照政府的规划自己来进行开发，可不可以，这就存在原有使用权的再开发问题。
　　第二，对于增量土地的开发问题，增量土地的所有权是集体的。当然，这其中是哪一级机构代表集体还有争议，从法律上说属于村委会，但实际上镇里的权力却很大。这里面我详细说一下使用权，这是农户、乡镇企业集体建设用地的，这里面也是一个开发权的问题，如果农村集体或集体企业也变成开发企业，集体土地也变成了建设用地的一部分，它的权利是归国家、集体、还是农户。如果同样的权利也就是所有权是平等的话，应该所有者拥有处置权，但是我们的法律规定集体土地是不能直接进入市场的，处置权在国家，那么这个产权就是不完善的。而这个产权在未来一级开发中如何设定？目前的做法把集体土地征购变成国有，然后去委托企业开发，然后再收购成国有之后出让。这就引出了开发权有没有一个界定，是属于我们最高政府，还是属于使用者，还是属于所有者？
　　这里我要跟大家讨论一下这个问题：土地开发权到底是不是一个权利？我说一下自己的粗浅想法。土地的产权可以派生出很多权利，最大的就是所有权、使用权和抵押权，还有地下等等很多权利。这里面其中有一个发展权，这个理念主要来自于美国，主要是农地变成了建设用地，都有了它的价值。我们来看土地一级开发，一级开发我想是不是要设定一个开发的权利，这是一个问题。如果要设定开发权，开发权利的实现和权益到底是什么？到底是多少？如果有权利还可以变现，这样就有价值，如果没有怎么办？
　　第二个就是委托开发关系，对于一级开发权，实际上相当于一个建设承包商，我们委托他做完，项目结算后，它没有任何权利，开发权是不是这样？还有没有其他权利，开发权和投资是相连接的，比如我们想要吸引一些国外资金，这些资金进来之后它要有回报，那么这种回报怎么保障，如果有保障，这个权利是有价值的，如果没有保障这个权利就没有价值的，这是一个值得研究的问题。
　　一级土地的开发权，对于存量土地的开发，也就是改造，一般情况下收回使用权，补偿原使用者。我们现在的做法就是某一片地区要改造，基本上属于强制性的，但是有进步的一点就是补偿的价格是需要谈判的，或者说要得到大多数人的认可。原来的补偿连价格也没有谈判的余地，因为价格是政府定的，政府委托一些机构进行评估，在这样的评估基础上统一收购。现在这种强制性在慢慢地弱化，但是开发权目前来说实际上都是政府的，也就是从权利来说是强制性的，只是从价格来说可以协议，这是对于存量土地。对于增量土地目前来说就没有处置权。
　　使用权是不是还存在发展权，这个问题目前讨论很多。国土部束司长他们都有想法，刚才说的这些权利，如果物权法出台，实际上很多权利就界定清楚了，相当于我们的一些开发权利就会分解到使用者身上。当然，我们现在还是沿用原来在国家政府的所有者身上来行使这些权利。
　　开发权或者发展权是属于国家还是政府？我们说开发权有没有价值？就是说假设开发企业做不下去了，他能不能变现、转换？如果不能继续，要给所有者由其再委托其他开发者，这样是一种方式。如果能变现，这确实是一种权利。另外，现在开发的前提条件很清楚，我们市场是属于供不应求的阶段，土地一出去肯定比成本价要高。假设有朝一日土地价格比成本价低，开发企业是不是要负卖不出去的风险，如果由政府全部买单，我觉得开发权就是国家的。如果企业要承担风险，但是风险一来又没有相应的办法，我认为对开发权的设定应该是风险与收益相匹配的，这才符合市场经济的规律，这就要赋予开发权真正的权利。在美国所有者要变化，都有一个发展权问题，如果土地不开发，可以把开发权转让给别人。
　　土地一级开发的开发权有几种情况：一是政府全权出资，委托企业做一级开发，我认为是一种委托关系，就开发权也好，权利在政府，仅仅是一个发包和承包的关系，因为所有风险是政府承担的。一级开发企业仅仅是完成了所规定的任务，也就是基础设施的配套。第二，如果是企业出资的一级开发，后面就有风险，大家自己去判断有风险还是没有风险，没有风险也就是他现在的情况下土地供不应求，在市场又很好的情况下，可以判断出没有风险。第三种是有设定风险的，或者风险是共担的，个人认为开发企业在特定的时间内应该拥有处置权，以保障投资、收益的安全性，或者实现市场的经济公平。
　　开发的价值这里面简单说一下，价值毫无疑问是最后形成的土地出让价格，也就是招拍挂的一个价格。出让价高于成本，开发权利就有价值，反过来最后出让价小于成本，实际上是亏本的，开发权的设定也介于这之间。当然，不能说所有超额利润都给企业。毫无疑问，任何国家都是从公平的角度来说土地收益都是归政府的，但是应适当考虑到企业的利益。
　　一级开发与规划管理，要统一规划，在控制性详细规划要提出政策性建议，在出让的时候捆绑到出让条件里去，包括现在说的中、小户型的住房要多开发都可以作为捆绑条件，政府有这个权利。
　　关于一级开发与土地市场，现在很多媒体说我们一级开发速度不行，效率不行。虽然招拍挂政策公平，但是这个政策使得我们的效率降低了，这里是指土地储备，去年我们完成的量很低等等。这样的情况下，就有开发建设的控制问题。因为权利和义务要对等，开发活动不能无限制延长，延长将对市场带来影响，还有市场和入市的时间和量的问题都和一级开发有关系，这些都能够相对准确的控制。我们的市场从储备量到供应量来说，政府真正要调控土地市场才能实现，这些不能有效控制，将很难调控土地市场，因为土地开发周期很长。我认为要界定限制一级开发的权利和义务，还要设置政府和开发企业的关系。谢谢大家！
　　【主持人 张文华】谢谢叶教授！下面请北京城市规划设计研究院院长施卫良先生做主题演讲。
　　【施卫良】各位领导、各位专家、各位来宾上午好！刚才叶教授跟谭总就土地开发问题做了主题演讲。我是从事规划编制的，所以我今天从规划实施的角度谈一下土地一级开发和规划实施的关系。我今天演讲的题目是“建立和完善政府土地储备和一级开发制度，促进北京整体规划的实施”。建立和完善政府土地储备和一级开发制度是贯彻节约用地方针，节约利用土地资源，落实城市总体规划的实施，促进城乡持续协调发展的重大举措和重要手段。城市规划、土地利用规划，以及社会经济发展规划是政府实现对土地资源合理配制的依据，也是政府健全和完善土地储备、土地一级开发的基础。经国务院批准实施的城市总体规划，是指导首都经济、城乡发展的总纲，也是研究确定政府土地储备及一级开发，落实土地储备用地、建设开发时序和建设用地的依据。
　　总体规划实施以来，根据市政府及市规委的统一工作部署，市规划院又陆续开展并完成了近期建设规划、新城规划、中心城控制性详细规划、限建区规划以及教育、医疗、体育、消防等公共设施等专项规划，成为统筹落实非建设用地控制及各项建设用地的安排，引导城乡有序进行的重要基础。
　　从城市总体规划修编到各项综合规划和专项规划的编制，在建设用地规模、结构、布局及年度供应安排方面，我们与北京市土地利用规划进行衔接。同时在近期经济社会发展、城乡建设重点项目安排方面，与北京市经济社会发展“十一五”规划进行了衔接。这样对推进总体规划的实施，充分发挥规划对城乡发展的宏观调控与引导作用奠定了基础。同时为加强政府加强土地储备和一级开发提供了前提条件。
　　从当前首都城乡建设面临的新形式、新任务、新要求来看，充分发挥政府土地储备和一级开发对城乡发展与重点建设的推进作用，围绕城市总体规划确定发展重点，坚持以城市规划为导向，以拓展土地资源为重点，以完善城市规划与土地一级开发协调机制为手段，应做到五个结合，做好以下五方面工作。
　　第一，与新城发展和重点新城建设相结合，做好近期重点建设用地的一级开发和中远期发展的土地储备。新的总体规划确定，北京城市建设重点向新城转移。与此相适应，政府土地储备和一级开发要与城市总体规划、近期建设规划及新城规划确定的新城发展方向、重点新城建设相结合，与“十一五”确定的内容相衔接。
　　我们要优先研究新城、特别是重点新城近期新增建设用地供应规模和年度土地供应数量、结构和分布，以及控制要点，为统筹新城发展和重点新城建设提供条件；近期重点研究重点建设用地土地一级开发的前期规划，做好重点建设用地土地一级开发；为近期一级开发重点用地，深入做好各项实施规划，根据不同条件，划定分区、分期实行的界限，为推动规划建设的分步滚动实施提供条件；对重点新城、其他新城具有开发潜力和可作未来新型产业发展与刘用地的地区，应当结合城市规划编制与神话史诗，加强研究，初步划定预留用地，明确管理，为全市重大项目发展预留空间，有条件的可先期进行土地一级开发整备，统一纳入土地储备。
　　第二，与中心城功能调整、结构优化相结合，做好重点建设、产业调整及具有发展潜力等用地的土地储备与一级开发。
　　政府土地储备和一级开发要与城市总体规划、近期建设规划、中心城控制性详细规划及重点地区建设规划确定的功能调整、产业结构优化及近期建设重点等目标相结合，为其提供服务，为增强现代国际城市功能、优化完善城市环境、促进奥运会后持续发展奠定基础。为此，我们要继续搞好重点建设地区、经营性项目的前期规划，整备开发等工作，为推进重点地区建设和招拍挂制度提供条件；贯彻节约用地原则，结合产业结构优化和城市功能调整，加强对工业、仓储、危险品仓库等用地调整的统筹研究，制定和优化规划方案，加强存量用地开发的前期准备，拓展土地储备资源；结合相关规划编制，加强对首钢搬迁改造、东南郊化工业区等重点改造区土地储备和一级开发的研究，为重点改造地区综合开发建设、改善地区环境创造条件；结合中心城控规编制和“城中村”改造，加强对中心地区及其周边具有开发潜力的地区土地储备的统筹研究，初步划定建设控制范围，明确管理依据，逐步的将有条件的用地纳入土地储备范畴。
　　第三，与绿化隔离地区建设相结合，做好国有企业用地整合，重点交通和市政设施建设等土地储备和一级开发。
　　政府土地和一级开发要与市区第一道、第二道绿化隔离带建设、中心城控制性详细规划确定的绿化建设相结合，为推进城市生态环境建设创造条件。要加强对规划绿地内中央、市属国有企业单位搬迁、改造、土地整合以及建设用地的统筹研究，针对土地置换与搬迁，完善相关政策，提出初步规划方案，明确管理依据，为逐步加强土地资源，推进绿地建设提供条件；我们在区域性市政基础设施建设用地的统筹安排中，落实重要交通、市政走廊及场站用地的前期控制及整备。调整完善土地一级开发的相关政策，妥善解决基础设施建设用地与当地农民利益和农村发展的矛盾，为促进城乡建设的协调发展提供保证。研究新农村建设开发用地实施办法，保持政策连续性。
