九乡新闻网马淑洁:济南房地产市场理性回归
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 13:30:52
前三季度回顾
政策影响下，济南市场2011年以来，尤其是年中近几个月来出现一系列的变化，主要表现在价格增长乏力、成交从主城区外溢和非住宅类物业显热等方面，具体如下：
一、最为明显的特征表现在房价方面，前三季度济南市场上房价缺乏上涨的动力，大盘率先进入价格战、特价房阶段
主要大盘项目纷纷通过以价换量来抢占市场，这种情形在5、6月份表现最为明显，多个项目呈现价格明显下降态势。以往逾9000元/平方米的单价甚至调整为不足8000元/平方米，价格下降幅度可谓十分巨大，这种趋势在以往近5年的市场中也是十分罕见。另一方面，多个项目虽未明显调价，但是往年常见的每月或每季度的常规价格涨幅，基本绝迹。
二、置业郊区化特征成为楼市大势所趋
在高房价的压力下，一方面主城区纯居住类用地已越来越罕见，市中心区供地逐渐被高端住宅、公寓、写字楼、商业等物业占有；另一方面，主城区住宅项目基本上都往高端路线上走，而政策对高端需求打压较大，高端项目成交受到明显抑制。与此相反，随着城市规划、交通成本缩减、实力开发商运作号召等因素，郊区板块成为近几个月济南楼市供应和成交的主力，分流了大量市区置业人群，表现突出的有恒 大城、万象新天、绿地国际花都等项目。
数据分析显示，2011年以来郊区项目的成交一度占据了市场成交量的50%—70%，政策打压下，郊区置业已成为市场发展的必然，客户正由被动外溢转型为主动外溢。
三、非居住类物业尤其是公寓及写字楼等物业，利用政策空隙，抢占了不少投资型客群，取得良好销售业绩。
房产调控政策不针对的非住宅物业，一定程度上对住宅产品产生替代作用，房企逐渐重视商业地产等非住宅物业的价值。
前三季度开盘的银座中心、鲁商国奥城、华强广场、万达广场等写字楼、公寓类项目都取得了不俗的销售业绩。
近期开盘的商业物业涵盖底商类和专业商场类。受制于价格和户型等影响因素，单价略低、总价略低的社区底商类物业较受市场认可。
第四季度预测
在以上背景及影响下，结合当前济南楼市各区域内项目供求特征，结合近期土地市场情况，系统研判一下后续第四季度济南楼市的走势情况。
一、三季度土地市场步入活跃期，四季度有望迎来土地供应热点
7月份共出让5幅土地，土地面积为59.58万平方米；而到8月份共有17幅土地出让，出让面积约119.88万平方米，有了明显的上升。在成交方面三季度成交26幅土地，其中7月份共成交5幅土地，土地面积为18.25万平方米；8月份共成交7幅土地，约66.84万平方米；9月份达到14幅，总建设用地面积达到88.8万平方米。成交总量不断上升的同时，更是不乏世贸地产、中铁置业、山东高速集团等大型地产企业和实力型国企购入。
预计今年的第四季度，土地市场会再次出现以往前松后紧的现象，届时会以大量土地供应成交来完成本年的土地供应计划，众多品牌开发商也将在土地市场展开一定竞争。
二、虽然土地市场有升温趋势，但当前主要开发商后市反应并未十分积极，推货量与售价均有下降趋势。
第四季度中市场热点的十月，济南市场整体推货量少，开发商重视程度并不高。 据合富辉煌对济南市场各区域长期监测研究，整体来看，九月和十月两个月济南市场预计总供应量将超过8000套，总供应面积达到88.6万平方米。较之以往济南区域月度供应量来看，这个数据不是非常乐观，7月份济南市场总体供应量即可达61.7万平方米。从推货量的下降上也可以看出，开发商对于第四季度中最有利的销售旺季十月，重视程度显然不够。
从供应结构具体方面来看，户型上主要还是以主流需求的90-99平方米的两室及100-140平方米的三室居多，个别高端豪宅项目以150平方米以上大户型为主；价格方面，层级差距则较大，远郊区域项目均价集中在6500-7500元/平方米；主流中端项目均价在9000元/平方米左右；高端豪宅类项目均价一般突破15000元/平方米。
营销举措方面，已知的营销策略最主要的还是特价房和价格促销，与往年频繁的价格拉升相反，预计第四季度主要项目基本仍会采取相对较为平缓的价格策略。
综上分析，济南楼市在调控政策的影响下，已形成了其固定的发展态势和特征。在此背景下，市民置业也更多理性，刚需和首改客群纷纷选择特价房、郊区低总价等类型的项目；而实力型及投资型客群也有意向商务、商业地产领域拓展。
市场回归理性，反应了政策影响的效力，也是长期以来济南这个城市房地产发展健康有序、泡沫较小的体现。