食醋的主要成分是:卖掉房子吧 时间真的不多了

牛刀：卖掉房子吧 时间真的不多了

2011-09-22讯  
　
这几天还在珠三角。后天回京。这一个星期看到的中小城市的开发商的窘境超出想象。房子卖出去了，买房者付了首付，但是银行按揭迟迟按不出来，不是一笔两笔按不出来，而是绝大部分按不出来。快一年了，一笔贷款都弄不出来。别指望中国的货币政策还会松动。前面几篇文章我们说得很清楚了，持续的通胀会危及政权，你说谁会冒着丢掉政权的风险维系楼市泡沫？很傻很天真。

牛刀说各位已经失去了抛盘的机会了。夸张了，还有最后的机会。稍纵即逝。

我们接连写了三篇房产评论的文章，分别是《20年内，城市房产将成为没人要的破烂》、《敲响楼市泡沫的丧钟，历史很快会把陈宝存们扫进垃圾堆》和《出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘》。很多读者只读了其中的一篇或两篇就发出疑问。其实这三篇文章是一个整体，某一篇文章未分析的问题在另一篇已给出答案。若将三篇硬生生地割裂开，未免有盲人摸象之嫌疑！

有少数读者提出各种似是而非的疑问。例如，有读者说，中国官方的人口出生数据是错误的，因为农村超生现象严重。其实，仅有少数地区的超生现象较为严重，其他地方的农村并非如这些读者所说的那样滥生孩子。现在绝大部分地区的农村中小学裁并现象十分严重。从历年小学入学人数来看，也能明确得到青少年人口急剧下降的结论。而人口对政治、经济有着最为重要的作用，《世界金融五百年》一书中指出，“到本世纪末，穆斯林人口的增加将达30亿，占世界人口的1/3。人口的增加将加剧粮食危机和就业危机，促使伊斯兰原教旨主义过激思想的流行。高生育率导致伊斯兰世界的青年人比例居高不下。那些实业青年人将成为伊斯兰原教旨主义蓬勃发展的生力军。因此，美国对全球石油必将失去现有的控制力，美元霸权随之丧失”（见天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》下册第206页）。具体分析请见《20年内，城市房产将成为没人要的破烂》一文。

再如，我们究竟应该如何看待诺贝尔经济学奖（严格讲，应该叫瑞典中央银行阿尔弗雷德.诺贝尔纪念经济科学奖，与物理、化学、生物奖不太一样）。经济学发展到目前为止，与硬科学相差十万八千里。诺贝尔经济学奖有时候就是一个笑话。经济学家托宾（Tobin）当年因资产组合理论而获诺贝尔经济学奖，在这套理论中有个极为重要的贝塔系数，被用来判断证券在资本市场上的系统风险。极为有趣的是，托宾本人在拿奖之后竟推翻自己原先的理论，他认为，贝塔系数乃是一个毫无用处的参数。但贝塔系数在金融理论中却仍被视为一个重要参数，是几乎所有教材的基本教学内容之一。在其他任何硬科学都不会发生这样可笑的事情。

至于弗里德曼，他是多少年来唯一一个在领取诺贝尔奖的现场被人砸场子的经济学家。其所谓单一规则货币政策及其他理论的应用已被证明是十足的谬论。同样奉行新自由主义的奥地利经济学派经济学家哈耶克都曾讲过，弗里德曼的《实证经济学文集》是一部误人子弟的著作。可笑而可鄙的是，弗里德曼经济理论在中国竟被一些学者所神化，任何人触碰不得。总而言之，我们前三篇文章均言之凿凿，有理有据。只是由于时间仓促，文字未加润色，显得较为粗糙而已。

我们一直都说楼市即将崩盘。即将到底是多久？其实，未来的细节永远是不确定的，没有人能预测出房产崩盘的准确时间与房价下跌的具体幅度。但楼市实际发展的趋势却比我们原先的预想更为迅速与猛烈。有媒体报道，2011年9月11日开始，北京通州京贸国际城的上百名业主围堵在小区入口，要求开发商退房或补差价。京贸国际城2010年最贵时曾售价2.6万元/平方米，近日价格却下跌到1.4-1.5万元/平方米，下跌超过50%。

各地那些表面上看起来，你自喧嚣我自稳坐泰山、岿然不动的房价，无非表明房产势力集团在硬挺。有心之人可以去各地楼市走走瞧瞧，有价无市成为现实。而房产集团之所以硬挺，并不是他们真的认为房价仍会上升，当然这指的是不仅知其然而且还知其所以然的人，不是知其然而不知其所以然的脑袋混沌不清的人。正所谓一命二运三风水四积德五读书，有些人就是财运好，但并不知其所亦然，换而言之，他们莫名其妙地变成了富人，然后又莫名其妙地变成穷人。有时候不信邪还真不行。一旦房价暴跌，房产集团将面临着通州经贸国际城同样的命运——众多业主的官司潮与条幅潮。对于他们来说，能撑一天是一天，哪怕高利贷也得借。狡兔尚且有三窟啊！总得把退路准备好，才能从楼市撤退！退路准备好的那一天就是大崩盘之日。

