黑石山英雄奈法里奥斯:商品房预售中的延期付款之违约责任

商品房预售中的延期付款之违约责任

案情：2007年7月6日，购房者林**与广州市XX房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定，林**向XX地产购买位于广州市花都区一套房子，总房价381003元，以分期付款方式支付，共分三期。被告按照合同约定支付了第一、二期房款，，但第三期房款19051元，没有在约定时间内支付，而是在2008年9月9日支付的。原告方XX房地产公司起诉要求被告按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条承担延期付款的违约责任，支付违约金24955.7元（从2008年5月1日起至2008年9月9日共131天，计算方式为：房屋总款381003*每日万分之五*131天＝24955.7元）。注：事实上原告方广州XX房地产公司延期交楼，直至2008年9月16日才通知被告收楼、领取钥匙，这一事实已为法院判决确认。

合同相关条款约定

第六条：计价方式、价款、付款

1、该商品房属预售，按套内建筑面积计价，该商品房单价为（人民币）每平方米3890元，总额381003元。

2、甲方同意乙方按分期付款的方式按期付款：

（1）第一期：自本预售合同签订暨网上备案之日起即日内(不超过5日),支付全部房价款的50%,金额190501元。

（2）第二期：在2007年8月5日前支付全部房价款的45%，金额171451元。

（3）第三期：在2008年5月1日前支付全部房价款的的5%，金额19051元。

第九条：逾期付款的违约责任

1、分期付款的，如果乙方未能按照本合同第六条约定的支付期限将各期房款支付至监控账户，甲方有权要求乙方按每日房价款总额的万分之五的标准支付违约金。并有权解除合同。

第十条：交房期限

甲方应当在2008年5月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。

交付后，甲方不得以房屋已交付使用为借口懈怠其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务。

第十三条：延期交房的违约责任

甲方如未能按本合同规定的期限交房，按以下方式处理：

1、逾期不超过三十天，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行。

2、逾期超过三十天后，乙方有权单方面解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之五的违约金。

本案法律关系其实很简单。开发商延迟交楼，买方在开发商交楼后才支付剩余房款导致开发商起诉买方要求买方承担违约责任，这个情形让人不由得想到“恶人先告状”。但是无论如何，法院仍旧要受理，我们仍旧要应诉，那么到底谁是谁非呢？

首先，买方因为卖方延期交楼而迟延支付房款，构成违约吗？

买方构成违约 。

 支付房款是买方的主要合同义务，买方应该依照合同约定按时支付购房款，而买方延期至2008年9月9日才向卖方支付第三期房款19501元，超过了合同约定的2008年5月1日，构成违约，依法应当承担违约责任。开发商延迟交楼，应该由买方另行起诉要求开发商按照合同约定承担违约责任。(虽然有些人认为，买方的延期付款是属于对开发商的同时履行抗辩权和不安抗辩权，但这个理由经不推敲。)

其次，开发商诉讼中请求高达24955.7元的违约金，比未支付的19501元房款还高，合理吗？

请求违约金数额过高，不合理。

    XX房地产公司诉称的违约责任与双方合同约定不相符。林**购房是采用的分期付款的方式，双方签订的商品房买卖合同第九条第1款：“分期付款的，如果乙方未能按照本合同第六条约定的支付期限将各期房款支付至监控账户，甲方有权要求乙方按每日房价款总额的万分之五的标准支付违约金。并有权解除合同。”其中，约定的是将“各期房款”而非“全部房款”，那么依据公平责任原则，违约责任应当依各期房款中部分违约数额计算违约金。计算公式为：延迟支付房款19501元*万分之五*131天。

    本案中商品房买卖合同是典型的格式合同，《合同法》第39条规定：“采用格式条款订阅合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。第40条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第41条规定：“对格式条款发生争议的，应该按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”据此，开发商对于本案中违约责任条款的约定即第九条第1款的解释应当是按照买方未支付的房价款按每日万分之五计算违约金。而且合同第十三条关于开发商延期交楼的违约金的计算也是按购房者已支付房价款的每日万分之五计算违约金。所以，从合同的整体性、公平性理解，合同第九条的计算依据也应该是购房都未支付房价款。

    而且根据《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第17条规定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告XX房地产公司诉请的违约金数额过高，可以请求法院调低。

    所以买方应该履行且及时有效地履行其应该承担的付款义务，同时因为延期支付的责任也应该是公平的、合法的。就延期付款，买方应该承担其份内的违约责任，而对于开发商的延期交楼，应由买方另案起诉追究开发商的延期交楼责任。