首控集团 唐铭阳:“先定后卖”或“先卖后买”

　　时下，由于二手房税费高，且房东多不愿让价，一二手房房价倒挂现象在某些区域特别明显。因此产生了以往不多见的“以旧换新”现象，卖掉自己住满5年，交易税费不高的二手房，反倒还能在同一区域买到同质甚至在稍远的区域买到档次更高的新房。如果附近实在没有新房，则这部分置换买家只能再挑面积更大，但是房龄反而更老一些的二手房，形成了一个个“连环套”。

　　一个置换的客户给一家门店或一个业务员带来两笔成交，被业内称之为连环套。

　　晨报记者 徐运

　　案例：

　　汉宇地产碧云分行张成龙介绍，门店接待的客户陈先生有一套金杨新村的老房子85平方米的两房，希望能换一套次新房，因在小区的环境方面、房龄方面以及以后儿子上学因素有所考虑，最终选择了碧云板块。在门店物业顾问的带看下，陈先生看中了碧云社区品赏碧云的一套三房，122平方米。决定之后当场支付了定金10万元。一星期后，他以220万元的价格售出了金杨新村的老房子。

　　除了刚需，当前的二手房市场很少能看到亮点，置换型需求在当下的二手房市场中充当了主力。

　　“连环套”实际上是客户根据自身的家庭情况及改善需要主动产生置换需求，由此引发的一系列交易行为。这种情况在二手房市场好的时候更普遍。随着对外地居民的限购以及未来保障房对中低端二手房市场的挤压，为了置换需求而购房将成为二手房市场新的主力刚需。

　　客户往往是先看好房子，选择“先定后卖”，这样有较大的选择权。有置换需求的陈先生在与房东的交谈中，无论在价格方面和交易时间方面都有了较大的空间。比如：当时房东的挂牌价是440万元，但最后的成交价格是420万元。由于受到现在政策的影响，贷款方面的放款速度较慢，双方协商后定于两星期内付首付，首付后3个月内贷款到账。这在以往是绝对做不到的。房东的议价空间，全款到账时间近期在进一步扩大。

　　与此同时，为了迅速凑到置换的首付款，客户的老房子一定是诚意出售，并且时间要求比较高，即所谓“急抛房”。这类二手房往往也有一定的议价空间，成交机会较大。

　　除了置换面积更大的二手房，不少客户也会看好新房后卖掉老房子，这种一、二手房市场客户之间的连环转换在当下中介门店中也越来越多见。

　　由于政策的调控，目前市场上一二手价格倒挂的现象屡见不鲜，上述的案例只是“连环套”中的一部分，还有些客户卖了自己原先的二手房，置换了新的一手房源。

　　案例：

　　客户原来住的老房子单价是15000元/平方米，面积为80平方米的两房。由于存在一二手倒挂现象，那么客户可以考虑卖了旧房子去换同板块同区域，或是不同区域同板块的新房楼盘。

　　这一点在郊区新盘集中供应地区更明显，一名购房者以1.5万元/平方米的单价卖掉了一套老房子，再买了套面积更大的附近新盘，由于该楼盘正在促销，优惠后单价折算下来只有1.3万元/平方米。

　　还有一名松江泗泾的买房人以140万元的价格卖掉了一套老房子，反倒以更便宜的120万元买到了附近一套面积差不多的新房。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为，置换型客户实际上介于首套刚需和二次改善之间，属于自住性质，不在目前限购政策之内。一般客户自己有一套房，想买第二套，卖了老房子，老房子一般都没有贷款，这样又变成第一套了。

　　提醒

　　“老换新”置换购房需注意：

　　贷款问题 目前放款的额度和速度都受到政策的调控，额度较少，速度较慢，在与房东协商的时候要请求房东给予充足的时间，以免产生不必要的违约金。

　　利率问题 如果客户之前的老房子（一般都是没有贷款的）那么先卖房再买房和先买房再卖房，对于需要贷款的客户来说，贷款的利率是完全不同的。按照目前的房贷政策，商业银行认定二套房的标准是“认房又认贷”，即如果先买后卖，如果需办贷款可能会被银行仍定为第二套房。首套房和二套房的差异主要体现在首付比例和利率上。

