魔天记txt精校:政协委员：房价一半被政府拿去

作为全国政协委员、河南工商联副会长，王超斌进京参加“两会”前，就委托河南房地产协会做了一份“房价清单”。清单显示，政府各种税费占总房价的30％上下，再加上层层“公关费”，房价的一半被政府拿去了。结论是，地价在涨，税费在涨，如此下去，房价如何会降？

河南如此，北京的情况又怎样？3月8日是星期六，王超斌联合了十多名全国政协委员，利用休会时间一道到北京楼盘去“摸底”。

“不可预测费”

初次接触王超斌的人都觉得他风风火火，胆大敢为。

3月4日，温家宝总理来到政协经济组参与讨论。看到总理进门，王超斌第一个站起来，从第二排跑上第一排去和总理握手。

据当时在场者描述，总理走时，王超斌又是经济组中唯一一个坚持把总理一直送上车的，在短暂的途中，他一路给总理反映河南的发展情况。总理连连点头。

“政协委员就要反映民众意见最大的事。”王超斌对记者说，“房价这么高，到底是由什么构成的？开发商抬价是一方面，但把开发商整治了，房价是不是就能下来？”

王超斌在1990年代做过一段房地产开发，自称“深知里面政府乱收费之严重”，对房价的构成要认真分析和调研。

“我是一定要做这个事，开发商不肯接待，我去找人说说，”王超斌3月7日说，他要给北京房价来个“解剖麻雀”。

3月8日这天，王超斌一行来到位于北京东四环的“东区国际”项目。当着20多名记者的面，他要“东区国际”项目董事长刘玫“亮亮家底”。

刘玫报出一笔账：“东区国际”的地3年前拿下的，当时地价是900万／亩，现在那一带地价已经到了2000万元／亩。目前楼盘价格2.3万元／平方米，其中，土地成本约6000元／平方米，建筑成本约3500元／平方米，精装成本为4000元／平方米。剩下的主要就是各种税费，占了房价的15％－20％左右。

3月8日晚上6点半，王超斌等10余名政协委员在驻地京丰宾馆召开新闻发布会。王宣布说他已就当天调研的情况，综合河南房协的资料，写了一份＜减少政府收费环节遏制房价上涨的建议＞的提案。

王超斌在提案中说，各地政府在房地产开发过程中，除了土地出让金和双重配套费外，还要征收蓝图审查费、防雷检验费、防震检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、人防费、文物勘探费、预算审核费、工程造价咨询费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费等50多项费用，涉及25个部门。

上述费用有的要开发商缴纳，有的要买房人缴纳。有的是“白收费”——政府收费后不提供相应服务，款项也去向不明。

比如“蓝图审查费”，开发商要将项目规划图纸给规划等部门审查，这些部门拿过图纸来简单看看（找到关系的就可以不看），就可以坐收几十万费用。

“绿化费”，名义上是政府部门向开发商收取后，拿来做项目及配套绿化建设所用。但多数情况下，费收了，绿化还是得开发商来做。

还有电力委托费，是项目施工期间，需要架设专门的电线和变压器以供应工地高耗电施工设备需要。但是多数情况下，一次性缴纳几万甚至十几万的委托费后，电力部门便不再来，工地上用电设备和变压器等还是要施工单位自己做。但是如果不交这笔钱，施工用电就没法保障。

再有教育附加费，“这个费用向开发商收合不合理先不讲，单说收了这么多年，钱是否用到教育上了？”王超斌说，国家早几年提出教育投入到2006年要占到GDP的4％，而眼下只有2.9％左右。这里面包不包括这笔“教育附加费”呢？不得而知。

王超斌说，所有房地产项目都要缴纳两次“配套费”：一次是土地配套费，是政府为土地做道路等市政配套建设所花的费用；二是建设配套费，指项目建设期间政府为项目所做的路、电、水等配套建设的费用。“配套费”价格约每平方米200元左右。

