黑魂3活祭品之路有什么:房地产基础知识培训（4）_

房地产基础知识培训（4）2008年01月10日 星期四 11:56 A.M.

一、五种主流别墅的定义
　　1.生活型经济别墅。就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中、总价在300万元以下、交通便利，适合少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士。
　　2.度假型的别墅。购买这类别墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持

房地产基础知识培训（4） 2008年01月10日 星期四 11:56 A.M.

一、五种主流别墅的定义
　　1.生活型经济别墅。就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中、总价在300万元以下、交通便利，适合少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士。
　　2.度假型的别墅。购买这类别墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照在内地做生意的华人。密云的、燕郊的、大兴的、怀柔等位置较远，但自然环境优美的别墅都是不错的选择。
　　3.出租型别墅。这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济别墅，离市区和机场的距离不算远，很受“空中飞人”的青睐，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投资。租客大都是外资企业的高级职员或高层管理人员。
　　4.经营型别墅。就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，一般来说，别墅仅仅是度假区的一个组成部分，还有如酒店、娱乐设施等相关营业性配套共同组成。而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。
5.商住型别墅。一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。

二、Townhouse十大标准
１．位置：位于城市边缘地带，距市区１０—２０公里，车程１５—３０分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。
２．交通：社区周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。
３．环境：不仅强调社区内环境，更强调项目周边是否拥有优美的自然环境。
４．规模：容积率不超过０．６，其规模最好在１５万平方米以上才能满足其社区配套和生活的要求。
５．规划：强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观及绿地的关系。
６．建筑：强调建筑内部功能的布局，空间尺寸的掌握，室内、室外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。
７．配套：由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必须齐备。
８．价格：一套房子的售价一般控制在８０万元—１８０万元之间为最好。
９．服务：突出优质、贴心、到位。
１０．文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。

三、怎样审看“商品房销售许可证”
　　《北京市商品房销售许可证》对买房人来说非常重要。因为您买的房子是否合法，关键看其是否有《商品房销售许可证》，一个项目只要有了此证，就说明其它手续均已齐备。买房人在售楼处看到的一般是《北京市商品房销售许可证》的复印件。这里面名堂挺多，您一定要仔细审看。
　　《北京市商品房销售许可证》内主要表明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。
　　看售房单位这个栏目时，主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门；一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。
　　看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起施工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号。置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。
　　用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按公寓收费。
　　销售范围是最核心的问题。一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但万一买的楼座用的是邻居的《许可证》，至少有两三年你心里有点不踏实吧？
此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构。而且《许可证》本身的年限也是个需要留心的地方。

四、什么是健康住宅？
　　根据世界卫生组织的定义，所谓健康就是“在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态，而不是单纯的指疾病或病弱。”据此定义，“健康住宅”就是指“能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅。”具体来说，健康住宅最低有以下几点要求：
　　1．会引起过敏症的化学物质的浓度很低。
　　2．为满足第一点的要求，尽可能不使用易散的化学物质的胶合板、墙体装修材料等。
　　3．设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高隔热性来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气。
　　4．在厨房灶具或吸烟处，要设局部排气设备。
　　5．起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17℃－27℃之间。
　　6．室内的湿度全年保持在40％－70％之间。
　　7．二氧化碳要低于1000PPM。
　　8．悬浮粉尘浓度要低于0．15m g／平方米。
　　9．噪声要小于50分贝（A）。
　　10．一天的日照确保在3小时以上。
　　11．设有足够亮度的照明设备。
　　12．住宅具有足够的抗自然灾害能力。
　　13．具有足够的人均建筑面积，并确保私密性。
　　14．住宅要便于护理老龄者和残疾人。

五、什么是 “五证” 和“两书”
  房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
　　《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
　　《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
　　《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
　　《建设工程施工许可证》。
　　《商品房销售（预售）许可证》。
　　两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（即上述的“五证”和“两书”）是否完备。

六、预售出售两种合同的异同（为您释疑）
　　目前国内的商品房买卖合同主要有预售合同和出售合同两种，其中又分外销房与内销房两大类。商品房预售合同是针对期房而言，即购房者购买期房时，应与开发商签署商品房预售合同。商品房出售合同是针对现房而言，即购房者购买现房时，应与开发商签署商品房出售合同。而期房是指经国家有关部门审核已颁发商品房预售许可证，尚未取得房地产权证的商品房，现房是指房屋已竣工经验收合格后，由国家有关部门颁发住宅交付使用许可证，并取得房地产权证的商品房。期房和现房是两种不同法律状态的商品房，购买时签署的是不同的合同。购房者在合同签署前必须弄懂、弄清楚，决不能混淆。因为两种不同的合同文本，其内容不同，法律后果也不同，购房者的权益保证更不同。
诚然，购买商品房并非简单地签署一份合同，其中诸如审查开发商的资格、土地取得的形式、手续、使用性质、预（销）售许可证、物业管理等等。另外，合同的交易登记也至关重要。这些知识都具较强的专业性，普通购房者不尽了解。为了减少麻烦，购房者尽可能委托具有专业知识的人士或律师代理，以便使自己的权益得到有效的保障。