　　产证问题 有些客户之前的老房子的产证上面没有孩子的名字。那么新房购入后，加孩子名字和不加孩子名字，有很大的区别，对于以后孩子购买房产以现在的政策将会受到影响。因为目前的楼市限购政策是以家庭为单位，新房子如果是以子女名义购买或加入子女的名字就会留下相应的购房记录，以后购房可能会被认定第二套。

　　户口问题 本地户籍家庭如果买新房迁入户口一般不会产生问题，但买老房的客户需要确认房东户口是否已经迁走。

　　买家继续看空后市 三季度新盘降价势头扩大

　　晨报记者 徐运

　　今年的第三季度期间，伴随楼市调控政策继续收紧，和买家后市预期进一步转淡，本市新盘降价势头出现扩大，一些豪宅楼盘的成交均价也有所下调。

　　降价最高达近15%

　　21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，全市持续成交的新建公寓项目共208个，如追踪其逐月价格变化，则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个，扩大至9月期间（截至9月20日，下同）的114个、占比55%；而这些增加的降价盘，环比降幅多集中在10%以上。

　　在上述4个月持续成交的新建公寓项目中，共有10个项目成交均价连续下降。从区位角度观察，有5个集中在嘉定区，且均分布于江桥和嘉定主城区板块。而从价格角度观察，这些项目中有7个的主流均价在1.1万－1.7万元/平方米间，总价集中在140万－170万元/套。值得注意的是，这10个项目虽有持续降价作为依托，其合计成交量却仅在7月间有所上升，8、9月间则是持续下降，并低于6月的水平，出现了“降价失灵”情况。

　　根据新浪乐居对上海各区域在售楼盘的统计，9月有多个楼盘成交价与8月相比均有不同程度下调，部分楼盘调价幅度达到15%，这些楼盘中，调价幅度较大的以中高端项目居多。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，虽然三季度新建公寓降价势头扩大，其降价幅度却未有明显放大，不论从逐月变化还是季度变化均可看出，降幅10%以下的项目仍占降价盘的绝大多数。新盘降价的同时，也在无形中影响着市场预期，使买家对后市的看空情绪升温，并期待会有更大幅度的降价举措，这或可以解释“降价失灵”情况的出现。

　　中高端楼盘下降幅度不小

　　位于长宁区中山公园板块的某高端楼盘8月成交均价为52112元/平方米，而其4月成交均价为60440元/平方米，成交均价下调了13.8%。

　　新浪乐居对目前单价5万元/平方米以上的中高端项目成交情况进行统计后发现，近七成项目成交价格与此前相比出现不同程度下调，部分楼盘9月房价下调幅度甚至达到15%。尽管下调了售价，部分项目成交依旧冷清。

　　克而瑞数据显示，位于长宁的另一个高档项目今年7月的成交均价为82515元/平方米，6月的成交均价为97303元/平方米，两个月相较之下，成交均价下调幅度达15.2%。

　　尽管如此，该楼盘的成交数量并未上升，即使下调了成交均价，但仍难促成交。位于杨浦区某高档楼盘9月房价与此前相比，下调幅度达9.5%……种种迹象表明，上海楼市房价已开始暗暗调整。

　　根据国家统计局9月18日公布的70大中城市楼市报告显示，8月房价环比下降和止涨的城市新增数量为今年历月最多，高达两成，占比已经达到了66%。北京、上海、广州、深圳等 一线城市自7月份全面止涨之后，8月份继续止涨，但价格也未明显下滑。

　　有专家表示目前市场供需矛盾扭转，加上限购限制了大部分需求，下半年开发商出于回笼资金的需求，应该会加大促销力度。

　　“先卖后买”也不是件容易事

　　晨报记者 张昱欣

　　随着限购令再度收紧及此前宏观经济政策造成的叠加影响，刚需购房者受到的冲击正逐步放大。不过，在目前的市场大环境下，想通过“先卖后买”的“连环套”交易实现自己的住房梦，对于不少改善型需求购房者来说却绝非易事。

