高傲美女精灵被兽人:中国机遇，前提是死掉一批开发商

中国机遇，前提是死掉一批开发商

玄铁令

一帮愚蠢的经济学家，成为当下决策者的智囊，这就是当下中国的悲哀。

当温州、鄂尔多斯这些中国最富有的地方，成为高利贷的乐园，这证明一件事，信用过度扩张在中国不但是现实，而且是非常严重，已恶劣到崩溃边缘。

高利贷的另外一个专业术语，就是庞氏融资。一些利益中的经济学家，如投资界的张化桥，经济学家的茅于轼公开为高利贷叫好，这简直就是别有用心。

即使在葛朗台时期，高利贷也要蒙受道德的指责，何况是还举着社会主义这杆旗的中国？高利贷在中国的出现，本质上是民间资本的过度贪婪，以及对未来预期的过度乐观，以至于不惜以N倍杠杆的方式进行赌徒式投资。

从来没有听说借高利贷去种水稻的，为何？因为只有在暴利的引诱下，才有铤而走险的杠杆式投资。雷曼兄弟如此，花旗如此，当下的绿城何尝不是如此？

数据显示，截至6月底绿城的净资本负债率为163.2%，债务总额达346亿元人民币，近四成会在未来12个月内到期。如果出现刘明康所说的房价下跌五成，则绿城遭遇破产并非小概率事件。

SOHO中国CEO张欣在其微博上如此评述：“市场信心薄如纸，一个小的消息就造成恐慌抛售。”缘何地产商信心如此脆弱，原因在于其高杠杆经营，很容易就亏光资本金。

当下，中国迫切需要一轮开发商的倒闭潮。只有在潮水真正退却时，才能让裸泳者曝光，让欺诈者现形，让利益链条真正断裂。

实际上，在资本主义运行体系中，经济危机是原罪，同时也是酝酿新一轮增长周期的土壤。中国过去十年最大的问题，是繁荣的时间过于漫长，以至于企业和居民的杠杆融资意愿到了天理难容的地步。如果继续放任这种杠杆投资的扩张，最终引发的将不仅仅是经济危机。

附文——

绿城惊了谁的魂

　　“绿城的状况到底是怎样的？”在过去一周时间里，绿城集团董事长宋卫平被铺天盖地的电话和短信淹没了，几年没联系过的朋友都会打电话过来问。

　　2011年9月27日，他刚刚结束了为期16天的北方市场巡视，回到杭州的住所玫瑰园。这位以“足球反黑”著称的地产老板，长时间里在浙江楼市及中国高端住宅领域一骑绝尘，甚至公司规模一度接近万科，2009年居于中国房地产业年销售榜第二。但2011年上半年，销售排名却落到第九，而在过去一个月里则为被收购及调查传言困扰。

　　路透社在9月21日的报道称，中国银监会已责令信托公司评估其向绿城集团放贷的风险，一时间引发了投资者对绿城集团财务状况的普遍担忧。在过去一周里，绿城在香港上市的股票暴跌近三成，并触发中国房地产股的集体下行。50家上市房企由于股价下跌，市值缩水总计超过1800亿元，碧桂园、雅居乐等股票跌幅均超过两成。SOHO中国CEO张欣在其微博上如此评述：“市场信心薄如纸，一个小的消息就造成恐慌抛售。”

　　标准普尔评级服务公司在2011年9月27日称，中国房地产市场的形势不容乐观，未来6至12个月房产商面临的流动性压力将加大。

　　绿城以高负债、高周转率，还有拿高价地闻名，其财富和文化皆植根于此。在2008年年末陷入资金困局、连环债危机之时，这家创立17年的企业曾险遭不测，但随着市场行情的逆转，绿城又从泥沼中爬了出来。

　　“感谢上天，让我们活了下来。”在2009年7月杭州的一场论坛上，宋卫平曾这样心有余悸地对南方周末记者说。但如今，绿城又到了生死关头。绿城制定的2011年销售目标为540亿元，但9个月过去，仅完成了该目标的一半。

