马丁路德金纪录片:五种情况下土地使用权转让须评估

来源：百度文库编辑：九乡新闻网时间：2024/04/30 10:34:56

五种情况下土地使用权转让须评估
在转让土地使用权时，原土地使用者是否按照出让合同规定完成土地的开发，用途是否发生改变，容积率是否发生变化等许多新问题有待有关部门重新来规范，必然需要评估来参与，并不仅仅是增加交易双方的费用，更多是责任和利益。
　　《城市房地产管理法》第三十三条规定，国家实行房地产价格评估制度。第三十四条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。
　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。所以出让的国有土地使用权转让，即使双方都认同以及明显不低于市场价，也需要土地估价师作出合理、客观、公正的判断，来规范地价市场。
　　下面就出让的国有土地使用权转让时需要评估的具体方面列示如下：
　　1．原土地使用者未按照出让合同规定使用土地(包括闲置2年的，不按出让用途使用的，未在动工期限内完成开发的)，被国土资源部门依法收回的，进行再出让，重新缴纳土地出让金需要评估；
　　2．土地转让因时间发生变化，土地增值应缴纳的增值税，作为缴税依据需要评估；
　　3．现在的买受人对土地用途发生改变的，补交土地出让金需要评估。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
　　4．现在的买受人对土地进行再开发，容积率发生变化，补交土地出让金需要评估；
　　5．对于明显高于市场价格的虚高地价，考虑剩余使用年期的减少对地价的影响，抑制地价不正常现象需要评估。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条规定，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

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