　　21世纪不动产上海锐丰淞南分行经理帅征华透露，最近几个月的分行成交都以刚需置换型居多，像跨区置换及以旧换新这类“连环套”交易并非个案。虽然今年以来的二手房市场整体形势不太乐观，但成交活跃的置换型和婚房型刚需还是为当前市场起到了支撑作用。

　　不过在前期有效购买力消化及市场趋冷等消极因素下，9月上半月以来，本市二手房“连环套”类的置换交易难度骤然增大。

　　专家分析认为，其原因主要在于：1.“补税购房”的禁止，造成部分外省房东出售房源后无法再次购房，选择惜售，市场可选择房源减少；2.刚需购房成本及门槛的提升，使观望情绪浓重，市场活跃度不佳，换手率随之下降；3.市场趋冷，买卖双方对心理价格的再次博弈。4.在前期的需求消化后，局部板块当前高性价比的房源不多，购房积极性不大。

　　业内人士分析认为，上述各类情况的累积效应，最终将使近期二手房“连环套”交易出现回落迹象，如未来市场成交氛围持续僵持、买卖双方就价格仍持博弈态度，预计该类交易短期内将继续减少。而在近日由搜房网主办的“金九银十”业界专题研讨会上，上海中原地产资深研究专员王丽华透露，从7月下旬开始，旗下中介门店反映，部分原本准备在二手房市场寻找合适房源的购房者开始转战新房市场；而从房东情况看，虽然目前部分区域一手新房价格已出现滞涨，但房东并未立即跟进降价。“不少房东选择将房产暂时搁置或转售为租，在近期毕业生"就业潮"等因素的带动下，一些区域房租已比去年同期高出了2成左右。”

　　在置换需求依旧存在，但交易难度加大的情况下，局部区域还是有个别房东采取加大让利的方式来促成交易换得资金，用以购买心仪房源。某中介门店近日成交了一笔房东出于置换的“连环套”交易，成交房源是位于板块内的奥赛花园，房型为110平方米的二房。房东希望以“先卖后买”的方式置换三房，但因受到近期市场购买力积极性不佳的影响，急迫的资金需求使其最终以232万元出售，低于当时市价约28万元。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，目前对购房者砍价抗性较低的房东多为置换型，该类“连环套”交易的房东在已看中心仪房源的情况下，为恢复新购资格及尽快凑足相应购房资金，往往对购房者提出的降价要求接受度较高。甚至部分急售情绪较为迫切的房东为求迅速成交，愿意接受在低于市场价的情况下再度让利的可能性。未来若楼市依然低迷，不排除房东为加快抛售，而将议价空间进一步放大的可能。

　　逾六成被访开发商认为目前房价仍然过高

　　晨报记者 张昱欣

　　2011年度的“金九银十”没开出一个好头，对此开发商和房产经纪似乎早有心理准备。搜房网近期公布的调查显示，逾六成受访开发商认为目前房价仍属过高，而多数经纪人则预测后市房价将有小幅下降。

　　上海搜房网最新调查显示，逾六成受访开发商认为目前房价过高，其中，54.55%的人认为楼市整体房价过高，13.32%的人认为局部区域房价已过热。经历了多轮调控后，近五成（49.38%）受访开发商认为政策没什么效果，23.14%的受访开发商认为政策有效果但效果不大，仅6.56%的受访开发商认为政策效果很显著。对于往年备受期待的“金九银十”行情，接受调查的开发商的态度显得明显冷淡。调查结果显示，逾五成（51.52%）受访开发商认为今年上海楼市不会出现“金九银十”。而近六成（58.26%）受访开发商认为“打折降价”可以作为今年楼市“金九银十”的关键词。