　　宋卫平把问题归咎于一场当初他没预料到的房地产调控。一切来得太突然了，银行贷款下不来，销售又出了问题，“限购和信贷紧缩让楼市一下子从夏天进入了严冬，我们很难受，我也不相信其他开发商日子会好过到哪里去——但这不是从业者的错，这样严厉的市场管控，哪里是一般人可以受得了的。”

　　一则传言引发的慌乱

　　投资者担心历史将会重演——绿城中国的中期报告显示，截至6月底绿城的净资本负债率较2010年底升31.2个百分点至163.2%，债务总额达346亿元人民币，近四成会在未来12个月内到期。

　　绿城信托门事件早在9月的第二周就初现端倪。

　　绿城集团行政总裁寿柏年对南方周末记者解释说，9月16日，银监会非银行机构监管部的一位职员看到一家足球媒体称海航拟30亿收购绿城的流言后，便通过内网给各信托公司发去了一份《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》。五天后的9月21日晚上6点，路透社将这一消息披露，随即引起投资者对于中国政府将继续收紧地产业融资渠道的担心。

　　绿城信托遭银监会关注的背景，是中国长三角已出现个别信托产品逾期违约事件。今年以来，受困于信贷紧缩，众多房地产开发商纷纷借道房地产信托进行融资，这种融资方式虽然成本高于普通贷款，但发展势头一直较猛。

　　中金分析员白宏炜指出，2011年上半年房地产信托达到了1700亿元，仅略低于银行发放给房产商的贷款，而绿城是涉及信托产品最大的公司，其今年通过信托融到50亿元左右，约占绿城总融资的五分之一，其平均利息在13%左右，而自2008年4月份以来，绿城通过平安信托等多家信托公司发行接近20款信托产品，发行规模达到91.6亿元，逼近100亿元。

　　消息披露的那晚，宋卫平正在沈阳，寿柏年则在青岛。晚上11点多，绿城在其官方微博随即声称：公司目前没有收到任何监管部门的调查通知；公司目前开展的信托业务均符合规定；公司的资金财务状况稳健正常。

　　不过，寥寥数语没能打消公众疑虑。第二天开盘，绿城股价一落千丈，暴跌16.2%，并在随后跌到了两年来的最低点。其长期以来的高负债，以及2011年以来的销售不畅，让越来越多的人想起2008年年末的资金困局，投资者担心历史将会重演——绿城中国的中期报告显示，截至6月底绿城的净资本负债率较2010年底升31.2个百分点至163.2%，债务总额达346亿元人民币，近四成会在未来12个月内到期。

　　据财新网报道，银监会也表示，他们经常对房地产信托情况进行调查，并非特定针对绿城公司，对于房地产信托政策，除了已发布的监管文件还没有新的变化。

　　9月23日，绿城集团也在杭州举行媒体沟通会。当天，身在辽宁的宋卫平给绿城中高层发去了一条短信打气：最近关于公司在调控背景下的经营和资金问题，流言蜚语不少。但细细思量之下，公司是健康的。如果我们把销售做得更好一些，我们仍然是天下最好的公司。

　　久未在媒体上露面的寿柏年也在通过各种方式向外界强调，绿城的运营是健康良好的。“我们从去年就开始思考转型。房地产这个行业慢慢进入成熟期，初期的快速增长已经过去。我们未来一段时间将秉着稳健经营的战略发展，多卖房子少买地，通过两年的努力，把净资产负债率降到100%以内。”寿柏年向记者这样表示。

　　而对于“信托门”事件的始作俑者——海航收购绿城的传言，宋卫平则声称该新闻是个“笑谈”。“绿城集团的确与海航有项目上的合作，但是30亿元收购绿城集团，怎么可能！”

　　作为事件的主角之一，海南航空(5.74,-0.17,-2.88%)近年扩展凶猛，产业链向上游已延伸至机场管理业，下游延伸至酒店、物流、房地产和旅游业，已成为中国第四大航空公司。而此次爆出“海航30亿元收购绿城”的消息，则是因足球引发的。《足球报》在报道中称：“海航收购绿城集团的同时，还瞄准了杭州绿城俱乐部。”