　　第四，与城市轨道交通建设以及重大基础设施建设相结合，做好沿线有升值潜力的土地储备和一级开发。
　　政府土地储备和一级开发要与城市总体规划及交通、市政等专业规划确定的重要交通、市政基础设施走廊及场站建设相结合，为推进公共交通和基础设施优先发展、有效控制和引导交通沿线及枢纽换乘地区的开发创造条件。为此，要贯彻枢纽地区发展规划。加强对轨道交通等大容量公交沿线、重要交通和基础设施场站用地的前期控制，明确管理制度，避免挤占用地，为规划实施创造条件；加强对已建和正在建设的地铁沿线及站点周围有升值潜力的土地及土地储备进行统筹研究，加强规划对开发建设的控制与引导；对于将来规划实施的轨道交通线路的土地储备资源，要结合规划编制与实施，逐步开展前期研究，逐步进行土地储备。
　　第五，与城乡统筹发展和改善居民生活质量相结合，做好经济适用房、公共服务设施等建设用地的土地储备与一级开发。政府土地储备和一级开发要与经济适用房建设、公共服务设施建设、城市防灾系统建设等内容相结合，为推动城乡经济适用房及公共服务设施优先发展、改善城乡居民生活质量、提高城市防灾能力提供有利条件。要结合中心城调整及新城建设，继续搞好经济适用房选址、用地储备和土地一级开发工作，为更好地解决城乡中低收入居民住房问题创造条件。结合近期建设规划、中心城控制性详细规划以及新城规划实施，优先落实民生、民意的教育、医疗等公共服务设施，以及城市防灾等公共设施。对于具有条件的用地进行一级开发和纳入土地使用范畴，加强前期准备与控制管理。结合新农村建设，对农村的发展进行研究，提出初步建议和为远期拓展土地储备资源提供依据。
　　上面谈到的这五个结合，我认为是发挥规划对政府土地储备和一级开发的引导作用的重要方面，必须加强政府土地储备和一级开发工作。最近我们规划院也和市土地储备整理中心正在进行合作，着手开展和加强两方面的规划研究工作：一是开展政府土地战略储备规划的编制工作，主要是把涉及到公共设施用地，重要功能区用地和重点项目用地纳入到未来政府的战略储备。初步确定政府储备用地的布局方案，为制订政府中长期储备和调控土地资源提供规划依据；二是开展政府土地一级开发的规划研究，为制定政府的土地一级开发计划提供依据。
　　各位专家，各位代表，建立土地一级开发的规划体系是一项系统工程，需要各个部门的紧密合作，作为规划编制单位，我们将尽最大的努力做好规划服务和技术支持。
　　谢谢大家！
　　【主持人 张文华】下面请北科建集团总经理许强先生做主题演讲！
　　【许强】各位领导、各位嘉宾大家上午好，受潘总的委托，我把这几年北科建集团所做的一级土地开发的实践给大家汇报一下。我讲四方面的问题，一个是介绍一下我们北科建做的几个项目；第二是土地开发的基本模式；第三是这个过程中我们自己体会应该重视的几个环节；第四是在土地一级开发过程中我们认为有几个问题还需要进一步的探讨。
　　北科建集团是99年北京市政府、科技部向国务院请示批复以后，经市委、市政府批准成立的土地开发公司。我们由七家大型国有企业组成，注册资本金13亿，我们在2004年组建了集团，开发了中关村五个重点项目，开发的总的面积是6.3平方公里，总的投资规模在110亿。
　　一级开发基本的流程实际上还有两大部分，一个就是土地一级开发，包括立项、规划、征地、拆迁、土地招拍挂，还有为二级开发商服务，以及我们所有物业的经营，还有区域的经营管理这样的流程。
　　我们从事的几个项目，其中一个是中关村西区，这个总规划面积150万平方米，总投资规模150亿，北科建集团在其中从事一级开发，我们投资规模在60亿，其中土地一级开发46亿，我们在二级项目开发是15亿。这个项目目前一级土地开发任务基本完成，项目的建筑完成面积是100万平方米，现在地上已经完成了65万，地下完成了35万，总的预计建设完成时间在2008年上半年。这个项目里面我们包括有一个大型的绿地，绿地面积一共是10万平方米，包括我们建有一综合的管廊。其中综合管廊是三层，负三层是能源层，包括水、电、气、热、冷，负一层是两公里长，七米宽的交通管道，西区可以通过六下四上可以到达西区所有的地块。
　　第二个项目是软件园，我们一期是139公顷，共规划面积61万，二期我们是140公顷，规划面积我们预计在85万，这个项目一级土地开发一期已经完成，这个项目在上地。第三个项目就是中关村生命科学园，总的占地面积是249公顷，规划面积分两期，一期是113公顷，二期是119公顷，一期规划面积是52万，二期规划面积是83万，一期地上已经完成50%了。另外我们还有领袖硅谷项目，这个是一个住宅项目，总的规划面积是70万。此外，我们还有一个国际商城项目。
　　在中关村五个重点项目建设中，我们是严格地按照土地一级开发，即政府主导，统一规划，市场化运作的模式。政府主导我们的体会大概是这样，第一就是政府按照北京市总体规划和科技园区发展规划，确定园区重点建设项目。第二是政府确定园区重点项目的建设的目标、建设的品质、建设的进展。比如说我们在中关村项目里面，市里面要求我们一年一变样，三年大变样，五年上台阶，十年创一流，我们完全是按照这样的进度要求来安排的。
　　经过我们五年的建设，我们的土地开发基本完成了。在品质上就是要建设成基础设施完善，信息网络发达，环境清新优美，文化氛围浓郁的一些项目。比如我们在软件园可以宽带、无线上网，努力创造一流的科技园区的环境。第三是政府通过授权委托实施一级开发主体。第四是政府审查批准园区建设总体规划和控制性详细规划。第五是政府审查批准土地的开发成本和土地出让价格。六是政府对经营型土地的组织公开的招标和挂牌。七是政府在建设开发管理中起到了协调体系的作用，在中关村建设中有三个协调小组，在这里发挥非常好的作用，就是发改委牵头的，还有规划委、国土局、建委牵头的，这些小组在我们中关村这几个项目开发中起到非常重要的作用。最后是政府对专业园区的政策支持，使我们的体会到什么是政府主导。
　　统一规划就是我们要根据北京市总体规划和科技园区的总体规划，政府确定园区重点项目空间布局和园区重点功能定位。第二审查批准园区控制性规划和修建性详细规划，以及园区建设的专项规划，比如说景观和园林、地下空间、环境、市政道路等等。
　　市场化运作就是我们土地一级开发的企业负责项目的前期立项，投融资，规划设计、征地拆迁，市政基础设施建设，配套建设，景观建设以及组织相关的推广招商，为二级开发商服务，通过这一系列的规划，这些项目我们在110个亿的投资里面，我们基本上没有政府投资，除了政府在贴息和一些专业园区的补偿以外，完全是通过市场化运作。
　　第三个问题，讲一下一级开发中的几个重点环节。第一，项目的前期调研，这个不完全是为我们编制了一个项目的可行性报告，实际上项目的调研应该说有四方面意义，一个对于土地一级开发来说，它是可行性研究的一个基础；第二，我们规划基础。包括我们对这个项目周边的情况，它的功能定位等等；第三，市政基础设施建设方案的基础；第四，就是项目策划的基础。土地一级开发的项目策划，我们说包括功能定位的策划，包括规划的策划，包括招商推广的策划，包括团队组织策划，包括进度与施工组织的策划。
　　这里面功能定位非常重要，例如中关村西区就是高科技企业管理决策中心，高科技企业资本市场中心，高科技产品展示和销售中心，小科技企业信息交流中心。正是在这样功能定位的基础上，我们开展了一系列工作。第二个策划，我们规划策划，规划严格得讲是我们常规性指标这些方面，在这个基础上我们作为土地一级的开发企业，应该在城市形态交通体系，市政基础设施和环境与景观地下功能开发，公共配套的开发，以及标志性建筑这些方面有策划。比如说西区，我们的标志性建筑不是二级开发商进来才确定，而是在一级开发阶段确定的。
　　为了解决西区白领高科技阶层他们去机场方便，在我们四号路和十六号路的交叉路口，有一条线可以换乘到到机场的线，这些交通实际上对西区的品质建设都十分重要。还有招商推广计划，西区出让面积100万以上，这实际上在前期各个方面都做了大量工作，今年上半年我们才完成这些招标计划。
　　还包括团队，速度与施工。在规划设计上，我们除了规划20个地块的建设以外，实际上很重要的就是地下空间的开发，市政基础设施建设，环境景观怎么做，标识系统如何做，还有交通组织等等。
　　第四，项目开发的财务管理也是很很重要的，因为土地开发投资量非常大，投资周期长，中间变化也是很大的。最主要的是要建立一套完整的信息化系统，使我们开发成本，我们的现金流，成本都控制在财务信息化管理的范畴内。第二就是税收筹划，一级土开发的税收为政府贡献很大，我们西区承担税收是4个亿。第三，资金的合理筹措，财务成本控制，实际上是我们一级开发项目成败的关键，我们总结了我们五个重点项目，我们收入减去直接成本，53%是用于财务成本，这个量很大。
　　第五个方面，就是土地一级开发项目的招商推广。这一点是在我们软件园、生命科学园、中关村西区上表现得尤为明显。在推广上我们经历了从困难期到成长期到成熟期。我们软件园39个地块，在2002年招商任务很大，我们把环境品质、功能定位和公共示范区做出来，在2003、2004年我们39个地块完全销售出去了，因为一级开发的产品是土地，土地销售策划是非常重要的方面。
　　第六个方面，就是为二级开发商服务，一级土地开发过程中，实际上我们在二级开发，就是单体项目上，对于他进来的协调，配合、支持以及功能定位，以及和我们项目整体的形态的把握，是我们一级开发非常重要的环节。在我们这些项目里面，我们专业园区，不但对规划各方面支持，对于产业发展也做了一些工作，在西区紧紧依靠政府四个协调组协调二级开发项目，在市政接口，市政管线等等方面都给了很大支持。因此，我们的项目经过了五年以后完成了100万平米的建设。
　　最后一个问题，就是建设过程中以及以后的管理，我们政府目前对于小区，还有功能区是两级政府三级管理。我们建功能区如何管？比如说金融街，CBD、上地，包括北辰等等这些项目，还有亦庄这些项目，我们也做了调研，有不同的管理模式，有的是政府加企业，有的是企业，有的是建设社区，西区建设过程中，开发周期比较长，在建设过程中就存在管理，在西区我们2003年7月份就是鼎好电子商城投资使用时，这就涉及到交通、消防、治安等管理问题，因此我们和清华、北大做过调研，我们认为一级开发建设过程中和以后的管理问题，应该是我们一级开发包括后续管理非常重要的环节。