　　主笔手记

　　开发商变成了金融家？

　　晨报记者 唐佳

　　有朋友现在一家房地产开发企业做副总经理，近来她不断地联系周围的人询问有没有融资的需求。请注意，不是她的公司要借钱，而是她想要借钱或投资给别人！

　　她的公司很幸运，在今年春限购令出台之前基本将之前几个已开发完成的项目销售得差不多了，而新的项目又尚未上马。这样，手头便回笼了大量现金。在眼下的形势下，她告诉我，新项目肯定是能拖一天是一天，决不轻易开工建设。但公司只要不关门，光攥着钱也是不行的，因此还是要投资经营。

　　这就使他们自然而然地想到了搞金融投资，当然，主要还是投在自己熟悉的房地产领域里。不是有许多开发商的楼盘卖不出去面临资金链紧张吗？他们就以股权投资的形式参与这些开发商的项目，当然，雪中送炭换来的便是得以用一个比较低的价格去获得对方的一部分股权。半年下来，做得居然还有声有色，我跟我的这位同学开玩笑说：再这么下去，你变投资银行家了。

　　下一步再怎么走，她的公司还没有完全想好，但显而易见的是：目前的模式不是可以持续的。然而在楼市的行政性压制未结束、市场的预期未明朗以前，他们也肯定是不会再轻易地打桩开工的。

　　由此可见，很可能时间一久，我朋友的公司真的就萌生退出楼市、转营其他行业的念头了。对全社会而言，这可不是个好兆头调控是为了遏止房价进一步快速上涨，而不是要把造房子的和买房子的人都赶出房地产市场。到时候，总不能真的让老百姓都住进保障性住房？

　　观点

　　著名经济学家金岩石

　　“哪里限购就在哪里买”

　　晨报记者 徐运

　　“不要以为炒完一线炒二线，炒完二线去三线，结果全国各地的跑。我告诉你，不要跑，哪里限购就在哪里买。 ”上周在佘山凯迪赫菲庄园举行的 “第十三次房地产总裁沙龙”上，面对众多房地产企业的老总，著名经济学家金岩石抛出了这样的观点。理由是随着高铁时代的来临，未来更多的人口、资源会加速向超级都市圈流动。

　　“如果把中国和日本相比，我们现在处于日本的上个世纪70年代前后，日本1968年成为世界第二大经济体，超越了德国，1974年，日本的城市化率超过45%，45%通常就是人口加速流动的转折点。”金岩石称， 1980年日本高铁网完成，跟我们今年一样，自豪地宣布，全球铁路技术水平最高，铁路速度最快。而现今中国高铁网的形成，金融中心城市的建设，经济的发展都会驱动人口在流动中进一步集聚集中。

　　金岩石称，以武汉为中心4小时交通网联结三大超级都市圈京津、长三角和珠三角。在超级都市圈的体系当中，大致会形成一个标准化的三级住宅体系。“当我们走进城市，到处看到租售二字，这个词就在暗示我们，城市一定是要让租来满足多数人的需求。 “租赁住宅占到50%以上，以普通住宅和豪宅体系，这两个东西作为补充，这是未来城市三级住宅体系。 ”

　　“决定城市房价的究竟是什么，我认为就是城市生存空间的稀缺性和人口货币流动所创造的需求。 ”

　　金岩石认为，城市化就是人进了城不走，要融化在城市的生存空间当中。所以第一步是以宅养商，第二步以商养地，第三步以地造城，再走一步，以城求富，城市开始创造交易市场，再走一步，以富求奢，奢侈品消费开始升级，再向前就是以奢求贵，富贵险中求。 “现在我们刚刚走完了以宅养商。 ”

　　“金岩石表示，在本地人占80%以上，外地人占20%的平均收入是衡量合理房价的参照，当本地人和外来人各占50%，这个城市的房价必然脱离这个城市高端人群的收入水平，开始由外来人口决定，这时该城市会出现一批天价楼盘。楼市的均价和天价比例大致为1：3。当外来人口超80%，正二八变倒二八，这个城市的均价一定脱离这个城市最高端群体的收入，完全由外部流动资金决定，均价和天价1：5