　　寿柏年声称，绿城和海航确有合作，在2010年11月25日举行的土地出让现场，海航下属的西北海航置业有限公司与绿城合作以18亿元竞得杭州一块土地。此后，海航高管还有意在旅游地产上与绿城合作，收购绿城部分酒店权益，“但我们还没有正式谈判，结果在足球记者笔下，就变成了收购绿城集团了。”

　　为什么是绿城

　　不断融资，不断拿地，是绿城超常规跨越式发展的主要模式。

　　尽管为各种传言困扰，宋卫平坦言绿城资金虽紧，但远没有2008年金融危机时那么严重。“2008年国庆节怎么过的，我还历历在目，那时候公司就开始拖欠各种款项了，而今年，我土地款基本上付清了。”

　　而据绿城中国中报显示，截至8月26日，绿城集团的未付土地款共仅余人民币18亿元。2011年上半年，绿城仅以23.3亿元取得权益土地储备面积201万平方米，需支付的土地款仅为2010年全年的1/6。

　　绿城中国成立于1994年，最初仅是一家位于杭州市的地方性房地产开发商。2006年7月上市之初，土地储备总建筑面积为800多万平方米，至2011年底，土地储备已增至4000万平方米。不断融资，不断拿地，是绿城超常规跨越式发展的主要模式。

　　这种模式让绿城在金融危机时险些倾覆。刚刚上市的绿城在2007年前后房地产市场泡沫最盛时，高价拿下1000多万平米土地，此后遇到金融危机，房地产市场调整，流动性危机随即袭来。彼时，业界揣测绿城将成为第一个在危机中倒下的大鳄。连中海都托人找到绿城，表达过收购意向。

　　宋卫平承认，绿城那次的危机得以化解，与政府适时救市不无关系。2009年，绿城还要支付60多亿元土地出让金。杭州市政府当时表示，房地产企业土地出让金可缓缴半年。随后，四万亿的刺激政策及各地的救市计划，让市场迅速反转。绿城因为有大量的可售资源，成为最大受益者之一。2009年第四季度仅仅三个月，主打高端住宅的绿城卖出了229亿，全年销售额更达到513亿元——年初还濒临破产边缘的绿城，一举超过保利、金地、招商等，跃居全国第二，仅次于万科。

　　热衷于拍地的宋卫平，随即在2009年果断出击，屡屡在杭州高价拿地。2009年，杭州总价地王前十位中，有4个出自宋卫平之手。2009年秋季恳谈会上，宋卫平更豪言2011年绿城销售额要冲刺1000亿元，三至五年赶超万科。

　　但截止到2011年9月，绿城销售仅完成了约270亿元，这样的成绩不但没有赶上万科，还在转瞬间即被曾经的追赶者恒大、龙湖等一大批新锐发展商超越。

　　绿城以开发中高端物业项目闻名，而寿柏年承认，2009年的土地激进缘于他们对宏观调控严重性的判断不足，尤其是高端住宅项目在房地产市场调整中受冲击最大，“我们的客户往往是买过一套两套房子的，但限购的对象刚好和我们客户的重合面非常大，于是这轮调控对绿城的影响就首当其冲了。”

　　宋卫平则声称，“绿城跟按揭有关的购房过去占到90%，但如今房贷按揭也有极大限制，这相当于购买力已经下降了50%以上。”而在绿城的大本营浙江，这片曾经是中国房地产最炙热区域，如今也走到了转折点，成为调控重灾区。杭州克而瑞公司数据显示，截至2011年9月底，杭州市八区商品房存量套数62905套；按近两年月均销售4428套计算，销售周期需要14个月。

　　9月杭州楼市的主题词已变幻成降价，从边郊到主城，从少数开发商降价到大多数开发商参与降价或变相降价，价格战已从暗打变成了公开肉搏——但作为高端物业开发商，绿城显然在定价上缺乏更多的腾挪空间。