　　我们认为，在一级开发建设过程中和以后的管理中，第一要理清政府的管理职能，依法管理。我看到北京市政府关于王府井地区有一个条例，对这个区域的管理非常重要，它协调了交通、治安和土地管理各方面的力量。第二是建设公共管理机制，加强区域自治管理功能。这方面在国外区域管理，对于区域的自治管理应该说是非常重视的。我们在物业管理上有住宅小区的物业管理委员会，比如说我们建立的公共区域，在西区有20个单元，我们如何管理。第三，建设社会化，市场化、专业化、国际化的管理模式。第四，探讨市政能源管理的新机制。第五，探索城市可经营资源的有效利用，在一级土地中形成了很多的公共的物业资源，怎么样经营好，为区域后续化服务。最后，我们认为无论什么样的模式，应该建立起属地管理原则。我们在西区和海淀区政府多次交流、准备建立一个由政府主导，由一级开发和二级开发入驻的协调委员来总体协调管理。政府有自己的体系，同时建立业主委员会，再由业主委员会设立一个经营管理公司，对于区域形成的所有公共资源进行有效的经营管理，这个模式我们正在跟海淀区进行探讨。
　　土地一级开发的资金问题也是非常重要的，土地一级开发需要的资金量特别大，我们这五个项目总的投资规模110亿，我们注册资本是13亿，操作这么大的投资，资金如何保证。从2004年以后对土地开发的资金需求是不利的，因为商业银行原则上不介入土地开发，土地一级开发的周期都在六、七年，怎么样解决资金问题，政府和企业在土地开发收益上如何分配的问题，都值得探讨。我们拿西区项目做一个分析，我们应该说给社会做的贡献大概在20亿，一个是这个项目我们土地出让金是13.5亿，土地增值部分是2.5亿，税收是4亿，我们一级开发成本是46亿，我们的收益是46亿，正好是平衡的。第三，一级开发离不开政府的支持，政府不仅应该主导，还要在开发过程中进行支持。我想政府在新城建设过程中，建立联席会制度，可能会对新城建设起到很好的作用。
　　关于政策配套问题，比如政府鼓励地下空间开发，但开发中涉及公共绿地的地下空间怎么解决，等等。今天借这个机会我们把北科建这几年所做的一级开发项目汇报一下，有不足之处请大家批评。谢谢大家！
　　【主持人 张文华】谢谢许博士！下面我们清华大学房地产研究所所长刘洪玉做主题演讲！
　　【刘洪玉】各位领导、各位嘉宾大家早上好！我在土地以及开发方面没有很多的研究，但是也愿意积极参与这方面的讨论，因为从整个房地产市场运行的过程整体来看，土地供应是一个非常重要的问题，尤其是我们现在政府把土地供应作为调控市场的一个重要的手段。当然，我们如果把它作为调控市场的重要手段，首先重要的前提就是政府拥有土地储备，就是该释放的时候可以释放，该停下来的时候可以停下来。
　　实际上这里面涉及到怎么去建立政府土地储备和土地开发的能力问题，这种能力建设我们说在早期的时候，我们说是土地开发整个队伍的建设的问题，当时我们也设想这样一个土地储备和土地一级开发的模式出现。这是把土地开发和房地产开发分成两个行业，使两个行业有一个分离的趋势，也就是说土地开发实际上作为了一个独立开发的工作。但是实际上我们围绕着土地这种土地开发项目，它的组织、融资以及他的收益分配等等一系列的问题，实际上我们还不像房地产开发那样有那么多的经验，所以我今天讲的题目是融资模式的一个探讨。
　　我们说土地储备是政府或政府授权的机构，以提高土地使用效率，优化土地配制，促进城市有序发展，调控土地和房地产市场为目标。第一个目标是社会性的，通过合法的方式来预先取得土地，然后进行整理开发储备以后，按照土地供应计划，供应土地的行为，它是实现政府垄断市场，提高市场运行效率的一个重要手段。到目前为止，我们看到全国各个城市，都建立了土地储备机构，形成了很多模式，包括市场主导型和政府主导型，还有市场和政府混合型的运营管理的模式。
　　但实际上，融资问题仍然是土地储备和土地一级开发的瓶颈。融资问题不能很好地解决，实际上影响了我们土地储备的制度的建设，同时也制约了政府土地供应的能力。在目前的制度安排下，我们来探讨融资问题，我觉得非常有意义。
　　土地一级开发项目资金使用的特点一是资金的投入和回收集中的特性，大量的资金实际上是短期内的投资和短期内的回收。它的使用对象非常广泛，而且差异性很强。很多情况下大家探讨的是经营性用地的开发，但我们的建设管理还包括基础设施管理，以及各种带有政府补贴或者说社会补贴的这些住宅建设，都需要土地。
　　各种各样的土地实际上在开发过程中都需要成本，但是资金回收特性是完全不一样的。还有就是资金回收周期和周转速度有很多不确定性，这里面主要是受土地市场和房地产市场的供求关系的影响，我们说要根据市场的需求的状况，我们来卖地，来推出新的土地供应，但是市场的供求关系实际上有很多不确定性。我们还受到宏观经济周期波动政策，政府的政策与策略的影响，我们要把土地供应作为调控市场的一个手段，不光是调控房地产市场，还调控我们的宏观经济。
　　有的时候我们并不能完全按照我们自己的理想当中的一种土地供应的模式去做，还受到宏观经济政策的影响。我们现在融资的模式、现状和问题主要存在在什么方面呢？我们土地储备机构融资，就是融资的组织形式有两种形式，一个是政府全额拨款的事业单位，还有政府投资组建并授权经营的土地开发企业。现在也出现了第三种形式，就是社会上的投资，这也是由政府授权经营的。
　　土地储备机构融资有两种方式，一个是通过政府土地主管部门申请贷款，或由具有土地一级开发资格的企业，让这些企业去申请贷款。前面政府全额拨款的事业单位这种形式实际上是通过政府土地主管部门申请贷款，或者是委托相关的企业来管理。后者是政府组建的授权开发企业可以直接利用银行贷款和股权合作等方式进行融资，基本上都是用财政拨款或者启动资金等方法，用银行贷款来解决资金问题。目前为止很多城市也尝试了其他融资方式，包括信托、股权等融资方式，这两种融资方式所占份额是非常少的。
　　刚才大家提到，我们看央行的121文件对土地储备贷款有一些明确的政策，而且这种政策，从央行对房产金融风险的关注来看，暂时短期内不可能有比较大的变化，一个就是土地储备的贷款应该是抵押贷款，这个我们说很多时候土地在一级开发过程当中，权属是在政府手上，抵押贷款变相变成了政府的担保。另外一个贷款额度不能成为它评估价格的一个比例。另外，现在住房贷款首付款已经提高，按照新的趋势下去，土地储备开发贷款的首付款比例是不是也要调整。再有就是期限有一个限定，不能超过两年。
　　目前我们土地储备和一级开发融资模式，由土地储备机构负责项目的实施，其资金来源是财政拨款。土地储备机构在项目实施的时候，资金来源也有可能是来自于土地储备的贷款，由土地储备机构和银行签订贷款合同，还可以通过招标的方式选择土地一级开发企业负责项目具体的实施。
　　这里面我们说面临的主要问题是两个，一个是需要政府解决融资的土地开发项目类型非常多，我们主要是依靠地方政府的财政拨款或者是申请银行的贷款，这就制约了储备土地和土地一级开发的规模。由于缺乏灵活有效的融资方式的组合，对于收益前景良好，但是土地储备开发周期超过了两年的经营型用地，在储备和开发实施过程中难度就增加了，影响了土地储备和供给的规模。
　　如果通过土地一级开发企业自行融资，并在两年内实现土地供应的这些土地，这些土地的收益是卖了土地以后，回收的资金直接上交财政，使得土地储备机构始终处于资金没有稳定来源和投资不足的状态，制约了土地开发机构资本的积累和开发投资能力的增长，最后影响了整个行业的土地储备和土地一级开发的成长。
　　我们对各种各样的融资方式也做过比较，我们尝试过很多种，从道理上讲像国外很多用政府土地债券来做，但我们制度因素可能是比较大的障碍。我们现在比较可行性的，就是在财政拨款、银行贷款之间还要增加一个内容，就是土地储备的基金。因为我们看大家越来越关注政府的土地收入干什么去了，我们说这个主要是用于城市的开发建设。土地的开发，实际上各个城市在土地出让金的使用上并没有按照这个目的去使用，这样使得我们土地开发，土地储备的时候总是向政府要钱，给就多一点，不给就少一点，或者说没有，然后去银行找钱，最后把地卖掉，把钱再返回到政府。但政府的钱很少回来，它没有形成一种资金循环的机制。
　　现在也有一个很重要的说法，政府产生很大规模的土地出让的收益，应该有一部分用于社会的公共住房保障制度。这个钱的使用，我们还要进一步去探讨，我觉得首先要让土地的开发、储备、土地出让这些环节本身先要循环起来，建立一个土地储备资金，我们做了简单的研究，提出了联动的模式。联动的模式实际上就是指通过不同的融资模式来设计出满足当前实际需要，并且符合相关政策要求的一种融资模式，这种模式可以面向各种不同类型和风险特征的土地储备和融资的需要，同时还可以兼顾到当前和长远的土地特征和房地产市场发展。
　　在组合的时候，实际上要很好分析，研究不同时期、不同特征的主体，他们之间的相互利益和主体的关系。这里核心的内容就是有一个政府和金融机构建立一个金融合作协议，同时建立一个土地储备基金。我们大概把土地出让和一级开发项目分成几种类型，一种就是在两年之内可以操作的项目，它本身可以依靠现有的融资体系解决。还有就是说两年之内解决不了的问题，这个需要一个土地储备资金在这里面提供一个支持。另外有一部分土地的供应，土地的开发可能本身不具备商业价值，而是为实现城市的某种功能区开发的土地，我们在调研中也看到很多城市当初准备把这块地开发之后出让的，后来可能有的群众、领导想法一变，可能会变成绿地和公园。
　　基于这样的情况要收回基金就没有出路了，我们给相应需要帮助的，和没有确定收益的项目提供直接的资金支持，还可以提供担保。这样就可以与银行的钱比较顺利地衔接起来。这种模式的主要特点我们认为比较好地解决了众多风险影响不同的土地储备和一级开发项目之间的融资问题，通过金融合作协议，加强不同风险特征的项目之间的关联关系，也就是说把三种类型的项目联动到一起。
　　我们原来的旧城改造，开发商挑肥减肥，最后把骨头留给政府，实际上土地开发也面临这样问题。我们不同类型土地的开发，我们基本上需要同步进行，这几种类型项目难易程度不一样，要重复推进，如果没有土地基金的模式就会非常困难。通过这种模式可以增强政府土地储备能力和对土地市场供应的影响力。
