中国房地产信贷风险不可低估

中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容撰文认为：中国商业银行的巨大风险在哪里？为何这种业绩不可持续？

中国银行房地产信贷风险有多高，根据银监会的压力测试，房价下跌50%对中国商业银行影响也不会太大或中国商业银行在房价下跌50%的情况下可以承担其风险。也有人认为，这是过高的估计中国商业银行抗房地产风险的能力。因为，这种压力测试仅是用静态的确历史数据来看未来可以发生的变化，而没有考虑在动态的市场震荡中，中国银行的风险到底有多大。而且，最近也有报道指出，尽管上市银行半年报透露出来的房贷不良率大多在下降，行业信贷风险还没有显露出来，但深圳个人房贷款关注类大增17%以上也说明了住房信贷风险正在暴露出来。中国商业银行的房地产信贷风险有多高仍然是相当不容易计算出来的。

对于中国银行房地产信贷风险有多高，要看房价快速飚升是从什么时候开始，这个时候开始房价飚升的幅度有多大以及这种快速飚升的房价是什么东西推动的？中国房价上涨可以分为两个阶段。2003-2007年、2009-2010年。从中国统计公布的数据来看，这两个阶段房价上涨幅度都不大，而且按照这些数据，房地产宏观调控根本上就不需要。因为全国每年的房价都不会10%，甚至于更低。但实际上，从中国一手房均价（即全国住宅销售总金额除了中国住宅销售总面积）的变化来看，其上涨幅度则不小。2003-2007年，这个时期全国住房的均价从2092元上涨3636元，上涨幅度达73.8%。但这个时期不仅房价基数小，而且住房销售最大部分在沿海东部（占中国三分之二以上），房价上涨主要表现为一二线城市，而不是中国各城市房价普遍地上涨。因此，尽管当时一线城市的房价上涨过快，其泡沫已经不小，但它还不具有全国的普遍性。不过，对于这些上涨过快的一线城市来说，其房地产信贷风险同样是高的。

另一时期是2009年2011年6月底。2007年底中国住房均价为3636元/平方米，2008年底为3576元/平方米，2008年比2007年住房均价下跌了1.7%。2009年底中国住房均价为4459/平方米，比2008年底上涨了24.7%。2010年中国住房均价为4724/平方米，比2009年同比上涨了5.61%。即使房地产宏观调控一年多的2011年6月底中国住房均价为5188/平方米，比2010年底上涨9.82%。从上述数据可以看到，2008年底到2011年6月底,中国住房均价上涨了45.1%。也就是说，这个时期房价上涨不仅在高基数的基础上仍然快速上涨，而且具有中国的普遍性，房地产泡沫已经全面地向三四线城市蔓延。如果只关注一线城市，在这个时期这些城市的房价可以上涨达到了一倍以上。

而这两个时期的房价快速飚升都是与银行信贷快速增长有关。前一个时期，银行信贷增升14万多亿，后一个时期银行信贷增长23万亿左右（仅是指银行的表内业务不包括银行表外业务）。在前一个时期末，2007年底全国金融机构商业性房地产贷款余额为5万亿左右，其中个人住房按揭贷款余额不到达3万亿。而2011 年6 月末，中国主要金融机构房地产贷款余额10.26 万亿元，其中个人住房贷款余额6.26 万亿元。

 一是这两个阶段银行进入房地产信贷不仅在于统计口径内的商业性房地产贷款，而且应该加上住房抵押贷款及地方政府融资平台的土地抵押贷款。比如说，在2009年以来的银行信贷超高速的增长不仅表现为，2009年-2010年银行信贷增长分别为9.6万亿及7.5万亿元（此数据是1998年-2002年的6倍），而且还表现为近两年居民贷款分别为了2.46万亿和2.90万亿元（此类数据分别是2008年4倍及5倍）。其中的不少贷款很大程度上都与房地产信贷有关，只不过，由于统计口径不同，而没有进入商业性房地产贷款统计下。

还有，从已经公布的数据来看，地方政府融资平台贷款达到近11万亿（也有估算为近15万亿）。而这些贷款很大程度都是与土地抵押有关。而土地的价格取决于房价，如果房价持续上涨，地方政府融资平台的风险当然是可控制。因为，房价上涨只会把土地的价格进一步推高。在这种情况下，土地抵押品的价值自然也会提高。地方政府融资平台的风险也就不大。如果房价下跌，土地价格自然会下降。土地抵押品的价值也就会降低。如果地方政府建设项目仅是以土地抵押为主而没有合理的现金流，那么当土地价格快速下跌时，地方政府融资平台的风险就会全面暴露出来。可以说，该银行信贷风险一点都不可低估。

另外，据估算现在的55万亿左右的银行信贷中，其60%的贷款都是与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业的贷款，还是企业及个人住房及土地抵押贷款都是如此。房价上涨时，这些贷款风险自然会小，但是如果房价下跌，其风险有多高是十分难以测算的。而且往往是，如果某个资金链环节断裂，导致金融的系统性风险爆发，那么其金融风险不仅会全部暴露出来，而且这种风险也容易迅速放大与蔓延。2008年雷曼兄弟的倒闭，并非是个体金融机构的风险暴露，而在于这种风险暴露导致某个金融环节流动性断裂而导致整个金融体系的崩塌。而这些风险多大是无法用静态的方式来计算的。

当前中国房地产市场信贷风险有多高，从静态的统计数据来看，房价下跌50%可在中国商业银行可承受的风险范围内，而且只要房价不下跌，中国商业银行住房贷款越多，其风险就越低；但是面对巨大的房地产泡沫，如果其泡沫破灭，商业银行所面临信贷的风险有多大是相当不确定的。如果房地产泡沫破灭形成系统性风险，那么中国商业银行将面临巨大的信贷风险。因为，就当前的房地产市场政策来看，要减弱商业银行的信贷风险，最为重要的就是要通过信贷政策及税收政策逐渐地挤出房地产泡沫，让中国房地产市场慢慢地过度与转变。否则，中国房地产泡沫破灭将会引发出多高的金融风险是相当不确定的。最近，国际评级机构惠誉提出警告，可能下调中国人民币债务信用评级，因为在信贷高峰后，债务违约风险上升，经济将面临着调整。在这种情况下，应该中国银行信贷风险作足够估计，特别是房地产市场信贷风险更应该做足够的估计。

易宪容，中国社科院金融研究所金融发展室主任。被称为“房地产平民代言人”

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