　　“有钱就去拿地，没钱就找人合作。”

　　“假如现有政策再不放松，到今年年底，绿城真有可能要面临一些项目割肉的可能。”

　　宋卫平和寿柏年是大学同学，他们所在的杭州大学历史系77级，后来出现了十多位知名地产商、两名福布斯富豪。

　　作为历史系毕业生，在绿城招聘员工的时候，宋卫平曾出过一道冷僻的题目——解释《论语》里“春服既成，冠者五六人，童子六七人”这段古文；而在招聘员工时，宋卫平甚至会把员工的血型和星座作为判断标准之一。

　　在公司内部，宋卫平以严厉著称。“虽然他骂的事情肯定是对方做错的，但骂得不留面子，连一些执行总经理都很难堪。”一位绿城的员工说。不过，这种严厉也让绿城成了中国高端住宅的领先企业之一。在杭州相同地段的房子，只要打上绿城的标签，就可以比其他楼盘高出20%的价格。

　　但随着调控的逐渐深入，即使在2008年也声称“不降价”的宋卫平，也终于在想降价的问题了。

　　“这段时间我在想，如果我们降价怎么降，这是我们的一个探讨性的问题，理论上我只会针对我的老客户降价。”宋卫平这样说道。他声称净利润只有10%左右的绿城，降价空间非常小。但他同时指出，“假如现有政策再不放松，到今年年底，绿城真有可能要面临一些项目割肉的可能。”

　　“我会先进行几个项目的腾挪，再考虑合理降价的问题。但是等到绿城都开始卖项目的时候，这个行业大概有70%以上的企业都处于倒闭边缘了吧。”宋卫平说。

　　在过去两年里，绿城更多在依靠外部力量实现扩张。“有钱就去拿地，没钱就找人合作。”寿柏年向南方周末记者透露，合作开发模式、房地产代建和房地产股权基金正成为绿城前进的三驾马车。

　　所谓的房地产股权基金，就是现在平安信托和绿城中国联袂打造的平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与绿城在温州的一个房地产项目。而代建业务，则合作方出钱，绿城只出团队和设计，绿城的角色由“开发商”，转变成“建筑商”。

　　多数分析人士指出，中国银监会检查绿城贷款方，彰显出中国政府继续压低房价的决心，但如果说连房地产信托融资渠道也被进一步收紧的话，开发商资金压力将明显加大。

　　“以前每周就一两宗地要找我们兜售，现在几乎每天都有人登门，要卖地给我们了。”杭州滨江房产集团董秘李渊向南方周末记者感叹，现在资金链紧张的，不仅仅是一两个中小开发商了。但这种环境下，滨江从开发节奏到拿地，都保持非常谨慎的态度。

　　也许，更严重的局面还在后面。9月28日，据上海证劵报报道，一位接近绿城的人士称，绿城正在考虑资本市场的重大动作，退市可能是其考虑的方向之一。但随即，绿城中国公告称，暂无港交所退市打算。