　　我们现在发现很多地方土地供应短缺，政府加速出让土地，但是没有熟地可供，就供应毛地，但又不能按时完成开发，这是我们土地供应当中面临的矛盾。我们说有了这样一个基金的支持，各种类型的土地可以同时做，加大了在规模和时间方面的调控回旋的余地。在这样的模式下，需要国土资源局，土地储备机构和银行之间就不同类型的风险评估取得共识，这里面还要包括评估的标准，评价的方式，评价的结果。风险评估的方式和结果，将要作为以后土地更重要的参考依据。
　　总的来说，有效的土地储备和供应是土地管理体系很重要的目标，土地储备和土地一级开发融资的模式，它的内容和效果又直接关系到土地储备和供应对市场的调控作用。我们国家土地储备和土地一级开发融资模式，应该采取渐进的方式不断地完善，但是在有一些关键的环节，必须要取得突破，如果不突破我们将难以面对当前土地供应这个环节在整个市场当中所承受的责任。
　　所以我们说要特别重视土地储备资金的建立和积累，强调土地储备活动的全局性和持续性，我就讲这些，谢谢大家！
　　【主持人 张文华】谢谢刘教授！本次论坛第一单元的内容进行完毕。我们第二单元的内容是圆桌会议，由潘守文先生主持！
　　第二部分：对话交流
　　【主持人 潘守文】各位女士们、先生们，我们下半段的交流要开始了，上半段我们有关的领导和专家就城市开发、城市建设发表了很好的演讲。有些重要的课题都提出了很好的建议。下半段我们进行圆桌对话，我们请了业内的专家和领导，来研讨下半段的内容。我依次介绍一下，这是我们搜房网全球总裁莫天全先生，嘉恒置业投资集团的董事长李磊先生，这位是华远集团的老板任志强先生，规划委员会的谈主任，国土资源部的束司长，土地局的史贤英；我们土地学会常务副理事长杨总，这位是首创集团老板刘晓光先生，我们首开集团的老总王明先生，我们下面请束司长就一些政策发言！
　　【束克欣】我曾经在一些场合下做过发言，但是媒体的同志报道偏差太大。比如网上说对第二套房的处理，这个问题我是在讲集约用地要建立相应的利益机制，国务院对有关问题已经发文，就这个问题我说我个人意见，对保障大家基本生活的住房税率为零税率就可以，但是第三套房要收税，结果报道说第二套要收税，这个把思想完全搞反了。
　　今天的主题是一级土地开发，我谈两点：第一，土地一级开发，大家对这个概念的看法上不一致，我的理解是一级开发是一个工程实施的一个过程，怎么样进行一级开发，首先是政府的规划问题。就是我未来这片土地怎么用好，让它发挥更大的效应，为经济服务，为社会服务，首先是要有规划，只有在规划的详细限制下，按照规划要求来实施我们土地上的设施，比如要设学校、医院还有污水处理，要不要设汽车站，火车站等等。在这样的一些规划经过论证程序以后，我们再对这个土地按照规划条件进行工程性的施工。
　　我对这个问题是这样理解的，我听了上午大家的发言，以及这两年我听到大家热心土地一级开发，我听到的大概还不是这个意思。有好多是想通过一级开发的机会，拿到土地进行房地产开发，这是我了解到的情况，所以这里面有一个我们政府在这里面起什么作用，我们企业起什么作用，我们政府部门的事业单位在这里面起什么作用。我们政府定位要准确，其他的单位不能把政府的职能拿来为我所用，我们政府应该干政府的事，企业干企业的事。这里面可能弄不好企业代替政府的规划职能，企业代替政府的出让职能。大家对土地一级开发从理解上，从功能定位上要首先把这个问题搞清楚。土地一级开发的第二个问题，按照规划定好了，您从什么地方来钱，上面有教授讲了，这个钱从应急上来讲，我们也可以通过多种渠道弄这个资金，这个资金由谁来出，这个由政府为主导来出这个资金，而不是企业为主导来出这个资金。这个概念上我是这样看的，因为政府要实施你的规划目标，这个资金由政府来出。
　　从长远看，我们各级政府都是有资金来源的，改革开放20多年我们土地出让的收入，就北京来讲，近几年大概每年都是两百多亿。这些钱大概收上来以后，用到什么建设上去，从长远来说，政府应该从财政上做出循环预算，应该提留多少作为资金管起来，作为土地的开发，我们不能每年把卖地的钱花光，这样是不行的。香港回归的时候，钱其琛副总理向特区政府提交一个1800多亿元的支票，所有卖地收入都要提留下来，防止港英政府把卖地钱花光了，所以我们特区政府成立的那一天是全世界最富有的城市政府，它有1800亿呀。我们每一个城市都应该从这个收入里面拿出一定的比例，为了以后的开发，政府应该从财政预算上做到，这一步实现了，我们就不怕一级土地开发没有资金。我们香港也是这样做的，政府的规划搞好，政府以他这个资金，哪一片地需要开发，需要做一级开发，政府是前者，其他是招标施工的问题。我们在一级开发思路上大家要统一认识，怎么解决职能定位问题，怎么解决资金问题，如果弄不好就可能会出现市场上的一些混乱，这是我讲的土地一级开发问题。
　　第二，土地资源利用的问题。我们现在就全国来讲，经济、社会发展速度都很快，可是我们的国情大家都知道，土地资源非常紧张，人口又在不断地增长，还没有到最高峰的时期。现在我们城市发展也很快，都是摊大饼式的向外扩张，这个里面涉及到很多的问题需要解决。首先我们从规划来说，就城市来讲有城市规划，但是就一个区域来说，就全国来讲它不仅仅是一个城市规划，我们很多专业规划都分散在各部门里面，各管各的，铁路、公路、港口、机场、水利、工业、林业、都有自己的问题。要实施这些规划最后要落在土地上，对于每一个新建区域来讲，它的土地面积是有数量的，不是无限的。大家都要发展就有一个综合平衡的问题，可是我们现在是各部门管各部门，它的的协调性、统一性、规划编制的时间范围、空间布局都存在不协调的问题。我们大量的土地资源被浪费，很多是重复的。
　　就城市来讲，我也在多个场合讲到我们城市规划，现在城市规划的问题，基本上是西方的东西，我认为这种理论本身没有什么问题，但是与我们国家的国情结合起来就有很多问题需要探讨和研究。低密度，低容积率这种状态好不好？本身很好，象澳大利亚、加拿大、俄罗斯人口面积和人口的比例，这样做完全没有错。但我们不行，我们现在面临人口压力太大，我们不能用这种理念来引导我们，我们必须要保证我们的发展，我们要有一条路子可走，我们既要保持发展，又要保持我们在一定好的条件下生存，就要研究一条路，来解决这个问题。我们这些年来提高节约与集约土地资源，这也不是国家一家的事，是全社会的事，都要共同地努力来解决这个问题。
　　我看到可喜的前景就是深圳有一位老先生解决节地、节能的城市新模式，他用了将近30年的研究，有这样一个成果，可喜在什么地方？他的这套理论在湖南的长沙市，现在在实践之中。我们原来准备在六月份开现场会，我们想邀请一些较大的城市的土地主管部门和规划部门的同志参加，我们共同研究、探讨一下。长沙新三角洲，浏阳河交汇的地带是两平方公里，他做了三个规划方案。两个规划方案按照现有的规划有关要求做的，另外一个是按照国家的要求做的，进行了经济、效益和各方面的论证，其中也请了我们建设部的一个领导，他非常赞同这个事情，我们下一步具体研究这个事，走集约用地，我们城市发展应该研究出新的路子出来。
　　第二条我们要建立利益机制。我们现在土地的取得是有偿的，但是在保有的环节上是无偿的，所以大家都占地，占好地，多买房，买大房，不动产税是世界各国普遍采取的一种税收制度，我们国家到现在还没有。世界各个地方的财政收入的重要方面是不动产税，我们现在不是这样，所以如果说不动产税不出台，我们这种利益机制就不可能建立起来，大家还会多占地，占好地，都买房，买大房。我不是说别墅不好，别墅很好，就是我们资源有限，不是别墅不好，很好。家家都能住上更好，但是我们没有这么多资源，当你肚皮饿的时候，还想吃大鱼大肉，那可能吗？不可能，我们首先要解决吃饱饭的问题，这个问题要建立利益机制，主要是保有环节上要有负担。我曾经讲过我小时候60年代，那时候看国外电影，许多有钱人的遗产，他的继承人给捐赠了。那时候说学雷锋，我们说人家怎么学得这么好，把那么庞大的财产都给捐献出去了。现在我弄清楚了，原来他接受遗产是要交税的，因为他们交不起税，所以捐了，所以这个还是需要利益机制。我们一级开发从规划这个环节上要把节约、集约利用土地这个问题研究，解决。由于时间关系我就简单讲到这里。
　　谢谢大家！
　　【主持人 潘守文】我们谢谢束司长！他从科学有效利用土地资源的这个问题上，谈到规划问题，谈到了如何解决土地开发的资金的问题，尤其谈到了土地开发过程当中利益机制的建立，我认为都是非常重要的一些观点。他多年从事土地管理，应该说在这方面有很多阐述。因为时间的关系，我下面建议请市规划委的领导就城市规划，尤其是新一轮城市土地利用和城市开发，符合贯彻新的总体规划，如何搞好通州、顺义、亦庄这三个新城，关于这些方面我们谈主任将做一个精彩的阐述，我们下面有请！
　　【谈绪祥】对于我个人来说，这个论坛是一个学习的机会，因为的确围绕着土地开发来说，这个话题已经进入到了北京市的实施新一年规划的一个核心的问题，我今天听了很多同志的发言，我自己确实很有收获。我们作为政府部门，在市委、市政府的安排部署下，做一些相关的工作，对于每个个人和单位都是新的一种探索，特别是在提出08年以后，作为政府部门来讲，在市场经济体制下不断探索新的城市规划和建设的路子，对于我来说也非常重要。
　　今天就刚才潘总提到的话题，我谈一下个人的认识。对于北京未来的发展，对于老百姓和市民，开发建设当中，参与建设的各个主体来讲，还有很大机会，尤其是生存发展，对老百姓、市民来说也是一个好的事情。
　　大家知道去年1月27日国务院正式批复的城市总体规划，是建国以来北京比较难得的第六次规划修缮工作。这个根据科学发展观的规划是全国第一次这么做的，大家可以注意到在需求当中很有意思，国务院批复各个城市整体规划，都是原则同意。这次从批复当中国务院同意北京市城市总体规划，我说这个话我不赞成束司长说到的问题，我们当时还是编制规划，就已经考虑到重大的问题，就是北京的资源，人口资源环境如何在下一轮的发展中走好，我想国务院是在非常特殊的时期提出的规划，作为我个人经历的事也向大家说一下，在我们报国务院批准的前一天晚上，出现了一则消息，就是各地政府甚至在规划修编中大肆圈地。这种现象存在吗？应该讲存在的。在我们国家快速发展的过程当中，肯定存在通过规划不断的去对未来发展进行一些安排，从某种角度来讲，新闻媒体认为是一种圈地。北京市通过这次编制让中央领导，国务院各个部门都看到，我们确确实实是本着科学发展观来配制，很重要的就是以节约资源环境承载能力为基础来做编制。以往我们树立的目标是北京要达到什么样，我们这次花了大量经历，光土地就设置了七个课题，从供给来研究它承载能力到底是多少，通过这样一种价值来预测和判断未来北京到2020年合理的用地规模是多少，这个得到了国土资源部，中宣部，各部委的高度领导赞成。