王超斌认为最不可思议的是清单上有一项“不可预测费”。据说该费用占到项目总造价的1％－2％，如果找找关系，可以少征，甚至不征。

除了地方政府征收的各类费用，房地产行业还要缴纳营业税、印花税、城建税、教育附加税、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等，累计约占房价的15％。

其中有些属于重复征收，例如既开征土地使用税，又征房产税；既征收土地出让金、营业税和所得税，又再征收耕地使用税和土地增值税。

按照王超斌的计算，这些税费合计就占到房价的30％-35%。

“磕地”成本

税费只是明面上的，开发商反映说，从拿地、开工、预售、验收，整个开发链条的各个环节都要打点，“公关费”不比税费少。

开发商最难的是拿地。“磕地”已经成为业内的专用术语。一是形容非常难，磕头也未必给你；二是形容每拿一块地都要长时间公关。参加调研的一位政协委员告诉记者，单凭资金实力和开发能力来看，目前市场上出让的土地本来大多数会落入房地产上市公司之手。但是从北京市2006－2007年的土地出让结果来看，中小开发商拿地仍占多数。

这里面，就有“公关费”的一份作用。每一家生存下来的开发商都有一部非凡的“磕地史”。

“土地‘招拍挂’以前，我们在北京最豪华的会所包上一间房，长期招待那些掌握批地关键环节的官员，”一位不愿披露姓名的北京开发商老总说，“招拍挂”以后，混乱的公关现象得以减少，但公关“花的钱比以前更多了”。

“税费的征收是弹性的，跟官员关系好能拿到折扣，这就刺激开发商加大公关投入，公关费用最后打入房价，由买房人埋单。”和王超斌一道参加3月8日调研的全国政协委员金正新说。

“大家都只看到房价上涨，没看到背后各种税费和公关费用也在涨，根治房价需要全面下药。”另一位参与调研的政协委员向随行的记者说。

减费清单

为此，王超斌他们在提案中建议加快出台物业税，以替代目前房地产行业的大部分税种。同时，取消各种巧立名目的费用，王超斌将上述的50多项费用中的26项列入不合理收费，要求减免。“比如蓝图审查费、人防费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费，”王超斌点名说，降低开发成本，还利于民，才能从供给的角度遏制房价过快增长。

然而，在对开发商阶层的抱怨蔓延全国的气氛下，王超斌阵营的呼吁似乎没有获得一致认同。3月8日傍晚参加王超斌举行的发布会的几乎所有记者都向他提出同一个疑问：政府降低了税费，房价就会下来吗？

“根据什么认为，政府收费规范了，开发商得到更大获利空间后，就会主动还利于民呢？仅凭道德的力量吗？”一位记者当场发问道。

“我认为房价是可以降下来的，”王超斌回答说，目前房地产调控措施正在发挥效果。住房供应结构和住房保障工作逐渐取得成效。房子出现供过于求不是不可能。

他建议，政府可以给需要住房保障的居民一份免税或减税证明，凭此证明，居民从开发商处购买一套房屋可使买卖双方获得相应的税负减免。这样可以使开发商有积极性去提供住房给需要保障的人群，加快保障性住房的供应速度。

“一旦市场供应充足，竞争就会迫使开发商降价。但市场发挥机制的前提，一定是遵循成本加合理利润的法则。”王超斌说。

而中国人民大学教授郑功成在得知王超斌的主张后对记者表示，要促进竞争，扩大供应，稳定房价，就应该破除开发商垄断的局面，承认个人、单位等多渠道供应房屋，在不违反土地利用法规的前提下，让“小产权房”合法化。

南方报业网—21世纪经济报道

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房产商曝灰色产业链:四成利润被职权部门拿去

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随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”

在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。

楼盘开发成本只占房价20%

我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。

前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。

南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。

“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润

土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。

“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。

要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。

土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。

改规划+乱测量+滥用料=高利润

修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。

修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。

滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。

4成利润为职权部门买单

“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。

我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。

我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。（记者:何丰伦）

经济参考报

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