房价不跌，通胀不止，最终将动摇国本，撼动政权的根基。这是挖“社会主义人民政府”的墙角。对于权力中枢来说，是可忍孰不可忍。国家稳定是凌驾于一切经济利益至上的。而一旦开闸放水，那种“工农商均处于低水平的恶性循环中，唯有房地产价格一枝独秀地挺立于一片萧条之上，可谓之冰火两重天”的情况，只意味着恶性通胀，最终导致国家的衰败与政权的瓦解（参见余治国所著《一边是高涨的房价，一边是萧条的农村——冰火两重天的近代中国》一文）。这对于决策者来说，将是最不愿意见到的最坏结局，这一次再也不可能放水救市了。

但是，屁股决定脑袋。那些大大小小的房产相关利益者总是鼓吹地方文官系统的实力足以抗衡权力中枢。我们真的奉劝这些朋友招子要放亮点，不要太高看了地方文官系统的实力。纵观古今中外历史，从未见过不执掌兵权的地方文官系统有对抗权力中枢成功的例子。几乎所有诸侯割据的旧事，都有一个特点——即拥有一定的军事实力。但即便拥有兵权，地方若想对权力中枢阳奉阴违，成功的都不多。

比如在西汉初年，手握数十万重兵的地方诸侯虎视眈眈，而西汉中央政府只不过用了一、二成的功力便将诸侯们击为齑粉。古罗马时代，驻扎各地的罗马军团之主事官只要罗马皇帝一声令下也只能俯首就擒。只是在罗马人口急剧下降，日耳曼蛮族成为军队骨干时，各地军团才开始了你方唱罢我登场的各自为政的局面，最终导致了罗马帝国的灭亡。至于朱棣之类的人物，历史上本就是稀缺品，而在当代更是难以出现。因此，不掌握兵权的地方官翻不了天。再大的地方文官也得攀附权力中枢，否则几张16开纸就可以让他变得一文不名，甚至锒铛入狱、身首异处。

部分地方政府与房产利益集团之间，无非“利益就是纽带”（见天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》下册第206页）。但古人早已说过，以色事人者，色衰而爱弛，爱弛则恩绝；以利相交，利尽则散；以势相交，势去则倾；以权相交，权失则弃；唯以心相交，方成其久远（本文的两位作者即以心相交之）。普通老百姓的亲属之间尚且会因利益纠葛而视若仇雠，即使是父子、母女这样的至亲因利益反目成仇的事情难道还少吗？那些因经济利益或政治权势结合在一起的人们同样会因利益之间的不一致而四分五裂。历史上存在过什么组织是铁板一块的吗？没有。

我们要知道，各国社会资源分配的方式不尽相同。在美国，是经济金融上的权力决定了政治权力，也就是经济金融控制权决定了社会资源的分配。而在中国，是政治权力决定了经济金融上的权力，也就是政治权力决定了社会资源的分配。一旦丧失了政治权力系统中的地位，那些什么美元、股票、房产、公司之类的资产都将变成水中月、镜中花。至于将资产转移到国外做什么裸官，那实在是小瞧了国家机器的强大力量。有些人讲，决策层出卖国家，未免太偏激了，出卖国家对他们又有什么好处？他们的权力来自于国内，若出卖国家利益，对于外人来说，他们将变成一个被利用的棋子，利用价值一旦丧失，不过是讨好中国人民的砧上肉。最后被清算也不是不可能的事情。美国扶持起来的本拉登、卡扎菲、萨达姆等人便是典例。笔者都能看得上的事情，决策层能看不到吗？

对于决策层来说，大刀阔斧的改动有引起动荡的可能，维持整个政治与经济体系平衡的小刀割肉式的方法才是最佳策略。不是不报，时候未到，时候一到，拿了的还回来，吃了的吐出来。因此，地方政府的文官系统必然要以权力中枢的所思所想为指挥棒。君不见，各地地方政府的重心正从土地财政转移到资本运作了吗？这么明显的信号都看不到吗？那些指望开闸放水的一厢情愿者必将迎来失望的结果。

不过，还有人在做梦，以为房价下跌，大不了我不要房子了，也不还银行钱了。这简直将国家法律与暴力机关当成摆设，视若无物。真以为法不责众？即便房价下跌50%，那所谓的“众”才占全国人口比例的百分之多少，能比得上国企下岗职工的人数吗？更何况大多数人都在等着看“负翁”们的笑话呢！欠债还钱，杀人偿命，名正言顺，您就等着蹲大牢吧！

最后我们要奉劝大家，投资有风险，买房须谨慎。这世上从没有什么只赚不赔的好买卖，房产亦然。楼市留给你抛盘的时间不多了，但就怕很多人听不进箴言，最终落得个机关算尽太聪明，反误了卿卿性命的下场！    

干了10年房产高人论中国房地产行业-精辟到不行

开发商还穿着棉衣呢，现在死不了   2011-09-21 18:39:38|  分类： 有关地产 |  标签：望京soho  全球经济  开发商   |字号大中小 订阅 .
西 西
在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。　　你们以为一定要财大气粗才能做开发商?你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
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你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱!　　你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
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你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。　　如果你们问银行就这么傻?我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了
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你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗?几万块而已，可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩哦!对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗?　　中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。
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你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有!
西 西 回复 西 西
老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价?不可能低于底价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。　　这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。　　其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。　　我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了。