网易解读394期：“以房养老”为什么不靠谱

网易财10月7日讯 日前，银监会相关负责人表示，不少发达国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化，但由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。如果中国的房屋是永久产权，“以房养老”就能够实现吗？

不容否认，中国房产70年产权的确制约了“以房养老”

“以房养老”已成为发达国家养老保障制度的良好补充

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

“以房养老”模式在发达国家较为流行与成熟，其专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。其他发达国家加拿大、新加坡等流行这种模式。

但中国的房产产权限期70年制约了“以房养老”

在中国，国家政策方面“以房养老”的风向也已渐趋明朗。早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。当然，“以房养老”目前只是一个框架性意向，国内金融机构均没有推出这项业务。

但日前银监会调研表示，因为我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行——根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。但实际上，“以房养老”的顺利推进，还离不开三个要素：一是观念障碍，中国人将就“但存方寸地，留于子孙耕”，一辈子好不容易还完按揭、老了还要跟银行“倒按揭”过活，跟银行打一辈子交道，叫人情何以堪？二是法治进程，“以房养老”的关键是要有一整套客观、公正、守法的评估与兑现体制。

即便是永久产权，“以房养老”也难以大面积推行

以房养老对房子的条件限制较多

民众的房子只有具备多种条件后，才能进行以房养老。其一，自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对  以房养老该房屋做出售、出租或转让的处置。其二，独立住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。

其三，经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

其四，地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。

“以房养老”在农村难以得到推行

此外，需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。而中国最严峻的养老及老龄化问题，并不在城市而在农村。

相比于城市人口，农村人口的人均收入不仅更为微薄，而且其住房也更不可能被用来养老。根据中国目前的政策，农村的房子、宅基地根本不允许抵押，对于人口数量更多的农业户口老人来说，这成了“以房养老”不可触碰的“高压线”。再者，也应看到，即便是在城市，真正需要并且有条件实行“以房养老”的人，其实并不多——仅限于那些退休金不够多，又拥有产权房的人群。

中国未来的房地产市场充满变数，也会影响“以房养老”

中国房价未来存在的下行风险，让“以房养老”变得不太现实

如果是房价上行期，“以房养老”问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题。

经济学者韩令国（微博）指出，对于“以房养老”来说，“产权是一方面，人口变化更为重要，中国已经开始向老龄化社会转变，但计划生育尚未放开，同时受年轻人生存压力影响，每年的新生人口也在逐年下降，而中国的城市化将在2030年前完成，以后的城市人口只减不增，房子的价值也会随之降低，再加上70年产权限制，以房养老对30岁以内的人来说，根本不会成为现实。”

我们知道，“以房养老”的一个预设的基本逻辑前提实际上是，当一个人年老时，他的房子仍足够值钱，可以顺利地重新入市，并以高价出售给年轻一代的买房者。显然，在老龄化不断加剧、年轻人相对减少的人口结构变化背景下，这一逻辑前提很可能会不再具备。老年人越来越多，年轻人越来越少，房价如何可能长期维持“上行”？

“以房养老”充满市场风险，可能会转移给弱势的城市老人

在一个非理性的房市背景下，“以房养老”注定是充满市场风险的：如果涨速过快，则养老者要吃大亏；又如果价格形势急转直下，则银行机构又要当冤大头。在充满变数的房地产市场里，看涨或者看跌的结果都无法使得双方在价格问题上达成一致——如何确立一个公平的交易价格。

我们离“以房养老”还有多远距离？首先取决于我国的房地产市场健康有序的市场环境。值得注意的是，在此前试行的上海等地的模式中，这种市场风险已经更多地转移给了处于弱势一方的城市老人。与发达国家的反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。这其实把房屋价值变动可能带来的风险转移给了处于弱势一方的城市老人。

结语：在中国，“以房养老”不仅面临着房屋产权70年的制约，而且受住房条件等多方面因素的限制，且难以在农村推行。因此，即便中国的房屋是永久产权，“以房养老”也只是个梦想而已。

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