绿城集团回应资金链质疑:老百姓有钱 不怕没饭吃

时间：2011年10月06日 05:30:34 中财网

　　据经济之声《天下公司》报道，房地产企业--绿城集团近期可谓一波未平一波又起。先是遭遇房地产信托调查门。接着绿城董事长宋卫平又语出惊人。
　　宋卫平：接下来首先要努力把房子卖出去；如果不有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；如果这两个手段都不奏效，那就直接把价格降到底，卖完所有的房子，以后就不再做房地产了。
　　这番话立刻掀起波澜。地产大佬任志强和潘石屹都在微博上以站着说话不腰疼的态度评论说，地产商不见棺材不落泪，降价才能保命。但绿城集团执行总经理郭晓明随后却声称他们大老板说的都是玩笑话。
　　绿城：没有这回事。绿城一直都很稳健。绿城不会轻易降价，这都是开玩笑说的话。
　　绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，绿城目前已连续5年名列中国房地产公司品牌价值前10位。可以说在中国房企中具有相当的代表性。
　　就在宋卫平发表惊人之语前一天，标普公布对中国房地产企业压力测试结果，认为2012年中国房地产销售如果下降30%，大多数房地产开发商会陷入流动性不足，因此降价将成为一种无奈之举。标普分析师陆枫毫不留情的说，有六家房企最有可能首先出现资金流动性问题。
　　陆枫：我们认为最容易受到冲击的开发商包括上置集团、上海正大、沿海绿色家园、绿城、合生创展、合生高置地。
　　对于标普的预测，绿城执行总经理郭晓明很不以为然地说，只要中国老百姓口袋里有钱，绿城就有饭吃。
　　绿城：我们现在是多元化。我们现在很多代建项目都不用投资金，只要输出品牌，输出管理。就像五星级酒店都是帮人家管理的，他是有分成，我们现在也在开展这样的项目。我们有钱的时候做有钱的事情，没钱的时候做没钱的事情。只要中国老百姓有钱，只要老百姓要住的好一点，我们绿城就有饭吃。
　　对于绿城最近出现的种种问题，北大房地产金融研究中心主任冯科认为，根源在于绿城借钱太多，发展太快。在紧缩政策面前，就像呼啸的火车，面对悬崖刹不住车了。国内大部分的开发商都存在这种疯狂的心态。
　　冯科：他的资产负债率，按照标准普尔的估计，是在120%-160%，已资不抵债了。他借钱借的太多，发展的太快了。所以在调控的时候他就很难受。他为什么要发展这么快，是因为里面的利润很客观。他扛过了这一波，市场又活跃的时候，他会赚很多钱。大部分开发商的心态就是中国房地产还有机会，只要能借钱，我就发展。
　　昨天又有报道称，绿城为了解决资金难题，有可能申请从港交所退市。此前，内地房地产开发商--复地集团于5月13日正式撤销H股在香港交易所的上市地位，结束其7年H股上市之旅。也成为首家自动退市的内地上市房企。不过，绿城中国董事会澄清并确认，绿城并无有关这方面考虑及打算。
　　然而，从今年9月份开始，绿城股价就一路下跌。到昨天收盘，绿城股价9月份已经跌至3.9港元，跌幅高达33.22%。有评论说，绿城都到了这个份上，大家就等着降价吧。地产商到底是打肿脸充胖子还是真的能挺过去？这团迷雾也许快有答案了。
　　绿城非中国"雷曼" 不至于倒掉
　　主持人：今天来跟今天的嘉宾主持朝阳一起探讨一下，我今天看到有私募的业内人士把这次绿城集团旗下房地产信托遭遇到调查这件事情比喻成中国房地产市场的"雷曼事件"，你个人觉得有这么严重吗？
　　王朝阳：我觉得首先这个还没有落定，雷曼事件当时出现要申请破产保护，这是一件很确定的事情。而绿城事件仅仅是一个传言，传言传出后紧接着绿城就出来辟谣了，所以这两个之间是存在差异的。
　　但是在现在这个时候绿城为什么这么受关注？就是因为在去年的今天，9月29日的傍晚传出了新"国五条"即被称为"史上最严厉的房地产调控政策"的消息。随着外部国际经济环境的恶化，欧美债务危机越来越深化，出现了各种猜测，我们只好做非常严厉的房地产调控。这种情况下必然会出现一个大幅度的成交量萎缩，这个时候大家就猜，谁是多米诺骨牌的第一张牌。而从绿城现在表面情况来看，我觉得绿城应该还不至于倒掉。
