房地产业带租约的产权销售模式探讨

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□ 刘成刚

内容摘要:本文介绍了房地产业中带租约分割产权这种销售方式,探讨了其产生的原因,指出了它最终要走向住房抵押贷款证券化。
关键词:带租约分割产权 住房抵押贷款证券化

带租约产权分割式销售

最近,房地产商推出了一种全新的售楼方式:带租约分割产权式销售。其主要内容是,开发商将商用楼先出租出去,然后把它进行形式上的产权分割,连同租约一起出售给投资者,投资者并不直接参与租赁事务的经营,而是委托由开发商事先联系好的专业租务管理部门统一经营,该租务管理部门按租赁合同向承租者定期收取一定的租金,扣除一定的管理费后把租金定期返还给投资者。
这种售楼方式在中国刚刚兴起,但是发展很快,许多商业旺地的新建商用楼争相采取带租约产权分割式销售,虽然售楼价格很高,可是投资者仍然踊跃购买,抢先使用这种创新销售模式的房地产商都获得了令人难以置信的高利润回报。

带租约分割产权销售模式产生的原因与动力

这种全新的售楼模式满足了开发商、承租者、投资者三方的需求,解决了三方各自不同的难以克服的困难。它的产生也是三方矛盾交织最终得以解决的结果。
房地产业高利润和房地产商自有资金不足并存。房地产业的利润很高,房地产商们不愿意进行股权融资,因为这样会被别人分享了高额利润这块肥肉。通过债权融资,利用财务杠杆获取高额利润,虽然增加一些风险,但目前房地产业正处于朝阳时期,增加这点风险不算什么,多获得的高额利润却是实实在在的好东西。因此债权融资在目前的房地产业非常普遍。但是中央121号文件的出台,使房地产商难以通过债权来融资,国家对资本金比例的控制又使得他们比以往更加迫切地需要资金的支撑。国家对土地审批的控制导致了房价大幅度上涨,房地产业利润也快速上升,这样,房地产商回收资金就变得极为迫切。利用带租约销售快速回收资金,开发新项目,滚动地持续获得高利润。由此解决了房地产商的这个大矛盾。
商业部门高竞争、低利润、资金不足和大规模扩张需求相并存。我国商业部门竞争激烈,大中型零售业在激烈的市场竞争中利润普遍下降。而通过组建大型商业集团,推进低成本扩张,实行适度规模经营,可以降低成本,提高利润率,在竞争中取得先足。如果商业公司自己投资商业用楼,占用大量资金,既不利于低成本扩张,又增大了经营风险。租赁一座大楼经营,万一未来经营不善,则可以通过不续租而退出不利的市场,把资金转移到自己有优势的市场。租赁增加了一个选择的权利,未来市场有利则继续经营,未来市场不利则选择退出。这类似于金融买方期权,当市场风险变大时,买方期权的价值就会增加。近年来国际商业巨头不断进入中国,其适度规模经营、先进的管理、符合世界潮流的先进营销方式给国内商业带来了前所未有的压力,市场风险开始变大。由此租赁隐含的买方期权的价值增大,从而促使了房地产业带租约销售方式的产生。
国内中产阶级的逐渐形成和投资渠道不多且不畅近年我国中产阶级开始形成,他们有一定的积蓄,存定期存款,利率太低,投资股市既很难盈利,又风险巨大。国内投资渠道太少,且不通畅,他们不得不另寻出路。带租约产权分割式销售令大量的中产阶级可以投资商用房获取租金回报。“产权分割”既降低了投资风险,又增加了资产的流动性,这使它备受投资者欢迎。

带租约分割产权式销售方式的发展前途

住房抵押贷款证券化近期难有大的进展,而房地产业却需要大踏步前进。为解决这个矛盾,带租约分割产权式销售方式就应运而生了。但是它的实质其实只是到住房抵押贷款证券的一个中间过渡,是房地产证券化的雏形。
带租约分割产权销售将一个大型物业的产权分割后出售给众多的投资者,吸纳大量的社会游资,同时银行又为投资者提供按揭贷款,有效地吸纳了银行资金的介入,这些带有了某些资产证券化的特征。但是它没有把投资者和投资标的物质之间的物权关系转化成有价值债券形式的债权关系。
住房抵押贷款证券化能更好地改善资产的流动性,它可以使金融机构将其持有的住房抵押贷款转让给资本市场上的各种投资者,从而提高了其资产的流动性,规避金融风险。住房抵押贷款证券化使原来由银行单独承担的风险得以分散和转移,由发起人、担保人和投资者共同承担,有效地规避了风险的过于集中。通过住房抵押贷款证券,房地产商可以发行证券融资,不受金融中介机构的制约而进行直接融资,更好地扩大了融资规模。由于风险的分散,银行也更乐意提供住房抵押贷款。由于住房抵押贷款证券的标准化使它更具有流动性,更加适合投资者投资和分散风险以及将来可能变现的需要。因此这种销售方式不可能长久存在,最终一定会被住房抵押贷款证券所取代。但是如果什么事情都等到明天,我们不可能做成什么事情的。我们一方面要尽量做好住房抵押贷款证券化的准备,另一方面也决不能忽视对带租约分割产权的当期运用。