　　所以我想实际上对北京总体规划是城市面临未来发展科学的规划，我们知道在不断健全机制和发展的过程当中，这种规划的实现本身就是更大的挑战，这些需要大家不断探讨、探索研究，来支持我们实际规划的实施，我首先讲这点。
　　第二点谈新城发展应该讲市民参与城市建设，具体运作单位会有很大的发展机会。我想我个人从三个方面认识，第一，新城发展是北京面向2020年新一轮城市总体规划中非常核心、非常重要的一个战略性决策。大家知道摊大饼方式发展，北京是典型单中心的城市空间，它的功能也是围绕单中心，当这个城市规模达到一定程度，比如新城上升到800到1000万的时候，它会有很多问题。这种结构在我们每年发展和提升情况下可以，但是经过20多年的改革开放，北京城市功能，北京城市辐射带动能力，不断提升扩大，这种单中心无法支撑。
　　调整空间结构，用未来20-50年，调整无法适应这个市场功能的空间结构。所以新城发展实际上关系到北京未来的可持续发展，新城发展是摊大饼绵延下去，这个城市资源压力会显得越来越大，所以我想新城发展是一个具有重要战略意义的，这已经形成的共识。换句话说市委、市政府和国家、国务院有决心去真正实施以新城发展为核心的调整。
　　在做的过程当中，我们按照国务院的批复，按照市委市政府的批复去做，我们各个部门在统一部署下做了大量工作，比如说首先是规划先行，我们说新城怎么去发展，它的定位如何在北京市四大目标中来确定，我们花了一年的时间，完成了以通州、亦庄、顺义这三个新城为核心的思路，这次我们规划的批复，实际上核心问题就是考虑到新城不但要有好的规划，还要有好的实施机制，如果没有形成新城建设实施方式，批复是不会起作用的，政府是具有很强的决心，通过新城发展调控好我们的人口。
　　还有我们规划的详细工作还要实施落实，除了这些之外，第二个采取具体措施，结合中心城的功能，结合新型功能的集聚，结合新城发展定位去有效引导功能性、带动性项目进入到新城。
　　第三，在实施机制方面我们做了大量工作，我们去研究如何有效实施新城规划，最有效和合理地利用好不同的机制，来贯彻原则。说这段意思是政府真正是按照科学发展观的要求，来建设新城，来完成我们的产业调整。
　　第二个方面，我谈一下北京处在一个更加重要的经济发展重要机遇期，从两方面我们去探索，一个从全国来讲，整个还是处在一个快速城市化的阶段，生产要素和资源向中心城市转移，包括国家指导下和重大产业调整阶段，作为首都来讲，必然会承担起示范的作用，带动全国产业的调整，发挥自身的优势。比如说我们在高新技术产业，比如说我们在现代服务业方面的优势，我们应该走什么方向，这些非常重要。第二个是奥运会，有专家学者做论证，会对举办的国家带来很大的收益，对举办城市周边的发展，对它国际化进程起很大的促进作用。我们举办奥运会带动多少房子建设，这都从城市功能调整，在国际化进程当中迈进了一步，这是处在历史机遇期的问题，反过来看，没有更好的战略性安排，没有战略实施，这样很可能变成一种困惑甚至灾难。
　　最后一个我讲，北京是一个极度缺乏资源的城市，尤其大规模的城市建设，它是比较缺乏的，不管我们是能源还是其他方面，特别是我们的土地，我们真正规划建设的只有6638平方公里，安全利用土地，各类用地要在整个发展过程当中，保持一个动态、合理、平等的用地模式，北京可真正利用的土地也不过是2450平方公里，我们城市经过几千年的积累，特别是开发和发展，我们城市建设用地，按照城市规划用地统计已经在1150-1250平方公里这样的范围。土地对于北京来说是非常稀缺的，我们要建设高水平城市，从这个稀缺资源本身来讲，合理利用好，高效利用好，为市民服务，为投资单位服务，这些是非常重要的。换句话说稀缺的资源对未来的发展有很大机会，因为北京未来的规模，主要重点在新城，所以我想没有真正启动新城建设之前，去研究好，探讨好新城规划实施路子，这样是非常有利的，今天我就这三点跟大家交流，这是个人意见，提供大家参考，谢谢！
　　【主持人 潘守文】我们十分感谢谈主任的发言，他的发言非常深刻和中肯，尤其强调了城市的重要性，强调了城市化进程，这种不可多得的机遇，我想我们从事城市土地开发和城市建设的业内人士，不管在政府层面，还是在企业层面，还是在社会层面，都非常深刻地理会到一个城市的规划水准，对于土地资源的利用，对于企业的品牌的树立和效益的提升，对于社会的和谐太重要了，所以每一个在业内的人士，少一点浮躁，多一点科学，少一点盲目，让我们踏踏实实做好城市规划，这个规划对历史负责，对社会负责，对子孙后代负责。
　　我注意到我们今天来的还有很多规划专家，比如说我们老的规划院长，我们设计院的院长，还有其他单位的学者和专家们，还有企业的领导们，我们认真学习城市规划的理论，规律和实务，我们北京市如果有这一批规划方面的业内人士和专家，再通过我们把世界上最权威，最有影响力的规划专家请来，为北京市服务，我想我们北京市未来的规划会更好，所以我们再次感谢谈主任。我们史贤英同志常年在国土资源部门工作，这么多年他对北京市的土地开发和管理，土地的储备和供应，土地的交易有若干个探讨和研究，也有一系列的苦辣酸甜，尤其是对土地资源的利用，如何处理好，他有独到的见解，我们下面有请！
　　【史贤英】我借这个机会对土地一级开发谈三点个人认识。我觉得第一点土地一级开发是政府有计划地向市场供应熟地的必要过程，应该说一级开发也是和政府的土地供应方式密切相联系的。我们回顾一下北京市土地使用制的改革和历程，必然有三个阶段，第一个阶段从上个世纪90年代初期到2000年，应该说我们主要是推行土地有偿使用制度改革这个时期，主要是以生地协议出让为主，第二个阶段从2000年国务院发的15号文件之后到2004年8月31日，这个期间主要推行经营型用地招拍挂，形成了经营型土地招拍挂和协议出让并存局面，第三个阶段经营性土地全部实现招拍挂，市场配置资源的目标基本达到。
　　随着改革的三个阶段，我们在土地供应这方面也形成了三种或者是多种模式。在协议出让阶段到现在这十几年，我认为一级开发从投资主体看有企业投资，有政府和企业共同投资，有完全的政府投资。土地开发的类型也是三种类型或者是多种类型。一，主要是各种类型的开发区；二，多功能区和重点新城这种有特殊的新的功能开发，比如像CBD、金融街、奥运村还有即将开始的新城等这种类型的一级开发，这些开发更为复杂，难度更大；第三，我们一般的房地产项目的一级开发，这个相对来说简单一点。
　　所以我今天谈一级开发的时候，要认真地总结我们北京市多年来形成的一级开发的这几种类型，现在一说一级开发就不分什么类型都混在一块说，实际上它的情况是不一样的。从管理模式也是多种类型，有企业管理，有事业管理，有委托管理，还有政府行政管理等等，因此从投资主体开发类型到管理模式已经形成了多种类型，这是以我们供地制度改革逐步地深入相适宜的。
　　现在“8.31”以后政府对经营型用地必须进行市场招拍挂，我们北京市提出所有经过市场供应的土地，必须做到熟地供应，因此我认为熟地供应必须要一级开发。过去卖生地，或者生地熟卖都给二级开发商带来许多不便，也造成了我们很多难点地区的形成。我们双轨制这几年，我们土地储备中心都是生地熟卖的，这样以后地卖出去，人家把钱给你，或者没有拆迁，拆不完，他钱也不给你，造成了很多后遗症。我觉得一级开发对我们项目招拍挂以后，应该是政府有计划向市场供应熟地。
　　第二，我们要建立什么样的一级开发模式。去年底参加全国储备中心的座谈会，我们国家对土地储备和一级开发还没有法律要求，只是各地根据实际情况在探索开发模式。从土地开发模式、性质和职能还有实际效果看都不一样。像上海、重庆都完全是企业在干，有的是整个机构在干，我们这个地方现在形成的市区两级储备机构，一共18个储备分中心。我们在前几年曾经有一个误区，认为政府在垄断土地一级市场的同时，要垄断一级开发。我个人觉得实际上一级开发不是目标，在我们供给过程中是一个环节，因此我个人当时提出一个想法，政府在土地储备开发和供应这方面，我个人说，抓两头，放中间，抓重点，放一般。
　　所谓抓两头，政府在土地供应上要按照国家要求严格的管理土地，通过计划来调控，我们这两年市政府已经开始实施，比如去年全市供应土地，就是在用土地供应计划的同时我们用有限资源来开发。另一头就是进行土地要通过市场公开交易，为企业的投资提供一个平等竞争的条件。我们从2002年开始，市和郊区县都建立土地业务型市场，特别是“8.31”以后都是通过市场公开交易，所以把这两头管住，中间生地变熟地的过程，新增土地可以由政府制定规则以后，由企业或政府出资机构来分别实施，这样形成一种政府主导，企业参与，市场运作，市、区、县联手的这样一种一级开发模式。上次有的同志讲，说一级开发市里不做，区里做，区里不做，乡镇做，这样实施起来更容易一些。因此，总的来说，在整理储备开发供应应该是形成这种方式，在开发模式上应该是政府主导，企业参与，市场运作，就是利益共享，风险公担，这都是各界的看法，还没有形成法律固定下来。
　　第三，当前一些开发工作的难点，我个人谈几点认识。应该说在“8.31”以后，我们有很多因为各种原因按规定不能进行协议出让的土地，政府正在进行委托一级开发。我个人觉得我们现在仍然处于供地制度改革的这么一个过程之中，土地一级开发市场也是处在过渡初期，改革是有一个过程，在这个过程中我们仍然要从实际出发，所以这几年为未能协议出让的土地，政府授权一级开发，这些文件也不少。
　　一级开发难点在什么地方？我也用几句话，第一句话“规划是基础，资金是关键，难点在拆迁等”。第二个目前一级开发存在四难一慢的问题，一个就是征地难，二是拆迁难，三是审批难，四是融资难，难的结果就造成慢。现在虽然委托这些项目经营，但是地出不来，特别是去年，去年要求招拍挂是熟地，所以造成只有500多公顷入市，好在市场有大量土地，也就是2002年以后协议出让的土地，据我们估计也有几千公顷土地在开发企业手里，但是未能按计划开发实施，这也是四难一慢造成的结果。
