金色家族长沙东塘:预售许可证

历时三个多月，总共报批3次，被打回两次，最近北京市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）终于给我们发了预售许可证。”作为北京一家地产开发企业高管，魏成（化名）最近很头痛。

　　一切都是因为预售证难求。“我们不能等，因为我们手头上还有好几个项目，公司需要快速周转，只能尽快推盘。”魏成说。

　　头痛的不止魏成一个，近大半年以来，在北京申领商品房预售证的开发商们均感受到，领证的难度越来越大，除非申报的预售商品房销售价格与区域内在售楼盘均价持平，或者低于区域内均价，否则很难获得预售许可。

　　类似的情况出现在各地，包括北京、上海、广州、武汉、桂林、石家庄等在内的众多城市对楼市的行政管控均升级，“限价令”广泛出现，通过严格审核、控制商品住房预售许可证的发放，从而影响商品房的定价。

　　如此行政干预手段的威力逐渐显现。“预售许可证的控制对开发商的影响很大。”第一太平戴维斯北京住宅部董事常峥说，开发商不得不重新考量销售策略，且在同等区域再也不能创造一个标杆价格。

　　虽然北京市相关部门并未就“限价令”公开表态，但根据受访的多家地产开发企业负责人透露，目前在北京，有两类商品房很难获取预售许可证，一是申报预售价超出区域内在售楼盘均价10%的纯新盘，二是申报预售价高出前期销售均价的老项目后期。

　　从3万到2.4万的落差

　　魏成所负责的楼盘位于北京市大兴黄村，是区域内的纯新建商品房。今年以来，大兴凭借近30个楼盘在售、超过200万平方米的供应量，成为京城楼市绝对的主战场。

　　据亚豪机构调查统计，5月份，大兴区商品住宅的成交均价为18331元/平方米，与今年2月份成交价格的最高峰相比，下降了16.1%。

　　这一价格现状让魏成所在项目的定价很尴尬。

　　“我们项目踩得点不好，从今年3月份开始到住建委申报预售证，但住建委就是不批。我们的心理价位均价能到2.6万元/平方米，所以最开始报2.7万元/平方米，但没想到政府不批。第二次我们报到2.5万元/平方米，但又被打回。”魏成透露，几次与政府讨价还价失败，最终公司将申报均价降到2.4万元/平方米，才拿到预售许可证，而且“住建委还规定，这个价格报了就不能再涨，降价打折可以，但涨价是没得商量”。

　　值得注意的是，魏成及其公司致力于将该项目打造为黄村区域首屈一指的高端项目，调控之前，其最初的定位是不低于3万元/平方米。

　　“定低了开发商不愿意，定高了政府不同意。开发商心里价位与残酷市场形势形成了巨大反差。”一位业内人士对记者表示。

　　政府对商品房预售许可证的监管，直接打乱了开发商的定价策略和推盘策略。魏成原本以为公司重金打造的项目能卖个好价钱，但因为迟迟拿不下预售证，开盘时间只能一推再推，不仅错过了开盘的最佳时期，项目最终报批下来的售价也比预期价位低了好几千元。

　　魏成的经历并非个案。近日，有消息称，北京高端项目亿城西山公馆更是苦等一年才被“放行”。

　　公开资料显示，根据亿城股份计划，去年5月亿城西山公馆便可以入市，不过，该楼盘并未按计划开盘。按照亿城股份高层的解释，“西山公馆因为政策原因开盘晚了一年”。目前，该楼盘的预售均价为34800元/平方米。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林表示，去年开始，北京已将控制预售许可证作为一种调控筹码。纯新盘售价如果超过周边楼盘价格一定额度，或者老项目后期开盘价格超过前期开盘价格一定额度，一般都会被政府主管部门退回重新定价。

　　开发商降价动力不足

　　据记者了解，“限价令”在全国各地均有出现，例如上海、深圳、武汉、桂林、石家庄等多个城市，均有楼盘在申报预售许可证时因为申报价格超标而不能按期取得预售许可证。

　　综合多地的情况来看，对于商品房预售许可证的管控并非一刀切，而主要是以各个城市的不同区域划分，各地政府根据不同区域的不同价位，会给予开发商一个指导价，如果开发商申报的预售商品住房销售价格超过同区域内在售楼盘一定额度，则很难给予预售许可。这个额度的范围一般在5%～10%之间。

　　上海房地产业内人士杨红旭表示，早些时候，在一些城市，基本上开发商在进行申报预售许可证的时候，政府主管部门都会给他一个指导价，这个价格是可以浮动的。但是现在预售价格一旦申请之后，只能跌不能涨，这有助于在短期之内控制价格过快上涨。不过政府在干预开发商定价时，应该有个参考价，比如参考区域内最近的成交均价，可以这个均价之上允许浮动一定幅度等。

　　多数受访的开发企业负责人表示，楼盘销售因受限购、限价等多重影响，价格目前保持稳定，但纵使如此，依然“没有降价的打算”。

　　不过，可以肯定的是，较之前“没有涨不到，只有想不到”的情形相比，显然未来一段时间内，开发商在定价方面的考量和纠结心理将持续存在。

　　魏成即对记者表示，政府在价格控制上过度行政干预的做法，让精于升级产品的开发商失去了价格优势，卖不到预期中的价格，所以只能进行成本控制，减少一些不必要的开支。

　　不过，也有声音认为，随着新房源的集中入市，加上楼盘定价上的话语又丧失，无疑同质项目之间的竞争会加剧，不排除个别开发商为了取得销售业绩而采取低价策略。

　　记者了解到，在北京一些近郊区域，已然出现了楼价松动的迹象。在大兴黄村区域，近日，领海朗文世家新一期以1.7万元/平方米起价开盘，旭辉御府推出100套17600元/平方米起价的特价房，被业界解读为开发商已经进入明刀实枪的价格战中，而北京房价的下调也将从郊区开始蔓延。

　　但在常峥看来，开发商的这种行为，并非真正意义上的降价，更多的是迫于限价、限购的无奈，而使用的一种吸引眼球的促销手段。

　　“目前，开发商对价格仍然有自己的预期和判断，只是说在预期的房价水平上趋于理性，但并没有看到他们有明显的降价想法。”常峥说。

　　亚豪机构相关负责人则认为，随着楼市调控效力的不断显现，开发商以价换量的销售策略也愈发明显，在库存增长的压力之下，尽管开发商尚未就大规模的降价形成共识，但下半年他们所面临的销售压力与降价压力将会日渐增大，价格坚冰的缝隙已经出现。