外国护照在内地做生意的华人。密云的、燕郊的、大兴的、怀柔等位置较远，但自然环境优美的别墅都是不错的选择。
　　3.出租型别墅。这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济别墅，离市区和机场的距离不算远，很受“空中飞人”的青睐，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投资。租客大都是外资企业的高级职员或高层管理人员。
　　4.经营型别墅。就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，一般来说，别墅仅仅是度假区的一个组成部分，还有如酒店、娱乐设施等相关营业性配套共同组成。而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。
5.商住型别墅。一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。

二、Townhouse十大标准
１．位置：位于城市边缘地带，距市区１０—２０公里，车程１５—３０分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。
２．交通：社区周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。
３．环境：不仅强调社区内环境，更强调项目周边是否拥有优美的自然环境。
４．规模：容积率不超过０．６，其规模最好在１５万平方米以上才能满足其社区配套和生活的要求。
５．规划：强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观及绿地的关系。
６．建筑：强调建筑内部功能的布局，空间尺寸的掌握，室内、室外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。
７．配套：由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必须齐备。
８．价格：一套房子的售价一般控制在８０万元—１８０万元之间为最好。
９．服务：突出优质、贴心、到位。
１０．文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。

三、怎样审看“商品房销售许可证”
　　《北京市商品房销售许可证》对买房人来说非常重要。因为您买的房子是否合法，关键看其是否有《商品房销售许可证》，一个项目只要有了此证，就说明其它手续均已齐备。买房人在售楼处看到的一般是《北京市商品房销售许可证》的复印件。这里面名堂挺多，您一定要仔细审看。
　　《北京市商品房销售许可证》内主要表明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。
　　看售房单位这个栏目时，主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门；一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。
　　看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起施工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号。置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。
　　用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按公寓收费。
　　销售范围是最核心的问题。一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但万一买的楼座用的是邻居的《许可证》，至少有两三年你心里有点不踏实吧？
此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构。而且《许可证》本身的年限也是个需要留心的地方。

四、什么是健康住宅？
　　根据世界卫生组织的定义，所谓健康就是“在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态，而不是单纯的指疾病或病弱。”据此定义，“健康住宅”就是指“能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅。”具体来说，健康住宅最低有以下几点要求：
　　1．会引起过敏症的化学物质的浓度很低。
　　2．为满足第一点的要求，尽可能不使用易散的化学物质的胶合板、墙体装修材料等。
　　3．设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高隔热性来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气。
　　4．在厨房灶具或吸烟处，要设局部排气设备。
　　5．起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17℃－27℃之间。
　　6．室内的湿度全年保持在40％－70％之间。
　　7．二氧化碳要低于1000PPM。
　　8．悬浮粉尘浓度要低于0．15m g／平方米。
　　9．噪声要小于50分贝（A）。
　　10．一天的日照确保在3小时以上。
　　11．设有足够亮度的照明设备。
　　12．住宅具有足够的抗自然灾害能力。
　　13．具有足够的人均建筑面积，并确保私密性。
　　14．住宅要便于护理老龄者和残疾人。

五、什么是 “五证” 和“两书”
  房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
　　《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
　　《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
　　《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
　　《建设工程施工许可证》。
　　《商品房销售（预售）许可证》。
　　两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（即上述的“五证”和“两书”）是否完备。

六、预售出售两种合同的异同（为您释疑）
　　目前国内的商品房买卖合同主要有预售合同和出售合同两种，其中又分外销房与内销房两大类。商品房预售合同是针对期房而言，即购房者购买期房时，应与开发商签署商品房预售合同。商品房出售合同是针对现房而言，即购房者购买现房时，应与开发商签署商品房出售合同。而期房是指经国家有关部门审核已颁发商品房预售许可证，尚未取得房地产权证的商品房，现房是指房屋已竣工经验收合格后，由国家有关部门颁发住宅交付使用许可证，并取得房地产权证的商品房。期房和现房是两种不同法律状态的商品房，购买时签署的是不同的合同。购房者在合同签署前必须弄懂、弄清楚，决不能混淆。因为两种不同的合同文本，其内容不同，法律后果也不同，购房者的权益保证更不同。
诚然，购买商品房并非简单地签署一份合同，其中诸如审查开发商的资格、土地取得的形式、手续、使用性质、预（销）售许可证、物业管理等等。另外，合同的交易登记也至关重要。这些知识都具较强的专业性，普通购房者不尽了解。为了减少麻烦，购房者尽可能委托具有专业知识的人士或律师代理，以便使自己的权益得到有效的保障。