　　实际上市场的土地是很多的，有一些资金实力不强的企业拿到地干不动，有钱的企业没有地，形成了到市场上抢地，我想这是改革过程之中形成的特有现象，比如像我们今天的土地供应量多起来，今年市场上的土地正在动，它是要经过这么一个特殊的过程。可能有一些信息不及时，造成一些人不清楚的情况，这是另外一回事。所谓四难一慢，征地、拆迁、政策调整、标准调整，从审批来说供给制度之后，我们过去形成统一模式，各个部门按照新的程序来熟悉，大家有一个熟悉和协调的过程。贷款的问题，过去在协议出让的时候是靠二级钱干一级的活，现在一级开发自己链条断了，信贷和土地供应都是国家宏观调控的闸门，现在出现信贷闸门制约土地闸门的怪现象，也是值得研究的。
　　所以这些问题怎么解决，我们也在进行深入的研究，我想通过随着供应制度改革的深化，还有我们政府主管部门，还有我们企业对我们一级开发经验的不断总结，不断完善，一定会形成我们北京市这种土地开发的一种新的模式，借这个机会讲这些意见，谢谢大家！
　　【主持人 潘守文】刚才这段发言既回顾了北京市土地开发的历史，也谈到了北京开发存在的问题，和下一步他的一些想法，我觉得我们北京市的城市土地开发利用和城市建设之所以有今天是无数个在政府，在企业，在社会各个专业机构工作的同志辛勤努力的结果！我们只有在发展当中不断的解决和完善，这些专家也在不断地研究，这些思路对于我们很有帮助。
　　我相信北京市发展到今天，不管是房地产开发、城市土地开发利用，我们企业界的功劳是功不可没的。他们在企业发展、项目管理、项目的开发建设实际过程当中，不管是土地规划、资金，以及项目和企业的运作，有很多这方面的真知灼见，晓光同志是带领我们首创集团拼杀的企业家，尤其在资本运作等方面有很多建议，我们下面有请他来为我们讲话！
　　【刘晓光】我们对土地开发是有积极性的，现在来说遇到的几个问题：
　　一是从什么地方拿到开发权，现在的分布是市、区都有，你根本拿不到，这里有利益的磨合、组合。实际上我们做土地开发实际上通过委托链做过一些，自己也做过，真正大规模开发，也想做。我觉得北京市区两级平台没有建立起来，谈这个很困难。要不然组成一个公司，他让你参与进来，不让你管事，这些我们不愿意做。
　　第二就是回报模型，因为开发需要大量资金，没有效益很麻烦，我们在外地做土地开发，成本加上拍卖价，减去成本，我们分成。比如说就是10%，我们两年一个周期。比如20年贷款是每年还本付息要11.2%。
　　第三是一级开发的内容。一级开发完了的内容是符合市场还是不符合市场，如果不符合市场卖不出去。
　　第四，一级开发要调动很多家的积极性，不是几家，基于这么大的版图，你几家可能还是有问题，你有统一政策，统一模型，我相信多一点对土地的储备和供应有好处。
　　最后就是联动模型，这其中很复杂，这需要多个部门的配合，水、电、气、热、通讯、通水等等，现在遇到的最大难点就是拆迁。我就说这些，谢谢大家！
　　【主持人 潘守文】晓光说的言简意赅，说的都是核心问题，你比如说一级开发的赢利模式，资金模型，商业模型，企业必须要回答这个问题，他不能仅仅靠行政手段和政府指令去搞市场运作。第二个是权属问题，一级开发权属如何获得，如何运作，如何使用。另外就是一级开发如何使各方面利益的联动问题，谁发挥什么作用，怎么动作，怎么统一，怎么配合，这是非常关键的。这些问题今天提出来，有待于我们进一步的探讨，我们京地咨询公司有这个责任，在大家的指导下把这些事情研究清楚，然后按照法定程序和各方面的要求把它变成一种可以操作的东西。
　　我认为一级开发有三件事情：第一是游戏规则，政府牵头如何把游戏规则确定下来。我前一段去美国学习，其中有一个原理，只要政府把规则确定下来，并且保证认真实施，房地产开发的资金就会滚滚而来，我说这太重要了。第二是规划的问题，还是政府主导，开发商各方面有一个完整方案可以实施，并且为未来实施规划，成立一个法。第三是资金链问题，没有资金链就没有血脉，再好的主意，再好的规划，政府不能赔，企业不能赔，老百姓更不能受害，怎么形成资本链，把国家的钱，集体的钱，老百姓的钱，民众的钱，给他一个投资和发展的机会，让钱流动起来，这样政府受益，企业受益，社会受益。这些是关键问题。
　　【主持人 潘守文】下面有请任志强先生来说一下，我们欢迎！
　　【任志强】首先第一个问题就是我们是城市开发还是土地开发？要是城市开发就不能局限于像谈主任说的对于一个项目和一个园区的开发模式，对于城市来说是要有一个城市开发需求，城市经济，城市功能定位，城市未来建设发展，这是城市开发。像谈总讲的城市功能定位，我觉得北京市城市功能规划应该好好做一下，第一个现在我们北京规划人口是1600万，国土局就给这些土地，我们加上流动人口肯定要超过规划人口数，这土地肯定不够用。如果我们按照2500万人口规划还差不多，我们这样到2020年才给1800万，规划用地肯定不够用。
　　目前看城市就是这样规划，现在还提为中央服务呢，任何一个首都也不是这样，为什么华盛顿可以这样，因为有各州为首都提供首都建设税。所以在城市一级开发里面，我觉得要定就决不只是开发问题，干二级和一级不是一回事，城市开发不能局限于房地产开发。公共服务设施，比如医院、学校、公安、消防、配套商业。再如博物馆、绿地、公园算不算土地储备，如果你把它作为一个大的考虑，这些是城市一级开发。如果只是一个小开发，仅仅做土地一级开发，土地一级开发企业就是加工，你把生地加工成熟地，你拿加工费就完了。
　　关于利益平衡问题，政府拿别的项目钱补窟窿，你开发商加上加工费，这样就没有什么危险，你就去拿这个加工费，你不承担市场风险，你承担是成本控制风险。在招标过程中你获得的价位越低越好，政府只管强制性补偿费用，然后你自己控制城市基础设施建设，这两点应该分开。
　　城市一级开发就要涉及到规划，政府要分项目，可能委托你规划，比如功能和土地定位等等。可能委托市政基础设施建设，可能把城市开发分成好几个部分进行委托，这两者之间还是有差别的。既然有这样差别，再融资问题上一定有差别，一种是政府，就是你委托，你拿钱吧。我们要看对象和不同阶段，比如委托设计院，做城市规划，比如规划的时候，你不给钱他怎么融资呀。
　　但是说到规划是城市一级开发，就是政府委托不委托你干城市开发。如果委托你做加工，就是加工活，政府不管开发成本多少，是由政府来平衡这个地价多少。并不因为你土地一级开发成本高了，我拍地价就高。我们现在拍了好几块地在颐和园附近，大量的地下设施、地上设施很好，但是价格很高，这就是因为开发商拍到地的价格很高，他把别的地方赚的钱往这补，你只有国家把其他地方赚的钱补到这里才可以，我觉得这个是很重要的问题。所以我们北京市搞不好也在这儿，比如说我们想规划调整，西直门是一个典型，东直门是一个典型，都是地区为了平衡，平衡怎么办，就是涨面积，涨容积率。这怎么能行？本来这是交通枢纽，但是这最后便成了交通阻塞地区。
　　我想这些问题还应该重新估计和探讨一下，投标二级的人一定在一级开发中赚钱了，所以他投二级土地是不公平的起点，他一定会比其他公司更高的价去拍二级。类似这样问题可以找出很多例子，所以我们一级开发和二级开发，政府平衡不平衡这中间有很大差别。
　　我觉得我们政府没有搞清楚产权不是房屋产权，房屋产权是实体财产的群体，如果收保有税要收地主的，不能收房主的，香港为什么高地价，他因为税收低。香港为什么取消遗产税，就是为了让富人都到香港去。我们研究一下中国发展阶段还是初级阶段，我们的工资比美国低十倍，而我们油价和美国是一样的，意思就是我们的消费要接轨，工资不接轨。我们土地开发连物权法都没有，去收保有税更不合适。
　　我觉得中国用地富裕，虽然说我们人多地少，但我们很多城市建设大概只有三点几多平方公里，群众可利用土地14%，其中拿出1%，我们没有任何问题。其实算一算我们政府拿出1%，拿出10万平方公里，足可以把15亿人装进去，没有什么问题。德国一个十万人口的城市可以举办世界杯，而且有五场比赛，中国任何一个城市都举行不了世界杯的比赛，这是我们城市功能定位决定的，我们用国外先进经验对比我们现在的市场，我们这个市场要靠中国特色来解决，不能靠国外东西来解决，这个还是有差别的。这个不解决，我们政策一定会出毛病，这就是不符合中国国情。我们国家很强大，最后老百姓是穷的，这个政府要研究一下。商品房供应和市场保障这两条线一定要解决，只有这个问题解决了才可以让市场更快的发展。
　　谢谢！
　　【主持人 潘守文】我们非常感谢任总的精彩发言，城市的土地开发和城市建设是方方面面的学科。我们在组织编写《城市一级土地开发》的教材的时候，就遇到了这个问题，这里面有联系，但是有区别。又谈到了关于城市开发和城市土地开发在规划的概念机制，以及在管理体系上是一个观念的问题，经过一段时间研讨和实践证明，城市土地资源的利用，城市的建设是一个渐进的过程，是一个不断探讨和认识的过程，我想所有参与这个行业的政府官员，企业家，社会各方面专家，有过贡献，干这个活必须有强烈社会责任感。我说土地一级开发还要有更长的时间去探讨、思索、实践，这是一个动态过程，而且要把国外先进的理论和经验，一些做法和工具和我们中国和我们北京的实际结合起来，才可以操作，没有最好，只有更好、不断前进的过程，我想我们会拿出更有效的办法，谢谢任志强同志！
　　我们今天来研讨的还有李磊同志，李磊大概是介入房地产界不算早的企业家，我们上次到纽约大学学习时是同学，他也搞了一些房地产项目，有很多感受，下面我们有请他来讲一下！
　　【李磊】今天在这里的都是大家，刚刚大家谈的一些具体问题，我只是谈谈感受。我们就是一个二级开发公司，积极参加小城镇建设，因为政策的变化不得不再去绕道按照国家的政策走到一级开发，我们本来不是做一级开发的，我们不知道怎么做，但是按照政策走出了当初要走的路子。
　　刚才说了拆迁难点，按我们这几年介入拆迁工作的感受来说，我们介入的太具体和直接了，我们直接跟政府和村里面做交流。切身的感觉，首先是利益保护，我们谈到政府主导，统一规划，市场化运作，市场化运作首先是利益，我们介入是小城镇建设，我们大部分城市开发也是在边缘，我们土地计划有一半以上是集体土地，这就涉及到利益的保护，只有这种保护跟他们的沟通和交流，读懂他们的保护，同时跟他们在交流过程中有一种引导，才可能调动他们的积极性。其实他们的需求很强烈，特别是在前年，就是农村基层组织的直选之后，就是农民经营自己土地和经营资产的欲望和想法非常强烈。