　　主持人：这件事情还没有结论，但是目前透露出的信号就是信托监管这方面已经是越来越严格了，那么你觉得对以后的房地产行业，他们该怎么来解决融资问题？
　　王朝阳：现在还是说绿城，绿城说他们的信托成本在14%左右。实际上此前的传言大家都认为，在资金越来越难拿到的情况下，相当多的企业包括大企业拿到的信托成本应该在20%甚至于更高。现在再反过来看绿城的覆盖率160%多，自己说14%左右。作为上市公司的老板说话是要负责任的，如果这样的消息可以确定，说明他资产确实不错。我在听我们央广包括杨红旭在评论绿城的时候，他也对它是有相当有好感，绿城做品质方面不动摇就不降价是对老业主负责。
　　同时绿城他不光做这方面的资产，他还再包括其他的业务贷款，方方面面，最主要这是一个硬资产。据我了解在中国现在可能有撑不住的房企，包括有比较有一定规模的。就像当年顺驰那样撑不住，无非就是把项目转给别人，也不是破产之后干脆就成烂尾楼了，这一点我认为也应该不会出现这种情况。
　　房地产不会出现卷款潜逃
　　主持人：像绿城的老板在接受采访的时候也说了，即便绿城要倒他也是在绝大多数的房地产企业都倒了之后，绿城能够撑到那个时候。
　　王朝阳：房地产倒了以后，它也不会像别的企业倒了那么可怕。大家想象中这个企业不行了，就像温州企业老板一样都跑了卷款不见了。但房地产不是，因为可以重组，资本市场上品牌重组也好，资产重组也好，这个是一种资本手段。但当然从这个角度来讲绿城也说了：我现在事不过三，这是第三次了，05年调控、08年调控。现在11年又来这么一回，而且主要还是政策上的，因后再做项目就做精品项目，一年做个十个八个。
　　主持人：我怎么觉得挺危险的呢？比如就像宋卫平说的放出狠话，我就把房子全降价低价卖了。
　　王朝阳：要考虑环境的问题，第一，中国的银行的环境和国外银行环境，就是说你在中国，中国企业放给你企业这么多亿包括做信托也好，别的资金来源，包括别的资金来源也好，他承受力首先中国银行的承受力目前状况还是相当不错的。尤其比欧美银行来说它不一样，在国外的话真的按照市场规则给你来一个壮士断腕，真给你斩了，现在说实话当时美国政府没其救雷曼也是非常后悔的。
　　所以从这个角度来讲在中国相对来说银行业比较健康的情况下，资质又不错的情况下不会让银行逼债。这种情况下因为资产没有烂，不是烂资产，他只是被调控大环境影响受到了挤压。我觉得在这种受挤压的情况下，从目前看到的情况来看我觉得绿城还是有他的办法。
　　房地产的倒掉将引发严重后果
　　主持人：其实你也认为还是有办法，第二他的资产情况不像外界现在传言或者揣测的那样比较糟糕，应该说还可以，为什么宋卫平放出这样的狠话大不了把价格降到低，我就想说是一种威胁吗？
　　王朝阳：首先一个按照一个公司有很多种表态方式。比如很简单的道理乔布斯这么牛吧，当时要按照你的决策说这种话，最后我董事会还可以炒你乔布斯呢，同样的道理如果说他要想变通的话，将来他想改变说法的话董事会把你宋卫平炒了也可以，我可以采取任何一种策略处理我的资产，最后我一样企业能够获得重新，都是可以的，不是说我说了这句话一定要做到，最后真的就清盘不干了，哪怕是自己私人家族财产，他也会考虑各种资本的手段来盘活这种资产，不是说了就要做到，还是按照资本本身的规律去做事情。
　　主持人：现在对于中国房地产企业的老总们或者说对于这个行业来说，大家现在抱着什么样的心态呢？
　　王朝阳：我觉得现在是全社会普遍焦虑，尤其是现在体现在房地产市场上面进行的焦灼是和焦虑的状态。我看媒体用一个词是"被焦虑"，实际上绿城这个事我是在微博上先看见的。接着绿城做的最有意思的一件事就是，在这个事情传出来当天就开了微博，专门赶紧来辟谣，然后又开新闻发布会。这个时候大家已经开始有意无意的去想他认为应该出现的事情，房地产倒了，倒一家再倒一家，是不是雷锋塔都倒掉了以后，房地产以后就好了，大家好像似乎都在盼这个事情。但是这个事情真发生的话，将不是每个人都愿意看到它发生的后果。