九乡新闻网重庆市政府 市长信箱:我国的土地使用权
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 08:41:45
随着我国住房体制改革，国家土地使用权制度也进一步完善。在计划经济体制下，国家既是国有土地的所有权人也是管理者，有权对于国有土地任意支配，独立的国有土地使用权并不存在，作为所有权人的国家因收回土地就不必给予补偿。后来住房货币分配体制取代了住房实物分配体制，居民由住房的使用人转变为住房的所有人，享有对房屋的完整产权，国家土地使用权从传统的土地所有权的一项权能中剥离出来，成为了一项独立的不动产物权。《民法通则》第80条规定明确了土地使用者对土地进行使用和收益的财产权属性。1988年宪法修正案明确了“土地的使用权可以依法转让”，从基本法上正式承认了土地使用权，使其成为“公民、法人依法控制支配国家所有的土地及其收益，并排斥第三人干涉的权利。”
土地使用权作为一项独立不动产物权，属于用益物权，和土地所有权一样，同样具备物权的四项基本权能：（1）占有权。作为一项权利，以依法取得土地使用权为前提，权利人以享有对土地使用权这一财产权的身份在法定期限内行使对土地的占有权。（2）使用权。是“土地使用权”最显著特征。“土地使用权”本来就属于一项用益物权，因此其使用权相对所有权人而言要依照法律或约定使用，有一定的限制。（3）收益权。是行使土地使用权的目的。有“直接收益权”和“间接收益权”两种，土地使用人经过开发土地转让、出租等换取经济利益就是直接收益权，而将土地出让或用于抵押等信用担保超出了对土地的直接开发利用，则是间接收益。（4）处分权。这是对“土地使用权”的处分而非“土地”本身的处分。1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第4条和2007年《物权法》第143条，实质上均承认了对“土地使用权”的处分，只是其处分权必须在权利范围内行使。
城市房屋拆迁中，享有土地使用权的私权主体的利益因为公权力的介入而发生变更，应当依法享有补偿请求权，得到“公平”补偿。但有关城市房屋拆迁的法律法规、司法解释等没有明文规定给予土地使用权的补偿。《物权法》也只是明确了“出让金”的退还，对于因土地使用权的提前收回给被拆迁人造成的损失却只字未提，这不能不说是对土地使用权保护的一大缺憾，更为非法拆迁、滥用权力谋求私利提供了空间。
在我国现阶段，拆迁纠纷的焦点就是拆迁补偿问题，主要集中在补偿数额方面，虽然补偿对于私权的保护是事后的，作用有限，但目前这种保护尤其是程序上的保护，却对化解社会矛盾、创新社会管理机制、廉洁公正执法等方面却有着特别的意义，因为拆迁补偿要做到公正、公平，建立透明、科学的补偿确定程序是保障。没有正当的程序，政府权力的滥用就不会遇到任何障碍，一切法定权利都将因其不具可操作性而变得毫无意义，无程序即无权利。城市房屋拆迁中，正因为政府权力过多过大，无视法定程序，随意规划，滥用行政许可权、行政征收权力，弱化司法功能，使被拆迁人救济权利丧失，严重损害了被拆迁人的财产权，2010年6月底曝光的“史上最牛公函”及其补偿事件，为这种被拆迁人私权救济的缺失提供了最好、最现实的例证。因此，建立和完善正当程序来约束权力的行使、保障私权，就成为当前亟待解决的迫切问题。