　　因为村委会主任是一批新的具有经营背景的村镇能人，这样肯定也给拆迁带来了难度，因为他们更知道如何保护自己的利益，而且我们又有立法，这样肯定拆迁难度更大，这样镇、区和市的政府如何与最基层的土地所有者沟通。因为我们跟他们的沟通过程中，也是直接的交流，包括农村社会保障体系的建立，农村资产的运营，产业结构的调整，就很实实在在的在跟他们做交流，而且给他们出主意，给他们当参谋。
　　这样在我们进行项目中这些问题的解决走得比较顺利，大家融为了一体，融为了一家，实实在在地帮助他们，分析他们的利益，把他们利益实现最大化，从而保证我们当初已经投入的资金。在这个案例解决过程中，我们也希望将来真正做一级开发的企业，都能够吸取，其实也是在未来新农村建设当中，大家也有一些可探讨的问题，也就是你如何读懂他们，沟通他们。第二，他们很需要外界的支持、沟通，而且很需要社会的帮助，而且也需要人才的介入。这就是一级开发企业真正要和土地所有者融合在一起，帮助他们，这个我们希望在这个会上谈一下我们的经验和想法。
　　刚才刘总也谈到了，哪来提供土地，你们没有土地提供商，这个可能是整个机制的问题，我想在我们的操作过程中，可能我们的规则会建立起来，其实底下欲望很强，但是他们自己现在已经开始有很强烈的意识选择自己的合作伙伴，原则就是利益。
　　谢谢大家！
　　【主持人 潘守文】刚才李总提出一个非常重要的课题，就是在城市一级土地开发过程当中，如何按照现在国务院提出来的建设社会主义新农村相结合，这个问题我觉得很重要。现在不管是北京还是我们国家的其他城市，都在加快城市化进程，很难想象一个国家仍然有八、九亿农民会成为相对发达的国家，我们很重要的责任就是要加快城市化进程，这就应该尽可能的让那些今后可能进城，成为城市的农民，得到发展，让他们富裕，在土地开发和城市建设当中，比较好的解决农民今后的居住问题，他们的教育和培训问题，他们的社会福利和城里人具有同等的社会地位问题，再就业问题，这些问题不解决，这个新农村建设我觉得还不能够落实，城市化进程还不能加快，所以我们愿意和各位来探讨这个问题，也希望李总你能够尽快的搞一个样板、示范给我们推动这些事情，谢谢李总！
　　下面有请首开集团的王明先生，他们在一级开发和新城建设也有一些想法，下面我们有请王明先生！
　　【王明】我们是去年成立了首开集团，我们在多年中既做过土地的开发，也做过房地产开发，经验教训都有，特别是现在土地一级市场，正在开始起步阶段，作为我们房地产企业，我们非常希望用我们的经验和人才参与市场，同时为了规范这个市场提供一些经验和认识。
　　在我们首开成立之初，把土地开发作为我们的龙头主业，我们觉得土地一级开发是国有企业缺失比较多，包括各位提到的，土地开发的融资问题，现在很多银行也都找我们，我们最近也跟建设银行，中国银行，上海的银行谈了战略合作的问题。他们提到说必须要政府担保，我们觉得机制要建立好，有好的模式，保证土地开发资金能够回收回来。我们想土地开发确实是我们根据集团的开发经验教训，比如像回龙观的问题，望京的问题，我是一个房地产开发商，规划定了回龙观就是经济适用房，他不是城市，所以说经济适用房就是给人住，功能没有定位，这个开发商解决不了。
　　在土地开发的时候，规划部门要把这个定好，到底是什么这个要想透，如果规划不好，让开发商解决这个问题，他是解决不了的。大家看到土地开发，现在北京地价攀升比较厉害，作为房地产开发商也不希望这样，过高的房价对低收入家庭是不利的，我们特别希望政府建立一种土地储备的机制，就是土地开发商建完了，你政府收回去，再配套等等。
　　另外前两天我们接受京地公司的一个培训，开发完之后有一些配套，比如说变电站、公交等问题，这些一个是成本可以打破土地的成本，经过这些物业的交接、管理，如何收回，这些也许是政府来制定规则，否则光靠土地开发商，成本这块很难收回。我觉得过去在城市土地开发中产生的教训，给今后做土地的开发商讲清楚，不要让他们犯过去人犯的错误。谢谢大家！
　　【主持人 潘守文】谢谢王总！我们首开集团组建以后，高度重视企业的战略发展，因此把城市一级开发作为龙头产业在策划，在干部、人才、企业发展和员工的培训上下了很多工夫，我们相信我们北京市这么多年城市建设过程当中，几家大型国有企业起了重要支撑的作用，在下一轮城市建设，土地开发的时期，我们北京市的经济发展过程当中，这些大型国有企业仍然大有可为，下面我们请莫天全先生讲话，他是搜房网的全球总裁，我们欢迎莫总！
　　【莫天全】各位领导讲得很透彻了，我不是规划界的，也不是一级、二级的开发商，我们做得更多的是从信息和咨询的角度来说的。我谈一下，怎样利用外资来做一级开发。因为搜房的股东有很多是投资界的公司，所以一直跟投资界接触比较密切。一个直觉就是在一级开发当中，外资的介入不是很深，另外外资的钱又非常想介入中国房地产开发，包括一级开发。
　　两个月前搜房这个小公司开了股东会，我们三个股东坐下来说搜房所掌握的可以进入中国房地产的钱有15亿，这些钱我觉得要介入中国的任何一个一级开发都应该是没有任何问题，现在介入更多的是买写字楼或者是现成的物业的多一点，可能土地一级开发介入是我们可以获得突破的一个方面。但是这些外资要是介入中国的话，我觉得有几个方面要搞清楚，让一级开发的模式简单，这是重要的一点，外资不是没有钱，他要求回报也不高，你如果游戏规则不清楚，他很难进入。
　　第二，保证比较好的模式，用模型的方式来解决，怎么让他们能够进来和出去，有法律的保障，还有政府在一定的时间之内，不变的这些政策的保障。这两方面我觉得有一个支持体系，就是咨询体系，怎么在一级市场建立一个从政府到投资界，一直到一级市场的开发界，还有二级开发市场的用地，在咨询方面让我们一级市场更加的透明，包括供给和需求更加透明。我们在去年成立了中国土地挂牌网，我们希望通过这个把这个品牌建立起来，另外给我们土地的供给和需求提供比较好的平台，我借这个机会讲这些，谢谢！
　　【主持人 潘守文】莫天全先生谈了很关键的问题，如何创造条件，让国际资本市场进入中国的城市开发，土地开发市场这是一个非常重要的课题。前一段我和叶教授我们专门在人民大学和纽约大学组织研究和学习的就是美国从上世纪30年代到今天土地开发、房地产开发如何政策化，商业地产政策化很受启发，我们在交流的过程当中，深深感受到国外企业家、投资家、基金、证券渴望进入快速发展的中国的市场。我们企业家，我们各个城市也希望能够让国外的资本进来，但是中间不大顺畅，需要桥梁，我相信我们这些企业家，这些专家会在这个桥梁的搭设上大有作为，我们要研究华尔街，要研究国外的资本市场如何从需求，从困惑当中走出来，促进社会的繁荣，这是大学问。我谢谢莫先生给我们提出这个课题让我们大家继续的研究！
　　我们这次论坛是由我们市土地学会和京地公司共同主办的，土地学会的杨燕敏副理事长也出席了这次活动，她是一位老的副局长、总工，现在又来主持学会的工作，主要是涉及到土地的一些研究工作和一些服务工作，我们下面请她发言！
　　【杨燕敏】各位来宾大家中午好！举办这样一个高层次的论坛会是由北京土地学会和北京京投土地项目管理咨询股份有限公司共同来举办的。我在这声明的是，这次会议主要是由京地咨询公司承担的，土地学会安局长在整个会的筹建过程中也与京地咨询公司的领导层对这次会议的策划进行了交流，安局长对这个会议也是非常支持和赞同的，他因为今天有公务在身，所以没有参加这个会。国土局的局领导还有土地中心的陈倩副主任也都参加了这个会。
　　作为京地咨询公司，我觉得组织这样一个会是有实力，有能力把北京市的政府部门，企业部门，专家学者聚集在一起，就北京市的城市发展问题，城市问题，房地产开发问题，以及土地开发问题，把这些人组织在一起，就这些城市发展中非常重要的课题进行研究，这是非常好的，通过今天会的情况来看，应该说是非常成功的。土地学会，北京国土资源局的领导在这方面应该发挥更大的作用，京地公司应该很快投入到这个领域的研究、组织、培训工作，也是为北京市的土地管理和土地学科注入一个新的力量。作为对土地开发的研究，这个问题是社会各方面的一个问题，土地学会应该说是新成立的学会，处理开发问题，这里面的研究，当时史先生担任土地储备中心主任的时候，非常注重研究土地储备制度。
　　第一件事就是调查研究，比如说土地建设，一级开发评价的问题，在2002年已经和清华大学进行了这方面的研究，包括融资渠道等问题，都组织了各方面的力量进行了研究，土地学会也参加了这个研究。
　　第二，就是一系列的规章制度进行新的建立和拟定。在这个领域中从2001年土地整理储备中心成立以来，这是国家在建设用地供应制度深化改革五年的阶段，很多新制度、新办法、新思路、新观点的创新，大量规章制度需要重新出台，这些土地学会也参与了研究。在这个领域中需要研究的问题是很多，其中我感觉到土地整理储备不足，对这方面也是做了大量工作，比如说刚才各位说的，我们在1992年——2004年，整个这12年期间，我们北京市建设用地以生地为主，是分散多渠道的供应局面，上千个房地产开发公司在进行房地产开发的前期工作，就是我们现在说土地开发的问题。现在有土地整理储备机构，北京市有一个市中心和十八个分中心，来进行土地一级开发管理，这里面有融资问题，成本控制问题，实现问题，各项政策的管理问题，以及对整个土地开发的全过程的一个监控问题。这样大量的工作落实到政府的管理部门，由上千个开发公司，现在集中到政府的一个管理部门来做这样一个工作。
　　那么应该说面临着很多新的问题，需要土地管理部门有高的综合的管理能力，驾驭宏观政策调控的能力，以及对整个土地开发的经济管理，开发的质量的管理，各种政策的管理，所以对我们要求是非常高的，这样要求管理人员的素质要大幅度提高，这也是目前研究的问题。
　　目前土地开发实行的方针是政府主导，市场运作，就从这样一个方针，怎么去进行，感觉到目前土地开发委托这个办法出台了，像土地一级开发招投标过程中，怎么样来用一个比较科学合理的标准去判定一个企业，这和传统的房地产开发我感觉也有很大的不同，比如说现在土地开发评标条件中一些其他状况，我觉得有三个虚拟条件，比如利润和实现，这些在土地开发上是一个虚拟条件，实际上在目前的土地开发前期成本控制上，利润率由开发商来承包土地开发的项目，利润率最高是8%以内，包括实现，这个在开发过程当中都是难以控制的。
　　真正的房地产一级开发，土地一级开发委托，最后能够拿到这个地块，实际上是四个条件，比如说企业综合实力，企业财务状况，企业信誉，融资能力，还有你开发方案。最后拿到土地项目的企业和我们传统协议土地出让模式发生了根本性变化，对开发商资金能力要求非常高。对一个土地开发企业，你要获得土地开发项目，对你的企业的实力，你的业绩，你的融资能力，财务状况等等，实质上要求是作为一个评标的实际条件，当然对符合项目的实际运作，比如成本，运作实现，一些开发措施实际上现实当中很难实施。
　　史局长也说，现在征地难、拆迁难、审批难使得你成本和实现是很难做到的。所以这些对我们政府部门，对开发商企业来讲都是一些新的问题，要进一步研究的，我觉得通过今天这个会，很多专家，包括叶教授提出的土地开发委托权问题，存量地，增量地，土地使用者权益问题，各位专家学者都提出了大量城市发展、土地开发要研究的问题，我们在这方面要做好土地管理当中的热点、难点问题的调查工作，也给我们工作提出了要求。
　　培训问题，京地咨询公司在成立以后，调动了国家和北京市大量的专家学者共同编写了土地开发的培训教材，这个应该说也是为土地开发工作打下基础性的工作，在新的形式下我们土地开发按照什么样的程序，什么思路，什么模式去运作，去融资，这也是新的问题，所以对我们政府管理部门，对我们的企业进行一些新形式下新的运作模式的培训问题，京地咨询公司也做了大量的工作，所以说培训工作也是我们提高北京土地开发这个工作质量，工作效率一个最基本的一个工作，也是沟通政府和企业的一个很好的渠道，所以这项工作应该说土地学会也是有义不容辞的责任，在此以前北京土地学会也对1000多人次进行过培训工作。
　　第三，我们为北京市的企业在土地开发，包括城市开发过程中，我们应该大量组织一些咨询会议，这方面京地咨询公司作为一个企业，在这方面作用可以发挥得更好，因为这个企业本身是有实践经验的土地开发者和一些研究工作者共同来组成的这样有实力的公司，作为土地学会在这方面组织各方面的专家，为企业的土地问题进行研讨，这些问题是我们土地学会应该为北京市土地学科，土地市场发展和进一步的按照国务院要求对北京市土地管理工作，能够起到更好的补充性的作用，也希望我们今天在座的各位能够多加强联系，也希望各位对我们的工作多提出要求，使我们工作更好的为大家有针对性服务，谢谢！
　　【主持人 潘守文】今天是星期天了，这么多领导、专家坐在这里整整四个小时，来研究城市土地开发，深深表现出大家对这个问题高度的重视和兴趣，因为这个问题太重要了，中国要发展，北京市要发展离不开土地资源，土地资源的开发和利用需要知识，需要智慧，需要全体劳动，我想今天这个研讨，我们感谢土地学会给大家创造的这个平台，我们公司和学会在一起研讨今天是第一次。今天各位的真知灼见，你们的意见我们会认真整理，而且会负责任的反馈给各位和参加会议的每一位，也想征求大家的意见，下一步我们不要回避矛盾，不要回避困难，一个一个地解决问题。解决问题的一个办法——交流，真诚的交流，集中大家的智慧，就能够推动社会发展。
　　我们这么些专家，这么多的领导和这些企业家，我们共同把社会的资源，特别是社会的智慧，组织到北京市的开发这个体系当中，我们就会把我们的事情做得越来越好，希望我们大家做好桥梁和纽带，为这个社会的发展，谢谢大家光临！
　　背景资料：
　　资料一、土地一级开发的概念
　　定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
　　土地一级开发突出强调了:一级土地开发
　　(1)必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用规划的要求;
　　(2)必须符合城市土地储备和供应计划的要求;
　　(3)必须满足经过政府批准的项目综合策划方案的要求;
　　(4)必须经过政府委托或招标方式获得土地一级开发权;
　　(5)必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原则;
　　(6)必须运用现代项目管理的理论、系统和方法对项目进行科学管理;
　　(7)必须提供项目建成后的经营管理方案;
　　(8)必须对项目进行全过程进行把握和控制;
　　(9)必须为二级开发商服务;
　　(10)必须达到社会、环境、经济效益的高度统一。
　　资料二、北京土地学会简介
　　北京土地学会在北京市国土资源和房屋管理局领导下，于2002年7月31日正式成立。学会是经北京市民政局批准的北京地区土地科学的学术性社团组织。学会挂靠北京市国土资源和房屋管理局，受其业务上的领导并接受民政局社团办的监督、检查和管理。
　　学会经批准的办事机构有：办公室、培训部、咨询部和编辑部；分支机构有七个专业委员会，即：土地经济专业委员会、土地市场专业委员会、耕地保护与土地开发整理专业委员会、房地籍信息专业委员会、土地利用规划专业委员会、土地估价专业委员会和土地法学专业委员会；学会所属的事业单位有北京土地学会培训中心。
　　学会的宗旨是团结广大土地科技工作者，在党的领导下，发扬民主，开展学术上的自由讨论，积极倡导献身、创新、求实、协作精神，达到加快土地科学的发展，提高土地管理科技水平，促进我市土地科学技术的普及和推广，加快我市土地科技人才的成长和提高，推动我市土地事业繁荣和发展的目的。
　　依据章程，学会有下述工作职能：1、开展本世纪各区县的土地学术交流，活跃学术思想，提高技术水平，为本是经济社会的可持续发展服务。2、普及土地科学技术，介绍先进技术和经验，不断提高专业水平。3、接受本市及有关部门的委托，开展课题研究、科技项目论证、科技经验交流、技术成果鉴定等技术咨询服务。4、开展有关土地的调查研究，向各级政府反映我市土地管理中存在的亟待解决的重大问题，提供相应的解决措施和建议。5、不定期编印专业委员会有关土地动态等方面的信息和文集，努力办好学会刊物，为广大土地科学工作者和土地管理工作者提供施展才华的平台。
　　资料三、京地咨询公司简介
　　京地咨询公司成立于2005年11月15日，是在北京市政府倡导下，由北京市基础设施投资有限公司、北京科技园建设（集团）股份有限公司、北京信息基础设施建设股份有限公司、北京清华同方房地产开发有限公司和北京市市政工程设计研究总院共同出资组建的一家以政府相关部门和土地一级开发企业为服务对象，业务范围涵盖土地开发项目综合咨询、项目管理咨询与服务、项目管理人员培训、土地开发项目后评估等方面的综合性股份制咨询公司。具体包括：
　　（1）土地开发项目综合咨询
　　根据不同性质和类型的土地一级开发项目，依据北京市城市总体规划、产业规划、土地利用和供应计划，提供项目在产业发展、城市功能定位、城市规划布局、能源与市政基础设施配套、交通、生态环境、城市管理机制等方面的综合分析，以及土地开发成本测算、开发组织管理、财务分析等项目综合咨询意见；项目专项咨询意见（如规划咨询、交通影响评价、环境影响评价等）将作为项目综合咨询意见的基本依据。项目综合咨询意见最终形成项目可行性研究报告，作为政府进行项目评审和决策的重要参考依据，同时也是投资人实施土地一级开发的指导性文件。
　　（2）项目管理咨询与服务
　　借鉴国内外项目管理的先进理论、经验、系统和方法，根据国家和北京市制定的项目管理法规、规范，为土地一级开发单位或企业提供专业化、规范化的项目管理咨询和服务。
　　根据土地开发过程的不同阶段，为企业提供的项目管理咨询与服务内容包括：
　　 项目前期策划与政策咨询
　　控制性详细规划、修建性详细规划的编制咨询
　　项目综合管理咨询（包括项目管理规程、规范、标准、流程和秩序等）
　　征地拆迁补偿的评估咨询
　　项目范围管理咨询
　　项目进度管理咨询
　　项目成本管理咨询
　　项目质量管理咨询
　　项目组织（人力资源）管理咨询
　　项目沟通（信息）管理咨询
　　项目风险管理咨询
　　项目采购与合同管理咨询
　　（3）项目管理人员培训
　　建立针对土地一级开发项目的项目管理体系，开发相应的项目管理流程和管理软件，向土地一级开发单位或企业的项目经理和专业技术人员提供项目管理理论、方法、政策等培训，以全面提高土地一级开发单位或企业项目管理人员的职业道德、专业技术水平和综合管理能力，协助政府主管部门对项目管理人员进行资格管理与培训。
　　（4）土地开发项目后评估
　　针对不同性质和类型的土地一级开发项目，配合政府相关部门建立相应的项目评价体系和标准，内容包括社会、经济、环境等各方面指标，接受政府土地行政管理部门及投资开发主体的委托，根据政府审定的项目综合咨询意见书规定的指标，提供土地一级开发项目验收和项目后评估服务。
　　资料四、关于土地一级开发培训
　　京地公司成立后，按照市政府关于编纂《北京市土地一级开发及管理培训教材》并对今后从事土地一级开发的从业人员进行培训的要求，组织市土地整理储备中心、中国人民大学土地管理系、北京清华城市规划设计研究院、北京科技园建设（集团）股份有限公司和中天恒会计师事务所和公司内部力量共同编写了《北京市土地一级开发及管理（培训试用教材）》，教材初稿共四篇，二十八章，85万字，己于4月编写完成第一稿。其中心内容是宣讲一个模式（土地一级开发模式）、三个原则（政府主导、统一规划、市场化运作）、六个体系（土地一级开发的理论体系、法规体系、规划体系、投融资体系、操作体系、经营管理体系）。依托于本教材，京地公司将针对土地一级开发政府部门的主要领导和管理人员、土地一级开发企业的经营决策者和管理人员、以及与一级开发相关的会计、审计、评估等中介服务机构展开培训，致力于培养城市建设和土地利用开发的专业化人才，逐步建立土地一级开发的规范模式、体系和标准，降低交流成本，高效高速地展开工作。
　　培训将采取分类组织的方法。根据培训对象的不同需求，分三个层次进行。
　　高层研讨班：以土地一级开发相关政府主管部门的官员和一级开发企业负责人为主，侧重土地一级开发的基本理论、政策法规、规划管理要点、开发管理理念、开发热点和难点等，突出研讨和互动交流的特点，培训时间为3天左右；
　　系统培训班：以开发企业和政府部门具体管理人员、土地一级开发企业相关的综合管理人员及土地一级开发项目经理为主，详细介绍土地一级开发的模式、原则和体系，土地一级开发的操作流程和方法，培训时间在10天左右；
　　专项培训班：主要针对土地一级开发实施过程中相关规划、土地等技术专业人员，重点介绍规划管理、土地管理或操作实务等专业管理内容，培训时间一般在5天左右。
　　2006-06-02